Kapitalertragssteuer:Was es ist und wie man es vermeidet

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Der Verkauf Ihres Hauses mit Gewinn ist mit dem Versprechen eines großen, fetten Schecks verbunden. Wenn Sie jedoch beim Verkauf Ihres Hauses einen Gewinn erzielen, müssen Sie möglicherweise mit der Kapitalertragssteuer rechnen. Die Möglichkeit, Steuern zu zahlen, kann Ihrem Hausverkauf ein wenig den Wind aus den Segeln nehmen.

Glücklicherweise gibt es einige legale Wege, um diese unerwarteten Kosten zu vermeiden. Werfen wir einen genaueren Blick auf die Kapitalertragssteuer und wie sie sich auf Sie auswirken könnte.

Was ist Kapitalertragssteuer?

Ein Anlagevermögen ist jede Art von Eigentum, das Sie besitzen und das einen Wert hat. Ein Anlagegut kann materiell (wie ein Auto oder eine Designer-Geldbörse) oder immateriell (wie eine Marke oder ein Patent) sein. Auch Ihr Eigenheim ist Kapitalanlage. Das bedeutet, dass Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims möglicherweise einen Kapitalgewinn erzielen.

Abhängig von Ihren Umständen müssen Sie möglicherweise die Kapitalertragssteuer zahlen, wenn Sie Ihr Haus für mehr verkaufen, als Sie es gekauft haben.

Die kurzfristige Kapitalertragssteuer gilt für den Verkauf von Vermögenswerten, die weniger als ein Jahr gehalten werden, während die langfristige Kapitalertragssteuer für solche gilt, die länger als ein Jahr gehalten werden. Die Sätze für die kurzfristige Kapitalertragsteuer sind deutlich höher als für die langfristige.

Wie funktioniert die Kapitalertragssteuer?

Wenn Sie der Kapitalertragssteuer unterliegen, zahlen Sie Steuern auf einen Prozentsatz des Gewinns, den Sie beim Verkauf Ihres Vermögens erzielt haben. Der Prozentsatz, den Sie zahlen, hängt von der Art des verkauften Vermögenswerts, Ihrem Einkommen, der Dauer des Besitzes des Vermögenswerts und der Höhe des Verkaufserlöses ab. In späteren Abschnitten gehen wir darauf ein, wie Sie Ihre potenzielle Kapitalertragssteuerpflicht berechnen können.

Denken Sie daran, dass Sie Kapitalertragssteuern nur auf überschüssige Einnahmen zahlen müssen, die Sie beim Verkauf erzielt haben. Sie müssen den zugewiesenen Steuersatz nicht auf den gesamten Verkauf zahlen.

Schauen wir uns ein Beispiel an. Stellen Sie sich vor, Sie hätten vor einem Jahrzehnt ein Haus für 250.000 Dollar gekauft. Aber jetzt ist es an der Zeit, weiterzumachen. Also bringen Sie Ihr Haus auf den Markt und nehmen ein Angebot für 350.000 $ an. In diesem Beispiel sehen Sie einen Kapitalgewinn von 100.000 $ bei Ihrem Hausverkauf. Wenn Sie aufgrund Ihrer Einkommens- und Vermögensklasse in die 20%ige Kapitalertragsteuerklasse fallen, zahlen Sie 20% Ihres Gewinns. Das sind 20 % von 100.000 $ oder 20.000 $. Sie müssen nicht 20 % des gesamten Verkaufs von 350.000 $ bezahlen, da Sie 250.000 $ ausgeben mussten, um den Vermögenswert zu kaufen.

Das Gegenteil eines Kapitalgewinns ist ein Kapitalverlust. Ein Kapitalverlust tritt auf, wenn Sie ein Kapitalvermögen für weniger Geld verkaufen, als Sie es gekauft haben. Wenn Sie beispielsweise das Haus, das Sie für 250.000 $ gekauft haben, für 200.000 $ verkaufen, haben Sie einen Kapitalverlust von 50.000 $ erlitten.

Es ist logisch anzunehmen, dass Sie, wenn Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims Kapitalertragssteuern zahlen müssen, auch Verluste von Ihren Steuern abziehen können. Leider sind Kapitalverluste aus dem Verkauf einer persönlichen Immobilie, in der Sie wohnen, nicht abzugsfähig. Sie können nur Verluste im Zusammenhang mit Immobilien abziehen, die Sie als Anlage- oder Mietobjekt gekauft haben.

