Immobilieninvestition für Anfänger

Investitionen an der Börse oder in Investmentfonds können für Ihre finanzielle Zukunft entscheidend sein. Jedoch, es muss verantwortungsbewusst durchgeführt werden und sollte frühzeitig begonnen werden, um den Zinseszins zu nutzen.

Außerdem, Ich bin mir sicher, dass viele von Ihnen über Immobilien als weiteres Anlageinstrument nachgedacht haben.

Ich bin überzeugt, dass dies eine großartige Möglichkeit ist, die Grundlage für eine starke finanzielle Zukunft zu schaffen. Ähnlich wie beim traditionellen Investieren Es hat enorme Vorteile, früher im Leben anzufangen.

Es ist auch die am meisten missverstandene und am einfachsten zu vermasselnde Art zu investieren.

Wir alle haben gesehen, wie Menschen mit Wertschätzung ein Vermögen gemacht haben oder von Menschen gehört haben, die mit Strategien ohne Geldverlust von hoch verschuldet zu Millionären wurden.

Dies kann irreführend sein.

Ich werde Ihnen heute meine Meinung zu Immobilieninvestments geben. Ich weise Sie in die richtige Richtung und gebe Ihnen die Werkzeuge an die Hand, die Sie brauchen, um kluge Entscheidungen über Immobilien zu treffen.

Reich an Geld (und Immobilieninvestitionen für Anfänger)

Ich war die letzten 18 Jahre beim Militär, lebt derzeit in Seoul, Südkorea. Ich habe den größten Teil meiner Karriere im Ausland verbracht. Ich habe mehrere Häuser umgedreht und in Neubauten investiert, während ich alle 1 bis 3 Jahre umzog. Ich besitze jetzt 20 Einfamilienhäuser, die alle abbezahlt sind.

Ich bin dahin gekommen, wo ich heute bin, indem ich einfach genügsam gelebt habe, gut investieren, und solide Immobilieninvestitionen tätigen. Ich habe auf dem Weg sicherlich Fehler gemacht. Vielleicht kann ich Ihnen helfen, einige davon zu vermeiden!

Ich stelle heute die Grundlagen des Immobilieninvestments vor und zeige Ihnen einige weit verbreitete Missverständnisse.

Was Sie lernen, hilft Ihnen, kluge finanzielle Entscheidungen über eine Immobilie zu treffen, die Sie kaufen, um selbst zu leben, oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Es beginnt damit, die Zahlen zu verstehen.

Kenne die Zahlen

Ich zeige Ihnen einige Regeln und Konzepte, die Ihren Blick auf Immobilien verändern werden. Für mein Geld, Die wichtigste Regel bei Immobilien ist die 1%-Regel.

Wenn Sie diese Regel kennen, Sie haben die Möglichkeit, sofort den Preis eines Hauses zu überprüfen und zu wissen, ob es eine gute Investition ist. Sie wissen auch, ob Sie zu viel bezahlen oder eine Chance auf ein wirklich gutes Angebot haben.

Diese Regel ist so einfach, es kann in Ihrem Kopf getan werden.

Auf geht's.

Die 1%-Regel – Wenn ein Haus für mindestens vermietet wird 1% der Anschaffungskosten, es könnte eine gute Investition sein.

Die Anschaffungskosten berücksichtigen Umbau- oder sonstige Kosten für den Einzug des Hauses.

Ein Beispiel wäre der Kauf eines Hauses für $80, 000 und reparieren es für $20, 000 . Die Anschaffungskosten betragen 100 $, 000 .

Laut 1% Regel, es sollte für mindestens mieten 1 $, 000 ein Monat ( 1% von 100 $, 000 ), um eine Chance zu haben, eine gute Investition zu sein.

Diese Regel ist eine Schätzung. Sobald Sie festgestellt haben, dass dies ein gutes Geschäft sein könnte, du wirst mehr recherchieren, und erhalten Sie alle Informationen über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, um eine echte Einschätzung Ihrer zukünftigen Kapitalrendite zu erhalten.

Hohe Wohnkosten

Haben Sie schon einmal gehört, dass sich jemand beschwert hat, dass er in San Francisco oder New York City lebt und nicht in Immobilien investieren kann?

Ich würde behaupten, dass sie richtig sind, und der 1% Regel zeigt Ihnen, warum. Wenn Sie ein Haus kaufen für 900 $, 000 , aber es vermietet für $3000 ein Monat, du bist noch lange nicht am vorbei 1% Regel. Es ist eine Geldanlage, die Geld verliert.

