Leitfaden für gewerbliche Immobilieninvestitionen

Die Investition in Immobilien wird allgemein als solide Wahl angesehen. Aber während Investitionen in Wohnimmobilien im Allgemeinen als „Routine“ angesehen werden, sind Gelegenheiten für Gewerbeimmobilien oft geheimnisumwittert.

Gewerbeimmobilien können jedoch einige der höchsten Einkommensströme aller Immobilieninvestitionswege bieten. Es gibt einen Grund, warum hier das große Geld spielt. Aber das bedeutet nicht, dass Sie nicht auch ein Stück vom Kuchen abhaben können.

Egal, ob Sie zum ersten Mal in Immobilien investieren oder ein erfahrener Bauträger sind, ein Leitfaden für gewerbliche Immobilieninvestitionen kann oft nützlich sein.

Was sind Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien ist ein Sammelbegriff für alle Gebäude, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden.

Eine weitere nützliche Möglichkeit, Gewerbeimmobilien zu kategorisieren, ist jede Immobilie, die ein Einkommen für den Mieter generiert. Wenn die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen durch Unternehmensdienstleistungen verwendet wird, handelt es sich wahrscheinlich um eine gewerbliche Immobilie. Ein gewerblicher Immobilieninvestor kassiert im Allgemeinen Miete von einem Unternehmen.

Arten von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien ist ein weit gefasster Begriff. Während Wohnimmobilien eindeutig für Bewohner bestimmt sind – ein Ort, den man Zuhause nennen kann – gibt es Gewerbeimmobilien in allen Formen und Größen. Werfen wir also einen Blick darauf, welche Art von Immobilien als Gewerbeimmobilien qualifiziert werden.

• Büros. Dabei handelt es sich um Gebäude, die hauptsächlich als Büroflächen genutzt werden. Sie können in vielen Formen auftreten, von Wolkenkratzern bis hin zu kleineren Mittelhäusern in Vorstädten. Büros werden von Unternehmen oder Organisationen vermietet, die sie benötigen. Die Mietlaufzeiten können hoch sein (5-10 Jahre).

• Mehrfamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser sind eine Ansammlung von vier oder mehr Wohneinheiten. Aufgrund der Fähigkeit, mehrere Familien zu versorgen, werden sie als Gewerbeimmobilien klassifiziert. Ein gutes Beispiel sind Mehrfamilienhäuser. Mietvertragslaufzeiten für Mehrfamilienhäuser können sehr unterschiedlich sein und von Monaten bis zu mehreren Jahren reichen.

• Einzelhandelsflächen. Einzelhandelsimmobilien umfassen alle Räumlichkeiten, die Einzelhandelsunternehmen nutzen, um Waren und Dienstleistungen an die Öffentlichkeit zu verkaufen. Dazu gehören kleine unabhängige Geschäfte und größere Einkaufszentren. Ähnlich wie bei Büros können die Mietlaufzeiten viel höher sein (3-5 Jahre).

• Industrieeinheiten. Schwerindustrie, Lagerhäuser, Rechenzentren und Vertriebszentren fallen alle unter gewerbliche Gewerbeimmobilien. Diese Liegenschaften sind in der Regel in Gebieten zusammengefasst, die für den Wohnungsbau nicht geeignet sind.

• Gebäude mit besonderer Zweckbestimmung. Die letzte Kategorie umfasst die restlichen Gewerbeimmobilien, die nicht in eine der vorherigen Kategorien fallen. Zu den Zweckbauten gehören Liegenschaften wie Kindertagesstätten, Gesundheitszentren, Altenpflegeheime, Spielhallen oder Hotels.

Vor- und Nachteile von Investitionen:

Obwohl Gewerbeimmobilien für viele eine ominöse Anlageoption darstellen, bieten sie eine Vielzahl von Vorteilen für diejenigen, die bereit sind, es auszuprobieren. Allerdings ist es nicht alles Sonnenschein und Rosen, also ist es wie bei jeder Investition wichtig, die Vor- und Nachteile abzuwägen.

Vorteile:

• Cashflow. Die Vermietung von Geschäftsräumen kann für Investoren ein beständiges monatliches Einkommen generieren. Die oft mit Gewerbeimmobilien einhergehenden verlängerten Mietlaufzeiten führen dazu, dass diese manchmal über einen längeren Zeitraum andauern können. Der freie Cashflow kann dann für andere Investitionen oder einen Notfallfonds verwendet werden.

Bei vielen gewerblichen Mietverträgen müssen Unternehmen auch die damit verbundenen Steuern, Sachversicherungen und Wartungskosten zahlen. Dadurch sinken die Kosten für den Investor. Deals wie diese werden oft als Triple-Net-Leasing bezeichnet.

