Hypothekenrefinanzierung:Ist das der richtige finanzielle Schritt für Sie?

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Durch die Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens können Sie viel Geld sparen.

Abhängig von Ihrer Situation können die Kosten für die Refinanzierung jedoch dazu führen, dass Sie auf lange Sicht mehr ausgeben.

Wann sollten Sie also Ihr Haus refinanzieren?

Das hängt von mehreren Faktoren ab. Das Beste, was Sie tun können, ist, die Zahlen durchzugehen und Ihre Hausaufgaben zu machen, um sicherzustellen, dass es die beste finanzielle Entscheidung für Sie ist.

Was bedeutet es, Ihre Hypothek zu refinanzieren?

Eine Refinanzierung ähnelt dem Kauf eines Eigenheims … schon wieder.

Das bedeutet, dass Sie das bestehende Hypothekendarlehen durch ein neues Hypothekendarlehen abbezahlen, das das ursprüngliche Darlehen ersetzt.

Wann könnte eine Refinanzierung sinnvoll sein?

Wenn die Hypothekenzinsen sinken

Wenn die Hypothekenzinsen unter den aktuellen Zinssatz Ihres Hypothekendarlehens fallen, sollten Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, um zu sehen, ob Sie Geld sparen können.

Wenn Sie Ihren Zinssatz senken, können Sie Ihre monatliche Zahlung reduzieren. Oder Sie refinanzieren mit einem kurzfristigeren Kredit.

Wenn Sie eine Refinanzierung mit einer kürzeren Laufzeit vornehmen, beispielsweise eine 15-jährige Hypothek anstelle einer 30-jährigen Hypothek, ist Ihre Zahlung nicht so niedrig, aber Sie sparen langfristig mehr Zinsen. Und zahlen Sie Ihre Hypothek schneller ab.

Wann lohnt sich der Zinsunterschied?

Nun, das kommt darauf an. Eine alte Faustregel besagte, dass eine Refinanzierung für Sie sinnvoll sein könnte, wenn der Zinssatz 1–2 % unter Ihrem aktuellen Zinssatz liegt. (Aber es gibt noch mehr zu berücksichtigen als den Unterschied im Zinssatz.)

Wie stark sich ein niedrigerer Zinssatz auf Ihre Zahlung auswirkt, hängt vom Betrag ab, den Sie schulden.

Je mehr Sie geliehen haben (und je höher Ihr Zinssatz), desto größer ist die Auswirkung einer Zinssenkung auf Ihre Zahlung.

Beispielsweise bedeutet bei einer Hypothek in Höhe von 500.000 USD mit einem Zinssatz von 5 % (Laufzeit 30 Jahre) eine Zinssenkung von 1 % eine Einsparung von 297 USD/Monat . Aber bei einer Hypothek von 150.000 $ mit einem Zinssatz von 5 % bedeutet eine Zinssenkung von 1 % eine Einsparung von 89 $/Monat .

Sie sollten sich nicht für eine Refinanzierung ausschließlich zu einem reduzierten Zinssatz entscheiden. Sie müssen außerdem die Abschlusskosten der Refinanzierung des Kredits und die Kosten/Einsparungen über die gesamte Laufzeit des Kredits berücksichtigen.

Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) in eine Hypothek mit festem Zinssatz umwandeln möchten

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM) haben einen anfänglichen Zinssatz für einen festen Zeitraum (in der Regel 5 oder 7 Jahre). Nach diesem Zeitraum schwankt der Zinssatz je nach Index, an den er gebunden ist, nach oben oder unten.

Wenn Sie eine ARM-Hypothek haben, möchten Sie möglicherweise eine Refinanzierung vornehmen, um eine Festhypothek zu erhalten. Auf diese Weise bleibt Ihr Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich (und Sie sind später nicht auf einen höheren Zinssatz angewiesen).

Es könnte verlockend sein, bei sinkenden Zinsen von einer Festhypothek auf eine ARM-Hypothek umzufinanzieren – um Ihren Zinssatz und Ihre Zahlung zu senken.

Dies könnte nur dann von Vorteil sein, wenn Sie planen, Ihr Haus innerhalb der anfänglichen Festzinslaufzeit des ARM-Darlehens zu verkaufen. Dies ist für die meisten Menschen ein riskanter Schritt, da der Zinssatz schwankt – und es unmöglich ist, die Zukunft vorherzusagen.

Wenn der Wert Ihres Hauses steigt

Wenn der Wert Ihres Hauses steigt, erhöht sich Ihr Eigenkapital. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem, was Sie für Ihr Immobiliendarlehen schulden, und dem Marktwert Ihres Hauses.