Einige werden argumentieren, dass Sie es durch Anerkennung wettmachen werden. Ich nenne das den Mythos der Wertschätzung. Während die Wertschätzung in Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten (HCOL) manchmal größer ist, es ist sporadisch im Timing, und langfristig, nur geringfügig besser als der Rest des Landes. Fallen Sie nicht auf den Hype herein.

Viele argumentieren, dass es immer noch besser ist, zu kaufen, als Ihr Geld für die Miete zu verschwenden. Wenn Sie die Zahlen knacken, Sie werden oft feststellen, dass das Mieten in vielen Situationen dem Kauf überlegen sein kann.

Ein Grund ist, für die ersten Jahre Ihres Darlehens, Sie zahlen tatsächlich viel weniger des Hauptteils des Darlehens zurück, als Sie denken. Es ist hauptsächlich Interesse. Dies liegt an der Art und Weise, wie die Tilgung von Krediten funktioniert.

Es ist irgendwie scheiße.

Zusätzlich, einige argumentieren, dass die Hypothekenzahlung in bestimmten Städten billiger sein kann als die Mietzahlung. Das könnte stimmen, aber es fallen jeden Monat viele Ausgaben nach einer Hypothekenzahlung an (Reparaturen, Wartung, Investitionen, Steuern, Versicherung, HOA, etc).

Über die Miete hinaus fallen in der Regel keine Kosten an.

Der Cashflow-Mythos

Viele Leute besitzen bereits eine Mietimmobilie und denken, dass sie damit Geld verdienen. wenn sie in Wirklichkeit kaum die Gewinnschwelle erreichen oder sogar Geld verlieren.

Um dieses Konzept zu verstehen, Ich stelle Ihnen meine zweitliebste Immobilienregel vor, das 50%-Regel .

Die 50%-Regel – Etwa 50 % der Bruttomiete eines Einfamilienhauses gehen zu Lasten der Ausgaben.

Beispiele für Ausgaben sind:Steuern, Versicherung, Instandsetzung, HOA, Investitionen, Immobilienverwaltung, usw.

Erinnern, eine Hypothekenzahlung ist in diesen 50% NICHT enthalten.

Dies ist sehr wichtig!

Der Geldbetrag, den Sie als zusätzliches Einkommen oder „Cashflow“ nach Hause bringen, beträgt nach die 50% Unkosten UND nachdem die Hypothek bezahlt ist. Die meisten Leute ignorieren das 50% Kosten, wenn sie den Leuten sagen, was ihr Cashflow ist.

Beispiel:

Du hast ein Haus gekauft für 100 $, 000 . Es vermietet für $1000 pro Monat. $500 pro Monat gelten als Ausgaben.

Nehmen wir an, Ihre Hypothekenzahlung beträgt 600 USD pro Monat.

Du erzählst deinen Freunden, dass dein Cashflow 400 US-Dollar pro Monat beträgt, weil die Miete 1000 US-Dollar beträgt – 600 US-Dollar Hypothek =400 US-Dollar Gewinn.

Rechts???

In Wirklichkeit , du hast ungefähr $500 in den Ausgaben und einer Hypothek von 600 $. Ihre Gesamtausgaben betragen $1100 ein Monat. Bei einer Miete von 1000 US-Dollar du hast ein negativer Cashflow von 100 $ ein Monat.

Mach dich noch nicht verrückt. Es gibt mehrere Möglichkeiten, dies zu beheben:

• Finden Sie einen Weg zu einer niedrigeren Hypothek, sei es höhere Anzahlung oder bessere Rate
• Kaufen Sie das Haus billiger
• Finden Sie einen Weg, die Miete zu erhöhen
• Verwalten Sie die Immobilie selbst (50%-Regel geht davon aus, dass Sie eine Verwaltungsgesellschaft haben)

Finanzen

Ich möchte über Finanzen sprechen. Wann sind Sie bereit, ein eigenes Haus zu kaufen? ein Investmenthaus?

Wie Sie sich vielleicht erinnern, Ich besitze 20 abbezahlte Häuser. Ich werde nicht hier sitzen und Ihnen sagen, dass die vorzeitige Abzahlung von Hypotheken der einzige Weg ist, aber es hat seine vorteile.

Ich möchte über das sprechen, was ich für aggressive oder unverantwortliche Immobilieninvestitionen halte.

Ich glaube, Sie sollten aus einer Position der Finanzkraft in Immobilien investieren. Sie sollten Ihre Finanzen in Ordnung bringen, bevor Sie eintauchen.

