Sollten Sie einen Mitunterzeichner für Ihre Hypothek bekommen?

Vor dem Hauskauf gibt es einiges zu beachten. Ob Sie einen Mitunterzeichner für Ihre Hypothek benötigen oder nicht, ist nur eine davon. Hier ist, was Sie wissen müssen, um einen Mitunterzeichner zu bekommen.

Wenn Ihr Hypothekenantrag etwas schwach ist und Sie Schwierigkeiten haben, genehmigt zu werden, kann das Hinzufügen eines Mitunterzeichners zu Ihrer Hypothek den Tag retten.

Es wird nicht in allen Situationen funktionieren, aber in den meisten Fällen. Dies ist eine gängige Vereinbarung, insbesondere bei Erstkäufern von Eigenheimen, die möglicherweise über eine angemessene Kreditwürdigkeit und/oder eine nicht ganz perfekte Arbeitsbilanz verfügen.

Wer kann Mitunterzeichner eines Hypothekenantrags sein?

Ein Mitunterzeichner ist jemand, der einen Hypothekenantrag bei Hauptkreditnehmern stellt, die nicht vollständig für das Darlehen qualifiziert sind. Der Mitunterzeichner kann erforderlich sein, um Schwächen im Profil des primären Kreditnehmers auszugleichen. Dazu gehören die Schulden- und Einkommenssituation sowie die Kreditwürdigkeit. Die Hinzufügung des Mitunterzeichners macht den Kreditantrag für den Hypothekengeber attraktiver.

Im Allgemeinen wird ein Mitunterzeichner auf den Darlehensdokumenten wie dem Schuldschein und der Hypothek und der Treuhandurkunde stehen. Der Mitunterzeichner hat kein Eigentumsrecht an der Immobilie und wird die Urkunde nicht unterzeichnen. Die Rolle des Mitunterzeichners bezieht sich ausschließlich auf den Kreditantrag und nicht auf das Eigentum an der Immobilie.

Um anspruchsberechtigt zu sein, muss ein Mitunterzeichner eine familiäre Beziehung zum Hauptkreditnehmer haben. Dazu gehören Eltern, Großeltern, Geschwister, Tante oder Onkel. Es kann aber auch eine „familiäre Beziehung“ sein. Dazu kann jemand gehören, mit dem Sie eine enge, langfristige Beziehung haben, die der eines Familienmitglieds sehr ähnlich ist.

Der Zweck dieser Einschränkung besteht darin, die Möglichkeit auszuschließen, dass ein Mitunterzeichner jemand ist, der ein Interesse am Verkauf der Immobilie hat. Dazu gehören ein Immobilienmakler, Bauunternehmer oder sogar ein Hypothekenmakler. Jeder würde gewinnen, wenn Ihr Kreditantrag genehmigt wird, und ist daher nicht förderfähig.

Der Mitunterzeichner muss ein US-Bürger oder ansässiger Ausländer sein. Kreditgeber können auch verlangen, dass der Mitunterzeichner im selben Staat lebt wie der Hauptkreditnehmer und die gekaufte Immobilie. Dies ist der Fall, wenn das Gesetz des Bundesstaates es schwierig oder unmöglich machen würde, einen Mitunterzeichner außerhalb des Bundesstaates im Falle eines Zahlungsverzugs zu verfolgen.

Suchen Sie nach einer Hypothek mit einem Mitunterzeichner

Unabhängig davon, ob Sie sich entscheiden, mit einem Mitunterzeichner oder alleine voranzukommen, ist es am besten, sich umzusehen und die besten Konditionen und Zinssätze zu erhalten, die Sie können.

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Was ein Mitunterzeichner für Sie tun kann

Hypothekenbanken zeichnen Kredite nach verschiedenen Matrizen aus. In jeder Kategorie gibt es unterschiedliche Kriterienstufen. Dazu gehören das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis, das Debt-to-Income (DTI)-Verhältnis und die Kredit-Score-Bereiche. Es ist ein ziemlich komplexer Prozess, der nur von Brancheninsidern verstanden wird.

Aber es funktioniert ungefähr so ​​...

Ein Kreditgeber könnte eine Hypothek mit einem LTV von 80 %, einem Kredit-Score von 720 und einem DTI von 42 % genehmigen (dieser DTI übersteigt die Richtlinie von 36 %).

