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Wie Zwangsvollstreckungen funktionieren

Die Zahl der Zwangsvollstreckungen steigt in den Vereinigten Staaten. Siehe diese Immobilienbilder um mehr zu erfahren.

Auf dem Weg zur Verwirklichung Ihres Traums vom Eigenheim haben Sie kluge Entscheidungen getroffen. Sie haben Ihre Ausgaben priorisiert und genug Geld für eine kleine Anzahlung gespart. Ihr Hypothekenmakler war kreativ, entgegenkommend und hat einen Kredit ausgearbeitet, der zu Ihrem Budget passt. Sie haben die Abschlusspapiere unterschrieben, die Schlüssel erhalten, sind eingezogen und haben sich in Ihrem erhofften langen Aufenthalt in Ihrem Zuhause eingelebt. Dann geschah das Undenkbare. Sie wurden von Ihrem Job entlassen. Oder vielleicht hatten Sie oder ein Familienmitglied einen Unfall, der Ihre Finanzen belastete. Wenn Sie in der Nationalgarde sind, wurden Sie möglicherweise in den aktiven Dienst einberufen, was Sie dazu zwang, Ihr Geschäft vorübergehend zu schließen. Oder vielleicht erhöhte Ihr Darlehen mit variablem Zinssatz Ihre monatlichen Zahlungen und Ihr Haus wurde nicht genug geschätzt, um es zu refinanzieren. All diese Szenarien spielen sich jeden Tag im wirklichen Leben ab, und das traurige Ergebnis kann eine Zwangsvollstreckung sein.

Wenn Sie plötzlich feststellen, dass Sie es sich nicht leisten können, Ihre monatliche Kreditrate zu bezahlen, hat Ihr Kreditgeber das gesetzliche Recht, Ihr Haus wieder in Besitz zu nehmen und es weiterzuverkaufen, um die Kosten des Kredits wieder hereinzuholen. Die Zwangsvollstreckung ist eine rechtliche Vorgehensweise, bei der sich niemand wirklich durchsetzt. Es ist eine stressige und unglückliche Situation für Hausbesitzer und Kreditgeber gleichermaßen. Viele Menschen leugnen weiterhin ihre Finanzen, was die Situation verschlimmert. So unglücklich der Zwangsvollstreckungsprozess auch sein mag, es gibt Dinge, die Sie tun können, um Ihr Zuhause zu retten, wenn Sie damit konfrontiert werden.

Als die Immobilienblase in den Vereinigten Staaten zu platzen begann, ist die Zwangsversteigerungsrate in die Höhe geschossen. Der Immobilienboom verzeichnete von 2001 bis 2005 ein beispielloses Wachstum. Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) und Subprime-Darlehen machte den Kauf eines Hauses für viele Menschen möglich, die nie dachten, dass sie das Geld oder den Kredit dafür hätten. ARMs haben niedrige Anfangsraten, die in der Regel nach den ersten ein oder zwei Jahren viel höher werden. Subprime-Darlehen ermöglichen es Menschen mit schlechter Bonität, sich eine Finanzierung zu hohen Zinsen zu sichern. Hypothekenmakler nutzten diese beiden Methoden, um Kredite abzusichern, und viele der Kreditnehmer stellten bald fest, dass sie ihre monatlichen Zahlungen nicht leisten konnten.

Hier sind laut CNN Money einige erschreckende Statistiken zu Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten:

  • Fast 1,3 Millionen Wohnungen wurden 2006 zwangsversteigert.
  • Colorado hatte die höchste Rate an Zwangsvollstreckungen – eines von 376 Häusern.
  • Die Gesamtzahl der Anträge ist seit 2005 um 43 % gestiegen.
  • Immobilienexperten sagen für 2007 noch mehr Zwangsvollstreckungen voraus.

Darüber hinaus zeigt eine kürzlich durchgeführte Umfrage, dass mehr als sechs von zehn Hausbesitzern wünschen, dass sie die Bedingungen ihres Darlehens besser verstehen, und 60 Prozent der Kreditnehmer in Hypothekenproblemen kennen keine Dienstleistungen, die ihnen helfen können, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden [Quelle:FDIC].

In diesem Artikel betrachten wir den Prozess der Zwangsvollstreckung und helfen Ihnen, die verschiedenen Arten der Zwangsvollstreckung zu verstehen. Wir teilen Ihnen auch einige Schritte mit, die Sie unternehmen können, um dies zu vermeiden, und wie es sich auf Sie und Ihre Community auswirken kann.