Ich bin sicher, Sie haben gehört, dass Leute Immobilien ohne oder mit wenig Geld und mit schlechter Bonität kaufen. Es gibt auch Immobilien-Gurus, die Sie davon überzeugen, das Geld anderer Leute zu verwenden, Bargeldvorschüsse auf Ihre Kreditkarten erhalten, leihen Sie sich von Ihrem 401k aus, oder noch besser, leihen Sie sich von den 401k Ihrer Großmutter, um Ihre Geschäfte zu finanzieren.

Ich glaube, die Idee, das Geld anderer Leute zu verwenden, so wenig Geld wie möglich, und so viele Schulden wie möglich zu haben, ist nicht unbedingt eine solide Anlagestrategie.

Manche werden auf diese Weise schnell reich, aber viele Leute machen die Dinge nur noch schlimmer für sich selbst und die unglücklichen Leute, die sie davon überzeugen, mit ihnen zu investieren (sorry Oma, Ich habe gehört, Walmart stellt ein!).

Wieder, Dies ist eine Situation, in der die Medien, Bücher, Immobilien-Websites, und Gurus übertreiben die Dinge zu sehr.

Glaube es nicht.

Auf deinen ersten paar Häusern, sicher gehen.

Schulden abbezahlen, insbesondere Kreditkartenschulden, bevor Sie mit Immobilien herumspielen.

Bonuspunkte für die Ablösung von Fahrzeugen und Studienkrediten vor der Investition in Immobilien. Das ist mein persönlicher Stil, aber manche mögen das für zu extrem halten.

Ich spare gerne eine Anzahlung von 20 %, Dann erhalten Sie eine Festhypothek für 30 Jahre zu einem günstigen Zinssatz.

Weniger als 20 % weniger, und Sie verschwenden Geld für private Hypothekenversicherungen (PMI). Zusätzlich, Sie haben kein Eigenkapital an der Immobilie, falls sich der Markt gegen Sie wendet und Sie verkaufen müssen. Mindestens 20% Daunen sind ein sicherer Weg.

Dann suche ich nach einer Immobilie zum Kauf, indem ich die 1%- und 50%-Regeln als Ausgangspunkt verwende. Sobald das Haus gekauft ist und Sie Mieter haben, Sie stellen sicher, dass ein wenig (oder vielleicht viel) Geld fließt, und dann beginnen Sie, eine zweite Anzahlung zu sparen und wiederholen den Vorgang hoffentlich.

Der Schlüssel ist, Sie stellen sicher, dass Ihr erstes Haus zu einer soliden Investition geworden ist, bevor Sie zu Ihrem zweiten ziehen. Ebenfalls, auch Ihr Zweithaus benötigt eine Anzahlung. Einige von Ihnen werden das Gefühl haben, dass eine Anzahlung von 20 % unerreichbar ist, aber ich habe es mit einem militärischen Einkommen gemacht, und ich sehe, dass viele Leute es tun, wenn sie es ernst meinen mit dem Sparen.

Ebenfalls, Die Preise für Häuser, die ich in Alabama gekauft habe, lagen zwischen 30 US-Dollar, 000 bis 60 $, 000. Diese erfüllten problemlos die 1%-Regel, Cashflow gut, und, wenn Sie eine Anzahlung von 20% benötigen, es ist etwas, das absolut machbar ist!

Sie müssen nicht unbedingt Häuser so billig kaufen, Aber ich glaube, ich habe erklärt, dass der Kauf von Immobilien in Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten nicht der kluge Weg ist. Das Geld wird an den unteren Enden verdient. Sie sollten nicht in Einfamilienhäuser investieren, die 600 US-Dollar kosten. 000, weil sie nicht für 6 Dollar mieten, 000 im Monat! (Denken Sie an die 1%-Regel!)

Geldreserven

Ein weiteres Problem habe ich mit dem ganzen Mantra „kein Geld, Kein Problem, kaufe Häuser ohne Geld!“ ist die Idee, keine Barreserven zu haben. Ich glaube an die Planung von Worst-Case-Szenarien, und es sollte Bargeld auf der Bank sein, falls etwas schief geht.

Wie viel Bargeld?

Es ist eine gute Faustregel, sechs Monate lang Barreserven für all das Geld zu halten, das Sie benötigen, um Ihre Hypotheken und alle damit verbundenen Gebühren zu bezahlen, falls Sie kein Einkommen haben. Dazu gehören Versicherungen sowie Steuern.

