Was ist eine umgekehrte Hypothek und wie funktionieren sie? Hier ist die Antwort

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art von Wohnungsbaudarlehen, mit dem Sie das Eigenkapital Ihres Hauses nutzen können. Was ist mehr, Sie müssen ein umgekehrtes Hypothekendarlehen nicht zurückzahlen, bis Sie ausziehen. ​​Dieses einzigartige Finanzinstrument könnte Hausbesitzern zugute kommen, die Zugang zu Bargeld suchen, um ihr Einkommen im Ruhestand aufzubessern.

Aber bevor Sie eine umgekehrte Hypothek unterschreiben, Es ist eine kluge Idee, zu lernen, was eine umgekehrte Hypothek ist, wie eine umgekehrte Hypothek funktioniert, und welche Risiken bei dieser Art von Darlehen bestehen.

• Was ist eine umgekehrte Hypothek?
• So funktionieren umgekehrte Hypotheken
• Beispiel für eine umgekehrte Hypothek
• Arten von umgekehrten Hypotheken
• Hypothekengebühren und -zinsen umkehren
• Wie viel können Sie mit einer umgekehrten Hypothek leihen?
• Was Sie wissen sollten, bevor Sie eine umgekehrte Hypothek erhalten
• Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, das es Hausbesitzern ab 62 Jahren ermöglicht, Kredite zum Wert ihres Eigenheims aufzunehmen und deshalb, auf das Eigenkapital ihres Hauses als Bargeld zugreifen. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem, was Sie für Ihre Hypothek schulden, und dem Wert der Immobilie. Mit anderen Worten, Es ist die Menge Ihres Hauses, die Sie wirklich besitzen.

Viele Senioren leben von einem festen Einkommen, der Großteil davon kommt von ihrem 401 (k), die Pension, oder Sozialleistungen. Zu oft, ihr Einkommen hält nicht mit den steigenden Gesundheits- und Lebenshaltungskosten Schritt, während ihr Vermögen in ihrem Haus gebunden ist.

Viele ältere Hausbesitzer werden von der umgekehrten Hypothek angezogen, weil sie zusätzliche Mittel bereitstellt, um über die Runden zu kommen und das Beste aus ihrem größten Vermögen zu machen, ohne aus ihren Häusern auszuziehen.

So funktionieren umgekehrte Hypotheken

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, das auf dem Eigenkapital basiert, das Sie in Ihrem Haus haben. und es funktioniert auf zwei Arten. Zuerst, es zahlt Ihr verbleibendes Hypothekenguthaben aus, falls du noch einen hast. Dann, der Reverse-Hypotheken-Kreditgeber zahlt Ihnen den Resterlös aus dem neuen Darlehen aus. Sie können sich in der Regel dafür entscheiden, Ihr Eigenheimkapital als Einmalzahlung zu erhalten, monatliche Zahlungen, oder eine Kreditlinie

Eine umgekehrte Hypothek ist insofern einzigartig, als Sie keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten müssen. Das liegt daran, dass der Kreditsaldo nicht zurückgezahlt werden muss, bis Sie ausziehen oder sterben. Das Darlehen kann zwar früher fällig werden, wenn Sie Steuern oder Versicherungen nicht zahlen, oder wenn Sie aufhören, das Haus zu pflegen.

Die häufigste Art der umgekehrten Hypothek ist die Home Equity Conversion Mortgage (HECM). obwohl es andere möglichkeiten gibt. Das HECM-Programm wird vom U.S. Department of Housing and Urban Development reguliert und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert.

Um sich für ein HECM zu qualifizieren, Sie müssen die Anforderungen für umgekehrte Hypotheken erfüllen, einschließlich:

• Du musst mindestens 62 Jahre alt sein
• Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
• Sie müssen Ihr Eigenheim vollständig besitzen oder einen niedrigen Hypothekensaldo aufrechterhalten.
• Sie dürfen bei Bundesschulden nicht im Rückstand sein, einschließlich Einkommensteuer oder bundesstaatlicher Studentendarlehensschulden (obwohl Sie die Darlehenserlöse aus der umgekehrten Hypothek verwenden können, um Bundesschulden zu begleichen).
• Sie müssen einen Teil der Reverse-Hypotheken-Fonds verwenden, um die laufenden Immobilienkosten zu decken, wie Steuern, Versicherung, und Hauswartung.
• Ihr Zuhause muss bestimmte Qualitätsstandards erfüllen, oder der Kreditgeber gibt Ihnen eine Liste der notwendigen Reparaturen zu Hause.
• Sie müssen sich von einer HUD-zugelassenen Beratungsagentur für umgekehrte Hypotheken beraten lassen, um die finanziellen Auswirkungen einer umgekehrten Hypothek zu besprechen und andere Alternativen zu erkunden.

