Stehen Hypothekenzahlungen an? Verstehen Sie Ihre Optionen

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Vielleicht haben Sie nach einer Scheidung Ihren Job verloren. Oder Sie leiden an einer schweren Krankheit oder Verletzung und sind arbeitsunfähig.

Was auch immer der Grund sein mag, Sie haben jetzt Schwierigkeiten, über die Runden zu kommen, und befürchten, dass Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können.

Abgesehen davon, dass es eine schwierige emotionale Zeit ist, sind Ihre Finanzen ein Wrack. Sie möchten Ihr Zuhause nicht verlieren, haben aber das Gefühl, dass Ihnen die Optionen ausgehen.

Da Ihre Hypothekenzahlung bald wieder fällig ist, stehen Sie vor einigen schwierigen Entscheidungen.

Es gibt viele Gründe, warum ein Hausbesitzer möglicherweise nicht in der Lage ist, seinen Kredit zurückzuzahlen, und sich fragt, was er tun soll.

Wenn Sie in diesem Boot sitzen, lesen Sie weiter, um zu verstehen, was passiert, wenn Sie Ihren Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommen. Außerdem finden Sie einige Ideen und mögliche Optionen zur Vermeidung von Kreditausfällen und Zwangsvollstreckungen.

Ihre Hypothekenpflichten

Wenn Sie auf der gepunkteten Linie einen Wohnungsbaukredit unterzeichnen, verpflichten Sie sich gesetzlich zur Rückzahlung der Mittel, indem Sie monatliche Zahlungen an Ihren Kreditdienstleister leisten.

Der volle Betrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung muss bis zum Fälligkeitsdatum fällig sein, wobei in der Regel eine Nachfrist von 10–15 Tagen vorgesehen ist.

Ihr Kreditgeber beginnt mit der Erhebung von Verzugszinsen (häufig 5 % des überfälligen Kapitals und der Zinsen), wenn er vor Ablauf der Nachfrist keine Kreditzahlung von Ihnen erhält.

Was passiert, wenn Sie eine Hauszahlung verpassen?

Technisch gesehen wären Sie bereits einen Tag nach dem Fälligkeitsdatum mit der Zahlung des Darlehens in Verzug.

Einige Kreditgeber warten bis nach Ablauf der Nachfrist (normalerweise 15 Tage), bevor sie versuchen, Sie zu kontaktieren, um sich nach der fehlenden Zahlung zu erkundigen.

Wenn die vollständige Zahlung, einschließlich etwaiger Verzugszinsen, nicht innerhalb von 30 Tagen nach dem Fälligkeitsdatum erfolgt, kann dies dazu führen, dass Ihr Kreditgeber die Hypothek als in Verzug erklärt.

Wenn Sie hier und da eine Hypothekenzahlung verpassen, ist das zwar nicht gut, führt aber in der Regel nicht zur Zwangsvollstreckung Ihres Hauses, sondern schadet Ihrer Kredithistorie und Ihrem Score.

Wenn Sie jedoch mehrere Zahlungen hintereinander nicht leisten, kann und wird dies wahrscheinlich Ihr Zuhause gefährden.

Kreditgeber können 120 Tage nach dem ersten versäumten Fälligkeitsdatum eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme einleiten.

Sobald Ihr Kreditgeber rechtmäßig eine „Inverzugsetzung“ einreicht, wird er Sie innerhalb von zehn Tagen über die Einreichung informieren und die Kreditauskunfteien informieren.

Tun Sie alles, was Sie können, um Ihre Hypothek aktuell zu halten und nicht in Zahlungsverzug zu geraten.

Weiter unten im Artikel finden Sie eine Liste von Optionen, die Sie vor einer Zwangsvollstreckung in Betracht ziehen sollten, wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten.

Was passiert, wenn Sie die Zahlung Ihrer Hypothek einstellen?

Wenn Sie Ihre Hypothek absolut nicht bezahlen können, wenden Sie sich sofort an Ihren Kreditgeber.