Aber nehmen wir an, ein Kreditnehmer hat einen DTI von 42 %, einen LTV von 95 %, einen Kredit-Score von 625 und keine Vorgeschichte, in der er jemals monatliche Wohnkosten bezahlt hat. Dieser Kreditnehmer ist in allen drei Kategorien schwach und kann nicht nachweisen, dass er in der Lage ist, eine Hausrate zu verwalten. Der Kreditgeber genehmigt den Kredit möglicherweise nicht.

Die Alternative wäre, dem Darlehen einen Mitunterzeichner hinzuzufügen. Wenn der Mitunterzeichner über eine gute oder ausgezeichnete Bonität und einen niedrigen persönlichen DTI verfügt, wird er den Kreditantrag des Hauptkreditnehmers ausreichend stärken, um ihn genehmigen zu lassen.

Die Hinzufügung des Mitunterzeichners bietet dem Hypothekengeber zusätzliche Sicherheit, wenn der Hauptdarlehensnehmer die Zahlungen nicht leisten kann. Der Mitunterzeichner wird vermutlich einspringen und die Zahlungen leisten, bis der Hauptkreditnehmer wieder auf die Beine kommt. Wenn der primäre Kreditnehmer jedoch zulässt, dass die Hypothek in Verzug gerät, kann der Kreditgeber Abhilfemaßnahmen beim Mitunterzeichner geltend machen.

Was ein Mitunterzeichner nicht für Sie tun kann

Während ein Mitunterzeichner begrenzte Schwächen im Kreditantrag eines Hauptkreditnehmers stützen kann, gibt es eine Grenze für das, was das Hinzufügen eines Mitunterzeichners tun kann.

Hier sind drei Kategorien, in denen die Wirkung des Hinzufügens eines Mitunterzeichners begrenzt oder überhaupt nicht vorteilhaft ist:

Die Anzahlung

Die Tatsache, dass Sie Ihrem Darlehen einen Mitunterzeichner hinzufügen, lässt die Anzahlungsanforderung nicht verschwinden.

Gemäß den neuesten Richtlinien der Federal National Mortgage Association (oder „Fannie Mae“) – darf das Beleihungswertverhältnis der gekauften Immobilie 95 % nicht überschreiten. Das bedeutet, dass eine Anzahlung von 5 % erforderlich ist.

Die Vorschriften von Fannie Mae verlangen, dass die Anzahlung von 5 % aus den Mitteln des besetzenden Kreditnehmers stammt. Dem Mitunterzeichner steht es frei, die Höhe der Anzahlung zu erhöhen, aber die Mindestanforderung muss von dem/den aufnehmenden Kreditnehmer(n) bezahlt werden.

Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI)

Obwohl das Einkommen eines Mitunterzeichners verwendet werden kann, um Ihnen zu helfen, sich für die Hypothek zu qualifizieren, verlangen die Kreditgeber eine maximale DTI von 43 % für den/die besetzenden Kreditnehmer.

DTI wird berechnet, indem wiederkehrende Nichtwohnungsschulden zur neuen monatlichen Hauszahlung hinzugefügt werden. Dazu gehören Zahlungen für Autokredite, Kreditkarten, Ratenkredite und Schulden aus Studiendarlehen. Es wird auch monatliche Zahlungen für Kindesunterhalt und Alimente enthalten, falls diese erforderlich sind.

Das Hinzufügen eines Mitunterzeichners kann auf der Einkommensseite helfen, ist aber nicht in allen Fällen eine Lösung. Wenn Sie als besetzender Kreditnehmer eine DTI von 57 % haben, hilft die Mitunterzeichnerregelung nicht weiter. Das gilt auch dann, wenn durch das Hinzufügen des Mitunterzeichners die DTI auf 30 % sinkt. Der Kreditgeber wird feststellen, dass Sie mit der Hauszahlung und Ihren nicht wohnungsbezogenen Verpflichtungen überfordert sind.

Ihre Kreditwürdigkeit und Kredithistorie

Das Hinzufügen eines Mitunterzeichners zu Ihrer Hypothek wird Ihrer Situation nicht helfen, wenn Sie eine schlechte Kreditwürdigkeit haben. Während ein Mitunterzeichner in mehreren Kategorien hilft, einschließlich Kredit, löscht er schlechte Kredite nicht aus.

