FHA-Darlehen | Was sie sind und wie man sich qualifizieren kann

Wenn Sie mit der Suche nach Immobilienkaufoptionen begonnen haben, Sie haben wahrscheinlich FHA-Darlehen als eine der vielen verfügbaren Hypothekenarten gesehen. FHA-Darlehen sind eine großartige Option für Erstkäufer oder diejenigen, die normalerweise Schwierigkeiten haben, eine traditionelle Hypothek genehmigt zu bekommen.

Doch die mit Fachjargon gefüllte Welt der Hypothekendarlehen kann überwältigend und verwirrend erscheinen. Sie fragen sich vielleicht, ob ein FHA-Hypothekendarlehen die beste Wahl für Sie ist, oder ob ein staatlich gedeckter Kredit überhaupt die richtige Wahl ist.

Lesen Sie weiter, um eine Aufschlüsselung der Funktionsweise von FHA-Darlehen zu erhalten. für welche Art von Menschen sind sie am besten geeignet, und wie man sich qualifiziert.

IN DIESEM ARTIKEL:

• Was ist ein FHA-Darlehen?
• Wie arbeiten Sie?
• Vorteile
• Arten von FHA-Darlehen
• FHA-Darlehensanforderungen
• Sind FHA-Darlehen eine gute Idee?

Was ist ein FHA-Darlehen?

Ein FHA-Darlehen ist eine Art von Wohnungsbaudarlehen, das von der Federal Housing Administration vergeben wird. Sie sind damit eine Art staatlich unterstütztes Darlehen. Sie wurden entwickelt, um Erstkäufern oder Eigenheimkäufern zu helfen, die zusätzliche Unterstützung benötigen, um auf die Wohnleiter zu gelangen.

Die Idee begann bereits 1934, als die Regierung erkannte, dass die Wohnungswirtschaft inmitten der Weltwirtschaftskrise zu kämpfen hatte. und dass es für alle von Vorteil wäre, den Käufern zusätzliche Hilfe zu geben.

Wohneigentum gestiegen, den normalen Bürgern zugute kommen, während die Wohnungswirtschaft boomte und die Regierung davon profitierte.

Wer kann sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren?

FHA-Darlehen sind speziell für Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen gedacht. Aufgrund ihres Einkommens oder einer unterdurchschnittlichen Kreditwürdigkeit Dies ist eine Gruppe, die möglicherweise Schwierigkeiten hat, die Zustimmung traditioneller Hypothekengeber zu erhalten.

Obwohl die FHA-Darlehen von der Regierung unterstützt werden, sie werden immer noch von privaten Kreditgebern wie Banken oder Kreditgenossenschaften genutzt – aber da die Regierung den Kredit unterstützt, die Kreditunternehmen sind nicht mit den gleichen Risiken konfrontiert, die sie normalerweise haben würden. Für den Fall, dass die Kreditnehmer ihre Zahlungen nicht leisten können, die FHA wird sie abdecken.

Müssen Sie ein Erstkäufer von Eigenheimen für FHA sein?

FHA-Darlehen sind bei Erstkäufern am beliebtesten, aber es ist keine zwingende Voraussetzung. Auch Wiederholungskäufer können einen FHA-Kredit aufnehmen – die einzige Einschränkung besteht darin, dass der Kredit an einem Hauptwohnsitz und nicht an einem Zweitwohnsitz verwendet werden muss.

Wie funktionieren FHA-Darlehen?

Um denjenigen zu helfen, die aufgrund ihres Einkommens oder mangelnder Kreditwürdigkeit benachteiligt sind, FHA-Darlehen ermöglichen Anzahlungen von bis zu 3,5% des gesamten Hypothekenbetrags. Herkömmliche Kredite verlangen oft eine Anzahlung von 20 % oder mehr, und der durchschnittliche Anzahlungsbetrag in den USA beträgt 6%, Ein FHA-Darlehen bietet also eindeutig einen ernsthaften Rabatt.

Sie reduzieren auch die Anforderungen an Kredit-Scores und Kredithistorie. Um eine Hypothek zu erhalten, benötigen Sie in der Regel eine gute Kreditwürdigkeit und eine Kredithistorie von einigen Jahren, aber viele Leute vernachlässigen die Bedeutung davon, vor allem, wenn sie versucht haben, das Richtige zu tun, indem sie Kredite und Schulden vermieden haben.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

Einer der Hauptunterschiede besteht darin, dass Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) benötigen. Dies ist eine Versicherung, von der der Kreditgeber profitiert – falls Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können, die Versicherung zahlt es weiter an den Kreditgeber. Diese muss aus eigener Tasche bezahlt werden, eine Verpflichtung, die nicht alle herkömmlichen Kredite erfordern (obwohl einige es tun).

