Ultimativer Erstkäufer-Leitfaden (10 einfache Schritte)

Der Kauf Ihres ersten Eigenheims kann mühsam und überwältigend sein.

Während es aufregend ist, Immobilien zu besuchen und von Ihrem Traumhaus zu träumen, ist es eine andere Geschichte, die Finanzierungshürden zu überwinden. Aber keine Sorge.

Dieser umfassende Leitfaden für Erstkäufer von Eigenheimen führt Sie von Anfang bis Ende durch den gesamten Prozess.

Bevor Sie mit der Suche beginnen

Prüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit

Ihre Kreditwürdigkeit spielt nicht nur eine wichtige Rolle, ob Sie für eine Hypothek zugelassen werden, sondern bestimmt auch Ihren Zinssatz.

Eine kleine Erhöhung oder Senkung der Zinssätze mag nicht wie eine große Sache erscheinen. Allerdings sind Hypothekendarlehen für eine saftige Summe und für einen längeren Zeitraum. Eine leichte Erhöhung oder Verringerung entspricht also Tausenden von Dollar, die während der Laufzeit des Darlehens ausgegeben oder gespart werden.

Um die besten Chancen zu haben, für ein Wohnungsbaudarlehen zugelassen zu werden, sollten Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 anstreben. Es ist möglich, für ausgewählte Wohnungsbaudarlehensprogramme mit einer Punktzahl von nur 580 zugelassen zu werden, aber Sie haben möglicherweise weniger Kredite zu vergeben wählen.

Lassen Sie die Zahlen laufen

Es ist verlockend für Erstkäufer von Eigenheimen, mit der Suche nach Eigenheimen zu beginnen, wenn sie wissen, dass ihre Kreditwürdigkeit den Anforderungen entspricht. Aber das ist wahrscheinlich kein guter Schritt, bis Sie festgestellt haben, wie viel Haus Sie sich leisten können. Ja, der Kreditsachbearbeiter gibt Ihnen eine Zahl, wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, aber dieser Betrag gibt nicht immer an, was Sie sich leisten können.

Warum so? Nun, sie konzentrieren sich auf das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), um eine Vorstellung von einem Kreditbetrag zu bekommen, für den Sie sich qualifizieren. Laut dem Consumer Financial Protection Bureau bevorzugen Kreditgeber bei Ihrer neuen Hypothekenzahlung ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43 Prozent oder weniger. Zur Veranschaulichung:

Hinweis: Verhältnis von Schulden zu Einkommen =Gesamtbetrag der monatlichen Schulden / Bruttoeinkommen

Das Problem ist, dass es keine Ausgaben berücksichtigt, die nichts mit Schulden zu tun haben. Und wenn Sie hohe Versicherungs-, Kinderbetreuungs- oder sogar Lebensmittelrechnungen haben, könnte das ein großes Problem sein.

Schauen Sie sich also am besten Ihr aktuelles Budget an und ermitteln Sie eine realistische Zahl für Ihre neue Hypothekenzahlung. Vergessen Sie jedoch nicht, das empfohlene DTI-Verhältnis im Auge zu behalten.

Erkunden Sie Hypothekenoptionen

Es gibt mehrere Hypothekenoptionen auf dem Markt für Erstkäufer von Eigenheimen, aber die am weitesten verbreiteten sind:

• Herkömmliche Hypotheken: erfordert in der Regel eine Kreditwürdigkeit von 620 oder höher und eine DTI-Quote von 36 Prozent oder weniger. Wenn der Kreditbetrag über 417.000 $ liegt, wird er zu einem Jumbo-Darlehen und erfordert eine höhere Anzahlung.
• FHA-Darlehen: von der Federal Housing Administration versichert und erfordern in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580, eine geringe Anzahlung und sind weniger streng als herkömmliche Hypotheken.
• VA-Hypotheken: vom Department of Veterans Affairs versichert und erfordert keine Anzahlung und ist einfacher zu qualifizieren als herkömmliche Kreditprodukte, aber Sie müssen ein aktives Mitglied der Streitkräfte sein. Einige überlebende Ehegatten sind ebenfalls qualifiziert.

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Beste Hypothekengeber

Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 30 oder 15 Jahren. Letzteres kostet Sie mehr pro Monat, aber Sie sparen eine Menge Geld an Zinsen.

Sie können auch zwischen einer Festhypothek oder einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) wählen. Festhypotheken haben während der Laufzeit den gleichen Zinssatz. Aber ARMs beginnen in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum. Tatsächlich erstrecken sie sich in der Regel über fünf bis zehn Jahre und werden dann je nach Markt angepasst.

