Was ist eine umgekehrte Hypothek und wie funktioniert sie?

Laut der Retirement Confidence Survey 2018 des Employee Benefits Research Institute sind Arbeitnehmer zunehmend zuversichtlich, dass sie im Ruhestand bequem leben können. Gleichzeitig gibt es jedoch Bedenken von tatsächlichen Rentnern hinsichtlich ihrer Fähigkeit, die Grundausgaben in Zukunft zu bewältigen.

Was passiert also, wenn Sie auf eine Finanzierungslücke für die Altersvorsorge stoßen? Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Rentenausgaben zu decken, ist eine Option für Hausbesitzer die Umkehrhypothek.

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Im Kern ist eine Umkehrhypothek ein Eigenheimkredit. Sie erhalten Geld, basierend auf dem Eigenkapital Ihres Hauses und anderen Faktoren, und es wird von Ihnen erwartet, dass Sie es zurückzahlen. Anstatt jedoch regelmäßige monatliche Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber zu leisten, erhalten Sie das Geld und müssen es nicht zurückzahlen, bis Sie aus dem Haus ausziehen oder weitergeben.

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

In vielen Fällen können Sie ein Darlehen erhalten, das den Anforderungen der Federal Housing Administration (FHA) entspricht und als Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM) klassifiziert ist. Es gibt einige Kreditgeber, die umgekehrte Hypotheken anbieten, die nicht von der FHA versichert sind. In diesen Fällen ist es jedoch wichtig, besonders vorsichtig zu sein, da Sie möglicherweise nicht über denselben Schutz verfügen.

Nach dem Auszug oder Tod kann Ihr Ehepartner weiterhin in der Wohnung wohnen, solange er mit den Steuer- und Versicherungszahlungen Schritt hält. Wenn jedoch keiner von Ihnen im Haus wohnt, muss das Darlehen zurückgezahlt werden – oder das Haus verkauft werden, damit der Kreditgeber das Geld zurückerhalten kann.

Arten von umgekehrten Hypotheken

Es gibt verschiedene Arten von umgekehrten Hypothekendarlehen:

• FHA-Umkehrhypothek: Ein von der Federal Housing Administration (FHA) versichertes umgekehrtes Hypothekendarlehen.
• Eigene Umkehrhypothek: Ein umgekehrtes Hypothekendarlehen, das nicht FHA-versichert ist.
• Einzweck-Umkehrhypothek: Ein umgekehrtes Hypothekendarlehen, das von staatlichen und lokalen Regierungen angeboten wird.

Die häufigste Art von Reverse-Hypothekendarlehen ist die Home-Equity-Conversion-Hypothek (HECM). Es wird von der FHA, einem Teil des U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), versichert.

Wer kann eine umgekehrte Hypothek erhalten?

Die FHA versichert bestimmte Umkehrhypotheken, solange die Kreditnehmer bestimmte Anforderungen erfüllen:

• Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein.
• Im Haus als Hauptwohnsitz leben (oder Ihr Ehepartner, der in der Hypothek aufgeführt ist, muss im Haus leben.)
• Seien Sie in der Lage, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen sowie andere Wartungskosten und Gebühren zu zahlen, während Sie im Haus wohnen.
• FHA-Eigenschaftsanforderungen für das Haus erfüllen.
• Sie sind bereit, an einer Beratungssitzung zu Hypotheken zur Umwandlung von Wohneigentum (HECMs) teilzunehmen.
• Es gibt keine überfälligen Bundesschulden auf Ihrem Konto.

Es ist wahrscheinlicher, dass Sie das benötigte Geld erhalten, wenn Sie Ihr Haus vollständig besitzen oder wenn Ihr Darlehenssaldo gering ist, sodass Sie über viel Eigenkapital verfügen.

Wie viel können Sie mit einer umgekehrten Hypothek leihen?

Wenn Sie ein umgekehrtes Hypothekendarlehen beantragen, berücksichtigt Ihr Kreditgeber einige Faktoren, die den Geldbetrag beeinflussen, den Sie erhalten, darunter:

• Ihr Alter
• Wert Ihres Hauses
• Bei Ihnen zu Hause verfügbares Eigenkapital
• Zinssatz
• FHA-Hypothekenlimit für Hypotheken zur Umwandlung von Wohneigentum
• Ob Ihre Gebühren in das Darlehen einfließen
• Wie Sie Ihr Geld erhalten möchten

Je älter Sie sind und je mehr Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, desto mehr werden Sie wahrscheinlich genehmigt. Denken Sie auch daran, dass die mit Umkehrhypotheken verbundenen Gebühren oft viel höher sind als die Gebühren für andere Arten von Eigenheimkrediten. Das wird sich auf Ihre tatsächlichen Einnahmen auswirken – selbst wenn Sie viel Eigenkapital in Ihrem Haus haben.

Einer der Vorteile von FHA-versicherten Umkehrhypotheken ist die Tatsache, dass Sie nicht mehr zurückzahlen müssen, als das Haus wert ist. Wenn also der Wert sinkt und Sie mehr schulden, als es wert ist, müssen Sie (oder Ihre Erben) anstelle der Zwangsvollstreckung möglicherweise eine Urkunde unterzeichnen, die es der Bank übergibt. Dies ist einer der Gründe, warum viele umgekehrte Hypothekenbanken Ihnen nicht den gesamten Betrag Ihres Eigenkapitals leihen.

