Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung:Was es ist und wie man es vermeidet

Während viele Menschen davon träumen, ein Haus in bar zu bezahlen, kann dieses Ziel sehr herausfordernd sein. Die Immobilienpreise steigen im ganzen Land, und einige Märkte sind so teuer, dass es Jahrzehnte dauern kann, bis Sie genug Geld zusammengespart haben, das Sie selbst für ein einfaches Starterhaus benötigen. Außerdem, wer möchte sein ganzes Leben lang mieten, während er für den Kauf eines Eigenheims spart?

Glücklicherweise müssen Sie kein traditionelles 30-Jahres-Darlehen aufnehmen und nur die monatlichen Mindestzahlungen leisten. Stattdessen könnten Sie eine Hypothek beliebiger Länge aufnehmen und mehr als den Mindestbetrag zahlen, um Ihre Hypothek vorzeitig zu tilgen. Diese Strategie bietet Ihnen das Beste aus beiden Welten – ein Zuhause zum Leben und die Möglichkeit, schneller aus den Schulden herauszukommen, vorausgesetzt, Sie können es sich leisten, jeden Monat einen Zuschlag für Ihre Hypothek zu zahlen.

Bevor Sie sich für die Strategie der vorzeitigen Rückzahlung Ihrer Hypothek entscheiden, sollten Sie sich jedoch unbedingt vergewissern, dass Ihre Hypothek keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Auch wenn es absurd klingen mag, erheben einige Kreditgeber Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie in einem bestimmten Jahr zu viel von Ihrem ausstehenden Kreditsaldo zurückzahlen – selbst wenn Sie Ihr Haus verkaufen, damit Sie umziehen können.

Was ist eine Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung?

Eine Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die einige Kreditgeber erheben, wenn ein Kreditnehmer einen Teil oder den gesamten Kapitalbetrag eines Hypothekendarlehens vorzeitig zurückzahlt. Die Gebühr ermutigt die Kreditnehmer, ihren Kapitalbetrag über die gesamte Laufzeit zurückzuzahlen, sodass Hypothekengeber Zinsen kassieren können.

Die Gebühr wird normalerweise nicht wirksam, wenn Sie einige zusätzliche Zahlungen leisten, um Ihr Hauptguthaben früher zu tilgen. Die meisten Kreditgeber, die die Gebühr erheben, erlauben den Kreditnehmern, jedes Jahr bis zu 20 % des verbleibenden Kreditsaldos zurückzuzahlen.

Weiche Vorfälligkeitsentschädigungen vs. harte Vorauszahlungsentschädigungen

Bevor Sie sich Geld leihen, um ein Haus zu kaufen, ist es wichtig zu verstehen, ob Ihre Hypothek Vorfälligkeitsentschädigungen hat und wenn ja, welche Art. Es gibt zwei Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen, die Sie kennen sollten – harte und weiche.

Mit harter Vorfälligkeitsentschädigung , müssen Sie eine Strafgebühr zahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder Ihre Hypothek innerhalb der ersten Jahre des Darlehens refinanzieren. Während Vorfälligkeitsentschädigungen je nach Kreditgeber variieren, können sie bis zu 80 % der sechsmonatigen Zinsen für Ihr Wohnungsbaudarlehen betragen.

Andererseits mit einer weichen Vorfälligkeitsentschädigung , müssen Sie nur die Strafe zahlen, wenn Sie refinanzieren. Sie müssen jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn Sie Ihr Haus aus irgendeinem Grund verkaufen.

Während die Zahlung von 80 % der Zinsen für sechs Monate nicht nach viel klingt, könnte sich diese Gebühr schnell summieren. Stellen Sie sich beispielsweise vor, Sie haben eine Hypothek mit einem Darlehensbetrag von 400.000 $ zu einem effektiven Jahreszins von 6 %.

Bei diesem Satz würden Sie sechs Monate lang etwa 2.000 US-Dollar an Zinsen zahlen – oder etwa 12.000 US-Dollar. Eine Strafgebühr in Höhe von 80 % dieses Betrags würde etwa 9.600 $ betragen. Das ist ein hoher Preis für einen Umzug oder eine Refinanzierung, um ein besseres Angebot zu bekommen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die meisten Vorfälligkeitsentschädigungen nur für die ersten drei bis fünf Jahre gelten, in denen Sie eine Hypothek haben. Danach können Sie verkaufen oder refinanzieren, ohne für das Privileg zu bezahlen.

Das Problem mit Vorfälligkeitsentschädigungen

Eine Hypothek mit Vorfälligkeitsentschädigung zu bekommen ist zwar kein Weltuntergang, aber wenn sich Ihre Wohnsituation oder Ihre Finanzen ändern, können Ihnen erhebliche Nachteile entstehen. Insbesondere mit einer harten Vorfälligkeitsentschädigung würden Sie tatsächlich bestraft, wenn Sie Ihr Eigenheim in eine Hypothek mit niedrigerem Zinssatz und besseren Konditionen umfinanzieren würden.

Und was ist, wenn Sie für einen Job umziehen müssen oder zusätzlichen Platz für Ihre wachsende Familie benötigen? Eine Vorfälligkeitsentschädigung würde Sie dann ebenfalls treffen.

