Wie man Immobilien im Großhandel verkauft

Die Investition in Immobilien wird normalerweise als die kapitalhungrige Option angesehen. Aber ist es das?

Je nach gewähltem Weg kann dies zweifellos einer der teuersten Investitionssektoren sein. Es kann sicherlich einschüchternder sein, als 500 Dollar zu nehmen und sie in Aktien oder Anleihen zu investieren. Es gibt jedoch einige alternative Lösungen für diejenigen, die nicht alles einsetzen möchten.

Sie sind ein exzellenter Netzwerker mit einer sehr geringen Risikobereitschaft? Immobilieninvestitionen im Großhandel könnten genau das sein, wonach Sie gesucht haben.

Was sind Immobilieninvestitionen im Großhandel?

Durch den Großhandel können Anleger eher vom Immobilienkauf als von der Immobilie selbst profitieren. Der Großhändler fungiert als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, mit dem Ziel, von jeder Transaktion zu profitieren.

Der Vorgang lässt sich am besten anhand eines Beispiels erklären.

1. Ein Großhändler sucht nach einer unterbewerteten Immobilie – vielleicht ist sie notleidend und braucht Pflege. Es ist möglicherweise noch nicht auf einem öffentlichen Marktplatz gelistet.
2. Der Großhändler wendet sich an den Verkäufer, um das Haus unter einen Kaufvertrag (oder Kauf- und Verkaufsvertrag) zu stellen. Dieser Vertrag legt die Grundlage des Kaufrechts einschließlich des im Voraus festgelegten Kaufpreises fest. Um den Verkäufer zu ermutigen, handelt es sich häufig um All-Cash-Angebote mit dem Versprechen einer schnellen Transaktionszeit. Nehmen wir für dieses Beispiel an, dass der angebotene Preis 200.000 $ beträgt.
3. Sobald ein Kaufrechtsvertrag unterzeichnet ist, vermarktet der Großhändler die Immobilie zu einem leicht überhöhten Preis (z. B. 5-10 %) an das Netzwerk eines Investors.
4. Wenn der Großhändler in unserem Beispiel einen Investor findet, der bereit ist, 210.000 $ zu zahlen, kann er 10.000 $ als Gewinn behalten – abzüglich etwaiger Marketingkosten.

Da die Immobilien oft nicht börsennotiert sind, ermöglichen Großhandelsgeschäfte anderen Immobilieninvestoren, miteinander zu konkurrieren, ohne dass zukünftige Hausbesitzer die Preise in die Höhe treiben.

Die Methode eignet sich hervorragend, um schnelle Gewinne zu erzielen, aber der schwierige Teil besteht darin, die „richtige“ Immobilie zu finden. Sie benötigen eine Immobilie, die im Vergleich zu den Marktpreisen abgezinst ist, die genügend Aufwärtspotenzial bietet, um einen weiteren Investor anzulocken, und von einem Verkäufer begleitet wird, der bereit ist, im Großhandel zu verkaufen.

Der Prozess nimmt normalerweise zwei Formen an. Dazu gehören Zuweisung und doppeltes Schließen. Obwohl beide sehr ähnlich sind, gibt es einen wesentlichen Unterschied – Eigentum.

• Aufgabe. Dies ist die gebräuchlichste Methode, da kein Geld aus der Tasche des Großhändlers kommt. Nachdem eine Immobilie unter einen Kaufrechtsvertrag gestellt wurde, sorgt ein Großhändler dafür, dass ein anderer Käufer die Bedingungen dieses Vertrags übernimmt. Der Vertrag wird effektiv an den neuen Investor verkauft, ohne dass der Großhändler jemals Eigentümer der Immobilie wird. Der Großhändler berechnet dem Käufer eine Vermittlungsprovision oder zieht die Zahlung vom Angebot des Käufers ab.

• Doppelschließung. Im Gegensatz zur Abtretung erfordert ein Double Close, dass der Großhändler die Immobilie kauft und erwirbt. Wenn es richtig gemacht wird, sollte dies sehr kurz sein.

Ein Double Close liegt vor, wenn das Geld des Endkäufers verwendet wird, um den ursprünglichen Verkäufer zu bezahlen. Dieses Geld kommt jedoch über den Großhändler, an dem der Großhändler das Eigentum übernimmt – für so wenig Zeit wie möglich. Anstelle eines verbundenen Prozesses gibt es zwei getrennte Ketten. Der Verkäufer verkauft an den Großhändler. Der Großhändler verkauft an den Käufer. Damit der Großhandelsbesitz kurz ist, sollte es das Ziel des Großhändlers sein, dass jede Transaktion am selben Tag stattfindet.

