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Waldbrände,

Dürre kann den heißen Immobilienmarkt des kalifornischen Weinlandes nicht stoppen

Die Auswirkungen des Hurrikans Ida auf den Wohnungsbau „kein Katrina-Ereignis“:Immobilienmanager

Michael Siegel, Präsident von Corporate Realty, gibt einen positiven Ausblick auf die Markterholung nach dem Sturm.

Als Jenny Hess ihre Schwester in Healdsburg besuchte, Kalifornien, im Mai 2020 aus New York City während der Pandemie herauszukommen, Sie war fasziniert von dem gemäßigten Wetter der Gegend, Naturschönheiten und gehobene Ess- und Weinkultur.

Die Anziehungskraft hielt an – selbst als sie 12 Tage lang wegen eines wütenden Lauffeuers hinter dem Haus ihrer Schwester fliehen musste.

Also letzten Oktober, Wochen nach der Evakuierung Hess kaufte eine 2, 000 Quadratmeter, drei Schlafzimmer, 3½-Bad, voll möbliert, renoviertes viktorianisches Cottage drei Blocks von der Innenstadt von Healdsburg für fast 2,3 Millionen US-Dollar.

Hess hatte keine Probleme, eine günstige Feuerversicherung zu bekommen, Da sie mitten in der Stadt ist, die als ein geringeres Risiko angesehen wird als die umliegenden Hügel. Aber sie überwacht jetzt ständig Feueraktivitätskarten und Luftqualitätsindizes. Sie hat eine Tasche gepackt, bereit, falls sie gehen muss.

Im Juli, Nachdem die aktuelle Dürre die Stadtverwaltung dazu veranlasste, den Wasserverbrauch einzuschränken, sie folgte dem Beispiel vieler anderer und fand einen Tank für nicht trinkbares Wasser.

„Das ist so ein schöner Ort, " sagt Heß, der ein Restaurant und einen Veranstaltungsraum in der Stadt eröffnet. „Es ist relativ ruhig, außer wenn Sie befürchten, dass Ihnen das Wasser ausgeht oder ein Feuer Ihr Haus niederbrennt."

Andere teilen ihre Gefühle:Der geschätzte Wert ihres Hauses ist um etwa 300 US-Dollar gestiegen, 000, seit sie es gekauft hat.

Evakuierungen und Wasserbeschränkungen sind in den Landkreisen Napa und Sonoma keine ungewöhnlichen Ereignisse mehr. Seit dem Tubbs Fire im Jahr 2017 die Gegend war von massiven Waldbränden belagert , einschließlich einer Serie von fünf Bränden im Jahr 2020. Rauch von Feuern, die überall in der Gegend brennen, hat in diesem Sommer zeitweise bereits einen Dunst erzeugt.

Der Verkauf von Eigenheimen neigt dazu, während und unmittelbar nach einem Lauffeuerereignis zu stoppen. sagt Zack Sperow, ein Immobilienmakler mit More Estates – sowohl weil sich Käufer zurückziehen als auch Versicherungsgesellschaften nicht anmelden. Dann geht es nach ein paar Wochen wieder los.

Die Eigenheimpreise in Kaliforniens Weinland sind auf Rekordhöhen gestiegen. Der Medianpreis von Napa lag bei 900 US-Dollar. 000 im zweiten Quartal 2021, 23% gestiegen von 695 $, 000 im zweiten Quartal 2019, während der Medianpreis von Sonoma um 17 % auf 785 USD stieg, 000 im gleichen Zeitraum, nach Angaben der MLS. Besonders stark sind die Umsätze im gehobenen Bereich:In Napa Im zweiten Quartal 2021 wurden 57 Häuser für über 2 Millionen US-Dollar verkauft, verglichen mit 17 im zweiten Quartal 2019.

Bäume, die von der Caldor Fire Smolder im Eldorado National Forest verbrannt wurden, Calif., Freitag, 3. September, 2021.  (AP Photo/Jae C. Hong)

„Es ist erstaunlich, “ sagt Randall Bell, CEO der Landmark Research Group, die Immobilienwerte nach katastrophalen Ereignissen analysiert.

Analysten sagen, dass der Markt von der gleichen Pandemie-Nachfrage angetrieben wird, steigender Aktienmarkt und niedrige Hypothekenzinsen, die in anderen Teilen des Landes steigende Immobilienpreise anheizen. Die Waldbrände fügen der Gleichung nur ein weiteres Element hinzu, indem sie die Angebotsknappheit verschlimmern. weil vertriebene Hausbesitzer eine Bleibe suchen.

Es fehlt auch an verfügbaren Auftragnehmern für den Bau neuer Lagerbestände, sagt Frank Nothaft, Chefökonom von CoreLogic. Die Bauunterbrechung und die steigenden Baumaterialkosten erhöhen den Druck auf die Eigenheimpreise nur noch er sagt.

Auch die Psychologie spielt eine Rolle.

"Bisher, Menschen haben ein Kurzzeitgedächtnis bezüglich Naturkatastrophen, " sagt Patrick Carlisle, Chief Market Analyst in der San Francisco Bay Area für Compass.

