Live-In House Flipping:Eine profitable Immobilienstrategie?

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„Live in House Flipping“ ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, die sich durchaus auszahlen kann – wenn Du bist bereit für die Herausforderung.

Es handelt sich um einen langsameren Ansatz als beim herkömmlichen House-Flipping. Aber Live-in-Flips haben einige einzigartige Vorteile, die sie profitabel machen können.

Bei einem Live-in-Flip leben Sie in Ihrer Investition – während Sie sie reparieren, um sie später mit Gewinn zu verkaufen. Wenn Sie es richtig machen, können Sie mit diesem Ansatz Steuervorteile nutzen, die Ihr Unterfangen zu einem profitablen Unterfangen machen können.

Wenn Sie sich fragen, ob das „Live-in-House Flipping“ eine gute Immobilieninvestitionsstrategie für Sie ist, lesen Sie weiter!

Vor- und Nachteile des Live-in-House-Flipping

6 Vorteile des Lebens in Ihrem Flip

1. Beim Verkauf zahlen Sie keine Einkommenssteuer (sofern Sie die IRS-Regeln befolgen).

Bei einem typischen Flip zahlen Sie Kapitalertragssteuern auf Ihre Gewinne, wenn Sie das Haus verkaufen.

Für einen Wohnsitzwechsel, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz ist Für mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf sind Sie von der Kapitalertragssteuer befreit. Der Steuervorteil ist der IRS-Ausschluss gemäß Abschnitt 121.

Diese Steuererleichterung ist großartig, aber es ist erwähnenswert, dass sie mit Einschränkungen verbunden ist:

• Sie können in den letzten zwei Jahren keinen Ausschluss aus einem anderen Haushalt erhalten.
• Für Einzelpersonen liegt die Grenze des Steuerausschlusses bei 250.000 US-Dollar und für Paare bei 500.000 US-Dollar. Darüber hinausgehende Gewinne unterliegen der Kapitalertragssteuer.

Es gibt Ausnahmen von der Zwei-Jahres-Regel.

Militärangehörige im aktiven Dienst sind davon ausgenommen. Auch wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen, gesundheitliche Probleme haben oder andere „unvorhergesehene Umstände“ vorliegen, können Sie eine Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen. (Ausnahmen erfordern eine Dokumentation und jedes Szenario ist anders.)

2. Sie zahlen nur eine Hypothek.

Irgendwo muss man wohnen. Wenn Sie zu zweit wohnen, zahlen Sie die Wohnkosten für ein Grundstück. Ihre Hypothekenzahlungs- und Haltekosten dienen gleichzeitig als Investition und Decken Sie auch Ihre Wohnung ab – eine Win-Win-Situation.

Natürlich könnten Sie auch andere Immobilien besitzen. Aber die Idee ist, dass Sie können Verdienen Sie Geld mit Immobilien, ohne mehrere Hypotheken aufnehmen zu müssen.

3. Du bist nicht so in Eile.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Flips müssen Sie sich beim Leben in Ihrem Flip keine so großen Sorgen darüber machen, dass sich die Haltekosten im Laufe der Zeit summieren und die Gewinne schmälern.

Sie können sich mehr Zeit nehmen, um Projekte abzuschließen, und haben nicht das Gefühl, immer gegen die Uhr antreten zu müssen.

4. Sie sparen (d. h. verdienen) mehr Geld beim Heimwerken.

Da Sie mehr Zeit haben und bequem auf Ihr Projekt zugreifen können, können Sie einen größeren Teil der Arbeit selbst erledigen.

Ihre örtlichen Vorschriften bestimmen, ob Sie Profis für technischere (und gefährlichere) Arbeiten wie Elektro-, Klempner- und Bauarbeiten einstellen.

Dennoch können Sie einen Großteil der Endarbeiten selbst erledigen, vom Bodenbelag über Malerarbeiten bis hin zum Landschaftsbau und mehr.

Wenn Sie mehr Zeit haben, können Sie eine Menge Geld sparen, indem Sie auch auf Materialien Rabatte und Sonderangebote finden.

5. Sie haben mehr Finanzierungsmöglichkeiten.

Da das Flip auch Ihr Hauptwohnsitz ist, können Sie es als solchen finanzieren. Möglicherweise haben Sie Anspruch auf niedrigere Zinssätze und Anzahlungen oder eine Überschuldung für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

6. Sie haben mehr Ausstiegsstrategien.

Sie planen zweifellos, Ihr Wohneigentum zu verkaufen, wenn die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Doch der Immobilienmarkt kann sich in zwei Jahren verändern. Wenn sich der Markt auf unerwartete Weise dreht, bieten Ihnen Live-In-Flips Ausstiegsstrategien, die Sie mit einem Standard-Flip nicht haben.