• Eigentumsschätzung. Während der Cashflow in Ihre Tasche fließen könnte, kann die Immobilie selbst auch an Wert gewinnen. Gewerbeeinheiten werden wie Wohnimmobilien in der Regel über lange Zeiträume wertgeschätzt. Während kurzfristige Marktauswirkungen nicht vorhersehbar sind, hat die Geschichte gezeigt, dass die Preise aufgrund der Knappheit von Gewerbeimmobilien tendenziell steigen.

• Höhere Renditen. Einer der größten Vorteile von Gewerbeimmobilien ist das Potenzial für hohe Renditen. Während die Anschaffungskosten oft höher sind, können die Renditen doppelt oder dreifach so hoch sein wie bei Wohnimmobilien.

• Weniger Konkurrenz. Da gewerbliche Immobilien als komplizierterer Weg für Investoren wahrgenommen werden, ist der Wettbewerb um den Erwerb von Immobilien weniger hart. Geschäftsbedingungen können oft früh im Prozess mit Verkäufern geschmiedet werden, um andere Konkurrenten auszuschalten.

• Instandhaltung der Immobilie. Viele Gewerbemieter haben ein Eigeninteresse an der Instandhaltung und Pflege der Immobilie. Eine ungepflegte Immobilie könnte dazu führen, dass sich Kunden von Unternehmen abwenden. Dies bedeutet in der Regel, dass sowohl der Mieter als auch der Eigentümer sich darüber einig sind, wie die Immobilie instand gehalten werden soll.

Nachteile:

• Hohe Kapitalanforderungen. Für höhere Renditen sind in der Regel höhere Vorlaufkosten erforderlich, und bei gewerblichen Immobilieninvestitionen ist das nicht anders. Aufgrund des Einkommenspotenzials sind Gewerbeimmobilien in der Regel weitaus teurer als Wohnimmobilien in der gleichen Gegend.

Zusätzlich zu den Anfangsinvestitionen können jederzeit erhebliche Wartungskosten anfallen, die sich negativ auf Ihr Endergebnis auswirken. Die Miete muss hoch genug sein, um diese Kosten pro Jahr zu decken.

• Illliquider Vermögenswert. Wie eine Wohnimmobilie sind auch in eine Gewerbeimmobilie investierte Mittel extrem illiquide. Der Verkaufsprozess eines Hauses kann mehrere Monate dauern. Gewerbeimmobilien können noch länger dauern.

Wenn für einen Notfall Mittel benötigt werden, sind die Chancen, Geld aus gewerblichen Immobilieninvestitionen herauszuziehen, gering.

• Korreliert mit der Wirtschaft. Der Erfolg von Gewerbeimmobilien und der Wirtschaft können stark korrelieren. Wenn die Konjunktur leidet, kann die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen stark schwanken, was sich schnell auf die Nachfrage nach Gewerbeflächen auswirken kann. Wohnimmobilien sind nicht so stark betroffen, weil die Menschen immer einen Ort brauchen, an dem sie sich ausruhen können.

• Komplexität von Mietverträgen. Die meisten Wohnungsmietverträge sind Kopien voneinander. Sie variieren sehr wenig. Andererseits können gewerbliche Mietverträge sehr unterschiedlich sein. Jeder Aspekt des Mietverhältnisses steht zur Diskussion, einschließlich Unterhaltsdeckung, Versicherung und Steuern.

Aufgrund der Komplexität sind oft erfahrene Wirtschaftsanwälte erforderlich, um sicherzustellen, dass eine Vereinbarung für beide Parteien logisch ist.

• Längere Stellenausschreibungen. Je nach Gewerbeobjekt können Mietvertragslaufzeiten sehr lang sein. Das bedeutet aber auch, dass eine Immobilie längere Zeit leer stehen kann. Wenn sich ein Unternehmen zu einem Mietvertrag von mehr als 5 Jahren verpflichten muss, muss es sich zu 110 % sicher sein, dass Ihre Geschäftsräume das Richtige für es sind. Sie müssen über einen Cash-Puffer verfügen, um alle Kosten zu decken, die während einer Vakanz entstehen.

Erste Schritte

Sie sollten jetzt genug Wissen haben, um mit einem gewerblichen Immobilienprofi ein Gespräch zu führen – naja, Sie sollten zumindest Ihren Freunden sagen können, was es ist.

Aber um sich zu engagieren und Geld zu verdienen, worum es hier geht, müssen noch einige Schritte beachtet werden. Um Ihnen zu helfen, den Prozess so effizient wie möglich zu gestalten, haben wir jeden Schritt für Sie aufgeschlüsselt.