Sie können einen Rückzahlungsplan aufstellen, wenn Sie oder ein Familienmitglied einen Arbeitsplatzverlust oder eine schwere Krankheit erlitten haben oder wenn eine Situation wie eine Scheidung oder finanzieller Missbrauch Sie daran hindert, Zahlungen zu leisten.

Kreditgeber sind oft bereit, mit Hausbesitzern zusammenzuarbeiten, um neue Hypothekenkonditionen oder eine Refinanzierung auszuhandeln.

Aber Hypothekeninhaber, die ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten, können mit schweren Strafen rechnen, einschließlich des Verlusts ihres Hauses oder Eigentums.

Einige Hypothekendienstleister können Ihnen dabei helfen, problemlos eine vernünftige Lösung zu finden. Andere sind möglicherweise nicht so kooperativ.

Sie können Ihre Zahlungsunfähigkeit den Kreditauskunfteien melden und so Ihrer Kreditwürdigkeit schaden.

Eine niedrigere Kreditwürdigkeit kann sich in mehrfacher Hinsicht negativ auf Sie auswirken, unter anderem durch die Einschränkung Ihrer Möglichkeiten für eine zukünftige Wohnung oder die Verringerung Ihrer Chancen auf einen anderen Job oder eine bessere Kreditwürdigkeit in der Zukunft.

Ihr Kreditgeber hat möglicherweise auch das Recht, Ihre Hypothek zu kündigen und die vollständige Zahlung Ihrer Schulden zu verlangen, wenn Sie in Verzug sind.

Zu diesem Zeitpunkt – auch wenn Sie das Haus noch bewohnen – befindet sich Ihr Haus vor der Zwangsvollstreckung.

Wenn Ihr Kreditgeber Ihnen gestattet, die Immobilie zu einem geringeren Preis zu verkaufen, als Sie schulden (sogenannter Leerverkauf), kann dies dazu beitragen, weitere Schäden an Ihrer Kreditwürdigkeit zu verhindern.

Wann beginnt der Zwangsvollstreckungsprozess?

Nach 120 Tagen haben die meisten Kreditgeber das gesetzliche Recht, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten.

Sie sollten die Zwangsvollstreckungsgesetze Ihres Staates auf spezifische Einzelheiten prüfen. Kreditgeber können in der Regel auch die Gebühren für die Zwangsvollstreckung an Sie weitergeben.

Ihr Hypothekengeber wird Ihr Haus versteigern und versuchen, den Restbetrag Ihres Darlehens zurückzubekommen.

Wenn das Haus versteigert wird, behalten Sie Ihr gesamtes Eigenkapital nach der Zahlung aller Kredite, Strafen und Zwangsvollstreckungsgebühren.

In einigen Bundesstaaten kann Ihr Kreditgeber jedoch ein Defiziturteil gegen Sie einreichen, wenn der Verkaufserlös Ihre Schulden nicht deckt.

Das Haus geht in den Besitz des Kreditgebers über, wenn es nicht versteigert wird. Man spricht dann von einer immobilieneigenen Immobilie (REO) oder einer bankeigenen Immobilie.

Sobald das Haus versteigert wird oder zum REO wird, haben Sie möglicherweise 5 bis 30 Tage Zeit, um das Haus zu räumen. Allerdings kann es manchmal zu Verzögerungen bei der Benachrichtigung kommen, sodass Sie zusätzliche Belegungstage haben.

In jedem Fall muss der Kreditgeber Sie benachrichtigen und Ihnen die Voraussetzungen für die Räumung der Wohnung mitteilen.

Optionen, wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können

Um zu vermeiden, dass Sie mit Ihrem Wohnungsbaudarlehen in Verzug geraten und ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wird, müssen Sie mehrere Optionen in Betracht ziehen. Je früher Sie diese Optionen in Angriff nehmen, desto geringer ist der Schaden, den Sie Ihrer finanziellen Gesundheit zufügen.

Wenn Sie Ihr Zuhause behalten möchten

Ziehen Sie diese Optionen in Betracht, wenn Sie Ihr Zuhause behalten möchten.

1. Fordern Sie einen Hypothekenrückzahlungsplan an

Wenn Sie mit einer oder zwei Zahlungen in Verzug geraten sind, aber nun in der Lage sind, Ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, um die Kommunikation einzuleiten.

