Gewerbliche Immobilieninvestitionen:Ein Leitfaden für Anfänger für den Einstieg [2021]

Wenn Menschen anfangen, in Immobilien zu investieren, sie konzentrieren sich oft auf Einfamilienhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser. Während diese Wohnimmobilien profitabel sein können, versierte Anleger wechseln häufig zu Gewerbeimmobilien, um höhere Renditen für ihr Geld zu erzielen.

Mit den richtigen Kenntnissen und Werkzeugen Anfänger können auch lernen, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Gewerbeimmobilien zu entmystifizieren, damit Sie mit Ihrer ersten Investition beginnen können.

• Was sind Gewerbeimmobilien?
• So funktionieren Gewerbemietverträge
• So investieren Sie in Gewerbeimmobilien
• CRE-Vokabular, das Sie kennen sollten
• CRE-Leute, die Sie in Ihrem Netzwerk haben sollten
• Sollten Sie in Gewerbeimmobilien investieren?
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Was sind Gewerbeimmobilien?

Commercial Real Estate (CRE) ist die gebräuchliche Bezeichnung für Immobilien, die für geschäftliche Aktivitäten genutzt werden. Viele Leute gehen davon aus, dass nur von Unternehmen bewohnte Gebäude als Gewerbeimmobilien gelten. Zu CRE zählen aber auch alle Flächen, die gewinnbringend genutzt werden, sowie größere Mietwohnungen.

Zu den Objektarten, die als Gewerbeimmobilien kategorisiert werden, gehören:

• Büroraum
• Lagerhallen und andere Industrieräume oder Gebäude
• Verkaufsflächen, Schaufenster, und Einkaufszentren
• Medizinische Gebäude, Gesundheitseinrichtungen, und Krankenhäuser
• Lagerhäuser
• Mehrfamilienhäuser (5+ Einheiten)
• Restaurants
• Hotels und Resorts

So funktionieren Gewerbemietverträge

Wenn einem Unternehmen das Gebäude, in dem es sich befindet, nicht gehört, er muss die Fläche ganz oder teilweise vom Eigentümer des Gebäudes mieten. In manchen Fällen, der Geschäftsinhaber kauft das Gebäude, dann leasen Sie es an das Unternehmen zurück. Dies schafft eine Transaktion zu marktüblichen Bedingungen, die dem Eigentümer hilft, das Gebäude zu bezahlen, während die beiden Einheiten getrennt bleiben, falls eine verkauft oder verklagt wird.

Neben dem Kauf eines Gebäudes, um es an Ihr eigenes Unternehmen zu vermieten, Viele Menschen kaufen Gebäude, um sie als Anlageimmobilien an andere Unternehmen zu vermieten. In jedem Szenario, der Mieter unterzeichnet in der Regel einen Mietvertrag, um die monatliche Miete zu formalisieren, wer bezahlt was, und die Mietdauer.

Es gibt drei Haupttypen von Gewerbemietverträgen:

• Bruttomiete . Der Mieter zahlt dem Vermieter die Miete, und der Vermieter ist für die Zahlung aller Immobilienkosten verantwortlich, wie zum Beispiel Grundsteuern, Versorgungsunternehmen, und Wartung.
• Nettomiete . Mieter zahlt Miete, aber es ist für die festen Betriebskosten verantwortlich, wie Grundsteuern, Versicherung, und Gegenstände zur Wartung des Gemeinschaftsbereichs (CAM). Innerhalb dieser Kategorie, es gibt einzelne, doppelt, verdreifachen, und absolute Triple-Net-Leasingverhältnisse.
• Modifizierte Brutto-/Nettomiete . Diese Mietvertragsart ermöglicht mehr Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter in Bezug auf die Betriebskosten bei der Festlegung der monatlichen Miete. Die monatliche Miete ist fest, auch wenn vereinbart, die Kosten im Laufe der Zeit steigen oder sinken.