Der Zwangsvollstreckungsprozess

Ein mit Möbeln und persönlichem Eigentum gefüllter Müllcontainer vor einem leerstehenden Haus im Oktober 2007 in Antiochia , Kalifornien, liegt hinter Ohio und Michigan an dritter Stelle bei Zwangsvollstreckungen.

Das Zwangsvollstreckungsverfahren unterscheidet sich je nach Staat, aber wir können einen Blick auf die allgemeinen Schritte werfen, die unternommen werden. Wenn Sie mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, ist es wichtig, dass Sie die Gesetze und Praktiken Ihres Staates recherchieren.

Ein Zwangsvollstreckungsverfahren kann nach einer einzigen versäumten Zahlung beginnen, ist aber nicht sehr wahrscheinlich. Die meisten Banken und Kreditgeber haben eine Nachfrist für verspätete Zahlungen, normalerweise mit einer zusätzlichen Gebühr. Normalerweise dauert es ganze 30 Tage zu spät, bis die Alarmglocken läuten. Nach der zweiten versäumten Zahlung erhalten Sie einige Anrufe. Viele Kreditgeber akzeptieren nur beide verspäteten Zahlungen, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen. Sie können auch Teilzahlungen ablehnen.

Sobald Sie drei Monate in Rückstand geraten, wird es ernst. Dies ist normalerweise der Zeitpunkt, an dem die meisten Kreditgeber den Zwangsvollstreckungsprozess auf eine von zwei Arten einleiten:gerichtlicher Verkauf , was erfordert, dass der Prozess durch das Gerichtssystem geht, oder Verkaufsvollmacht , die vollständig vom Hypothekarnehmer durchgeführt werden kann.

Alle Staaten erlauben den gerichtlichen Verkauf, während nur 29 die Verkaufsvollmacht zulassen. Wenn Ihr Staat eine Verkaufsvollmacht zulässt, enthalten die Darlehenspapiere normalerweise eine Klausel, die besagt, dass diese Methode verwendet wird. Die Vollmacht ist in der Regel schneller als der gerichtliche Weg. Sehen wir uns beide Methoden an.

Gerichtlicher Verkauf:

  • Der Hypothekengeber wird Klage beim Gericht einreichen.
  • Sie erhalten einen Mahnbescheid vom Gericht.
  • In der Regel haben Sie 30 Tage Zeit, um mit der Zahlung zu antworten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
  • Am Ende der Zahlungsfrist wird ein Urteil gefällt und der Kreditgeber kann den Verkauf der Immobilie durch Versteigerung verlangen.
  • Die Versteigerung wird normalerweise mehrere Monate nach dem Urteil vom Büro des Sheriffs durchgeführt.
  • Sobald die Immobilie verkauft ist, erhalten Sie vom Büro des Sheriffs einen Räumungsbescheid und müssen Ihr bisheriges Zuhause unverzüglich räumen.

Verkaufsbefugnis:

  • Die Hypothekenbank wird Ihnen Papiere zur Zahlungsaufforderung zukommen lassen.
  • Nach einer festgelegten Wartezeit wird ein Treuhandvertrag erstellt, der das Eigentum vorübergehend an einen Treuhänder überträgt.
  • Der Treuhänder wird das Haus für den Kreditgeber öffentlich versteigern.
  • Häufig unterliegen diese Zwangsvollstreckungen einer gerichtlichen Überprüfung um sicherzustellen, dass alles legal durchgeführt wurde.
  • In der Regel muss der Kreditgeber eine öffentliche Verkaufsanzeige für die Auktion veröffentlichen.

Beide Arten der Zwangsvollstreckung erfordern, dass alle anderen Beteiligten über das Verfahren informiert werden. Wenn der Hausbesitzer beispielsweise ein weiteres Darlehen gegen das Haus bei einem Dritten aufgenommen hat, muss dieser Kreditgeber kontaktiert und sein Darlehensbetrag aus dem Versteigerungserlös bezahlt werden. Wenn der Drittkreditgeber nicht bezahlt wird, kann er die Hypothek auf den neuen Eigentümer anwenden. Oft kauft der Kreditgeber die Immobilie tatsächlich zurück und versucht, sie zu einem späteren Zeitpunkt über den Immobilienmarkt zu verkaufen.