Erklären Sie Ihre Situation und fordern Sie einen Rückzahlungsplan an, der Ihnen hilft, Ihre Hypothek abzubezahlen.

2. Bitten Sie um Hypothek Nachsicht

Sollte Ihr finanzieller Mangel kurzfristig sein, kann Ihr Kreditgeber zustimmen, Ihre Zahlungen für einen kurzen Zeitraum zu kürzen, z. B. für eine dreimonatige Genesung nach einer Verletzung oder eine vorübergehende Entlassung aufgrund der Covid-19-Pandemie.

Je früher Sie Ihren Kreditgeber kontaktieren und um Nachsicht bitten, desto wahrscheinlicher ist es, dass er mit Ihnen zusammenarbeitet.

3. Ziehen Sie eine Darlehensänderung in Betracht

Einige Hypothekengeber verfügen möglicherweise über ein eigenes Programm zur Kreditänderung, diese Programme werden jedoch häufig von einem Schuldenregulierungsunternehmen wie Apprisen durchgeführt.

Mit diesen Programmen können Sie möglicherweise eine dauerhafte Änderung Ihrer Hypothek vornehmen und die Bedingungen (Zinssatz, Laufzeit, Art) Ihres Darlehens anpassen.

Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, um dessen Qualifikationen und Anforderungen für die Änderung einer Hypothek zu erfahren.

4. Refinanzieren Sie Ihre Hypothek

Wenn Sie über Eigenkapital und eine gute Kreditwürdigkeit verfügen, kann die Refinanzierung Ihrer Hypothek eine gute Option sein – insbesondere, wenn Sie noch keine oder nur eine einzige Zahlung versäumt haben.

Wenn Sie Ihren Zinssatz senken oder die Laufzeit Ihrer Hypothek verlängern, können Sie eine niedrigere monatliche Rate erhalten – obwohl Sie am Ende insgesamt möglicherweise mehr zahlen müssen.

5. Haus-Hack

Um Ihnen bei der Bezahlung Ihrer Hypothek zu helfen, könnten Sie darüber nachdenken, einen oder zwei Mitbewohner zu finden.

Ein Hausdiebstahl kann eine kurzfristige Möglichkeit sein, Ihnen bei der Begleichung Ihrer monatlichen Rechnungen zu helfen, und eine längerfristige Möglichkeit, Ihnen bei der Tilgung Ihrer Hypothek zu helfen.

6. Verwandeln Sie das ganze Haus in ein Mietobjekt

Wenn Sie die Möglichkeit haben, bei einem Familienmitglied oder Freund einzuziehen und Ihr Zuhause nicht verlieren möchten, denken Sie darüber nach, es in ein Mietobjekt umzuwandeln.

Wenn Sie genügend Mieteinnahmen erzielen können, um Ihre Hypothek und etwaige Hausverwaltungskosten zu decken, ist die Nutzung Ihres Hauses als herkömmliche Mietwohnung oder als Airbnb-Mietobjekt eine erwägenswerte Option.

Aber wie alle anderen Optionen auf dieser Liste sollte man diese nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Der Beruf eines Vermieters bedeutet Arbeit, und wenn Sie ohnehin schon unter erheblichem Stress stehen, ist das Vermietungsgeschäft möglicherweise nicht etwas, das Sie übernehmen möchten.

7. Tippen Sie auf Ihre Roth IRA oder leihen Sie sich von Ihrem 401(k)

Wenn Sie wirklich glauben, dass Ihre aktuelle finanzielle Situation nur vorübergehend ist und Sie zweifellos Ihr Zuhause behalten möchten, könnten Sie darüber nachdenken, Gelder abzuheben, die Sie in Ihre Roth IRA eingezahlt haben. Oder erwägen Sie ein 401(k)-Darlehen.

Auch wenn Sie – wenn überhaupt – sehr selten vor Ihrem Ruhestand auf Ihre Altersvorsorge zurückgreifen möchten, kann dies in bestimmten Situationen der richtige Schritt sein, damit Sie Ihr Zuhause behalten können.