Wenn Sie feststellen, dass es sich nicht lohnt, das Haus zu verkaufen, können Sie:

• Lebe länger darin. Sie könnten für immer bleiben oder warten, bis sich der Markt ausreichend verändert, um einen Gewinn zu erzielen.
• Behalten Sie es als Mietobjekt.
• Refinanzieren Sie das Eigenkapital und ziehen Sie es für andere Investitionen ab.

7 Nachteile beim Umdrehen von Wohnimmobilien

1. Es ist eine langsame Anlagestrategie.

Wenn Sie von den Steuerersparnissen profitieren möchten, können Sie nur alle zwei Jahre einen „Live-in-Flip“ durchführen. Dies macht das Leben auf eigene Faust zu einer viel langsameren Immobilieninvestitionsstrategie als viele andere Methoden.

2. Es ist chaotisch und unbequem.

In einem Flip-House zu leben bedeutet, in einem staubigen und chaotischen Zuhause zu leben, in dem überall Werkzeuge und Materialien verstreut sind.

Es kann vorkommen, dass einige Räume nicht genutzt werden können (z. B. das Badezimmer und die Küche). Daher werden Sie manchmal auf die modernen Annehmlichkeiten verzichten müssen, die Sie gewohnt sind.

Die Unordnung und Unannehmlichkeiten können beherrschbar sein, aber es ist nahezu unmöglich, sie zu beseitigen.

Wenn das nicht ausreicht, werden Sie wahrscheinlich oft Leute in und aus Ihrem Haus haben. Dies ist der Fall, wenn Sie Auftragnehmer mit der Ausführung einiger Arbeiten an Ihrem Haus beauftragen müssen.

3. Es nimmt einen Großteil Ihrer Freizeit in Anspruch.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Großteil der Arbeit an Ihrem Flip selbst zu erledigen, könnte es sein, dass Sie mehr arbeiten als sich entspannen.

Und wenn Sie einen Vollzeitjob haben, wird es noch zeitintensiver. Sie müssen Projekte in Nächte und Wochenenden quetschen, an denen Sie sich normalerweise entspannen und Zeit mit Familie und Freunden verbringen würden.

4. Ihre Zahlen könnten sei weg.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Ihre Zahlen abweichen können:

• Sie versäumen es, die Nummern des Hauses als Investition anzugeben (und kaufen es stattdessen als Wohnsitz).
• Sie unterschätzen die Kosten und den Umfang von Renovierungen.
• Sie überschätzen Ihre Fähigkeiten und die Fähigkeit, die Arbeit selbst auszuführen.
• Der Immobilienmarkt verschlechtert sich nach dem Kauf.

Es ist zwar hilfreich, alle möglichen Szenarien durchzuspielen, bevor Sie das Live-in-Flip kaufen, es gibt jedoch keine Garantie. Sie sollten mehrere Ausstiegsstrategien einplanen.

5. Wenn Sie vorzeitig verkaufen müssen, könnten Sie den Steuervorteil verlieren.

Es stimmt, es gibt einige Ausnahmen vom zweijährigen Steuerausschluss des IRS. Wenn Sie jedoch vor Ablauf von zwei Jahren ausziehen müssen, verlieren Sie möglicherweise die Steuervorteile einer Wohngemeinschaft.

6. Sie „vergessen“, dass es eine Wendung ist – zahlen Sie zu viel, verbessern Sie zu viel oder machen Sie es zu Ihrem eigenen.

An jedem Punkt auf dem Weg könnten Sie die Tatsache aus den Augen verlieren, dass es sich bei Ihrem Flip, den Sie auch Ihr Zuhause nennen, um eine Immobilieninvestition handelt. Dann Sie laufen Gefahr, Geld zu verlieren.

• Verlieben Sie sich in das Haus, wenn Sie es kaufen, und Sie könnten zu viel bezahlen
• Machen Sie für Ihren Markt mehr Verbesserungen durch, als Sie sollten, und Sie können Ihre Margen verringern
• Nehmen Sie Änderungen am Haus vor, die Ihrem Geschmack entsprechen, ohne Rücksicht darauf zu nehmen, wie die Käufer darüber denken werden, und Sie können Ihren Käuferkreis begrenzen

7. Du ziehst öfter um.

Ein Umzug ist stressig und kann auch teuer sein. Mit der Live-in-Flip-Investing-Strategie könnten Sie etwa alle zwei Jahre umziehen.

Dinge, die Sie sich fragen sollten, bevor Sie sich auf einen Flip einlassen

Was sind Ihre Ausstiegsstrategien?

• Was würde passieren, wenn Sie vor Ablauf von zwei Jahren umziehen müssten?
• Was passiert, wenn sich der Immobilienmarkt ändert und Sie das Haus nicht für den erwarteten Preis verkaufen können?
• Was ist, wenn sich das Haus nicht verkaufen lässt?

Bevor Sie ein Haus zum Wohnen und Umtauschen kaufen, führen Sie diese Szenarien durch. Wenn Sie zum richtigen Preis kaufen, haben Sie mehr Möglichkeiten.

