So vermeiden Sie die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung

Sie haben Wochen damit verbracht, die Unterlagen für Ihren Hypothekenantrag vorzubereiten. Jetzt, da Sie für einen Kredit vorab genehmigt wurden, ist es an der Zeit, über Zahlen zu sprechen. Auf den ersten Blick auf das Dokument mit der Aufschlüsselung Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen fällt Ihnen der Begriff PMI ins Auge. Es kostet etwas mehr als 100 $ pro Monat, und Sie haben keine Ahnung, was das bedeutet.

Nach dem, was Sie gelesen haben, ist es bei Krediten üblich, wenn der Kreditnehmer wenig oder gar kein Geld einzahlt. Aber bevor Sie in den Panikmodus verfallen, atmen Sie tief durch und lesen Sie weiter, um mehr über PMI und seine Funktionsweise zu erfahren:

Was ist eine private Hypothekenversicherung (PMI)?

Was passiert, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 Prozent der Kosten für Ihr neues Zuhause beträgt? Möglicherweise wird Ihnen ein Hypothekendarlehen genehmigt, aber Sie stellen für den Hypothekengeber ein höheres Risiko dar, da Sie zu Beginn kein Eigenkapital in Ihrem Haus haben. Und wenn Sie mit den monatlichen Zahlungen in Verzug geraten und der Kreditgeber das Haus zwangsversteigert, könnte er beim Verkauf verlieren.

Aber die Anzahlung von 20 Prozent ist eine Möglichkeit, sofort Eigenheimkapital zu schaffen. Es bietet auch eine Schutzschicht für den Kreditgeber, wenn er zu einem reduzierten Preis verkaufen muss, um Verluste auszugleichen.

Wie schützt sich der Kreditgeber also, wenn Sie keine oder nur eine geringe Anzahlung leisten? Hier kommt die private Hypothekenversicherung (PMI) ins Spiel.

PMI ist eine Art Hypothekenversicherung, die den Kreditgeber vor massiven Verlusten schützt, wenn Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Wenn der Kreditgeber den ausstehenden Restbetrag des Kredits aus dem Verkauf nicht zurückerhalten kann, wird PMI eingreifen und die Differenz bezahlen. PMI ist nicht mit einer Hausratversicherung zu verwechseln, die Sie vor Schäden an Ihrem Eigentum schützt.

Wer zahlt die private Hypothekenversicherung?

Dieser Schutz ist für die Kreditnehmer mit Kosten verbunden. Aber es ermöglicht denjenigen mit einer Anzahlung von weniger als 20 Prozent, das Haus ihrer Träume zu kaufen. Es minimiert auch das Risiko, sodass Kreditgeber diese Art von Hypothekendarlehen an Verbraucher vergeben können.

Gilt es für private und öffentliche Kreditgeber?

PMI steht nur privaten Kreditgebern zur Verfügung. Regierungsbehörden und andere öffentliche Kreditgeber haben ihre eigene Form der Hypothekenversicherung.

Wann ist eine private Hypothekenversicherung erforderlich?

Kreditgeber verwenden das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), um festzustellen, ob ein Kreditnehmer PMI zahlen muss. In der Regel müssen Sie PMI-Prämien nur zahlen, wenn Ihr Beleihungsauslauf 80 Prozent übersteigt. Um den LTV der Hypothek zu berechnen, dividiert der Kreditgeber den Hypothekenbetrag durch den Hauswert.

Andere Umstände können dazu führen, dass der Kreditgeber eine PMI-Deckung verlangt. Dazu gehören frühere Zwangsvollstreckungen, eine nicht gerade perfekte Kreditwürdigkeit oder andere Faktoren, die nach Ansicht des Kreditgebers Ihre Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöhen.