Es gibt mehrere Gründe für eine Refinanzierung, wenn Sie über mehr Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen:

• Entfernen Sie die private Hypothekenversicherung (PMI) . Bei vielen Kreditprogrammen müssen Kreditnehmer PMI zahlen, wenn sie weniger als 20 % Anzahlung leisten. Wenn der Marktwert Ihres Hauses steigt und die Differenz zwischen dem Wert Ihres Hauses und dem, was Sie schulden, 20 % oder mehr beträgt, sollten Sie den PMI entfernen. Es kann sinnvoll sein, eine Refinanzierung durchzuführen, damit Sie nicht für den PMI zahlen müssen (wenn Sie den PMI für Ihr bestehendes Darlehen nicht kündigen können).
• Cash-out-Refinanzierung . Dies ist der Fall, wenn Sie einen neuen Kredit über mehr aufnehmen, als Sie derzeit für Ihr Haus schulden. Anschließend erhalten Sie die Differenz in bar, um einen größeren Einkauf zu bezahlen oder höher verzinste Schulden abzubezahlen. Wenn Sie mehr Kredite für Ihre Hypothek aufnehmen, um Ihre Kreditkarte abzubezahlen, besteht das größte Risiko darin, dass Sie Ihr Haus verlieren, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten können.

Es ist auch wichtig, die Zahlen laufen zu lassen. Macht es für Sie Sinn, den Mehrbetrag noch 30 Jahre lang zu verzinsen? Aufgrund der längeren Laufzeit könnten die Zinsen für Sie höher ausfallen.

Wenn sich Ihre finanzielle Gesundheit verbessert

Ihre Kreditwürdigkeit und Bonitätshistorie messen Ihre finanzielle Gesundheit. Kreditgeber nutzen diese Informationen, um ihr Risiko zu bestimmen, wenn sie Ihnen Geld leihen.

Ihre Kreditwürdigkeit beeinflusst Ihren Zinssatz. Wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit seit der Aufnahme Ihres Hypothekendarlehens erheblich verbessert hat, können Sie möglicherweise eine Refinanzierung durchführen und einen niedrigeren Zinssatz erhalten.

Wenn Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihren Hypothekenverbindlichkeiten nachzukommen, Ihr Haus aber über eine gute Bonität und ein gutes Eigenkapital verfügt, kann eine Refinanzierung Ihres Darlehens sinnvoll sein.

Indem Sie sich einen niedrigeren Zinssatz sichern oder eine längerfristige Hypothek aufnehmen, können Sie Ihre Zahlungen auf ein überschaubareres Niveau reduzieren.

Die Kosten der Refinanzierung

Für die Refinanzierung einer Hypothek fallen Abschlusskosten an. Im Allgemeinen können Kreditnehmer damit rechnen, 2-3 % des Nennbetrags des Kredits auszugeben. Das kann sich summieren!

Informieren Sie sich, welche Kosten auf Sie zukommen, bevor Sie sich für eine Refinanzierung Ihres Kredits entscheiden. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber nach Einzelheiten.

Ihre Abschlusskosten könnten Folgendes umfassen:

• Bewerbungsgebühr
• Dokumentgebühren
• Bewertungsgebühr
• Treuhandgebühren
• Titelgebühren
• Anwaltsgebühren
• Aufnahmegebühren
• Originierungsgebühr
• Punkte (optional – um den Zinssatz weiter zu senken)

Was ist mit der Refinanzierung ohne Abschlusskosten, die einige Kreditgeber anbieten?

Je mehr Kosten Sie sparen, desto besser. Einige Kreditprogramme bieten an, auf einen Teil der Kreditgebergebühren zu verzichten. Beachten Sie jedoch, dass einige Kreditgeber dies durch höhere Zinssätze oder die Einbeziehung der Kosten in den Kapitalsaldo des Kredits ausgleichen.

Auch wenn es sich so anhört, als ob Sie damit Geld sparen würden, zahlt man auf lange Sicht manchmal mehr. Stellen Sie sicher, dass Sie die Einzelheiten des Darlehens kennen.

Sollten Sie Ihr Haus refinanzieren?

Ob eine Refinanzierung für Sie das Richtige ist, hängt davon ab, wie schnell Sie Ihre Hypothek abbezahlen möchten, von den möglichen Einsparungen, von der geplanten Aufenthaltsdauer in Ihrem Haus und von anderen individuellen Umständen, die sich auf die Vorteile einer Refinanzierung auswirken könnten.

Berechnen Sie Ihren Break-Even-Punkt und Ihre Kosten/Einsparungen über die Laufzeit des Kredits, um eine möglichst fundierte Entscheidung zu treffen.

Finden Sie heraus, wann Sie die Gewinnschwelle erreichen. Ab wann amortisieren sich die Refinanzierungskosten? Der Break-Even-Punkt ist die gesamten Abschlusskosten dividiert durch die monatlichen Einsparungen.