Einige Erstkäufer von Eigenheimen entscheiden sich für ARMs gegenüber Festhypotheken, weil sie dadurch die Möglichkeit haben, in den ersten Jahren eine geringere monatliche Zahlung zu leisten. Es könnte auch bedeuten, dass Sie sich für ein teureres Haus qualifizieren können. Achten Sie jedoch darauf, sich nicht zu überfordern, da unberechenbares Marktverhalten den Kurs in die Höhe schnellen lassen könnte.

Vorab genehmigt werden

Dies ist einer der zeitaufwändigeren Teile des gesamten Hypothekenprozesses für einen Erstkäufer von Eigenheimen. Die gute Nachricht ist, dass Sie sich nicht mit dem erstbesten Angebot zufrieden geben müssen, weil Sie befürchten, dass Ihre Kreditwürdigkeit darunter leidet.

„FICO Scores ignorieren [Hypotheken]-Anfragen, die in den 30 Tagen vor dem Scoring gestellt wurden“, so myFICO. Sie werden also nicht für Mehrfachanfragen bestraft.

Beginnen Sie also mit der Suche nach Kreditgebern, mit denen Sie möglicherweise zusammenarbeiten möchten. Sie können auch die Hilfe eines Hypothekenmaklers in Anspruch nehmen, wenn Sie wenig Zeit haben oder möchten, dass jemand die Beinarbeit für Sie erledigt.

Wenn Sie sich für ein paar Kreditgeber entschieden haben, bereiten Sie sich darauf vor, Folgendes bereitzustellen, um eine Vorabgenehmigung zu erhalten:

• Jahresabschlüsse zur Bestätigung Ihres Vermögens, einschließlich Alterskonten und Immobilien
• Aktuelle Kontoauszüge
• Die letzten beiden Gehaltsabrechnungen
• W-2s der letzten zwei Jahre

Wenn Sie sich qualifizieren, stellt Ihnen der Hypothekengeber ein Vorabgenehmigungsschreiben aus, das für einen bestimmten Zeitraum gültig ist und angibt, für wie viel Sie Anspruch haben.

Sparen Sie für eine Anzahlung und Abschlusskosten

Während des Vorabgenehmigungsverfahrens sollte der Kreditgeber Kreditoptionen besprochen haben, die für Sie gut geeignet sein könnten. Sie sollten auch mitgeteilt haben, wie viel Sie für eine Anzahlung und Abschlusskosten benötigen.

Während einige Verkäufer möglicherweise bereit sind, die Abschlusskosten zu übernehmen, sollten Sie darauf vorbereitet sein, ernsthaftes Geld bereitzustellen, um Ihr Angebot zu sichern. Und wenn eine hohe Anzahlung erforderlich ist, weil Sie ein Jumbo-Darlehen aufnehmen oder sich nicht für das FHA- oder VA-Darlehensprogramm qualifizieren, ist es jetzt an der Zeit, einen Plan zu erstellen, der Sie vor Vertragsschluss ins Ziel bringt.

Wenn der Verkäufer keine Abschlusskosten zahlt, müssen Sie mit einer Zahlung zwischen 2 und 5 Prozent des Verkaufspreises rechnen. Und wenn keine saftige Anzahlung erforderlich ist, ist es keine schlechte Idee, Geld auf den Tisch zu bringen. Auf diese Weise können Sie den Loan-to-Value reduzieren, wodurch Sie gegenüber dem Kreditgeber weniger riskant sind.

Möglicherweise können Sie auch eine private Hypothekenversicherung (PMI) vermeiden, die erforderlich ist, bis Sie 20 % Eigenkapital erreichen und möglicherweise Anspruch auf einen reduzierten Zinssatz haben.

So finden Sie das perfekte Zuhause

Geh nach Hause einkaufen

Alles klar mit einer Vorabgenehmigung und geplant, das benötigte Geld zu sparen? Jetzt ist es Zeit, nach Hause einzukaufen. Aber bevor Sie gehen, müssen Sie entscheiden, ob Sie die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchten.

Es ist möglich, mit minimalem Aufwand eine Reihe von Angeboten innerhalb Ihrer Preisklasse im Internet zu finden, aber Immobilienmakler haben Zugriff auf ein System, das Ihre Reichweite erweitern könnte. Noch besser, sie könnten bei der Auswahl eines guten Hauses und der Verhandlung des endgültigen Kaufpreises von entscheidender Bedeutung sein.