Schritt 1:Führen Sie Ihre eigene Recherche durch (DYOR)

Erfolgserlebnisse bei der Investition in Gewerbeimmobilien korrelieren stark mit dem Umfang der Forschung, die im Vorfeld durchgeführt wird. Hier werden wirklich Gewinne geschmiedet.

Sie müssen anfangen, sich ein paar Fragen zu stellen. Möchten Sie in der Nähe Ihres Wohnortes oder an einem anderen Ort investieren? Werden Sie sich auf eine bestimmte Nische von Gewerbeimmobilien konzentrieren, zum Beispiel Büros? Oder sind Sie offen für jede Gelegenheit?

Nachdem Sie die Art der Immobilie, die Sie suchen, und den Standort bestimmt haben, ist es nun an der Zeit, den Markt zu recherchieren. Sammeln Sie so viele Informationen wie möglich zu Preisen, Frequenzen, Mieteinnahmen, Verfügbarkeit und bundesstaatsspezifischen Steuern. Mit zunehmendem Wissen sollten Sie beginnen zu verstehen, welche Gewerbeimmobilie für Ihr Investitionsniveau geeignet ist.

Einige nützliche Tipps zur Auswahl des richtigen Standorts finden Sie in den Punkten 2 und 3 unseres Mietleitfadens unten.

Lesen Sie den Leitfaden:So kaufen Sie eine Mietimmobilie

Schritt 2:Organisieren Sie Ihre Finanzen

Bei so hohen Investitionskosten im Voraus, die mit Gewerbeimmobilien verbunden sind, ist es wichtig, sich mit Ihren Finanzen vertraut zu machen. Wissen Sie, wie viel Kaution Sie sich leisten können? Haben Sie einen Plan, wie Sie den Rest finanzieren?

Die Finanzierung kann aus einem konventionellen Darlehen, einem staatlich abgesicherten Darlehen, einem Konsortium interessierter Parteien oder einer vom Verkäufer angebotenen Finanzierung erfolgen. Wenn Sie einen Kredit benötigen, stellen Sie sicher, dass Sie einen Investitionsplan und eine hohe Kreditwürdigkeit haben. Es wird nicht nur die Gewerbeimmobilie sein, die sich eine Bank ansehen wird.

Um die Finanzierung zu erhalten, müssen Sie normalerweise auch das Renditepotenzial verstehen. Aus diesem Grund wird die Kapitalrendite zu einem entscheidenden Entscheidungsfaktor bei der Auswahl einer Immobilie. Glücklicherweise gibt es einige Schlüsselmetriken, die Ihnen helfen können, die Diamanten für Gewerbeimmobilien vom Rohdiamanten zu trennen.

• Nettobetriebsergebnis (NOI). Der NOI stellt das jährliche Einkommen dar, das von Geschäftsräumen generiert wird. Sie errechnet sich, indem man von den jährlichen Mieteinnahmen die jährlichen Kosten für die vollständige Instandhaltung der Immobilie abzieht. Sie möchten, dass diese Zahl so hoch wie möglich ist.

• Kapitalisierungsrate. Die Kapitalisierungsrate, manchmal auch Cap Rate oder kurz Rendite genannt, wird von Anlegern häufig verwendet, um das Potenzial einer Immobilie im Vergleich zu einer anderen zu bewerten. Es wird berechnet, indem das jährliche Bruttoeinkommen mit dem Gesamtpreis der Immobilie verglichen wird.

Wenn eine Gewerbeeinheit für 800.000 US-Dollar gekauft wird und die jährlichen Mieteinnahmen 80.000 US-Dollar betragen, beträgt die Bruttoobergrenze 10 % (der mathematische Wert – (80.000 US-Dollar/800.000 US-Dollar) x 100). Um die Netto-Cap-Rate zu berechnen, verwenden Sie die gleiche Berechnung, aber anstelle der jährlichen Mieteinnahmen verwenden Sie das Nettobetriebsergebnis (NOI). Dieser Cap-Satz berücksichtigt alle Kosten für das Jahr.

Die Idee der Obergrenze besteht darin, den Prozentsatz so hoch wie möglich zu halten und somit Ihre Rendite zu steigern. Bei der Berechnung der Kapitalisierungsrate werden keine Schulden berücksichtigt, die möglicherweise zum Kauf der Immobilie verwendet wurden.

• Interne Rendite (IRR). Der IRR ist eine zukunftsgerichtete Berechnung zur Bestimmung, wie schnell eine Investition Geld zurückgibt. Es wird häufig von gewerblichen Immobilieninvestoren verwendet, um Projekte unterschiedlicher Größe zu vergleichen, die um die gleiche Finanzierung konkurrieren.