Es kann auch Mangelurteile geben gegen den Kreditnehmer, wenn der Verkauf der Immobilie den Kreditbetrag nicht befriedigt. Die gesamte Differenz zwischen den beiden kann verlangt werden, obwohl einige Staaten nur diese Differenz zwischen dem Fair Value verlangen der Immobilie und der Darlehensbetrag bezahlt werden.

Es gibt noch eine weitere Art der Zwangsvollstreckung, die fast vollständig veraltet ist, die so genannte strikte Zwangsvollstreckung . In diesen Fällen wird das Eigentum automatisch vom Hypothekeninhaber übernommen, sobald ein Urteil über die Klage gefällt wurde. Nur Connecticut und Vermont erlauben diese Praxis noch [Quelle:Realty Trac].

Im nächsten Abschnitt geben wir Ihnen einige Tipps, mit denen Sie eine Zwangsvollstreckung vermeiden können.

Wie man eine Zwangsvollstreckung vermeidet

Wenn Sie nicht mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, könnten Sie nach Hause zu einer verschlossenen Tür kommen.

Die Zwangsvollstreckung ist sowohl für den Kreditgeber als auch für den Kreditnehmer schlecht. Der Hausbesitzer verliert sein Haus und der Kreditgeber verliert zwischen 20 und 60 Cent pro Dollar [Quelle:FDIC]. Dies ist wichtig, wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten. Der wichtigste Schritt, den Sie unternehmen können, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, ist die Kommunikation mit Ihrem Kreditgeber. Die meisten Menschen sind so verängstigt und verlegen, dass sie Anrufe und Briefe von ihrem Kreditgeber ignorieren. Das liegt in der Natur des Menschen, aber es ist das Schlimmste, was Sie tun können, wenn Sie an Ihrem Zuhause festhalten wollen.

Viele Kreditgeber werden mit Ihnen zusammenarbeiten, um die Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie kümmern sich persönlich um Ihren Fall und berücksichtigen Ihre Umstände. Wenn Sie nur ein oder zwei Zahlungen in Verzug geraten, wird Ihnen der Hypothekeninhaber ein Kredit-Workout-Paket zusenden, das Ihnen hilft, Ihren Kredit aufzuholen. Das Paket besteht aus Informationen, Anweisungen und Formularen zu Ihrer Zahlungsfähigkeit.

Wenn Ihre Situation vorübergehend ist, gibt es einige andere Lösungen:

  • Bundesamt für Wohnungswesen (FHA) ist bereit zu helfen. Wenn Ihr Darlehen von der FHA genehmigt wurde, können Sie sich an einen Wohnungsberater der FHA wenden, der Sie durch mögliche Lösungen führt. Dieser Berater verhandelt für Sie mit dem Kreditgeber und hilft Ihnen sogar bei der Ausarbeitung eines monatlichen Budgetplans.
  • Wenn das Gebiet, in dem Sie leben oder arbeiten, von der Bundesregierung zu einer Naturkatastrophe erklärt wurde und Ihnen eine Zwangsvollstreckung droht, stellt die FHA Hilfspläne bereit, um Sie zu unterstützen. In den meisten Fällen können Sie bis zu drei Monate von Ihren monatlichen Darlehenszahlungen befreit werden, während Sie Ihre Wohn- oder Arbeitssituation in Ordnung bringen.
  • Nachsicht ist, wenn Ihr Kreditgeber zustimmt, Ihre Zahlungen vorübergehend auszusetzen, wenn Sie einer anderen Option zur Begleichung Ihres Kreditbetrags zustimmen. Die Option ist normalerweise Wiedereinstellung -- Sie zahlen den ausstehenden Betrag in einer Summe. Wenn Sie wissen, dass Ihnen bald ein großer Geldbetrag bevorsteht, sind diese Optionen gute Möglichkeiten, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.
  • Hypothekenänderung ist, wenn Ihr Kreditgeber zustimmt, die Bedingungen Ihrer Hypothek zu ändern, um sie für Sie erschwinglicher zu machen.
  • Möglicherweise haben Sie Anspruch auf einen Teilanspruch wenn Sie wieder Zahlungen leisten können, Ihr Konto aber nicht auf den neuesten Stand bringen können. Ihr Kreditgeber würde Ihnen helfen, ein zinsloses Darlehen zu erhalten, das Ihr Konto auf den neuesten Stand bringt und Sie die Zahlungen wieder aufnehmen kann. Die Zahlung dieses Darlehens kann sich für einen bestimmten Zeitraum verzögern.
  • Wenn Sie Ihr Haus nicht behalten können, können Sie es verkaufen, um Ihren Kredit zu tilgen. Wenn dies der Fall ist, wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber – er kann Ihre Kreditzahlungen aussetzen, während Sie Ihr Haus verkaufen, und möglicherweise sogar weniger als den Kreditbetrag akzeptieren, wenn Sie es schnell verkaufen. Eine letzte Möglichkeit besteht darin, Ihre Erfüllungsurkunde aufzugeben der Zwangsvollstreckung. In diesem Fall geben Sie Ihr Eigentum einfach an Ihren Kreditgeber zurück.