Kapitalertragssteuern haben spezielle Gesetze, die vorschreiben, wie viel Sie zahlen. Eine wichtige Sache, die Sie bei Kapitalertragssteuern beachten sollten, ist, dass Sie sie erst schulden, wenn Sie Ihre Investition tatsächlich verkaufen. Wenn Ihr Haus im Laufe der Jahre stetig an Wert gewinnt, müssen Sie dies nicht als Wertsteigerung in Ihr Einkommen einbeziehen. Die Steuer wird erst erhoben, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden. Dadurch können Sie Ihre Kapitalgewinne mit Kapitalverlusten ausgleichen, indem Sie Ihre Anlagen zu strategischen Zeitpunkten verkaufen.

Kurzfristig vs. Steuer auf langfristige Kapitalerträge

Einer der wichtigsten Faktoren, die beeinflussen, wie viel Sie an Kapitalertragssteuer auf Immobilien zahlen, ist die Zeit, die Sie Eigentümer der Immobilie sind. Es gibt zwei Arten von Kapitalertragssteuern:kurzfristige und langfristige. Schauen wir uns an, wie diese verschiedenen Steuern gelten.

Langfristige Kapitalertragssteuer

Wenn Sie einen Vermögenswert länger als ein Jahr besitzen, unterliegen Sie bei einer Veräußerung der langfristigen Kapitalertragsteuer. Der genaue Prozentsatz, den Sie an der langfristigen Kapitalertragsteuer zahlen, hängt von Ihrem regelmäßigen Einkommen ab. Je mehr Geld Sie verdienen, desto höher ist der Prozentsatz, den Sie bezahlen.

Langfristige Kapitalertragssteuern sind in der Regel deutlich günstiger als kurzfristige Steuersätze. Sie könnten sogar für einen langfristigen Kapitalsteuersatz von 0 % in Frage kommen, wenn Sie ein geringeres Einkommen haben. Die Steuersätze für langfristige Kapitalgewinne liegen zwischen 0 % und 20 %.

Kurzfristige Kapitalgewinnsteuer

Wenn Sie einen Vermögenswert ein Jahr oder weniger besitzen, bevor Sie ihn verkaufen, unterliegen Sie der kurzfristigen Kapitalertragssteuer. Der IRS betrachtet kurzfristige Kapitalgewinne als regelmäßiges Einkommen. Dies bedeutet, dass jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihres Vermögens zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen für das Jahr beiträgt. Dies kann Sie in eine neue Steuerklasse drängen und dazu führen, dass Sie für das Jahr einen höheren Prozentsatz an Steuern zahlen.

Schauen wir uns ein Beispiel an. Stellen Sie sich vor, Sie verdienen ein Gehalt von 40.000 US-Dollar und beschließen, einen Vermögenswert zu verkaufen, den Sie seit weniger als einem Jahr besitzen. Sie verkaufen den Vermögenswert und sehen einen Kapitalgewinn von 50.000 $. Wenn es an der Zeit ist, Ihre Steuern zu zahlen, betrachtet der IRS sowohl Ihr Gehalt als auch das Geld, das Sie aus dem Verkauf gewonnen haben, als regelmäßiges Einkommen. Sie müssen für das Jahr insgesamt 90.000 $ Steuern zahlen.

Die kurzfristigen Kapitalertragsteuersätze sind viel höher als die langfristigen Sätze. Die meisten Anleger versuchen, sie zu vermeiden, wenn sie können. Die Steuersätze für kurzfristige Gewinne sind die gleichen wie die Bundessteuerklassen und reichen von 10 % bis 37 % für 2021, abhängig von Ihrem Einkommen.

Kapitalertragssteuersätze 2021

Die Kapitalertragsteuersätze sind davon abhängig, ob der Gewinn kurz- oder langfristig ist. Außerdem wirkt sich Ihr Einkommen auf den Steuersatz aus.

Beachten Sie, dass die Steuersätze auf Ihrem Nettoeinkommen basieren. Ihr Nettoeinkommen entspricht Ihrem Bruttoeinkommen abzüglich etwaiger Abzüge, auf die Sie möglicherweise Anspruch haben.

Wenn Sie einem kurzfristigen Kapitalgewinn unterliegen, wird der IRS diesen als regelmäßiges Einkommen besteuern. Hier sind die Steuerklassen für 2021:

Jeder Gewinn, den Sie erzielen, wird Ihrem normalen Haushaltseinkommen hinzugerechnet, wenn Sie durch den Verkauf Ihres Eigenheims der kurzfristigen Kapitalertragssteuer unterliegen. Dies kann Sie in eine neue Steuerklasse treiben und Ihre jährlichen Ausgaben erhöhen.

Langfristige Kapitalertragssteuern funktionieren etwas anders. Wenn Sie durch Ihren Hausverkauf langfristigen Kapitalertragssteuern unterliegen, zahlen Sie einen bestimmten Prozentsatz Ihres Gewinns aus dem Verkauf. Der Prozentsatz, den Sie zahlen, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrem Steuerstatus ab. Hier sind die langfristigen Kapitalertragsteuersätze für 2021.