Tun Sie wirklich Haben Sie Zeit für einen House-Flip?

Haben Sie die Zeit, die Arbeit zu erledigen und Auftragnehmer zu beauftragen?

Wenn Sie einem Vollzeitjob nachgehen, müssen Sie Zeit außerhalb der Arbeit finden. Und wenn Ihr Vollzeitjob stressig ist, wird es durch den Aufenthalt an Ihrer Seite noch stressiger.

Außerdem wird Ihre Zeit mit Familie und Freunden begrenzter sein.

Verfügen Sie über die Fähigkeiten, mit einer Krise umzugehen, in der Sie leben?

Haben Sie Erfahrung, wenn Sie vorhaben, einen Teil der Renovierung selbst durchzuführen? (Wenn nicht, überlegen Sie, mit einem kleineren Projekt zu beginnen).

Können Sie ein Projekt mit vielen beweglichen Teilen bewältigen? Können Sie den Flip als Unternehmen angehen?

Sind Sie geduldig genug, um die Arbeit zu erledigen?

Hausrenovierungen erfordern Zeit und Geduld. Es wird nicht schnell gehen und es wird nicht einfach sein. Und Sie sollten damit rechnen, dass die Dinge nicht immer nach Plan verlaufen (planen Sie Zeit und Geld für das Unerwartete ein!).

• Unsere kostengünstigsten Mehrwert-Heimprojekte

Ist Ihre familiäre Situation förderlich für das Leben in einer Bauzone?

Wenn Sie eine große Familie oder kleine Kinder haben, ist eine Wohngemeinschaft die Lösung anspruchsvoller sein.

Es kann vorkommen, dass Sie keine funktionierende Toilette haben. Möglicherweise können Sie die Küche eine Zeit lang nicht zum Zubereiten von Speisen und zum Abwaschen von Geschirr nutzen.

Kann Ihre Familie auf einige moderne Annehmlichkeiten verzichten, ohne dass es zu einer massiven Beeinträchtigung kommt?

Bevor Sie ein Angebot machen – bereiten Sie sich vor

Live-In-Flips sind nicht nur HGTV und Pinterest! Denken Sie darüber nach und bereiten Sie sich vor.

Bereiten Sie sich mental vor. Die Sanierung eines Hauses wird wahrscheinlich länger dauern und schwieriger sein, als Sie erwarten.

Setzen Sie angemessene Erwartungen. Es wird mehr Zeit, Geld und Geduld kosten, als Sie planen.

Bereiten Sie sich auf Szenarien vor, mit denen Sie noch nie zuvor zu tun hatten. Aber seien Sie sich auch darüber im Klaren, dass Sie es mit der Zeit (und den gewonnenen Erkenntnissen) schaffen werden.

Behalten Sie den Preis während des gesamten Prozesses im Auge.

Organisieren. Planen Sie Ihre Strategie zur Erledigung der Arbeit.

Schreiben Sie es auf – und schreiben Sie es dann neu, wenn sich die Dinge unweigerlich ändern. Seien Sie flexibel, aber haben Sie immer einen Angriffsplan.

Während Sie arbeiten, reinigen Sie unterwegs. Bewahren Sie Ihre Werkzeuge und Materialien organisiert auf – dort, wo Sie sie finden, wenn Sie sie brauchen.

Sicher, das Organisieren und Aufräumen nimmt ein wenig Zeit in Anspruch, aber es erspart Ihnen, später Zeit mit der Suche nach Dingen zu verschwenden.

Bereiten Sie sich finanziell vor. Sie haben die Zahlen bereits ermittelt und wissen, wie viel Sie für die Renovierungen benötigen (richtig!?).

Stellen Sie jetzt sicher, dass Sie über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, um bei Bedarf mehr auszugeben (die meisten Projekte werden mehr kosten, als Sie erwarten).

Richten Sie es so ein, dass Ihre persönlichen und geschäftlichen Finanzen getrennt bleiben.

Ein Live-in-Flip bietet finanzielle Vorteile, die keine andere aktive Immobilieninvestitionsstrategie bietet. Obwohl es eine langsamere Strategie ist, kann sie sich auszahlen, wenn sie richtig gemacht wird.

Bevor Sie diese Tür öffnen, wägen Sie die Vor- und Nachteile ab, um festzustellen, ob ein Live-In-Flip die beste Immobilieninvestitionsstrategie für Sie ist.

Zusätzliche Lektüre:

• Können Sie Geld verdienen, indem Sie in eine Doppelhaushälfte investieren und die Hälfte davon vermieten?
• Investitionen in gewerbliche Immobilien:Ein Leitfaden zum Aufbau eines CRE-Portfolios

Artikel geschrieben von Amanda, ein Teammitglied von Women Who Money und Gründerin und Bloggerin von Why We Money, wo sie gerne über Glück, Werte und persönliche Finanzen schreibt.

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.