Eine Gewerbeimmobilie kann in einem Jahr eine Rendite von 10 % erwirtschaften, im Folgejahr jedoch nur noch 8 %. IRR wird verwendet, um diese Änderungen zu berücksichtigen.

Je höher der IRR, desto schneller fließt das Geld in Ihre Tasche zurück. Wenn schnell Geld hereinkommt, kann es für andere Gelegenheiten verwendet werden. Eine frühere Geldrückgabe ist wertvoller als eine spätere Geldrückgabe. Obwohl es sich um eine nützliche Berechnung handelt, ist es aufgrund ihrer Komplexität eine Berechnung, die am besten mit einer Software und nicht auf Papier berechnet wird.

Nachdem Sie sich durch die Finanzen manövriert haben, ist die letzte Anlaufstelle die Steuer. Es liegt in der Verantwortung eines Investors, alle Steuererklärungen für die Gesamteinnahmen aus gewerblichen Immobilieninvestitionen zu bearbeiten. Dies kann jedoch manchmal einschüchternd sein. Die Suche nach einem anständigen Buchhalter könnte sich bei der Bewältigung dieses Prozesses auszahlen.

Schritt 3:Stellen Sie Fachwissen ein

Sobald Sie eine klare Vorstellung von der Art der Investition haben, nach der Sie suchen, ein Budget im Auge haben und sich so viele Informationen wie möglich aus dem Internet geholt haben, ist es wahrscheinlich an der Zeit, sich an einen Experten zu wenden.

Ein Gewerbeimmobilienexperte oder Makler kann Ihnen bei der Suche nach Ihrer ersten Immobilie behilflich sein. Schauen Sie sich vor der Auswahl unbedingt ihren Hintergrund an. Haben sie Immobilien verkauft, die denen ähneln, die Sie suchen? Wie lange haben sie in der Gegend gearbeitet? Haben sie nützliche lokale Kontakte? Ihre Marktkenntnisse sollten messerscharf sein.

Stellen Sie im Gespräch mit geeigneten Kandidaten klar dar, wonach Sie suchen, und bewerten Sie deren Reaktionen. Es braucht kein langes Gespräch, um festzustellen, ob eine Person zu Ihnen passt. Suchen Sie nach jemandem, der engagiert, enthusiastisch und erfahren ist.

Schritt 4:Finden Sie eine passende Immobilie

Sie haben Ihre Hausaufgaben gemacht und können nun mit der Suche nach Ihrer passenden Gewerbeimmobilie (oder Ihren Immobilien) beginnen. Glücklicherweise sind Gewerbeimmobilien nicht so zahlreich wie Wohnimmobilien, was bedeutet, dass die Aufgabe der Auswahl reduziert wird. Aber so schön es auch ist, weniger Optionen zu haben, weniger Optionen bedeuten, dass gute Gelegenheiten schwerer zu bekommen sind.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie gewerbliche Anlageimmobilien gefunden werden können. Der Chat mit Ihrem gewerblichen Immobilienmakler oder Makler sollte an erster Stelle stehen. An der Spitze des Marktes gelegen, sollten sie bereits die Details potenzieller lokaler Immobilien kennen. Treten Sie neben Ihrem Agenten allen lokalen Großhandelsnetzwerken bei. Großhändler arbeiten sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich und können Sie über bevorstehende Angebote informieren.

Eine weitere beliebte Methode, um Leads für kommerzielle Investitionen zu finden, ist die Direktwerbung. Dabei kann es sich um E-Mails oder Briefe handeln. Durch Ihre eigene Direktmailing-Kampagne können Sie genau spezifizieren, wonach Sie in einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie suchen und möglicherweise anbieten möchten.

Schließlich gibt es mehrere nützliche Websites, die Ihnen bei der direkten Suche nach Immobilien helfen, darunter Loopnet, Crexi und Craigslist.

Denken Sie bei der Suche daran, die Nummern immer wieder zu überprüfen. Haben Sie die NOI- und Cap-Rate berechnet? Was ist mit dem IRR? Stellen Sie sicher, dass diese Dollars so hart wie möglich für Sie arbeiten.

Schritt 5:Immobilie ansehen

Kaufen Sie niemals eine Gewerbeimmobilie zum Nennwert – überhaupt keine Immobilie. Vereinbaren Sie immer eine vorherige Buchung, bei Bedarf möglicherweise mehrere. Dies kann vor oder nach Abgabe eines Angebots erfolgen.