Die Kreditsumme, die Sie erhalten können, hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Da HECM-Darlehen die beliebteste Art der umgekehrten Hypothek sind, Werfen wir einen Blick auf die Faktoren, die Ihren Kreditbetrag mit einem HECM bestimmen:

• Dein Alter
• Der Wert des Hauses
• Der aktuelle Zinssatz
• Die Art der umgekehrten Hypothek
• Ihre finanzielle Fähigkeit, Grundsteuern und Hausratversicherung zu zahlen

HECMs bieten auch verschiedene Möglichkeiten, auf Ihre Gelder zuzugreifen, wie zum Beispiel:

• Pauschalauszahlung an Sie (bei dieser Option Sie müssen sich für einen festen Zinssatz entscheiden)
• Option „Laufzeit“ mit festen monatlichen Zahlungen an Sie für einen definierten Zeitraum
• „Tenure“-Option mit festen monatlichen Zahlungen an Sie, solange Sie in der Wohnung leben
• Kreditlinie, auf die Sie zugreifen können
• Kombination aus monatlichen Zahlungen an und einer Kreditlinie, auf die Sie zugreifen können

Sie müssen keine monatlichen Zahlungen an den umgekehrten Hypothekengeber leisten, da der Restbetrag erst fällig wird, wenn der letzte überlebende Kreditnehmer auszieht. keine Steuern oder Versicherungen zahlt, verzichtet auf Hauswartung, oder stirbt.

Die meisten Kreditnehmer und ihre Erben zahlen die umgekehrte Hypothek durch den Verkauf des Eigenheims zurück. Der Verkaufserlös wird zunächst zur Rückzahlung des gesamten Reverse-Hypothekensaldos verwendet. Sie oder Ihre berechtigten Erben erhalten dann das verbleibende Eigenkapital, sobald die umgekehrte Hypothek vollständig zurückgezahlt ist.

Erben, die die Immobilie behalten möchten, können das Haus entweder mit Spargeldern oder anderen Mitteln abbezahlen oder die umgekehrte Hypothek mit einem klassischen Wohnungsbaudarlehen refinanzieren. Als umgekehrter Hypothekendarlehensnehmer wenn Sie Ihr Haus nicht verkaufen möchten, um das Darlehen zurückzuzahlen, Sie haben die Möglichkeit, die Hypothek während der Laufzeit des Darlehens jederzeit zu tilgen.

Natürlich, Sie könnten den Kredit aufnehmen, um Ihren Cashflow zu erhöhen, In diesem Fall ist es für Sie finanziell nicht sinnvoll, monatliche Kreditzahlungen zu leisten. Viele Senioren nutzen eine umgekehrte Hypothek, um die Gesundheitskosten zu decken. einschließlich häuslicher Pflege, betreutes Wohnen, oder Pflegeheim.

Hausbesitzer müssen sich jedoch bewusst sein, dass sie für bestimmte Verpflichtungen aus dem Darlehen zahlen müssen – nämlich die Grundsteuer zahlen, Hauseigentümerversicherung, und Wartung und Reparatur der Immobilie. Erinnern, Kreditgeber können Hausbesitzern mitteilen, welche Reparaturen erforderlich sind, und sie müssen die Mittel haben, um diese Reparaturen durchzuführen.

Beispiel für eine umgekehrte Hypothek

Fred, 70, und Ethel, 68, sind hausreich, aber bargeldlos. Ihre Renten- und Sozialversicherungsleistungen decken kaum die steigenden Kosten für Gesundheitsversorgung und Lebenshaltungskosten, Also suchen sie nach einer umgekehrten Hypothek. Sie entdecken, dass sie sich Geld aus einer umgekehrten Hypothek leihen und es auf drei Arten erhalten können:eine Pauschalzahlung, monatliche Zahlungen, oder eine Kreditlinie.

Ihr Haus, die sie direkt besitzen, wird auf 450 US-Dollar geschätzt, 000, und sie sind für 100 $ zugelassen, 000 Reverse-Hypothekenkreditlinie zu einem Zinssatz von 3%. Obwohl, wie bei einer Kreditkarte, Der ungenutzte Teil des Darlehens wird nie verzinst. Die Kreditlinie ermöglicht es Fred und Ethel, ihr Eigenkapital nur dann zu nutzen, wenn sie es am dringendsten benötigen, und ihre Zinsbelastung niedrig zu halten.

In den nächsten Jahren, das Paar bleibt zu Hause und sammelt $75, 000 auf ihre umgekehrte Hypothek, zuzüglich Zinsen. Leider, Fred stirbt, gefolgt von Ethel kurze Zeit später, und sie verlassen das Haus für ihre Kinder.