Der Prozentsatz der Kapitalertragssteuer, den Sie beim Verkauf eines langfristigen Vermögens zahlen, hängt von Ihrem Einkommen ab.

So berechnen Sie die Kapitalertragssteuer

Wie würde sich also die Kapitalertragssteuer auf Ihre Finanzen auswirken?

Nehmen wir an, Sie sind Single und verdienen 60.000 US-Dollar. Sie verkaufen eine Immobilie, die der Kapitalertragsteuer unterliegt. Zum Zeitpunkt des Verkaufs sehen Sie einen Kapitalgewinn von 40.000 $. In diesem Beispiel würden Sie in die Steuerkategorie von 15 % fallen, weil Ihr Einkommen mehr als 40.400 $, aber weniger als 445.850 $ beträgt.

Damit beträgt die Kapitalertragssteuer, die Sie beim Verkauf erheben, 6.000 US-Dollar. Diese Steuer wird zusätzlich zu Ihren regulären Einkommenssteuern erhoben.

Befreiungen von der Kapitalertragssteuer und Sondersätze

Abhängig von Ihrer individuellen Situation können Sie auf Steuerbefreiungen oder einen Sondersatz stoßen. Folgendes sollten Sie beachten.

Sammelgegenstände

Kapitalerträge aus dem Verkauf von Sammlerstücken werden unabhängig von Ihrem Einkommen mit 28 % besteuert. Sammlerstücke können Vermögenswerte wie Münzen oder Kunst sein.

Aktien für kleine Unternehmen

Aktien kleiner Unternehmen, die für einen Kapitalgewinn verkauft werden, werden unabhängig von Ihrem Einkommen ebenfalls mit 28 % besteuert.

Eigengenutzte Immobilien

Ihr Hauptwohnsitz ist das Haus, in dem Sie die meiste Zeit des Jahres leben. Bei Verkäufen von Hauptwohnsitzen gibt es die größten Befreiungen von der Kapitalertragssteuer. Der Kapitalgewinn beinhaltet kein Geld, das Sie für den Kauf Ihres Eigenheims ausgegeben haben. Die meisten Eigenheimbesitzer zahlen keine Kapitalertragssteuern, wenn sie ihren Hauptwohnsitz verkaufen.

Beachten Sie, dass diese Ausnahmen nur für den Hauptwohnsitz gelten. Für Anlageimmobilien gelten andere Regeln.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist eine Immobilie, die Sie besitzen und die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist. Es kann alles sein, von einem Eigenheim, das Sie kaufen, bis hin zu einem Mietobjekt, das Sie an Mieter vermieten.

Sie können die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz beim Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nicht geltend machen. Alle Verkäufe von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegen der Kapitalertragsteuer. Sie können jedoch von einer Reihe von Abzügen profitieren, die Ihre Belastung während der Steuersaison minimieren.

Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen, können Sie alle Kosten, die Ihnen beim Kauf und Verkauf der Immobilie entstanden sind, als Gesamtkosten des Vermögenswerts betrachten. Diese Summe ist Ihre Kostenbasis für die Investition. Je höher Ihre Kostenbasis, desto geringer Ihr Kapitalgewinn und desto weniger Steuern zahlen Sie.

Beachten Sie, dass Sie nur Kosten abziehen können, die Ihnen entstehen, einschließlich wertsteigernder Verbesserungen am Haus. Einige Beispiele für abzugsfähige Verbesserungskosten sind:

• Umgestaltung eines Badezimmers
• Ein altes Dach durch ein neues, langlebigeres Modell ersetzen
• Bau eines neuen Anbaus (z. B. eines zusätzlichen Schlafzimmers oder einer Garage)
• Installieren eines Heimsicherheitssystems

Einige Beispiele für Ausgaben, die Sie nicht abziehen können, sind:

• Rein kosmetische Upgrades (wie das Streichen der Schlafzimmer)
• Regelmäßige Wartungs- und Reparaturkosten

Dokumentieren Sie sorgfältig alles, was Sie zur Verbesserung der Immobilie ausgeben. Dies hilft Ihnen, zum Steuerzeitpunkt den korrekten Betrag abzuziehen, und kann bei einer Betriebsprüfung von entscheidender Bedeutung sein.

Abschreibungsabzug

Abschreibungsabzüge berücksichtigen die Abnutzung von Eigentum oder Ausrüstung. Der sinkende Wert kann anhand der spezifischen Abschreibungspläne des IRS für verschiedene Arten von Vermögenswerten ermittelt werden.

Sie können jedes Jahr einen bestimmten Betrag vom Warenwert abziehen. Wenn Sie sich entscheiden, den Vermögenswert zu verkaufen, werden die im Laufe der Zeit anfallenden Abschreibungskosten wieder erfasst und mit Ihrem normalen Einkommenssatz besteuert.