Wenn Sie beispielsweise 3.500 US-Dollar an Abschlusskosten zahlen und 150 US-Dollar pro Monat bei Ihren Zahlungen sparen, sieht das so aus:

3.500 $ Kosten ÷ 150 $ monatliche Ersparnis =23,3 Monate bis zur Gewinnschwelle

Berechnen Sie die gesamten Einsparungen über die Laufzeit des Darlehens (falls vorhanden). Manchmal kostet es Sie langfristig mehr Geld, mit einem neuen Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren neu zu beginnen.

Vergleichen Sie Ihre aktuelle Hypothek mit einem Refinanzierungsszenario, um zu sehen, wie groß der Unterschied über die Laufzeit des Darlehens ist. (Verwenden Sie für die Berechnungen einen Hypothekenrechner.)

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben noch 20 Jahre Laufzeit für Ihre aktuelle Hypothek, erwägen aber eine Umfinanzierung in ein neues Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit. Das sind weitere 30 Jahre Zinszahlung, auch wenn der Zinssatz und die Zahlung niedriger sind.

Am sinnvollsten ist eine Refinanzierung zu Beginn der Kreditlaufzeit. Wenn Sie sich später umfinanzieren, zahlen Sie über die Laufzeit des Darlehens mehr Zinsen für Ihr Haus.

Glauben Sie, dass eine Refinanzierung das Richtige für Sie ist?

Wenn Sie entschieden haben, dass eine Refinanzierung das Richtige für Sie sein könnte, finden Sie hier einige Tipps:

• Shop-Kreditgeber (Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihr aktueller Kreditgeber das beste Angebot bietet).
• Äpfel mit Äpfeln vergleichen . Wenn ein Kreditgeber einen supergünstigen Zinssatz oder keine Abschlusskosten anpreist, schauen Sie sich um und finden Sie heraus, warum. Vielleicht berechnen sie Punkte oder rechnen die Abschlusskosten in den neuen Kredit ein.
• Kennen Sie Ihre Kreditwürdigkeit .
• Marktforschung betreiben über den Wert Ihres Hauses (überprüfen Sie Zillow oder sprechen Sie mit einem Makler).
• Eröffnen Sie keine neuen Kreditlinien oder zu Ihrem aktuellen Guthaben hinzufügen.
• Entscheiden Sie, ob es sich lohnt damit Sie Zeit und Mühe in die Refinanzierung investieren können.

Welche Alternativen gibt es zur Refinanzierung Ihres Hauses?

Neufassung der Hypothek

Eine Neufassung ist etwas anderes als eine Refinanzierung. Bei einer Hypothekenneufassung behalten Sie Ihren aktuellen Kreditgeber und Ihr Hypothekendarlehen. Eine Neufassung funktioniert nur, wenn Sie mit Ihrem Darlehen im Voraus sind (Sie haben zusätzliche Zahlungen geleistet).

Bei einer Neufassung der Hypothek stimmt der Kreditgeber zu, die Bedingungen Ihres ursprünglichen Darlehens beizubehalten, berechnet jedoch eine neue Zahlung auf der Grundlage Ihres niedrigeren Darlehenssaldos neu. Dies ist eine großartige Möglichkeit, Ihre Zahlung zu senken, aber nicht bei allen Kreditprogrammen möglich. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen.

Hypothekenänderung

Hypothekenänderungen werden vorgenommen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie können sich für eine Hypothekenänderung qualifizieren, wenn Sie mit Ihrem Hypothekendarlehen nicht weiterkommen (höhere Schulden als der Wert Ihres Hauses) oder sich in einer finanziellen Notlage befinden.

Ihr Kreditgeber stimmt möglicherweise zu, eine Variable Ihres aktuellen Kredits zu ändern, um die Zahlung für Sie erschwinglicher zu machen. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um herauszufinden, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen.

Abschließende Gedanken zur Refinanzierung Ihrer Hypothek

Auch wenn Sie vielleicht in den Nachrichten oder von einem Freund bei der Arbeit hören, dass es jetzt an der Zeit ist, Ihre Hypothek zu refinanzieren, gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen.

Nehmen Sie sich Zeit, die Rechnung durchzuarbeiten und über Pläne für Ihre Zukunft nachzudenken – einschließlich der Möglichkeit, Ihr Haus zu verkaufen, bevor Sie die mit der Refinanzierung verbundenen Kosten begleichen müssen.

Manche Menschen sparen durch eine Refinanzierung Zehntausende Dollar an Zinsen oder kürzen ihre Hypothekenzahlungen um Jahre. Wenn Sie zum richtigen Zeitpunkt – und aus den richtigen Gründen – eine Refinanzierung durchführen, können Sie sicherlich für den Aufwand belohnt werden, den Sie in die Refinanzierung der Hypothek für Ihr Haus gesteckt haben.

Artikel geschrieben von Amanda

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.