Eine weiche Vorfälligkeitsentschädigung gilt nur bei einer Refinanzierung (und nicht bei einem Verkauf), aber es ist immer noch nicht viel besser. Sie müssen immer noch eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn Sie Ihre Hypothekenbedingungen ändern müssen, und diese Gebühr könnte zum ungünstigsten Zeitpunkt anfallen, wenn Sie aufgrund einer finanziellen Notlage refinanzieren.

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung für meine Hypothek vermeiden?

Wenn Sie nach einer Hypothek für Ihr neues Zuhause suchen, ist es wichtig, die Bedingungen gründlich zu lesen und alle Gebühren zu verstehen, die möglicherweise erhoben werden, einschließlich Vorfälligkeitsentschädigungen. Das Gesetz verlangt von Hypothekengebern, dass sie Vorfälligkeitsentschädigungen zusammen mit anderen Gebühren und Darlehensdetails offenlegen.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob er eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Eine Vorfälligkeitsentschädigungsklausel kann Ihnen zwar dabei helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen, aber es gibt Zeiten, in denen es sich einfach nicht lohnt.

Im Idealfall sollten Sie sich wahrscheinlich bemühen, Vorfälligkeitsentschädigungen für Hypotheken nach Möglichkeit zu vermeiden. Auch wenn Sie glauben, dass Sie keine Refinanzierung oder einen Verkauf benötigen, wissen Sie nie, was das Leben Ihnen zu bieten hat.

Es ist möglich, dass Sie für Ihren Job umziehen oder Ihr Zuhause vergrößern oder verkleinern müssen. Wenn die Hypothekenzinsen erheblich sinken, könnten Sie in eine Position geraten, in der Sie eine Refinanzierung vornehmen müssen, um ein besseres Angebot zu erhalten.

Es ist auch möglich, dass sich Ihre finanzielle Situation so ändert, dass eine Refinanzierung die einzige Möglichkeit ist, sich den Verbleib in Ihrem Zuhause leisten zu können. Wenn Sie beispielsweise mit einem Gehaltsverlust konfrontiert sind, müssen Sie möglicherweise ein neues Darlehen mit einer längeren Rückzahlungsfrist refinanzieren, um eine niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten.

Einkaufen für eine Hypothek

Vor diesem Hintergrund sind hier einige Schritte zu beachten, wenn Sie nach einer neuen Hypothek suchen:

• Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und ergreifen Sie Maßnahmen, um sie zu verbessern. Denken Sie daran, dass die besten Hypothekenzinsen an diejenigen gehen, die eine gute oder große Kreditwürdigkeit haben. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit auf der unteren Seite ist, kann es sich lohnen, sich etwas Zeit zu nehmen, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, bevor Sie eine Hypothek beantragen. Wenn Ihr Kredit nicht so gut ist, können Sie auch ein staatlich gefördertes Wohnungsbaudarlehensprogramm wie ein FHA-Darlehen oder USDA-Darlehen in Betracht ziehen. Beide Wohnungsbaudarlehen sind frei von Vorfälligkeitsentschädigungen und können bei schlechter Bonität leichter in Anspruch genommen werden.
• Schauen Sie sich um und vergleichen Sie Wohnungsbaudarlehen hinsichtlich ihrer Zinssätze und Gebühren. Da Hypothekendarlehen wettbewerbsfähig sind und Unternehmen um Ihr Geschäft konkurrieren müssen, ist es üblich, dass einige Kreditgeber bessere Hypothekenzinsen und -konditionen anbieten.
• Lesen Sie das Kleingedruckte. Bevor Sie die endgültige Entscheidung über Ihre neue Hypothek treffen, empfiehlt das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), die Details Ihrer Kreditdokumente durchzulesen. Wenn für Ihre Hypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung vorgesehen ist, sollten Sie wissen, wie viel sie kosten und wie lange sie dauern wird.

Unterm Strich

Stellen Sie vor dem Abschluss einer Hypothek sicher, dass Sie sich nicht auf eine unangenehme Überraschung einstellen. Sie sollten zum Beispiel wissen, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung jeden Monat sein wird und wann genau Ihr Darlehen zurückgezahlt wird. Darüber hinaus sollten Sie sich auch aller Vorauszahlungsstrafen oder Gebühren bewusst sein, die Ihnen berechnet werden, wenn Sie aus irgendeinem Grund eine Refinanzierung oder einen Umzug vornehmen müssen.

Grundsätzlich ist es ratsam, Hypotheken mit Vorfälligkeitsentschädigung zu meiden. Sie denken vielleicht, dass Sie für immer in Ihrem Zuhause bleiben werden, aber Sie wissen nie, wie sich das Leben in den nächsten fünf Jahren ändern könnte. Mit der Wahl einer Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung halten Sie sich Optionen offen und schützen sich vor teuren Vorfälligkeitsentschädigungen.

Letztendlich sollten Sie versuchen, eine erschwingliche Hypothek ohne „Fallstricke“ zu finden, die Sie viel Zeit kosten kann, wenn Sie es am wenigsten erwarten. Wenn Sie den Kreditvertrag nicht lesen und am Ende mit einer hohen Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung konfrontiert werden, könnten Sie es noch bereuen.