Wenn Sie die Immobilie zunächst alleine besichtigt haben, sollten Sie im Ernstfall daran denken, Ihren Gewerbeimmobilienmakler erneut zu sich zu nehmen, um einen Blick darauf zu werfen. Er oder sie kann Dinge entdecken, die Sie nicht berücksichtigt haben. Sie müssen sich über alles im Klaren sein, bevor Sie auf dieser gepunkteten Linie unterschreiben.

Schritt 6:Kontakt aufnehmen

Sie haben also jetzt eine Immobilie im Auge und Sie haben sichergestellt, dass sie mit dem von Ihnen gesicherten Kapital und den Zahlen eines profitablen Unternehmens übereinstimmt. Als nächstes ist es an der Zeit, Kontakt mit dem Verkäufer aufzunehmen.

Anders als bei Wohnimmobilien ist bei Gewerbeimmobilien in der Regel eine Absichtserklärung (LOI) erforderlich. Ein LOI ist ein einfaches Dokument, das beschreibt, was Sie kaufen möchten, und die grundlegenden Bedingungen des Kaufs. Zu den grundlegenden Informationen gehören Dinge wie Kaufpreis, Anzahlungsbetrag, Bewertungszeitraum und alle anderen Klauseln, die Sie erlassen möchten.

Eine Absichtserklärung ist kein rechtsverbindliches Dokument. Sein Zweck besteht darin, dass Sie und der Verkäufer damit beginnen können, die Ergebnisse eines zukünftigen Geschäfts zu besprechen.

Schritt 7:Konkurrenzangebot einreichen

Wenn der Deal weiterhin vielversprechend aussieht, gibt es, wie das Sprichwort sagt, keine Zeit wie jetzt – es ist Zeit, ein formelles Angebot abzugeben.

Ein formelles Angebot wird in Form eines Vertrages abgegeben. Alle Verträge sollten von einem qualifizierten Anwalt gründlich geprüft werden. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag alle notwendigen Details des Geschäfts umreißt und genügend Klauseln und Bedingungen enthält, die Sie und den Verkäufer schützen.

Sobald ein Vertrag abgeschlossen ist, prüfen Sie, ob Ihre Finanzierung einsatzbereit ist.

Schritt 8:Führen Sie eine Inspektion durch

Genau wie bei Wohnimmobilien müssen Sie sicher sein, dass es bei einem Gewerbebau keine zugrunde liegenden Probleme gibt. Gibt es versteckte strukturelle Probleme, die Ihnen einfach nicht bewusst sind? Die Zeit zwischen der Abgabe eines formellen Angebots und dem Abschluss des Geschäfts sollte genutzt werden, um nach solchen Problemen zu suchen – offiziell als Inspektionszeitraum bekannt.

Ein Käufer kann eine Vielzahl von Prüfungen durchführen, darunter einen Baugutachterbericht, eine Umweltuntersuchung und eine Inspektion der Grenze. Auch Details zu den mit der Immobilie erwirtschafteten Erträgen können in dieser Phase ermittelt werden. Wie hoch ist die aktuelle Miete? Steht das Gebäude leer? Wenn ja, seit wann steht es leer? Ist die Grundsteuer aktuell?

Schritt 9:Gewinn

Wenn alle Inspektionen gut verlaufen und Sie mit der Wahl Ihrer Gewerbeimmobilie zufrieden sind, kann das Geschäft abgeschlossen werden. Der Abschluss des Geschäfts wird ab dem Datum wirksam, an dem die Gelder überwiesen werden, was normalerweise entweder von einem Anwalt oder einer Titelgesellschaft durchgeführt wird.

Von nun an sollte Ihr Fokus darauf liegen, den Gewinn Ihrer Investition zu maximieren.

Die Verwaltung der Immobilie ruht nun auf Ihren Schultern. Wirst du es selbst führen? Oder lassen Sie es von einer Verwaltungsgesellschaft ausführen?

Abschlussgedanken

Gewerbliche Immobilieninvestitionen müssen kein Ort sein, an dem nur die „Titanen“ der Immobilienbranche dominieren. Es ist ein Investitionsweg, der jedem offen steht, der bereit ist, Zeit und harte Arbeit zu investieren. Die Schritte müssen nicht einschüchternd sein und Sie brauchen sicherlich keine Millionen von Dollar, um mitzumachen.

Wie die meisten Investitionen wird ein Geschäft mit Gewerbeimmobilien nach Zahlen gemacht oder gebrochen. Konzentrieren Sie sich auf sie. Sammeln Sie die Forschung, berücksichtigen Sie so viele Variablen wie möglich und Sie werden die Nase vorn haben.

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