Im nächsten Abschnitt sehen wir uns einige der Auswirkungen an, die eine Zwangsvollstreckung auf Sie und Ihre Gemeinde haben kann.

Auswirkungen der Zwangsvollstreckung

Mehrere Zwangsvollstreckungen können eine Gemeinschaft verwüsten.

Die offensichtlichste Auswirkung der Zwangsvollstreckung ist, dass Sie sich jetzt ohne ein Zuhause wiederfinden. Viele Menschen verlassen sich an dieser Stelle auf ihre Familie, um sie durch die kommenden Monate zu bringen. Manche Menschen können es sich leisten, in eine Wohnung zu ziehen, während sie ihre Finanzen wieder auf Vordermann bringen. Leider finden sich einige Menschen, die Zwangsvollstreckungen erleiden, obdachlos. Die meisten Staaten haben Obdachlosenpräventionsprogramme, die Menschen helfen, die kein Glück haben und einen Schub brauchen. Wenn Sie von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind und keine Unterkunftsmöglichkeiten haben, erkundigen Sie sich bei Ihrer staatlichen und örtlichen Abteilung für menschliche Dienste, ob sie Ihnen helfen können.

Ihre Kreditwürdigkeit ist eine weitere Möglichkeit, wie sich die Zwangsvollstreckung auf Sie auswirken kann. Die Zwangsvollstreckung wirkt sich zwar negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, beschädigt sie aber nicht irreparabel. Kreditratings basieren auf Ihrer Kredithistorie, sodass die Zwangsvollstreckung zusammen mit allem anderen berücksichtigt wird. Wenn Sie ein gutes Rating hatten, bevor Sie mit Ihrem Kredit in Rückstand gerieten, werden Sie vielleicht überrascht sein, wie hoch Ihre Kreditwürdigkeit nach der Zwangsvollstreckung ist.

Das Wichtigste, was nach der Zwangsvollstreckung zu tun ist, ist zu versuchen, Ihren Kredit zu reparieren. Stellen Sie sicher, dass alle Ihre anderen Konten aktuell und eingezahlt sind. Sie können versuchen, sich einen kleineren Kredit zu sichern – die Zahlung dieses Kredits wird Ihnen helfen, Ihren Kredit zu reparieren. Mit einer hohen Anzahlung können Sie sich vielleicht sogar eine weitere Hypothek für Ihr Eigenheim zu einem niedrigeren Zinssatz sichern.

Wenn Sie von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind, haben Sie möglicherweise Schwierigkeiten, eine Beschäftigung zu finden oder zu behalten. Einige Arbeitgeber verlangen eine gute Bonität, um eingestellt zu werden, und eine Zwangsvollstreckung kann sogar ein Kündigungsgrund sein. Stress und Depressionen sind ebenfalls häufige Auswirkungen der Zwangsvollstreckung. Ein Mangel an Selbstwertgefühl und Selbstwert wird typischerweise mit Menschen in Verbindung gebracht, die ihr Zuhause verloren haben.

Der Trickle-Down-Effekt der Zwangsvollstreckung kann auch schwerwiegende Auswirkungen auf Ihre Gemeinde haben. Eine Zwangsvollstreckung kann bis zu 34.000 US-Dollar an Rechnungen lokaler Regierungsbehörden verursachen. Müllentsorgung, unbezahlte Nebenkosten, Sheriff- und Polizeikosten, Inspektionen und möglicherweise sogar der Abriss des Grundstücks tragen zu diesen Kosten bei. Immobilienwerte sinken auch in der Nähe von zwangsversteigerten Immobilien. Auf einigen Wohnungsmärkten kann mit einem reduzierten Immobilienwert von bis zu 220.000 $ gerechnet werden [Quelle:Apgar, Duda, Gorey].

Unter den Links auf der nächsten Seite erfahren Sie mehr über Zwangsvollstreckungen und den Wohnungsmarkt.


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