Wenn sie das Haus behalten wollen, die Erben müssen den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen – 75 US-Dollar, 000 zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Sie könnten den Restbetrag aus Ersparnissen begleichen, eine Lebensversicherung, oder eine andere Quelle. Sie könnten die umgekehrte Hypothek auch in eine konventionelle Hypothek umwandeln.

Wenn die Kinder das Haus nicht behalten wollen, sie können es verkaufen, Rückzahlung der umgekehrten Hypothekenschuld, und behalten das restliche Eigenkapital für sich. Alternative, sie könnten das Haus dem Kreditgeber überlassen. Das ist in diesem Beispiel nicht die klügste Finanzlösung, Es kann jedoch sinnvoll sein, wenn der Marktwert eines Eigenheims sinkt und die Immobilie am Ende weniger wert ist als der ausstehende Saldo der umgekehrten Hypothek.

Arten von umgekehrten Hypotheken

Während ein HECM bei Kreditnehmern beliebt ist, Es ist nicht die einzige Art von umgekehrter Hypothek, die auf dem Markt verfügbar ist. Es gibt drei verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, die einschließen:

• Einzweck-Umkehrhypothek: Einige staatliche und lokale Regierungsbehörden und gemeinnützige Organisationen bieten Einzweck-Reverse-Hypotheken an. Wie der Name schon sagt, diese Art der umgekehrten Hypothek ist nur für einen Zweck bestimmt, wie zum Beispiel Gesundheitsausgaben, Grundsteuern, oder Hauswartung.
• Proprietäre umgekehrte Hypothek: Eine proprietäre umgekehrte Hypothek ist ein von einem privaten Kreditgeber angebotener Kredit, den Sie in der Regel nach Belieben verwenden können. Als Privatkredit, Es hat nicht die gleichen Finanzierungslimits wie HECMs, aber oft höhere Gebühren.
• Eigenheim-Umwandlungshypothek (HECM): Die FDA versichert HECMs und Kreditnehmer können sie für jeden Zweck verwenden. Diese umgekehrten Hypotheken begrenzen derzeit die Finanzierung auf 822 US-Dollar, 375 und kommen mit anderen Anforderungen, die viele Hausbesitzer disqualifizieren könnten.

Hypothekengebühren und -zinsen umkehren

Hier ist eine Aufschlüsselung der Gebühren, die Sie bei einer HECM-Umkehrhypothek erwarten können:

• Ausgabegebühr: Die Bereitstellungsgebühr ist der Betrag, den Ihnen ein Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Kredits berechnet. Die Erstellungsgebühr für ein HECM beträgt 2% der ersten 200 USD, 000 des Eigenheimwertes und zusätzlich 1 % des Restwertes. Unabhängig vom Wert Ihres Hauses, die FHA legt eine Untergrenze von 2 US-Dollar fest, 500 und eine Obergrenze von $6, 000 für Originierungsgebühren, der Betrag, den Sie zahlen, wird also in diesen Bereich fallen.
• Prämie für die Hypothekenversicherung: Die FHA-Hypothekenversicherung funktioniert so:Bei Abschluss Sie zahlen einen anfänglichen MIP von 2% Ihres Kreditbetrags. Sie sind dann dafür verantwortlich, jedes Jahr 0,5% des ausstehenden Saldos zu zahlen. Diese MIP-Struktur ist bei Hypothekengebern einheitlich.
• Fremdkosten: Sie werden wahrscheinlich für verschiedene Gebühren am Haken sein, inklusive Gebühren für den Kreditabzug, Hausdurchsuchung, Würdigung, Titelsuche und Titelversicherung, Aufnahmegebühr, und so weiter.
• Servicegebühren: Bei Festzinsdarlehen und Darlehen, bei denen die Zinssätze jährlich angepasst werden, Kreditgeber können eine Servicegebühr von nicht mehr als 30 US-Dollar pro Monat erheben. Bei Krediten mit monatlich angepassten Zinssätzen die maximale Servicegebühr beträgt 35 USD pro Monat.

Natürlich, Zinssätze erhöhen die Kosten Ihres Darlehens. Der Zinssatz, den Sie erhalten, hängt von vielen Variablen ab, wie der von Ihnen gewählte Kreditgeber, die Art des Darlehens, das Sie erhalten, und ob Sie sich für eine variable oder eine Festhypothek entscheiden.

Wie viel können Sie mit einer umgekehrten Hypothek leihen?

Der Geldbetrag, den Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, hängt von einer Reihe von Faktoren ab:einschließlich:

• Alter des jüngsten Kreditnehmers
• Art der umgekehrten Hypothek
• Geschätzter Wert Ihres Hauses, die HECM-Hypothekengrenze, oder Verkaufspreis Ihres Hauses

Weitere Informationen zum Erhalt eines Kredits und eine genauere Schätzung des Kreditbetrags finden Sie unter Am besten wenden Sie sich an einen Spezialisten für umgekehrte Hypotheken.