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Vor- und Nachteile

Der Prozess bietet zwar eine Möglichkeit, mit sehr geringem Risiko möglicherweise schnelle Renditen zu erzielen, ist aber keineswegs ein Spaziergang im Park. Deshalb ist es immer eine gute Idee, sich die Vor- und Nachteile anzusehen.

Vorteile:

• Gewinne. Großhandelsgeschäfte können in einem extrem kurzen Zeitrahmen abgeschlossen werden, oft mit anständigen Renditen – ein großer Anziehungspunkt für viele Investoren. Der Wettbewerb mit erfahrenen Großhändlern erfordert jedoch jede Menge Hausaufgaben und ein scharfes Auge.
• Wissen. Der Großhandel kann ideal für diejenigen sein, die neu auf dem Immobilienmarkt sind. Ja, es sind viele Hausaufgaben erforderlich, aber der Prozess wird Sie an die Spitze der Immobilienmarktkenntnisse bringen.
• Begrenzte Vorabinvestition. Der Prozess eignet sich hervorragend für diejenigen mit wenig Vorabkapital, um Immobilien zu werfen. Großhandelsaufträge können mit wenig Geld und sogar schlechter Kreditwürdigkeit abgeschlossen werden. Es ist der Endkäufer, der Bonitätsprüfungen durchführen und das Kapital aufbringen muss.

Nachteile: 

• Intermittierende Gewinne. Der Großhandel kann ein lukratives Einkommen bieten, aber dieses Einkommen kann zeitweise kommen. Es gibt keine Garantie, dass ein Deal funktioniert.
  
• Verlass auf Käufer. Die Idee ist nie, eine Immobilie zu besitzen. Sie möchten das Kapital so flüssig wie möglich halten. Wenn ein Käufer aus einem Double-Closing-Geschäft aussteigt, sind die Gelder eines Großhändlers äußerst gefährdet.
• Käufernetzwerk. Die besten Großhändler haben einen hochkarätigen Kreis von Investoren, die bereit sind, von Deals zu profitieren. Es ist ideal, aber nicht immer machbar, einen Investor anzuwerben, bevor er einem Kaufrechtsvertrag zustimmt.

Wie bereits erwähnt, ist die Großinvestition nur eine von mehreren Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Es ist nicht für jeden ein geeignetes Anlagemodell. Aber für diejenigen mit dem richtigen Investmentnetzwerk und dem Interesse, Immobilienjuwelen zu finden, kann es ein äußerst lukratives Geschäft sein.

Großhandel vs. House Flipping

Einige Investoren verwechseln den Prozess der Großhandelsinvestition mit dem Umdrehen von Häusern. Es ist ein leichter Fehler zu machen. Beide Methoden profitieren vom Verkauf der Immobilie an zukünftige Investoren oder Hausbesitzer. Hier enden jedoch die Gemeinsamkeiten.

Der Prozess des Großhandels soll schnell sein. Die Idee ist, eine Immobilie zu finden, die einige oder viel Arbeit erfordert – sehen Sie das Potenzial unter dem Staub – und sie einem angehenden Entwickler oder Renovierer anzubieten. Ein Großhändler führt keine Arbeiten auf dem Grundstück durch. Es ist eine Gelegenheit mit geringem Kapital und geringem Risiko. Die wichtigsten Zutaten, die von einem Großhändler verlangt werden, sind Zeit und Mühe.

In der Zwischenzeit erfordert das Umdrehen von Häusern viel mehr Kapital und viel mehr Risiko. House-Flipping erfordert immer noch, dass ein Investor das Potenzial einer Immobilie erkennt, aber dann übernimmt der Investor die Renovierungsarbeiten selbst. Dadurch hoffen sie, der Immobilie genügend Wert hinzuzufügen, um einen Gewinn zu erzielen. Das höhere Kapital und das erhöhte Risiko bedeuten, dass das House-Flipping oft mit höheren Renditen einhergeht.

Es werden oft Vergleiche zwischen diesen beiden Immobilieninvestitionsoptionen angestellt, aber die beiden sind für zwei verschiedene Arten von Anlegern bestimmt. Sie müssen sich fragen, welche Strategie für Sie am besten geeignet ist, um Ihre Anlageziele zu erreichen.