Merken Sie sich, wenn Sie eine Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz haben, das Haus, in dem du jetzt wohnst, Eine Barreserve für dieses Haus ist ebenso notwendig wie für Ihre Anlageimmobilien.

Es gibt zwei Gründe, warum sechs Monate eine gute Faustregel sind. Einer ist, es gibt Ihnen Zeit, Murphys Gesetz zu überstehen. Sie könnten Ihren Job verlieren, Häuser könnten unvermietet bleiben, teure Reparaturen könnten auf einmal passieren, Wer weiß.

Der andere Grund ist, Dies ist es, was die meisten Banken sehen müssen, um sich für Kredite zu qualifizieren. Wenn Sie Anlageimmobilien haben, Sie wollen für jeden sechs Monate in Barreserven sehen, einschließlich Hauptwohnsitz. Auf diese Weise sind Sie bereit, Geld von den Banken zu leihen, wenn es an der Zeit ist, Haus Nr. 3 oder 4 zu kaufen.

Diese sechs Monate Barreserve sind nur eine Faustregel. Wenn Ihr Haus viel Cashflow hat, wie meine es tun, der Bedarf an Barreserven ist geringer. Wenn Ihre Häuser einen kleinen Cashflow haben, Sie benötigen möglicherweise mehr, um sicher zu sein.

Das Wichtigste ist, dass Sie nachts gut schlafen können, da Sie wissen, dass Sie genug Geld beiseite haben, um ein oder zwei unvorhergesehene Ereignisse zu überstehen.

Bilde dich

Sie müssen eine bestimmte Zeit auswählen, aber nicht zu viel zeit, um sich über Immobilien weiterzubilden. Geben Sie sich drei bis sechs Monate Zeit und nehmen Sie alle Informationen auf, die Sie können. dann verpflichten Sie sich, etwas zu unternehmen (sobald Sie finanziell bereit sind). Manche Leute lesen ewig Blogs und Bücher, unternehmen aber nie konkrete Maßnahmen.

Blogs

Ich mag Blogs mehr als jedes andere Forum zum Lernen. Gehe meinen Blog gründlich durch, Konzentrieren Sie sich zuerst auf die Registerkarte "Immobilien". Ich empfehle, alles von www.coachcarson.com zu lesen. Er hat Immobilien verantwortungsvoll genutzt, um vorzeitig in den Ruhestand zu gehen, und hilft jetzt anderen dabei, dasselbe zu tun. Paula Pant von www.affordanything.com nutzte Immobilien, um ihren Leidenschaften nachzugehen. Sowohl ihr Blog als auch ihr Podcast sind unglaublich.

Größere Taschen

Biggerpockets ist die größte Immobilien-Website der Welt. Es hat eine kostenpflichtige Mitgliedschaft, aber es gibt viele Foren, Podcasts, und Beiträge, auf die Sie zugreifen können, ohne ein zahlendes Mitglied zu sein.

Mit größeren Taschen, Ich empfehle, sich ihre Podcasts anzuhören. Sie interviewen alle Arten von Immobilieninvestoren (mich eingeschlossen) und erfahren, wie sie ihre Portfolios aufgebaut haben. Ich habe in ihrem Podcast viel über verschiedene Ansätze für Immobilieninvestitionen gelernt.

Mein Vorbehalt für Biggerpockets ist, dass sie nicht unbedingt eine bestimmte Philosophie des Immobilieninvestments lehren. sie stellen einfach alles da draußen vor. Welche Ansätze für Sie am besten geeignet sind, müssen Sie selbst beurteilen.

Der Podcast enthält oft Geschichten von Menschen, die schnell große Portfolios aufgebaut haben, indem sie aggressiv Schulden einsetzten, mit kreativen Finanzierungsmethoden, und so viel wie möglich mit eigenem Geld zu vermeiden.

Ich bin nicht immer ein großer Fan davon. Wenn eine Strategie es Ihnen ermöglicht, schnell reich zu werden, es wird Ihnen umgekehrt erlauben, schnell arm zu werden. Wenn Sie viele Kredite und wenig bis keine Barreserven haben, Sie reagieren sehr empfindlich auf Markteinbrüche oder seltene und unvorhergesehene Ereignisse wie den Verlust des Arbeitsplatzes, schwerwiegende gesundheitliche Probleme, Überschwemmung, usw.

Erfahren Sie mehr:

Lesen Sie unseren Roofstock-Test.