Der Triple Net Lease ist einer der gängigsten Gewerbemietverträge. Bei dieser Leasingart der Mieter zahlt dem Vermieter die Miete und ist für alle anderen Kosten im Zusammenhang mit dem Gebäude verantwortlich. Zu diesen Aufwendungen gehören Grundsteuern, Versicherung, Wartung, und andere Gegenstände im Zusammenhang mit dem Betrieb des Gebäudes. Die einzige Ausgabe des Vermieters ist die Hypothek, wenn es einen gibt, und Steuern.

Die monatliche Miete richtet sich nach der Anzahl der Quadratmeter, die der Mieter bewohnt. Die Preise werden als Jahrespreis pro Quadratmeter angegeben und ausgehandelt. Dies bedeutet, dass die monatliche Miete der Jahrespreis pro Quadratmeter mal belegte Quadratmeter ist geteilt durch 12.

Wenn der Mieter also 3 belegt, 500 Quadratmeter Bürofläche mit einer Bruttomiete von 34,68 US-Dollar pro Quadratmeter, die monatliche Miete würde 10 $ betragen, 115 pro Monat. (3, 500 x 34,68 =121, 380 / 12 =10, 115)

Bei einigen Mietverträgen können auch gemeinsame Kosten für Gemeinschaftsräume berücksichtigt werden. Zu den öffentlichen Bereichen gehören Badezimmer, Küchen, und Aufzüge, die von allen Mietern des Gebäudes (oder denen auf derselben Etage) genutzt werden.

So investieren Sie in Gewerbeimmobilien

Wenn Sie Geld in Gewerbeimmobilien investieren, Es gibt zwei Hauptoptionen – direkte und indirekte Investitionen. Direktinvestition ist der Besitz eines Gebäudes persönlich oder durch eine juristische Person, wie eine Partnerschaft oder Immobilien LLC. Indirekte Investitionen sind der Kauf von Anteilen an einem Unternehmen, das Immobilien besitzt, wie bei REIT-Investitionen oder Immobilien-Crowdfunding.

Direkte Immobilieninvestition

Vorteile

• Ultimative Flexibilität bei der Auswahl der zu kaufenden Immobilie
• Kontrollieren Sie die täglichen Entscheidungen über die Immobilie
• Steuervorteile genießen

Nachteile

• Ist keine passive Investition
• Benötigt viel Kapital
• Eine relativ illiquide Anlage, die teuer oder schwer zu kaufen oder zu verkaufen sein kann

Die direkte Immobilieninvestition eignet sich gut für Anleger, die die Immobilie selbst verwalten oder mit einem Immobilienverwalter das Tagesgeschäft abwickeln möchten. Diese Anleger verfügen in der Regel über ein hohes Vermögen und möchten die steuerlichen Vorteile aus der Abschreibung der Immobilie.

Bevor Sie ein großes Geschäft eingehen, Investoren könnten erwägen, zuerst zu lernen, wie man 10.000 in einen Crowdfunding-Deal investiert. Dann, Nehmen Sie dieses Wissen, um zu bestimmen, wie Sie 20.000 in den nächsten Deal investieren. Durch die schrittweise Erhöhung Ihrer Investitionen können Sie Ihren Anlagezielen näher kommen, während Sie den Prozess von erfahrenen Anlegern lernen.

Indirekte Immobilienanlage

Vorteile

• Kann mit viel kleineren Geldbeträgen beginnen
• Eine praktische Herangehensweise an die Eigenschaften
• Sofortige Diversifizierung Ihres Portfolios
• Investitionen sind in der Regel liquide

Nachteile

• Kein Mitspracherecht, in welche Immobilien investiert wird
• Entscheidungen werden ohne Ihr Zutun getroffen
• REIT-Einkommen werden zu den ordentlichen Einkommensteuersätzen besteuert

Der Smart Fit für indirekte Immobilienanlagen sind Anleger, die passives Einkommen und eine automatische Diversifizierung ihres Portfolios wünschen. Indirekte Anlagen eignen sich auch für kleinere Anleger oder solche, die mit einem kleinen Prozentsatz ihres Portfolios investieren möchten.