Die Voraussetzung ist eine Vorauszahlung des PMI in Höhe von 1,75% des gesamten Hypothekenbetrags – das klingt vielleicht nicht nach viel, kann aber je nach Höhe Ihrer gesamten Hypothek Tausende sein. Diese Prämie wird zum Gesamtkreditbetrag addiert.

Zusätzliche Gebühren

Sie müssen auch eine zusätzliche laufende Gebühr zahlen, die direkt an die Regierung gehen, um Ihr Darlehen zu besichern. Je größer das Risiko ist, das Sie einschätzen (geringere Kreditwürdigkeit und Anzahlung), je höher die Zahlung ist, und sie schwankt zwischen 0,45% und 1,05% jedes Jahr. Die häufigste Menge liegt bei etwa 0,85 %. Diese Prämie wird monatlich gezahlt.

Diese zusätzlichen Gebühren beeinträchtigen die Flexibilität des Darlehens in Bezug auf niedrigere Zinsen. Bedauerlicherweise, Sie sind in den meisten Fällen auch nicht stornierbar, es sei denn, Sie refinanzieren sich in ein Nicht-FHA-Darlehen oder verkaufen Ihr Haus.

Vorteile von FHA-Darlehen

FHA-Hypotheken sind viel nachsichtiger und bieten einen guten Einstieg. Selbst wenn Sie eine Kredithistorie haben, die jedoch negativ ist, solange ein finanzieller Härtefall zwei Jahre oder länger zurückliegt, Sie sollten sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren können.

Geldgeschenke sind erlaubt

Ein weiterer Vorteil ist, dass es einfacher ist, ein Geldgeschenk von jemand anderem für eine Anzahlung oder andere Kosten für den Kauf einer Immobilie zu verwenden. wie Abschlusskosten, wenn Sie ein FHA-Darlehen aufnehmen. Da viele junge Leute vielleicht ein Geschenk von Verwandten für ihr neues Zuhause verwenden, Dies ist ein nützlicher Faktor, den Sie sich merken sollten.

FHA-Darlehen sind flexibel

FHA-Darlehen sind auch einigermaßen flexibel. Wenn Sie eine Immobilie mit einer kaufen, sich dann aber entscheiden, woanders hinzuziehen, Sie haben die Möglichkeit, Ihr FHA-Darlehen an die neuen Eigentümer weiterzugeben. Dies ist für beide Beteiligten von Vorteil – als Verkäufer, Sie haben die Möglichkeit, woanders hinzugehen, und der Käufer kann von niedrigeren Zinsen profitieren (bei Hypotheken sinken die Zinsen im Laufe der Zeit).

Abschlusskostenhilfe

Schließlich, Verkäufer können bis zu 6% des Darlehensbetrags an die Abschlusskosten zahlen. Dies ist ein kleines Detail, das für die meisten Menschen wahrscheinlich nicht relevant ist. Vor allem, wenn die Märkte stark sind und die Nachfrage nach Immobilien groß ist. Jedoch, wenn Verkäufer Schwierigkeiten haben, eine Immobilie zu verkaufen, Dann ist dies ein großartiges Werkzeug, das Käufer als Verhandlungsmasse verwenden können, wenn sie versuchen, den Angebotspreis zu senken. Ebenfalls, FHA-Kreditgeber können nur bis zu 5% des Kreditbetrags als Abschlusskosten berechnen.

FHA-Darlehen sind gut für eine Vielzahl von Immobilien

Die Leute haben oft die Vorstellung, dass FHA-Darlehen nur für Einfamilienhäuser gedacht sind, aber sie können tatsächlich für eine Vielzahl von Eigenschaften verwendet werden, einschließlich Eigentumswohnungen, mehrteilige Eigenschaften, und Fertighäuser.

Es gibt auch ein FHA 203(k)-Programm, das Finanzierungen für Renovierungen und Reparaturen sowie den Kauf einer Immobilie bereitstellt. so dass FHA-Darlehen für ältere Häuser geeignet sind, die ernsthafte Änderungen erfordern. Es gibt eine begrenzte Anzahl von 203 (k) für Renovierungen, die weniger als 35 US-Dollar kosten. 000, und ein Standard 203(k) für jeden Betrag von mehr als $5, 000, die noch innerhalb der Hypothekengrenze für das Gebiet liegt.