Bücher

Blogs verwenden, Podcasts investieren, und sogar einen Mentor zu haben, sind wahrscheinlich wichtiger als ein Buch zu lesen, aber es ist immer noch ein sehr traditioneller Weg, um Ihr Wissen zu erweitern. Keine Bücher, die ich gelesen habe, haben mich umgehauen, aber ein paar sind ziemlich gut.

Ich werde empfehlen Das Buch über Investitionen in Mietimmobilien von Brandon Turner (von Biggerpockets Ruhm), und Der millionenschwere Immobilieninvestor von Gary Keller.

Mentoren

Wenn Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben und durch Ihre Recherche etwas über Immobilien gelernt haben, Es ist an der Zeit, einen oder mehrere Mentoren zu finden. Sie brauchen jemanden, der bei der Art der Immobilieninvestition erfolgreich war, die Sie tätigen möchten. Sie möchten, dass jemand bei Ihrem ersten Kauf Ideen abgibt, und jemanden, mit dem Sie sprechen können, wenn Sie auf schwierige Probleme stoßen.

Einen Mentor zu finden ist etwas, was ich immer wieder sehe, dass Leute falsch handeln. Sie finden nicht nur Ihren Lieblingsinvestor und senden ihm eine E-Mail mit der Frage, ob er Ihr Mentor sein wird. Das passiert oft, und ich glaube, es hat eine Erfolgsquote von 0%.

Brandon Turner hat es in einem seiner Immobilienbücher am besten gesagt. Er sagte, jemanden zu bitten, den du nicht kennst, dein Mentor zu sein, ist, als würdest du jemanden bitten, dich beim ersten Date zu heiraten.

Ich würde empfehlen, einen Mentor zu suchen, der noch keine Medienpräsenz hat. Sie sind wahrscheinlich mit Anfragen überhäuft.

In den meisten Städten gibt es Treffen der Immobilieninvestorenvereinigung (REIA), an denen Sie teilnehmen können. Sie können auch die Foren auf Biggerpockets.com nutzen, um Immobilieninvestoren in Ihrer Stadt zu treffen.

Ebenfalls, Sie müssen einen Weg finden, um es für sie vorteilhaft zu machen. Finden Sie einen Weg, ihnen einen Mehrwert zu bieten. Vielleicht erledigen Sie für sie kostenlos irgendeine Art von Arbeit, und sie geben Ihnen Ratschläge und Hinweise auf dem Weg zum Kauf Ihrer ersten Anlageimmobilie.

Ich würde das Wort Mentor vermeiden, wenn ich Gespräche mit potenziellen Mentoren führe. Es ist ein seltsames Wort, das viel Engagement und Zeit voraussetzt. Ich denke, die Mentor-Mentee-Beziehung ist etwas, das sich im Laufe der Zeit ganz natürlich bildet. ohne das Wort wirklich zu benutzen. Erzwinge es nicht.

Zusammenfassend

Du weißt jetzt genug, um gefährlich zu sein.

Es gibt noch viel zu lernen, bevor Sie ausgehen und tatsächlich eine Immobilie kaufen.

Sie müssen ein Team von Menschen aufbauen, die Ihnen helfen, einschließlich Ihres Immobilienmaklers, Immobilienverwaltungsgesellschaft, Auftragnehmer, Titel Firma, Rechtsanwalt, Darlehensgeber, um ein paar zu nennen.

Sie müssen lernen, wie man Angebote macht.

Anders als bei Immobilienmaklern und dem Multiple Listing System (MLS), wo findet man gute angebote?

Das sind Themen für einen anderen Tag.

Wenn Sie mehr über diese Themen erfahren möchten, Besuchen Sie meine Webseite mit dem Titel:The Complete Guide to Real Estate Investing

Was halten Sie von meiner Herangehensweise an Immobilieninvestitionen im Vergleich zu dem, was Sie in der Vergangenheit gehört haben?

Ich möchte Ihre Gedanken unten hören.

Siehe auch:

• Wie man für 500 $ in Immobilien investiert | Fundraising-Überprüfung
• So bauen Sie ein Immobilienimperium auf, bevor Sie 30 Jahre alt sind
• Wählen Sie „House Hacking“ gegenüber dem Starter-Home
• So investieren Sie in Mietimmobilien außerhalb des Staates
• Immobilien-Hebel
• So mieten Sie Ihr Haus mit einem Makler
• Immobilien-Crowdfunding
• Ausgrabungen:Rent To Own Review
• So investieren Sie in REITs
• Was ist eine Immobilien-IRA?
• Wie man mietfrei lebt