Sie können das Geld für alles verwenden, was Sie wollen, sei es zum Abzahlen von Schulden, zum Begleichen der Lebenshaltungskosten oder für einen Urlaub.

Wie kommst du an dein Geld?

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek mit festem Zinssatz erhalten, erhalten Sie eine Kapitalauszahlung. Dann kannst du das Geld nehmen und damit machen, was du willst. Wenn es jedoch aufgebraucht ist, ist es weg. Einige Rentner verwenden einen Pauschalbetrag, um ein Altersanlageportfolio zu finanzieren oder eine sofortige Rente zu erwerben. Andere verwenden das Geld, um Schulden zu begleichen oder andere Ausgaben zu decken.

Bei einem HECM mit einstellbarer Rate stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Sie können wählen, ob Sie feste monatliche Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum oder Zahlungen erhalten möchten, solange Sie oder ein berechtigter Ehepartner in einem Haus leben.

Wenn Sie sich für einen unbefristeten Zahlungsplan entscheiden, erhalten Sie wahrscheinlich jeden Monat einen kleineren Betrag. Sie können sich jedoch einigermaßen sicher sein, dass Sie bis zum Übergang oder Einzug in eine Pflegeeinrichtung weiter Geld erhalten. Mit einem festen Zahlungsplan könnten Sie jeden Monat einen höheren Cashflow sehen. Sie laufen jedoch Gefahr, die Zahlungen zu überleben und herauszufinden, was als nächstes zu tun ist.

Schließlich können Sie Ihre Umkehrhypothek auch als Kreditlinie nutzen. Sie können bei Bedarf bis zum Kreditlimit Geld abheben. Dies ist etwas flexibler und kann nützlich sein, wenn Sie andere Einkommensquellen haben und nur das HECM benötigen, falls Sie gelegentlich eine Lücke füllen müssen.

Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek in Betracht ziehen, ist es eine gute Idee, mit einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber zu beginnen, damit Sie geschützt sind. Sie können einen Online-Locator verwenden, um einen Berater zu finden, der Ihnen bei dem Prozess helfen kann, oder Sie können 800-569-4287 anrufen.

Wägen Sie auch die Vor- und Nachteile sorgfältig ab.

Vorteile einer umgekehrten Hypothek

Es gibt einige Möglichkeiten, von einer Umwandlungshypothek in Eigenheim zu profitieren, die Sie bei einem „traditionelleren“ Eigenheimdarlehen nicht sehen würden.

• Keine monatlichen Zahlungen als Kreditnehmer
• Verbessern Sie den monatlichen Cashflow
• Schulden abbezahlen (einschließlich einer bestehenden Hypothek auf das Eigenheim)
• Nicht borgende Ehegatten können in der Wohnung bleiben
• Darlehen wird durch den Verkauf des Hauses bei Übergabe oder Auszug getilgt

Nachteile einer umgekehrten Hypothek

Während eine Umwandlungshypothek in Eigenheim wie ein Kinderspiel erscheinen mag, gibt es einige Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie fortfahren.

• Hohe Abschlusskosten und andere Gebühren
• Möglicherweise können Sie das Haus nicht an Ihre Erben weitergeben
• Kosten im Zusammenhang mit Grundsteuern, Hypothekenversicherung und Instandhaltung müssen weiterhin bezahlt werden
• Sie verbrauchen einen großen Vermögenswert – und Sie könnten Ihr Geld trotzdem überleben

Ist eine umgekehrte Hypothek das Richtige für Sie?

Wenn Sie wissen, dass Sie lange Zeit in Ihrem Zuhause bleiben werden, und Sie ein kleines Extra benötigen, um Ihr Renteneinkommen aufzubessern, kann eine Umkehrhypothek eine Möglichkeit sein, Ihr Zuhause als Vermögenswert zu nutzen. Für Kreditnehmer, die nicht allzu besorgt sind, das Haus an die Erben zu übergeben, kann dies eine Möglichkeit sein, im Ruhestand finanzielle Vorteile aus dem Haus zu ziehen. Das heißt, solange Sie mit den Kosten für die Instandhaltung des Eigenheims und der Zahlung der Grundsteuern Schritt halten können.

Wenn Sie andererseits mit den Kosten des Eigenheims nicht Schritt halten können oder möchten, dass Ihr Eigenheim Ihren Erben zugute kommt, ist es möglicherweise nicht sinnvoll, ein umgekehrtes Hypothekendarlehen zu erhalten. Wenn Sie das Haus nicht mehr bewohnen, müssen Ihre Erben das Haus verkaufen, um das Darlehen zurückzuzahlen. Wenn nicht, müssen sie den Kredit selbst bezahlen, um das Haus zu behalten. Wenn im Nachlass genug Geld vorhanden ist, um es abzuzahlen, verringert sich die Barzahlung, die sie erhalten, wenn Sie sie übergeben.

Berücksichtigen Sie sorgfältig Ihre Situation und Ihre Prioritäten, bevor Sie sich für eine Umkehrhypothek entscheiden. Treffen Sie dann die Entscheidung, die Ihnen im Ruhestand am wahrscheinlichsten zugute kommt, und erhöhen Sie die Chance, dass Sie Ihr Geld überleben.