Ein paar Szenarien:

Private Hypothekenversicherung vs. Hypothekenversicherungsprämien

Wie bereits erwähnt, gibt es Hypothekenversicherungen in einigen Variationen:

• Private Hypothekenversicherung (PMI): schützt private Kreditgeber, die herkömmliche Kredite anbieten. Es gibt zwei Arten von PMI für herkömmliche Kredite:vom Kreditnehmer bezahlte Hypothekenversicherung und vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung. In den meisten Fällen gilt PMI nur, bis Ihr LTV 80 Prozent erreicht. Es gibt jedoch Situationen, in denen der Kreditgeber einen höheren Prozentsatz verlangt, damit die Deckung vom Kredit aufgehoben wird.
• Hypothekenversicherungsprämie (MIP): schützt staatlich unterstützte VA-Darlehen und FHA-Darlehen. Sie zahlen einen Teil der Prämie bei Abschluss eines VA- oder FHA-Darlehens und zahlen dann für die Laufzeit des Darlehens weiterhin monatlich Hypothekenversicherungsprämien, selbst wenn der LTV unter 80 % liegt.

Das LTV-Verhältnis wird für private und staatlich gestützte Hypothekenprodukte auf die gleiche Weise berechnet.

Wie hoch ist die private Hypothekenversicherung?

Die Prämien variieren je nach Kredit. Im Durchschnitt können Sie mit jährlichen Zahlungen zwischen 0,5 und 1 Prozent der Kreditsumme rechnen. Wenn Ihre Hypothek also 350.000 $ beträgt und der PMI-Satz 0,8 % beträgt, belaufen sich Ihre jährlichen Prämien auf etwa 2.800 $ oder 233,33 $ pro Monat.

Der Versicherer analysiert Ihr Profil, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit und Anzahlung, um Ihren Zinssatz zu ermitteln.

Auch die Art der Hypothek kann sich auf Ihre Prämie auswirken. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) mit variablem Zins aufnehmen, kann Ihre Prämie höher sein. Warum so? Steigt der Zinssatz, steigt Ihre monatliche Hypothekenzahlung. Und es besteht die Möglichkeit, dass Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten.

Der Zustand des Immobilienmarktes in Ihrer Nähe könnte sich auch auf Ihre PMI-Prämien auswirken. Wenn Prognosen besagen, dass die Immobilienwerte in Zukunft sinken werden, können Ihre Prämien höher sein. Dies liegt an der Wahrscheinlichkeit, dass Sie weggehen, sobald Sie mit dem Darlehen auf dem Kopf stehen.

Wie werden PMI-Prämien bezahlt?

Es gibt drei Möglichkeiten, PMI-Prämienzahlungen zu leisten:

• Vom Kreditnehmer bezahlter PMI: Die meisten Kreditgeber machen es einfach, die Prämien zu verwalten, indem sie die monatliche Verpflichtung in den Betrag einfließen lassen, den Sie bereits für Ihr Eigenheim zahlen. Dies ist die Methode, die von den meisten Kreditnehmern verwendet wird.
• Einzelprämien-PMI: Sie können auch eine einmalige Einmalzahlung zu Beginn des Darlehens leisten, indem Sie bar oder die Prämien in das Darlehen einzahlen.
• Vom Kreditgeber bezahlter PMI: Wenn Sie die monatliche Hypothekenzahlung senken möchten, ist Lender Paid PMI ebenfalls eine Option. Der Kreditgeber zahlt Prämien in Ihrem Namen. Aber bedenken Sie, dass die Kosten durch Zinsen wieder hereingeholt werden. Und die Prämien verschwinden nicht automatisch, wenn der LTV der Hypothek 80 % erreicht.

So vermeiden Sie die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung

Der einfachste Weg, die Zahlung von PMI zu vermeiden, besteht darin, eine größere Anzahlung zu leisten. Wenn Sie es sich nicht leisten können, 20 Prozent zu sparen, verringert sich Ihr LTV-Verhältnis. Außerdem können Sie die Abdeckung schneller beenden.

1. Schließen Sie eine zweite Hypothek oder ein Huckepack-Darlehen ab

Um diese Strategie effektiv zu nutzen, müssen Sie eine Hypothek auf den Kaufpreis des Eigenheims abzüglich 20 Prozent aufnehmen. Der verbleibende Kreditsaldo abzüglich der Anzahlung wird dann in eine zweite Hypothek oder ein Huckepack-Darlehen umgewandelt.