Auch die Kredithöhe ist begrenzt – die Höchstbeträge variieren stark zwischen den Bereichen, sind jedoch immer auf einen Betrag festgelegt, der im Vergleich zu anderen nahe gelegenen Unterkünften als bescheiden angesehen wird. Zum Beispiel, in San Francisco, Kalifornien beträgt die maximale Kreditsumme für ein Einfamilienhaus 822 US-Dollar. 375, aber in Pittsburgh, Pennsylvania kostet nur 356 US-Dollar, 362 für den gleichen Typ.

Arten von FHA-Darlehen

Es gibt noch ein paar speziellere Arten von FHA-Darlehen.

Energieeffiziente Hypothek

Das Energy Efficient Mortgage (EEM)-Programm soll Häuser energieeffizienter machen oder bereits effiziente Häuser kaufen, B. durch die Installation von Solar- oder Windenergieanlagen.

FHA Abschnitt 245(a)

Inzwischen, das FHA-Darlehen nach Abschnitt 245(a) ist für diejenigen bestimmt, deren Einkommen voraussichtlich im Laufe der Zeit steigen wird, daher sind die Kredite auch mit stufenweise steigenden Zahlungsplänen ausgelegt – dies ist eine gute Wahl für angehende Ärzte, zum Beispiel.

Umgekehrte FHA-Hypothek

Sie können sogar eine bei der FHA versicherte Umkehrhypothek abschließen. Die Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Diese sind für Personen ab 62 Jahren gedacht, die Aktien von zu Hause mitnehmen möchten. eine kostengünstigere Möglichkeit zu schaffen, Geld zu leihen und gleichzeitig ihr Zuhause zu behalten. Dies funktioniert ähnlich wie eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC).

Andere staatlich unterstützte Programme

FHA-Darlehen sind nicht die einzigen von der Regierung unterstützten Darlehen – Sie können auch USDA- (US-Landwirtschaftsministerium) oder VA-Darlehen (Veteranenangelegenheiten) erhalten. Alle staatlich unterstützten Kredite sind für Menschen gedacht, die aus einem bestimmten Grund Hilfe benötigen, um auf die Karriereleiter zu gelangen. Das USDA-Darlehen ist für Menschen, die eine Immobilie in einer ländlichen Gegend kaufen möchten, und das VA-Darlehen ist für Veteranen.

FHA-Darlehensanforderungen für 2021

Hier sind die Einnahmen, Kreditwürdigkeit und andere Anforderungen für die FHA-Darlehensgenehmigung:

Einkommen

Obwohl FHA-Darlehen in erster Linie für Personen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen bestimmt sind, es gibt keine Mindest- oder Höchsteinkommensanforderungen. Dies bedeutet, dass Sie selbst dann, wenn Sie ein Gutverdiener sind, Sie könnten sich immer noch qualifizieren – obwohl ein FHA-Darlehen möglicherweise nicht die beste verfügbare Option für Sie ist.

Am anderen Ende des Spektrums, Das Fehlen eines Mindesteinkommens bedeutet nicht unbedingt, dass jeder zugelassen werden kann – Sie müssen nachweisen können, dass Sie genug verdienen, um Ihre Rückzahlungen zu leisten. Jedoch, dies variiert stark zwischen den verschiedenen Bereichen.

Schulden

Obwohl es keine Einkommensvoraussetzungen gibt, Es gibt Grenzen für die Höhe der Schulden, die Sie haben können. Hier gibt es keine festen Grenzen für die Höhe der Schulden, die Sie haben können. aber in der Regel sinken Ihre Aufnahmechancen erheblich, wenn mehr als 40 % Ihres Einkommens zur Begleichung von Schulden (einschließlich Ihres Wohnungsbaudarlehens und anderer Arten von Schulden) verwendet werden.

Vorzugsweise, Etwa 30 % oder weniger Ihres Einkommens sollten für den Wohnungsbaudarlehen gezahlt werden. Jedoch, wenn Ihre Verhältnisse etwas höher sind, Dies bedeutet nicht unbedingt, dass Sie abgelehnt werden.

Kreditwürdigkeit

Die andere wichtige Voraussetzung für FHA-Darlehen ist die Kreditwürdigkeit. Auch wenn sie deutlich nachsichtiger sind als herkömmliche Kredite, es gibt noch einige grenzen. Je niedriger die Anzahlung, die Sie leisten können, desto höher ist die Anforderung an die Kreditwürdigkeit.