Die Mindestkreditwürdigkeit für eine herkömmliche Hypothek beträgt 620. Für eine FHA-Hypothek beträgt sie 580, obwohl Sie mit einer Anzahlung von 10 % oder mehr unter 580 gehen können. Wenn die Kreditwürdigkeit des Hauptkreditnehmers unter diesen Mindestwerten liegt, hilft ein Mitunterzeichner nicht. Dasselbe gilt, wenn der primäre Kreditnehmer kürzlich in Konkurs gegangen ist oder eine Zwangsvollstreckung stattgefunden hat.

Die Risiken beim Hinzufügen eines Mitunterzeichners zu Ihrer Hypothek

Während die meisten Menschen die Unterzeichnung einer Hypothek als relativ zufällige Vereinbarung betrachten, birgt sie ernsthafte potenzielle Risiken. Es ist mehr als nur „einem Familienmitglied oder Freund einen Gefallen zu tun“.

Die Mitzeichnung der Hypothek ist kein einmaliges Ereignis. Der Mitunterzeichner bleibt rechtlich Teil der Hypothek, bis diese abbezahlt ist. Diese Regelung könnte die Fähigkeit des Mitunterzeichners beeinträchtigen, in Zukunft Kredite zu erhalten. Die zusätzliche Verpflichtung erscheint in der Kreditauskunft des Mitunterzeichners und kann von einem zukünftigen Kreditgeber als Verbindlichkeit gegenüber dem Mitunterzeichner angerechnet werden.

Verspätete Zahlungen der Hauptkreditnehmer werden in der Kreditauskunft des Mitunterzeichners ausgewiesen. Diese schaden natürlich der Kreditwürdigkeit des Mitunterzeichners. Ein Muster verspäteter Zahlungen könnte die Kreditwürdigkeit des Mitunterzeichners stark beeinträchtigen.

Und schließlich, sollte der primäre Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten, wird der Kreditgeber den Mitunterzeichner verfolgen, um das Darlehen zu begleichen. Möglicherweise muss der Mitunterzeichner dafür Geld aus seinem eigenen persönlichen Vermögen aufbringen, da er normalerweise kein Eigentumsrecht an dem betreffenden Eigentum besitzt.

Sie müssen die Interessen Ihres Mitunterzeichners schützen

Aufgrund der Risiken, die der Mitunterzeichner aus der Vereinbarung übernimmt, liegt es an den primären Kreditnehmern, die Interessen des Mitunterzeichners zu schützen.

Am naheliegendsten ist es, alle Zahlungen pünktlich zu leisten. Nicht nur der Kredit des Hauptkreditnehmers muss geschützt werden, sondern auch der des Mitunterzeichners. Da die Unterzeichnung der Hypothek ein Akt der Freundlichkeit ist, sollte die Kreditverpflichtung niemals auf die leichte Schulter genommen werden.

Die primären Kreditnehmer sollten sich auch aktiv darum bemühen, den Mitunterzeichner so schnell wie möglich aus der Hypothek zu entfernen. Eine Mitunterzeichnerfreistellung aus einer bestehenden Hypothek ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Die einzige Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, die ursprüngliche Hypothek zu refinanzieren.

Dies ist in der Regel möglich, wenn die Hauptkreditnehmer seit mindestens zwei Jahren in der Wohnung leben. An diesem Punkt – wenn sie alle ihre monatlichen Zahlungen pünktlich geleistet haben – hat sich ihr Kreditprofil so weit verbessert, dass sie ohne Mitunterzeichner genehmigt werden können.

Wenn Sie der Hauptkreditnehmer sind, sollten Sie alle Anstrengungen unternehmen, um das Darlehen innerhalb dieses Zeitrahmens zu refinanzieren. Der Mitunterzeichner hat Ihnen einen großen Gefallen getan, indem er Ihnen ermöglicht hat, ein Haus zu kaufen, das Sie sich sonst nicht leisten könnten.

Zusammenfassung

Wenn Sie einen Mitunterzeichner für Ihre Hypothek haben, kann dies dazu beitragen, dass Ihre nicht ganz perfekte Bewerbung zurechtkommt. Aber es ist nicht die Antwort auf alles und sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Stellen Sie sicher, dass Sie beide die Hypothekenanforderungen erfüllen, bevor Sie unterschreiben.

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