Vor der Pandemie, die Preise in Napa und Sonoma stiegen, aber nicht so schnell wie die Kern-Counties des Silicon Valley, wo der Hightech-Boom zentriert war, und die angrenzenden und viel günstigeren Landkreise wie Alameda, sagt Carlisle. Die Pandemie hat diese Dynamik verändert, mit dem Umzug der Einwohner des Innern in ländlichere und vorstädtischere Bezirke, einige von ihnen wurden dann von schrecklichen Bränden heimgesucht, er sagt.

Im Lake Tahoe-Becken im Osten, auch ein beliebter Ferienort in der Bay Area, an dem die Hauspreise seit der Pandemie gestiegen sind. Rauch vom eindringenden Caldor Fire macht die Umwelt giftig und spornt Evakuierungen an. "Dramatisches Wetter wirkt sich überall aus, " sagt Alain-Martin Pierret, ein Immobilienmakler mit Healdsburg Compass. Seine Kunden sagen ihm, dass es darauf ankommt, ihr Gift auszuwählen – sei es Feuer, Überschwemmung, Wirbelstürme oder Dürre. Das Weinlandklima und die natürliche Schönheit, geringe Kriminalität und hoch entwickelte Kultur überwiegen das saisonale Risiko und die Unannehmlichkeiten von Feuerevakuierungen, Wassermangel und Lufteinbrüche, er sagt.

Diese positiven Eigenschaften halten David Spangenberg und Peggy Matsuda in der Nähe. Das Paar kaufte 2010 ein Haus in Healdsburg für etwas mehr als 1 Million US-Dollar, um den Eltern von Frau Matsuda nahe zu sein. Als ihre Eltern starben und sie letztes Jahr beschlossen, ihr Haus zu verkaufen, Sie waren überrascht, eine riesige Nachfrage zu finden.

"Die Preise waren über unsere kühnsten Träume hinaus gestiegen, " sagt Spangenberg. Das Paar war zweimal wegen Bränden evakuiert worden, mit Beamten, die an ihre Türen hämmern und ihnen sagen, dass sie aussteigen sollen. Vorsorglich wurde der Strom mehrmals abgeschaltet.

„Wir sagten:‚Lass uns hier verschwinden. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis etwas Schreckliches passiert. “, sagt Matsuda. Sie verkauften ihr Haus für 2,4 Millionen Dollar – mehr als das Doppelte dessen, was sie bezahlt hatten.

Aber anstatt die Gegend zu verlassen, beschlossen, ein weiteres Haus in der nahegelegenen Stadt Santa Rosa zu kaufen, Zahlung von 3,45 Millionen US-Dollar in bar im Juni 2020 für ein Vier-Schlafzimmer, Sechs-Fledermaus, 3, 500 Quadratmeter großes Mittelmeer in einer Golfclub-Gemeinde gilt als geringeres Brandrisiko. Sie haben eine Feuerversicherung für 6 US-Dollar abgeschlossen. 000 pro Jahr und kaufte einen Generator für das ganze Haus für 60 Dollar, 000, um mit den Zeiten fertig zu werden, in denen riskante Brandbedingungen den örtlichen Energieversorger dazu veranlassen, den Strom zu unterbrechen.

"Wir haben uns den Kopf zerbrochen, wo es einen besseren oder sogar gleichwertigen Ort zum Leben gibt, “ sagt Spangenberg. „Wir würden gerne gehen. Wir haben immer und immer wieder über das Verlassen gesprochen. Aber das ist einfach ein großartiger Ort zum Leben."

DATEI - In diesem 9. Juni 2021, Datei Foto, ein kleiner Bach fließt durch die getrockneten, rissige Erde eines ehemaligen Feuchtgebietes bei Tulelake, Kalifornien (AP Photo/Nathan Howard, Datei)

Spangenberg und Matsuda haben beide eine lange Karriere in der gewerblichen Immobilieninvestition hinter sich. Und sie denken, dass die Bewertungen in ihrer Nachbarschaft immer noch steigen, trotz Brandgefahr. Zwei ähnliche Häuser in ihrem Viertel Santa Rosa wurden kürzlich für rund 5 Millionen US-Dollar pro Stück verkauft.

Auch Terry Leanio beschloss, trotz der Risiken zu bleiben. Ihr Haus in Santa Rosa brannte beim Tubbs Fire 2017 ab. während der Leanio und ihr verstorbener Ehemann Phil um 1 Uhr nachts fliehen mussten, mit der Zeit nur noch die Katze und einige Papiere zu nehmen, in einer erschütternden und erschreckenden Fahrt zu einem 45 Minuten entfernten Einkaufsviertel.

Anstatt ihr Grundstück zu verkaufen, von dem man ihnen gesagt hatte, dass es ungefähr 150 Dollar wert war, 000 damals, Sie beschlossen, ein neues zu bauen, ein wenig größer, vier Schlafzimmer, Drei-Bad 2, 400 Quadratmeter großes Haus an gleicher Stelle, ein Prozess, der zwei Jahre lang mit Auftragnehmern beschäftigt war und etwa 610 US-Dollar kostete, 000, welche Versicherung abgedeckt ist.