8. Antrag auf Insolvenz nach Kapitel 13

Wenn Sie einen Insolvenzantrag nach Kapitel 13 stellen, können Sie möglicherweise verhindern, dass Ihr Haus dem Zwangsvollstreckungsverfahren unterzogen wird.

Während Ihre Kreditwürdigkeit stark beeinträchtigt wird, kann Ihr Haus gerettet werden.

Wenn Ihr Insolvenzantrag genehmigt wird, werden Ihre Schulden in einen 3- oder 5-Jahres-Schuldentilgungsplan umstrukturiert.

Sie behalten Ihr Haus und zahlen Ihre Hypothek auch nach Ablauf der Insolvenzrückzahlungsfrist weiter, solange Sie das Darlehen auf aktuellem Stand gehalten haben.

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Wenn Sie Ihr Haus nicht behalten wollen oder können

Möglicherweise ist es für Sie nicht möglich, das Haus zu behalten, aber Sie möchten die Zwangsvollstreckung vermeiden. Ziehen Sie diese Optionen in Betracht, wenn dies Ihre Situation ist.

9. Verkaufen Sie Ihr Haus

Haben Sie Eigenkapital in Ihrem Haus? Verkaufen Sie es so schnell wie möglich, um den größtmöglichen Gewinn zu erzielen und langfristige Kreditprobleme zu vermeiden.

Auch wenn es sicherlich eine Option ist, das Haus selbst zu verkaufen, ist es vielleicht an der Zeit, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der Ihnen dabei hilft, einen schnellen Verkauf Ihres Hauses zu erreichen.

10. Fordern Sie einen Leerverkauf an

Wenn Ihr Hypothekensaldo den Wert Ihres Hauses übersteigt, bitten Sie Ihren Kreditgeber, einen Leerverkauf zu genehmigen.

Auf diese Weise können Sie das Haus für weniger als Ihre Schulden verkaufen und den Kredit praktisch ohne Zwangsvollstreckung begleichen.

Es wirkt sich zwar weiterhin auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, ist jedoch nicht so schwerwiegend wie eine Zwangsvollstreckung.

11. Bitten Sie um eine Hypothekenfreigabe

Wenn Sie eine Befreiung von Ihrer Hypothek oder eine Zwangsvollstreckungsurkunde (Deed-in-Lieu of Foreclosure, DIL) beantragen, bitten Sie Ihren Kreditgeber, die Urkunde für Ihr Haus als vollständige Zahlung zu akzeptieren, als Gegenleistung dafür, dass Sie von Ihren Darlehensverpflichtungen befreit werden und eine Zwangsvollstreckung verhängt wird.

Die Höhe des Eigenkapitals (oder der Mangel an Eigenkapital) in Ihrem Haus entscheidet darüber, ob dies eine erwägenswerte Option ist.

Wenden Sie sich umgehend an Ihren Kreditgeber, um ihm zu erklären, warum Sie Ihre Zahlung nicht leisten können.

Sie werden wahrscheinlich wissen wollen, ob Ihre finanzielle Situation ein vorübergehendes oder ein dauerhafteres Problem ist.

Sie fragen möglicherweise nach Einzelheiten zu Ihren Einnahmen und Ausgaben sowie zu etwaigen Nettovermögen.

Die meisten, wenn nicht alle Kreditgeber möchten Ihnen dabei helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Nachdem Sie Ihre Situation geprüft haben, wird Ihr Kreditdienstleister die für Sie möglicherweise verfügbaren Optionen besprechen und Sie über die nächsten Schritte informieren.

Wenn Sie bereits Zahlungen versäumt haben, sollten Sie darüber nachdenken, mit einem zugelassenen Kreditberater zu sprechen.

Möglicherweise möchten Sie sich an einen Anwalt wenden, wenn Sie bereits eine Benachrichtigung über den Zahlungsverzug erhalten haben.

Erwägen Sie abschließend, alle oben genannten Optionen mit einem Finanzberater, Steuerberater oder einem anderen Finanzexperten zu besprechen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Amy und Vicki sind die Co-Autoren von Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Directives and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, von Adams Media.

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.