Wenn Sie die minimale Anzahlung von 3,5% leisten, muss Ihre Kreditwürdigkeit mindestens 580 betragen. während höhere Anzahlungen von 10 % oder mehr die Anforderungen auf bis zu 500 senken. Dies ist sicherlich unter dem Durchschnitt – die durchschnittliche Kreditwürdigkeit in den USA liegt bei 711.

Jedoch, Es ist wichtig zu beachten, nur weil die FHA-Darlehensanforderungen zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt sind, Das bedeutet nicht, dass ein einzelner Kreditgeber gesetzlich verpflichtet ist, Sie zu akzeptieren. Einige Kreditanbieter sind möglicherweise strenger als die staatlichen Kriterien, oder sie können um zusätzliche Informationen bitten, um Sie zu bewerten, wie ein Nachweis, dass Sie in der Lage waren, frühere Miet- und Nebenkostenzahlungen zu leisten.

Andere Vorraussetzungen

Es gibt noch einige weitere Anforderungen. Sie müssen in den letzten zwei Jahren eine nachweisbare Erwerbstätigkeit gehabt haben und Ihr Einkommen durch Gehaltsabrechnungen nachweisen können, Bundessteuererklärungen, und Kontoauszüge.

Das Darlehen darf nur für einen Hauptwohnsitz und nicht für eine Zweitwohnung verwendet werden. Die Immobilie muss auch von einer von der FHA zugelassenen Person bewertet worden sein und alle Richtlinien des US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) erfüllen. Diese drehen sich um die Prinzipien der Sicherheit, Sicherheit, und Solidität.

Ist ein FHA-Darlehen sinnvoll?

FHA-Darlehen bieten Menschen, die normalerweise Schwierigkeiten haben, eine großartige Gelegenheit, auf der Immobilienleiter aufzusteigen. aber wie bei jeder Kreditart Sie sind nicht für jeden die richtige Wahl.

Ein FHA-Darlehen bietet eine niedrigere Anzahlung und flexiblere Kreditanforderungen. Jedoch, wenn Sie bereits einen erheblichen Betrag angespart haben und eine gute Kredithistorie haben, diese Vorteile sind für Sie grundsätzlich irrelevant und gelten nicht. Es ist unklug, eine niedrigere Anzahlung zu leisten, als Sie sich leisten können, da dies bedeutet, dass Sie mehr Schulden als nötig aufnehmen und im Laufe der Zeit mehr Zinsen zahlen.

Obwohl sie nicht von diesen Vorteilen profitiert, Sie müssen immer noch die negativen Seiten von FHA-Darlehen in Kauf nehmen; nämlich die zusätzlichen Gebühren und Gebühren.

FHA vs. konventionelles Darlehen

Herkömmliche Hypotheken erfordern, dass Kreditnehmer durch mehr Reifen springen, aber FHA-Darlehen wurden mit der Überzeugung geschaffen, dass Sie diese Kriterien nicht erfüllen können, aber dennoch ein guter Kreditnehmer sind.

Falls Sie sich noch nicht sicher sind, ob ein FHA-Darlehen die richtige Wahl für Sie ist, Hier sind die Vor- und Nachteile im Vergleich zu einer herkömmlichen Hypothek aufgelistet.

Vorteile

• Höhere Wahrscheinlichkeit angenommen zu werden
• Flexibler in Bezug auf Kreditwürdigkeit und Historie
• Geringere Anzahlung
• Begrenzung der Schließungskosten
• Kann geschenktes Geld verwenden
• Der Verkäufer kann bis zu 6% der Abschlusskosten übernehmen
• Kein Einkommen erforderlich

Nachteile

• Höherer Kreditsaldo aufgrund der Vorauszahlung der Hypothekenversicherung
• Maximale Kreditlimits
• Versicherungszahlungen in der Regel nicht stornierbar
• Kann nicht für ein zweites Haus verwendet werden
• Weniger flexible Kreditkonditionen
• Nur Festzinsdarlehen verfügbar

Ist ein FHA-Wohnungsbaudarlehen das Richtige für Sie?

Wenn Sie eine Person mit hohem Einkommen sind und genügend Ersparnisse für eine große Anzahlung und eine solide Kredithistorie haben, Die Wahl eines FHA-Darlehens kann keine kluge Entscheidung sein.

Es könnte für Sie günstiger sein, eine konventionelle Hypothek zu wählen, da diese wahrscheinlich mit weniger zusätzlichen Kosten verbunden ist. wie bei der privaten Hypothekenversicherung. Dies kann auch bedeuten, dass Sie flexiblere Optionen haben, wie die Wahl einer variabel verzinslichen Hypothek.