Das Paar musste dreimal evakuieren, nachdem ihr Haus fertig war. einmal im Haus ihrer Tochter und zweimal in Hotels. Nachdem ihr Mann im März an einem Herzinfarkt gestorben war, Leanio, 67, überlegt zu verkaufen. Vor kurzem ließ sie ihr Haus auf etwa eine Million US-Dollar schätzen.

Aber sie liebt ihre Nachbarn und glaubt daran, dass das Haus nicht wieder brennt, zum Teil, weil sie glaubt, dass das kalifornische Ministerium für Forstwirtschaft und Brandschutz in den letzten Jahren proaktiver geworden ist.

"Ich bleibe hier, weil ich so viel durchgemacht habe, " Sie sagt.

Donald Goodkin hat eine andere Entscheidung getroffen. Der pensionierte Arzt und seine Frau Catherine kauften 2010 ein Grundstück für 2,6 Millionen US-Dollar und gründeten ein Weingut und ein B&B . Im September 2020, sie haben es für mehr als das Doppelte verkauft, was sie bezahlt haben.

Mangel an Feuerwehrleuten sorgt für Waldbrand

Connell McShane von FOX Business berichtet von Morrison, CO inmitten einer Reihe von Waldbränden, die westliche Staaten heimsuchen.

"Wir haben es genossen, bis die Brände begannen, " sagt Goodkin, 76. Er sagt, die Gegend sei "umwerfend schön" und das Leben sei ruhig, aber er fühlte sich dort wegen der Brandgefahr nicht mehr wohl. Der Rauchgeschmack ruinierte eine Ernte ihrer Trauben, und die wiederkehrenden Stromausfälle wurden ermüdend.

Die Goodkins haben ein Zuhause in Frankreich, und sie haben vor kurzem eine Eigentumswohnung in Seattle gekauft, die er für sicherer vor den Auswirkungen des Klimawandels hält. „Meine Erfahrung mit der menschlichen Natur ist, dass es eine Tendenz gibt, die Möglichkeit zu rationalisieren und zu ignorieren, dass einem ein Unglück passieren könnte, selbst wenn es unglaublich wahrscheinlich ist. Meine Persönlichkeit ist nicht so. " er sagt.

Versicherungen spielen bei Immobilientransaktionen in der Region eine immer größere Rolle, sagt Hillary Ryan, ein Broker mit Kompass. Sie weiß, in welchen Bereichen die Gefahr von Brandgefahr besteht, auch an windigen Orten, Einbahnstraßen und viele Bäume. Sie weist Käufer zu Brandkarten an und rät ihnen, sich historische Muster von Waldbränden anzusehen. Zu den sichereren Gebieten gehören Talböden und Grundstücke in der Nähe von Weinbergen, die das Brennen mildern.

Während den letzten zwei Jahren, viele Standardversicherer haben sich zurückgezogen aus kalifornischen Gemeinden, die anfällig für Waldbrände sind, Hausbesitzer zu den teureren "Überschussleitungen" schicken und der kalifornische FAIR-Plan, der Versicherer letzter Instanz, was um ein Vielfaches teurer sein kann. Das kalifornische Versicherungsministerium hat jedoch damit begonnen, einige Tariferhöhungen und Minderungsrabatte zu genehmigen. was sollte Erhöhung des Angebots an kostengünstigeren Policen , sagt Janet Ruiz, Direktor für strategische Kommunikation des Insurance Information Institute.

Als Spangenberg und Matsuda eine Versicherung für ihr im Juni gekauftes Haus in Santa Rosa suchten, sie wurden mit einer Spanne von 20 US-Dollar angegeben, 000 bis $42, 000 pro Jahr von den Überschussversicherungen, aber sie waren schließlich in der Lage, eine Standardversicherung über einen großen Anbieter für 6 US-Dollar abzuschließen. 000 im Jahr.

Immer noch, Makler sagen, dass die Versicherer die Anzahl der Policen, die sie für jeden Bereich abschließen, zunehmend einschränken. wählen oft ein paar Häuser auf einem Block, um das Risiko zu verteilen. Der Chefökonom der California Association of Realtors, Jordan Levine, sagte, diese Einschränkungen könnten den Wohnungsmarkt verändern.

Cindy Johnston sagt, dass die Käufer ihres Hauses keine Probleme hatten, eine erschwingliche Feuerversicherung zu bekommen.

Die 67-jährige Krankenschwester die 2002 nach Sonoma zog, um mit ihrem jetzigen Ehemann zusammen zu sein, setze sie 3, Im vergangenen Juni wurde ein 400 Quadratmeter großes Bauernhaus für 3,875 Millionen US-Dollar zum Verkauf angeboten. Es wurde an einem Tag zum vollen Preis verkauft.

"Die Brandgefahr hat keinen Unterschied gemacht, " Sie sagt.

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