So vermeiden Sie die Kapitalertragssteuer

Sofern Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht verkaufen, werden Sie die Kapitalertragsteuer wahrscheinlich nicht ganz umgehen können. Es gibt jedoch viele Möglichkeiten, Ihre Schulden zu reduzieren. Hier sind einige Strategien, mit denen Sie Ihre Steuerlast begrenzen können.

• Halten Sie Ihr Vermögen fest . Wenn möglich, sollten Sie Ihre Anlagen mindestens ein Jahr lang halten. So vermeiden Sie die teure kurzfristige Kapitalertragssteuer. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn Sie eine private Immobilie verkaufen und die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen möchten.
• Kapitalgewinne mit Kapitalverlusten verrechnen . Anleger können ihre Kapitalertragsteuerpflicht minimieren, wenn sie ihr Vermögen nach einer Verlustphase verkaufen. Abhängig von der Art des Kapitalvermögens, das Sie halten, können Sie Ihre Kapitalverluste oft dazu verwenden, Gewinne, die Sie zu Beginn des Jahres gesehen haben, „auszugleichen“.
• Verkaufen Sie Ihre Investitionen, wenn Ihr Einkommen am niedrigsten ist . Wie bereits erwähnt, hängt der Prozentsatz, den Sie für Ihre langfristigen Investitionen zahlen, von Ihrem Einkommen ab. Es ist eine gute Idee, Ihre Anlagen zu verkaufen, wenn Ihr Einkommen niedriger ist. Wenn Sie selbstständig sind oder ein variables Einkommen haben, behalten Sie Ihre Einnahmen das ganze Jahr über im Auge und verkaufen Sie Vermögenswerte, wenn Ihr Einkommen niedriger ist. Sie können Ihr Vermögen auch nach der Pensionierung verkaufen.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, was die beste Strategie für Ihre Finanzen ist, sprechen Sie mit einem Steuerberater, um Ihre Möglichkeiten zu erkunden.

Vermeidung der Kapitalertragssteuer bei einem Hausverkauf

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, haben Sie die Möglichkeit, eine große Kapitalertragsteuerrechnung zu vermeiden. Einige Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, um eine Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz zu klassifizieren, sind: 

• Langfristige Aufenthalte: Sie müssen die meiste Zeit des Jahres auf dem Grundstück wohnen.
• Entfernung von der Arbeit: Ihr Hauptwohnsitz muss sich in angemessener Entfernung von Ihrem Arbeitsplatz befinden.
• Dokumentierter Nachweis, dass Sie dort wohnen: Das kann Dinge wie die Wählerregistrierung, eine Steuererklärung etc. beinhalten
• Ehevertrag: Wenn Sie verheiratet sind, muss Ihr Ehepartner denselben Hauptwohnsitz wie Sie geltend machen.

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, sind Sie entsprechend Ihrem Anmeldestatus von einem hohen Betrag an Veräußerungsgewinnen von Ihren Steuern befreit.

• Wenn Sie Single sind, müssen Sie keine Kapitalertragssteuer auf die ersten 250.000 $ des Gewinns Ihres Eigenheims zahlen.
• Sie zahlen 0 % Kapitalertragssteuer auf die ersten 500.000 $ des Gewinns Ihres Eigenheims, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen.

Bevor Sie sich für diese Option entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie die letzten zwei von fünf Jahren in der Immobilie gelebt haben. Andernfalls zählt die Immobilie möglicherweise nicht als Ihr Hauptwohnsitz.

Vermeidung der Kapitalertragssteuer auf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Obwohl es komplexer ist, ist es möglich, die Kapitalertragsteuer auf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu vermeiden. Die einfachste Lösung besteht darin, für mindestens zwei Jahre in Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie einzuziehen, bevor Sie sie verkaufen.

Außerdem können Sie:

• Verfolgen Sie Ihre durch den Verkauf entstandenen Ausgaben. Diese Kosten können Sie von Ihrem Gewinn abziehen.
• Verfolgen Sie einen 1031-Austausch. Die Wiederanlage der Mittel in eine andere Anlageimmobilie kann Ihnen helfen, die Kapitalertragssteuer zu vermeiden.

Wenn Sie Ihre Möglichkeiten erkunden, sollten Sie einen Steuerberater konsultieren, um die beste Vorgehensweise zu ermitteln.

Das Endergebnis

Das Steuerrecht kann kompliziert werden. Aber am Ende des Tages wirkt sich Ihr Einkommen auf die Höhe Ihrer Steuerzahlung aus. Wenn Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen, können Sie Maßnahmen ergreifen, um Ihre Kapitalgewinne drastisch zu reduzieren.

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