Was Sie wissen sollten, bevor Sie eine umgekehrte Hypothek erhalten

Wie bei jedem Finanzprodukt Es ist ratsam, Ihre Due Diligence durchzuführen und zu erfahren, wie sich eine umgekehrte Hypothek auf Sie und Ihre Lieben auswirken könnte.

Für HECMs, die am 4. August herausgenommen wurden, 2014, oder später, ein berechtigter nicht kreditnehmender Ehegatte kann auch nach dem Tod des letzten überlebenden HECM-Kreditnehmers an seinem Hauptwohnsitz weiterleben. Jedoch, der nicht kreditnehmende Ehegatte muss einige Anspruchsvoraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel, sie müssen zum Zeitpunkt der Kreditvergabe mit dem kreditnehmenden Ehegatten verheiratet gewesen sein, und sie müssen im Darlehen als „nicht leihender Ehegatte“ bezeichnet werden.

In manchen Fällen, Eine umgekehrte Hypothek könnte die Fähigkeit Ihrer Erben beeinträchtigen, Ihr Haus zu erben. Sagen Sie, Ihr Haus verliert an Wert und ist jetzt weniger wert als der Hypothekensaldo. Wenn Ihre Erben die Differenz zur Begleichung des Darlehens nicht bezahlen können, sie müssen möglicherweise eine Zwangsvollstreckung vornehmen oder dem Kreditgeber gestatten, das Eigentum an dem Haus zurückzunehmen.

Ein weiteres zu beachtendes Element sind Hypothekenbetrug, die ihren Opfern finanziell schaden können. Diese Betrügereien beinhalten falsche Behauptungen über freie Häuser, Investitionsmöglichkeiten, und Unterstützung bei der Zwangsvollstreckung oder Refinanzierung Ihres Eigentums.

Das Federal Bureau of Investigations (FBI) bietet diese Tipps, um zu vermeiden, Opfer eines umgekehrten Hypothekenbetrugs zu werden:

• Reagieren Sie niemals auf unerwünschte Werbung
• Unterschreiben Sie nie etwas, was Sie nicht verstehen
• Akzeptieren Sie niemals Zahlungen von jemandem für ein Haus, das Sie nicht gekauft haben
• Seien Sie vorsichtig bei jedem, der sagt, dass Sie ohne Anzahlung ein Haus besitzen können
• Finden Sie einen Berater für umgekehrte Hypotheken, um Ihre Bedenken zu besprechen

Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek

Für Personen unter 62 Jahren, ein Home-Equity-Darlehen oder ein HELOC kann für Sie vorteilhafter sein als eine umgekehrte Hypothek. Beide Finanzprodukte ermöglichen Ihnen den Zugriff auf 80 bis 85 % des Wertes Ihres Eigenheims. und ihre Abschlusskosten und Gebühren sind deutlich geringer als bei einer umgekehrten Hypothek. Im Gegensatz zu einer umgekehrten Hypothek Sie müssen monatliche Zahlungen mit einem Eigenheimkredit oder HELOC leisten.

Hier sind einige andere Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

• Verkleinerung: Durch den Umzug in ein günstigeres Eigenheim Sie können den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses möglicherweise verwenden, um Bargeld für ein anderes Haus zu bezahlen oder Schulden zu begleichen.
• Refinanzierung: Eine Refinanzierung Ihrer aktuellen Hypothek über die Auszahlung könnte Ihre monatlichen Zahlungen senken und zusätzlichen Spielraum in Ihrem Budget schaffen. Es gibt sogar ein FHA-Cash-out-Refinanzierungsprogramm.
• Sale-Leaseback: Bei dieser Art von Vereinbarung Sie verkaufen Ihr Haus an einen neuen Eigentümer (viele verkaufen einfach an ihre Kinder) und vermieten es dann mit dem Verkaufserlös von diesem.

Überprüfen Sie Ihre Ressourcen:Vielleicht können Sie Aktien verkaufen oder eine nicht benötigte Lebensversicherung auszahlen. Entdecken Sie die finanziellen Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen, ohne Ihr Zuhause zu gefährden.

Häufig gestellte Fragen

Wem gehört das Haus bei einer umgekehrten Hypothek?

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, Ihr Name bleibt auf dem Titel, Sie besitzen also immer noch das Haus. Wie bei einer traditionellen Hypothek Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, das Ihr Eigentum verpfändet. Mit anderen Worten, Ihr Haus dient als Sicherheit, um das Darlehen zu sichern. Ihr Name sollte auf dem Titel verbleiben, solange Sie Ihre Verpflichtungen aus den Darlehensbedingungen erfüllen.