Und der Agent des Verkäufers zahlt seine Provision, sodass Sie sich keine Sorgen über zusätzliches Geld machen müssen. Stellen Sie nur sicher, dass Sie einen erfahrenen und seriösen Immobilienprofi beauftragen.

Jetzt zum lustigen Teil:Home-Shopping. Achten Sie darauf, ein Haus nicht nur nach seinem Aussehen zu beurteilen. Einige andere wichtige Faktoren, die Sie beachten sollten:

• Steuern: Sind die Grundsteuern erschwinglich oder über das hinaus, was Sie sich bequem leisten können? (Sie können Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen auf ein Treuhandkonto übertragen, aber sie können Ihr Budget leicht übersteigen oder sprengen, wenn die Zahlen hoch sind).
• Ort: Befindet sich das Haus in einem Gebiet, das historisch seinen Wert gehalten hat? Ist der Standort optimal für Ihren Weg zur und von der Arbeit?
• Kriminalität: Ist es ein Gebiet mit hoher Kriminalität oder ist es relativ sicher?
• Bedingung: Wie alt ist die Immobilie? Muss es tonnenweise repariert werden oder steht es kurz vor dem Einzug?
• Grundriss: Ist der Grundriss realisierbar oder ideal für Ihre Situation? Wäre es für andere Käufer attraktiv, wenn Sie verkaufen müssten?
• Schulbezirk: Wie sind die Schulen? Haben sie eine gute Bewertung erhalten oder haben sie Mühe, sich über Wasser zu halten?

Alle diese Faktoren können sich im Laufe der Zeit auf den Wert der Immobilie auswirken.

Geben Sie ein Angebot ein

Sie haben das perfekte Zuhause gefunden und sind bereit, sich bei der gepunkteten anzumelden. Bevor Sie den Papierkram erledigen und einziehen können, gibt es noch einen wichtigen Schritt. Und das macht das Angebot. Auch wenn der Verkaufspreis fair erscheint, müssen Sie möglicherweise ein höheres oder niedrigeres Angebot machen, um das Haus zu ergattern.

Warum so? Nun, es könnte einen leichten oder drastischen Bieterkrieg geben, und der einzige Weg für Sie, zu gewinnen, besteht darin, die Konkurrenz zu schlagen. Oder vielleicht hat Ihr Immobilienmakler nachgeforscht und festgestellt, dass der geforderte Preis aufgrund ähnlicher Immobilien in der Gegend oder des aktuellen Zustands des Hauses etwas hoch war.

In jedem Fall möchten Sie ein Angebot abgeben, das auffällt und angenommen wird. Ihr Immobilienmakler kann dies für Sie tun. Aber wenn Sie keinen Immobilienmakler haben, sehen Sie sich diese Briefe von Trulia an, um Ihnen den Einstieg zu erleichtern.

Der Hypothekenprozess

Auch nachdem Ihr Angebot angenommen wurde, gibt es noch viel zu tun. Sie sind noch nicht fertig! Es ist an der Zeit, mit dem Hypothekenprozess fortzufahren.

Erinnern Sie sich an das Vorabgenehmigungsschreiben? Der Kreditgeber wird sicherstellen, dass alle Informationen, die Sie ursprünglich bereitgestellt haben, durch einen Prozess namens Underwriting korrekt sind.

Möglicherweise werden Sie gebeten, einige zusätzliche Dokumente bereitzustellen, einschließlich aktualisierter Kopien Ihrer Kontoauszüge oder Gehaltsabrechnungen, wenn seit Ihrer Vorabgenehmigung etwas vergangen ist.

Je schneller Sie die angeforderten Informationen übermitteln, desto schneller erhalten Sie eine Antwort. Zögern Sie also nicht, wenn Sie früher oder später einen Abschlusstermin wünschen.

Hausinspektionen und -bewertungen

Bevor Sie das Haus schließen, müssen Sie eine Hausinspektion und -bewertung durchführen lassen.

Die Hausbesichtigung, die Sie nicht mehr als 500 $ kosten sollte, gibt Ihnen eine Gesamtbewertung der Immobilie und identifiziert mögliche Probleme.

Die Bewertung spielt auch eine wesentliche Rolle, da sie Ihnen eine solide Vorstellung vom fairen Marktwert des Hauses gibt. Der Kreditgeber wird dies in Auftrag geben, aber es ist keine schlechte Idee, ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen, das als Zweitmeinung dient.

Sowohl die Inspektion als auch die Bewertung können Lebensretter sein, da Sie vielleicht feststellen, dass der Angebotspreis niedriger sein sollte, oder es am besten ist, das Haus ganz zu verlassen.