Wenn Sie also ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufen und eine Anzahlung von 15.000 US-Dollar leisten, beträgt die erste Hypothek 160.000 US-Dollar. Die zweite Hypothek beträgt 25.000 $, da Sie eine Anzahlung von 15.000 $ leisten.

Mit dieser Methode vermeiden Sie PMI, da das LTV-Verhältnis der ersten Hypothek 80 Prozent beträgt. Beachten Sie jedoch, dass eine zweite Hypothek mit einem höheren Zinssatz verbunden ist. Sie sollten es also früher oder später zurückzahlen, um zu vermeiden, dass Sie ein Vermögen an Zinsen ausgeben.

2. Überwachen Sie das Belehnungsverhältnis

Als Sie das Hypothekendarlehen aufgenommen haben, hat Ihr Kreditgeber den Kaufpreis des Eigenheims verwendet, um das LTV-Verhältnis zu bestimmen. Eine Erhöhung des Marktwerts Ihres Eigenheims kann jedoch dazu führen, dass Sie nicht mehr verpflichtet sind, PMI zu zahlen.

Nach dem Gesetz zum Schutz von Eigenheimbesitzern muss PMI fällig werden, sobald der ausstehende Kapitalbetrag 78 % des ursprünglichen Darlehensbetrags erreicht.

Bereiten Sie sich darauf vor, dem Kreditgeber ein professionelles Gutachten zur Verfügung zu stellen, um Ihren Anspruch zu untermauern. Sie können dafür ein paar hundert Dollar ausgeben, aber die Kosteneinsparungen sind es wert.

3. PMI-Stornierung anfordern

Wenn Sie sich der 80-Prozent-Marke nähern, ist der Kreditgeber möglicherweise bereit, die private Hypothekenversicherung von Ihrem Kredit zu streichen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass Sie bereits einige andere Kriterien erfüllt haben, die einen Antrag auf Kündigung der PMI-Abdeckung rechtfertigen.

4. Refinanzieren Sie Ihre Hypothek

Vielleicht war Ihre Kreditwürdigkeit in Trümmern und Sie waren gezwungen, ein staatlich unterstütztes Darlehen aufzunehmen, bei dem Sie für die Dauer des Darlehens PMI tragen müssen. Oder vielleicht sind Sie bei einem herkömmlichen Darlehen eines privaten Kreditgebers hängengeblieben, das PMI erfordert, bis das LTV-Verhältnis 70 Prozent erreicht.

In jedem Fall kann die Refinanzierung Ihres Darlehens mit laxeren PMI-Beschränkungen eine bessere Option sein. Aber stellen Sie sicher, dass Sie die Zahlen durchlaufen, um zu bestätigen, dass das neue Darlehen Sie im Laufe der Zeit nicht mehr kosten wird. (Denken Sie daran, dass das Verlängern oder Zurücksetzen der Kreditlaufzeit dem Kreditgeber mehr Zeit gibt, Zinsen von Ihnen zu kassieren).

5. Recherchieren Sie

Einige Kreditgeber bieten Hypothekenprodukte an, mit denen Sie eine kleine Anzahlung leisten können und nicht für PMI bezahlen müssen. Das Hypothekenprodukt „Affordable Loan Solution“ der Bank of America ist ein hervorragendes Beispiel.

6. Fragen Sie nach Ausnahmen

Wenn Sie Arzt oder Veteran sind, können Sie auch von PMI befreit werden, selbst wenn Sie keine 20 Prozent angeben. Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach weiteren Einzelheiten, um festzustellen, ob Sie sich qualifizieren.

7. Wenden Sie sich an den Kreditgeber

Immer noch kein Glück? Wenden Sie sich an den Kreditgeber, um sich nach anderen Möglichkeiten zu erkundigen, wie Sie die Zahlung von PMI einstellen können. Sie kennen vielleicht Tipps und Tricks, wie man PMI loswird, die für den durchschnittlichen Kreditnehmer vielleicht nicht offensichtlich sind.

Wenn Sie noch Fragen haben oder nicht verstehen, wie die Hypothekenversicherung funktioniert, lassen Sie sich klären, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Auf diese Weise werden Sie später keine Überraschungen erleben.