Erste Schritte

Wir haben also beschrieben, was Immobilieninvestitionen im Großhandel sind, und es ist verständlich, wenn sich der Prozess einschüchternd anfühlt. Mit Verträgen links und rechts zu jonglieren, würde sicherlich viele Investoren abschrecken. Aber lassen Sie sich nicht vom Gedanken an Verträge oder Fachjargon abschrecken. Befolgen Sie unsere einfachen Schritte und Sie werden im Handumdrehen mit Immobilien handeln.

1. Finden Sie eine Immobilie

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie (oder vorzugsweise Immobilien) ist Job Nummer eins. Wie bereits erwähnt, sind die idealen Immobilien für den Großhandel diejenigen, die notleidend sind und etwas Pflege benötigen. Diese TLC-suchenden Immobilien stehen möglicherweise lange Zeit leer oder stehen zur Zwangsvollstreckung durch eine Bank an.

Alternativ suchen Sie nach Objekten, die schon lange auf dem Markt sind. Die Zeit übt einen großen Druck auf einen Verkäufer aus, was bedeutet, dass er möglicherweise verzweifelter wird, einen Deal abzuschließen. Zillow und Redfin sind ausgezeichnete Websites, um Immobilien zu finden, die am längsten auf dem Markt sind.

2. Machen Sie sich mit den Zahlen vertraut

Abkürzungen kann man sich hier nicht leisten. Gewinne werden in Zahlen gemacht.

Sobald eine Immobilie gefunden wurde, beginnen Sie mit der Bewertung, wofür der Vertrag verkauft werden könnte. Berücksichtigen Sie dabei Kosten wie Titelgebühren, Baugutachtergebühren, wenn die Immobilie strukturell überprüft werden muss, und Bewertungsgebühren, wenn Sie eine Bewertung benötigen.

Denken Sie daran, dass das Hauptziel darin besteht, den Kaufvertrag für mehr zu verkaufen, als Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Ist das Gewinnniveau Ihre Zeit wert?

3. Finden Sie den Besitzer

Als nächstes müssen Sie Ihren Detektivhut aufsetzen. Sie müssen Kontakt mit dem Eigentümer aufnehmen, damit Sie ihn über das außergewöhnliche Angebot informieren können, das Sie anzubieten bereit sind. Wenn der Eigentümer jedoch nicht in der betreffenden Immobilie wohnt, kann dies manchmal schwierig sein.

Vielleicht haben Sie Glück und finden die Besitzerdetails in den Inseraten. Wenn nicht, versuchen Sie, bei den Nachbarn zu klopfen – oft haben sie eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse, die Sie verwenden können. Andernfalls wird Google Ihr bester Freund (wie immer). Eine schnelle Google-Suche nach der Adresse kann manchmal einen Hinweis liefern, mit dem Sie loslegen können. Andernfalls gibt es viele lokale Regierungsstellen, die Ihnen bei Ihrer Anfrage behilflich sein können. Probieren Sie es zunächst einmal mit dem Büro der Bezirksbeamten und dem Finanzamt, örtliche Bibliotheken enthalten oft eine Fülle von Informationen, sei es in formal dokumentierter Form oder einfach nur mit Ortskenntnissen.

Die letzte kostspielige Option besteht darin, einen eigenen Detektiv einzustellen, um die gesuchte Person aufzuspüren. Ein Profi wird viel mehr Werkzeuge zur Verfügung haben.

4. Verhandeln Sie den Vertrag

Je härter Sie verhandeln, desto besser wird der Deal. Gehen Sie jedoch zu stark vor und Sie verlieren Ihre Beziehung zum Verkäufer.

Behalten Sie bei Verhandlungen immer eine Gewinnspanne im Hinterkopf. Sie sollten bereits mit geeigneten Zahlen ausgestattet sein, mit denen Sie zufrieden wären – erinnern Sie sich, wie wir diese Zahlen erwähnt haben? Sie sind in dieser Phase nützlich.

Motivatoren für einen Verkäufer sind die Möglichkeit, ohne Vorabkosten zu verkaufen, die Verwaltung aller Verträge durch den Großhändler und das Versprechen, dass alle anderen Gebühren im Vertrag abgedeckt werden. Indem Sie eine Reihe dieser Optionen anbieten, erhöhen Sie die Chancen zu Ihren Gunsten, insbesondere für jemanden, der unbedingt eine Immobilie verkaufen möchte.