Indirekte Investitionen könnten es Ihnen auch erleichtern, in Städten zu investieren, in denen Sie nicht leben und nicht persönlich recherchieren können. aber über aktive Gewerbeimmobilienmärkte verfügen. Zum Beispiel, New York, die San Francisco Bay Area, oder Los Angeles.

CRE-Vokabular, das Sie kennen sollten

Wenn Sie lernen, in Immobilien zu investieren, Sie müssen die Begriffe der gewerblichen Immobilienbranche kennen. Frischen Sie diese Begriffe auf, um das Gespräch zu verstehen und bessere Anlageentscheidungen zu treffen:

• Nettobetriebsergebnis (NOI): Bruttomieteinnahmen abzüglich Aufwendungen.
• Barzahlung bei Barrückgabe: Jährlicher Cashflow geteilt durch das Geld, das Sie in Ihre Immobilie investiert haben.
• Obergrenze: NOI geteilt durch den Kaufpreis des Gebäudes.
• Schuldendeckungsgrad (DCR): NOI geteilt durch Ihre jährlichen Schuldenzahlungen.
• Zoneneinteilung: Vorschriften legen fest, welche Art von Gebäude innerhalb eines Gebiets gebaut oder welche Art von Gewerbe betrieben werden darf.
• Gebäudeklassifizierung: Die Klassen A bis D stehen für die Qualität und Lage Ihres Gebäudes, wobei A die höchste Qualität hat.
• Maßgeschneidert: Immobilien, die speziell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten sind.
• Dreifaches Netz: Ein Mietvertrag, bei dem der Mieter dem Vermieter die Miete zahlt und alle normalen Betriebskosten des Gebäudes deckt, wie Versorgungsunternehmen, Grundsteuern, Versicherung, und Wartung.
• Pflege des Gemeinschaftsbereichs: Die Kosten für den Betrieb des Gebäudes, einschließlich geteilter Räume. Diese Kosten werden den Mietern in der Regel proportional auf der Grundlage der von ihnen gemieteten Quadratmeterzahl zugewiesen.
• Parkverhältnis: Die Gesamtmietfläche des Gebäudes wird durch die Anzahl der Parkplätze geteilt. In vielen Mietverträgen wird angegeben, wie viele Parkplätze für jeden Mieter zur Verfügung stehen. Dies ist insbesondere bei Büroimmobilien üblich.

Um noch mehr CRE-Begriffe und -Konzepte zu erfahren, Es hilft, in Foren für Immobilieninvestments herumzuhängen. Durch das Lesen von Beiträgen aus der Community, diese Begriffe und Konzepte werden mehr Sinn machen. Plus, es wird zusätzliche Möglichkeiten geben, sich über Chancen zu informieren, sich mit anderen Investoren vernetzen, und erhalten Sie Feedback zu Ihren Angeboten.

Alternative, Sie können in Immobilieninvestitionsbücher eintauchen, Podcasts, und Kurse. Jeder lernt anders. Diese Ressourcen können wertvolle Einblicke in die Gedanken anderer Immobilieninvestoren geben, was Ihnen helfen könnte, Ihre Strategie zu verfeinern.

CRE-Leute, die Sie in Ihrem Netzwerk haben sollten

Zu einem erfolgreichen gewerblichen Immobilieninvestor gehört es, sich mit dem richtigen Team zu umgeben. Diese Teamkollegen übernehmen bestimmte Aufgaben, wertvolle Ratschläge geben, und stellen Sie sicher, dass Sie alle föderalen, Zustand, und örtlichen Vorschriften.