Hausbesitzerversicherung abschließen

Ihr Kreditgeber verlangt, dass Sie eine Hausratversicherung abschließen. Sie sollten sich also nach Angeboten umsehen und vor dem Abschluss eine Police auswählen.

Schließen Sie Ihr Darlehen ab

Zu guter Letzt! Sie haben die Ziellinie erreicht und es ist Zeit, Ihren Kredit abzuschließen. Erwarten Sie während der Schließung Folgendes:

• Unterschreiben Sie eine Menge Papierkram.
• Geben Sie alle für die Anzahlung geschuldeten Beträge an.
• Bezahlen Sie Abschlusskosten, die Grundsteuerverpflichtungen, Prämien für Hausbesitzerversicherung und Verbandsgebühren, Eigentumsversicherung und alle anderen Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehens umfassen können.
• Zahlen Sie Rabattpunkte oder vorausbezahlte Zinsen, die den Zinssatz senken können.

Aber bevor Sie zum Abschluss erscheinen, ist es eine gute Idee, mit dem Kreditgeber zu sprechen, damit Sie wissen, was Sie erwartet. Sie können auch eine Kopie des endgültigen Abschlussdokuments oder der Abschlussoffenlegung anfordern, um eine detaillierte Kostenaufstellung einzusehen.

Ein paar weitere Tipps

Hier sind ein paar weitere Vorschläge für Erstkäufer von Eigenheimen, die Ihnen dabei helfen sollen, Ihr erstes Darlehen zu genehmigen:

• Beantragen Sie keinen neuen Kredit, bevor Sie schließen. Dies könnte Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen beeinträchtigen, Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie letztendlich daran hindern, den Kredit abzuschließen.
• Staatliche und lokale Programme können verfügbar sein, um bei der Anzahlung zu helfen. Wenn Sie wenig Geld haben, prüfen Sie unbedingt die Optionen, die Ihnen möglicherweise zur Verfügung stehen.
• Mehrere Bauunternehmen bieten Käuferanreize wie Zuschüsse für Upgrades und Abschlusskosten. Wenn Sie also noch nicht über einen Neubau nachgedacht haben, ist es vielleicht keine so schlechte Idee, einen Blick darauf zu werfen, ob die Preispunkte innerhalb Ihres Budgets liegen.

Sollten Sie stattdessen mieten?

Vielleicht haben Sie ein wenig Laufarbeit geleistet, die Zahlen durchgerechnet und sind bezüglich des Hauskaufs unschlüssig. Oft werden Sie feststellen, dass es billiger ist, Hypothekenzahlungen zu leisten als Miete zu zahlen.

Zudem können Sie Steuerabzüge nutzen und nebenbei Eigenkapital aufbauen. Das Eigenkapital kann für ein Darlehen ausgeliehen werden oder etwas zusätzliches Geld in die Tasche stecken, falls Sie sich entscheiden, vor Ablauf der Rückzahlungsfrist zu verkaufen.

Wenn Sie jedoch ein Haus mieten, haben Sie die Flexibilität, an einen neuen Ort zu ziehen, wenn das Haus nicht Ihren Erwartungen entspricht, Ihnen die Nachbarschaft nicht gefällt oder Sie etwas Erschwinglicheres suchen.

Durch die Vermietung können Sie auch die Kosten für die Instandhaltung des Hauses auf den Eigentümer abwälzen. Aber als Hauseigentümer sind Sie für die Kosten im Zusammenhang mit Wartung und Reparaturen verantwortlich.

Ein weiterer Grund, warum sich manche für die Miete statt für den Kauf entscheiden, sind die Anschaffungskosten. Die meisten Vermieter verlangen eine Kaution, die jedoch wesentlich niedriger sein kann als das Geld, das Sie möglicherweise für die Anzahlung und die Abschlusskosten aufbringen müssen.

Letztendlich müssen Sie entscheiden, was besser passt:in einen Vermögenswert investieren, der Vermögen aufbauen könnte, oder weiterhin Miete zahlen, bis Sie das Gefühl haben, dass der richtige Zeitpunkt gekommen ist. Es gibt keine richtige oder falsche Antwort; es hängt nur von Ihren persönlichen Vorlieben und Ihrer finanziellen Situation ab.

Unterm Strich

Indem Sie sich die Zeit nehmen, sich über den Hauskaufprozess zu informieren, sind Sie gut vorbereitet und sparen sich Zeit und Kopfschmerzen. Und das Beste ist, dass Sie Ihre Chancen erhöhen, Ihr Traumhaus mit dem wettbewerbsfähigsten Hypothekenprodukt auf dem Markt zu erwerben.