Stellen Sie bei der Vertragsgestaltung klar, dass die Immobilie letztendlich von einem Dritten gekauft wird, nicht von Ihnen. Nehmen Sie sich genügend Zeit, um einen Käufer zu finden. Versuchen Sie außerdem, in jeder Phase Ausweichklauseln einzufügen. Sie könnten jederzeit mit einem Schluckauf konfrontiert werden – Titelprobleme, unerwartete Bewertungen, unbekannte strukturelle Probleme – wenn also das Risiko zu groß wird, ist es gut, die Möglichkeit zu haben, sich zurückzuziehen.

5. Finden Sie einen Käufer

Sobald Sie einen Vertrag mit einem Verkäufer unterschreiben, tickt die Uhr, um einen Käufer zu finden. Aus diesem Grund ist es äußerst nützlich, ein dediziertes Käufernetzwerk zu haben. Hier sind ein paar Vorschläge, die Ihnen dabei helfen, den perfekten Bargeldkäufer zu finden:

• Vernetzung. Dies ist ein sehr allgemeiner Vorschlag, aber darauf läuft es hinaus. Je mehr Menschen Sie sich vorstellen können, desto mehr Geschäfte werden Sie wahrscheinlich abschließen. Haben Sie Immobilien-Investmentclubs in der Nähe? - trete ihnen bei.
• Liste der Großhandelskäufer. Jede Stadt hat normalerweise ein paar Einkaufslisten, in denen sich andere Großhändler vernetzen. Die Liste hebt normalerweise hervor, welche Immobilien im Vormonat verkauft wurden. Verwenden Sie die Liste, um diejenigen zu kontaktieren, die Immobilien gekauft haben, wenn Sie das nächste Mal ein Geschäft am Laufen haben.
• Craigslist. Diese praktische Werbe-Website kann für Großhändler äußerst nützlich sein. Suchen Sie unter der Rubrik Wohnen, sowohl zum Verkauf als auch zur Miete, und finden Sie Eigentümer oder Vermieter, die an Großhandelsangeboten interessiert sein könnten.
• Website-Leads. Richten Sie eine spezielle Website ein, um zukünftige Leads zu erfassen. Machen Sie Werbung und führen Sie Personen zu einer Webseite, auf der potenzielle Investoren Kontaktdaten eingeben können.
  
• Auktionshäuser. Viele Immobilien werden über Auktionen und in der Regel gegen Barzahlung verkauft. Gehen Sie früh zu einem Auktionshaus und mischen Sie sich unter begeisterte Investoren.
• Hartgeldverleiher. Nicht jeder, der an Großhandelsgeschäften interessiert ist, wird genug Bargeld haben, um die Gesamtkosten einer Immobilie zu decken. Hier können Geldverleiher ihre Dienste anbieten. Das bedeutet auch, dass sie eine Liste mit Kontakten haben, die potenziell an Großhandelsgeschäften interessiert sind.

6. Vertrag zuweisen

Sobald ein potenzieller Käufer gefunden ist, müssen Sie ihm nun den Auftrag erteilen.

Stellen Sie sicher, dass Sie sich über den Kaufpreis und die Kautionshöhe einig sind. Ist der Kaufpreis hoch genug, dass Sie eine beträchtliche Großhandelsgebühr kassieren?

In dieser Phase akzeptiert der Käufer den Kauf der Immobilie.

7. Schließen &abholen

Dies ist die letzte Phase des Prozesses. Der Abschluss des Geschäfts wird normalerweise von einer Titelgesellschaft durchgeführt. Dies ist ein Unternehmen, das die Eigentumskette untersucht und sicherstellt, dass keine anderen Personen oder Organisationen einen Anspruch auf das betreffende Eigentum haben. Wenn alles gut geht, geht das Eigentum schließlich vom Verkäufer auf den Käufer über.

In dieser Phase ist es die Aufgabe des Großhändlers, dafür zu sorgen, dass alles so reibungslos wie möglich läuft. Sobald die Eigentumsurkunde übertragen wurde, können Sie Ihre Großhandelsgebühr einziehen.

Das Endergebnis

Der Großhandel bietet einen einzigartigen Einstieg in die Welt der Immobilieninvestitionen. Es kann eine nützliche Plattform für Anfänger sein, um Wissen zu sammeln, und mit geringen Vorlaufkosten kann es eine großartige Möglichkeit sein, langfristiges Kapital aufzubauen.

Nicht zu verwechseln mit House-Flipping, bei dieser Geschäftsmethode geht es darum, eine unterbewertete Immobilie so schnell wie möglich vom Verkäufer an den Käufer weiterzugeben. Erfolg erfordert eine hervorragende Organisation, scharfes Verhandlungsgeschick und einen freundlichen Netzwerkstil.

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