• Gewerblicher Immobilienmakler: Ein Makler einer gewerblichen Immobilienfirma hilft Ihnen, potenzielle Immobilien zu finden, die Ihren Anlagekriterien entsprechen, und hält Sie über lokale Trends in Bezug auf Ihre Immobilie auf dem Laufenden. Einige Makler können möglicherweise auch bei der Suche nach Mietern für Ihr Gebäude helfen.
• Immobilienverwaltungsgesellschaft: Property Manager kümmern sich um die täglichen Interaktionen mit Ihren Mietern, helfen bei der Vermittlung von Mietverträgen, und Mietzahlungen einziehen.
• Kreditgeber oder Hypothekenmakler: Kreditgeber und Makler ermöglichen es Anlegern, Geld zu leihen, um den Kauf eines Gebäudes zu finanzieren oder Geld gegen ihr Eigenkapital zu leihen. Der Kreditgeber kann Ihnen auch bei der Refinanzierung helfen, um Ihren Zinssatz zu senken oder um eine neue Laufzeit zu verlängern, wenn Ihr Darlehen fällig wird.
• Versicherungsvertreter: Versicherungen schützen Sie und Ihr Eigentum gegen Risiken aus Schäden, Klagen, und andere überdachte Veranstaltungen.
• Auftragnehmer oder Handwerker: Dies ist eine wichtige Person, um Reha oder Reparaturen durchzuführen, wenn Sie das Gebäude zum ersten Mal kaufen. wenn Mieter ausziehen, und nach Bedarf während des gesamten Mietvertrags eines Mieters.
• Rechtsanwalt :Ein Anwalt prüft Verträge, reagiert auf Klagen, und bietet einen Resonanzboden, wenn schwierige Situationen auftreten.

Sollten Sie in Gewerbeimmobilien investieren?

Die Investition in Gewerbeimmobilien kann eine profitable Möglichkeit sein, Ihre Investitionen und Einkommensströme zu diversifizieren. Die traditionelle Gewerbeimmobilieninvestition eignet sich am besten für Anleger, die über eine größere Geldsumme verfügen und damit einverstanden sind, ihre Investitionen in einem einzigen Gebäude zu konzentrieren.

Neue Investment-Apps, REITs, und ETFs erleichtern es Anfängern oder Anlegern mit einem kleinen Portfolio, bereits ab 500 US-Dollar in Gewerbeimmobilien zu investieren, während Sie Ihr Vermögen weiter ausbauen.

Hier sind ein paar Tipps, wie Sie feststellen können, ob eine gewerbliche Immobilieninvestition für Ihre Ziele geeignet ist:

• Für den Kauf eines Gewerbegebäudes kann eine größere Anfangsinvestition erforderlich sein. Obwohl, kleinere Anleger können möglicherweise über ETFs und Anlage-Apps starten.
• Der Wettbewerb um Gewerbeimmobilien ist geringer, da viele Investoren weder über das Kapital noch über das Know-how verfügen, um eine Gewerbeimmobilie zu kaufen und zu betreiben.
• Eine Gewerbeimmobilie hat bei langfristigen Mietverträgen in einer Gewerbeimmobilie weniger Umsatz und konstantere Erträge.
• Objektivere Preisauswertungen auf Basis Ihrer Mieter, nicht das, wofür ein Nachbarhaus kürzlich verkauft wurde.
• Triple-Net-Mietverträge reduzieren die Kopfschmerzen und Kosten des Vermieters, da die Mieter für die Pflege des Gebäudes verantwortlich sind.
• Gewerbeimmobilien ermöglichen mehr Flexibilität bei Mietvertragslaufzeiten und Räumungen gegenüber Wohnimmobilien.
• Da Gebäude größer und komplexer sind, ist in der Regel professionelle Hilfe erforderlich.

CBRE ist einer der führenden gewerblichen Immobilienmakler der Branche. Sie bieten zahlreiche CRE-Berichte, die Anlegern helfen, die neuesten Trends auf dem Immobilienmarkt zu verstehen.

Häufig gestellte Fragen

Was sind Beispiele für Gewerbeimmobilien?

Es gibt eine Vielzahl von Immobilien, die als Gewerbeimmobilien klassifiziert werden. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Bürovermietung, Krankenhäuser, Lagerhäuser, Industrieimmobilien, und Einkaufszentren für den Einzelhandel.