Kann man wirklich schnell reich werden, indem man Häuser repariert und umdreht?

Einige Lesergeschichten enthalten allgemeine Ratschläge; andere sind Beispiele dafür, wie ein GRS-Leser finanziellen Erfolg oder Misserfolg erzielte. Diese Geschichten zeigen Leute mit allen Ebenen der finanziellen Reife und des Einkommens.

Mark Ferguson ist seit 2001 Immobilienmakler, nachdem er an der University of Colorado einen Abschluss in Business Finance erworben hat. Er leitet ein 10-köpfiges Immobilienteam, das jährlich über 200 Häuser verkauft. repariere und tausche 10 bis 15 Häuser pro Jahr und besitzt 11 Mietobjekte. Mark betreibt auch www.investfourmore.com, ein Blog, in dem Marks Fix und Flips diskutiert werden, Mietobjekte, Immobilienmakler werden und alles was mit Immobilien zu tun hat.

Viele Fernsehsendungen stellen Fix und Flipping als ein sehr profitables Geschäft dar, das leicht in Ihrer Freizeit erledigt werden kann. Sicher gibt es normalerweise ein paar Auftragnehmerprobleme, aber am Ende verkauft sich das Haus für viel Geld und die Besitzer machen einen Mord. In Wirklichkeit, Sie kann Geld verdienen und Häuser umdrehen, Aber es braucht viel harte Arbeit und viel Umdrehen, um viel Geld zu verdienen. Es ist auch sehr leicht, viel Geld zu verlieren, wenn Sie nicht alle Kosten berücksichtigen oder den Wert Ihres Flips überschätzen.

Ich bin Immobilienmakler seit 2001, und ich habe in den letzten 10 Jahren fast 100 Häuser repariert und umgedreht. Ich habe gerade 10 Fix und Flips, und ich kann Ihnen sagen, dass es nicht einfach ist, einen Fix und Flip zu verwalten, geschweige denn 10! Es braucht viel Geld, um Reparaturen und Flips zu finanzieren, mehr Zeit als Sie denken, um einen Flip zu verkaufen, viel Erfahrung im Umgang mit Reparaturen und Auftragnehmern, und die Ausgaben sind fast immer höher, als Sie denken.

Wenn Sie Häuser billig genug kaufen, mit genügend Spielraum für Fehler, Sie können gutes Geld mit Reparaturen und Hausveränderungen verdienen – aber erwarten Sie nicht, nach ein oder zwei Jahren im Geschäft Millionär zu werden.

Sind die Fernsehsendungen in ihrer Darstellung des Flipping-Geschäfts genau?

Die meisten Fix- und Flip-Fernsehsendungen zeigen gerne die Vorher- und Nachher-Bilder eines Flips mit dem anfänglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis am Ende. Es gibt ein paar Shows, die die Ausgaben genau darstellen, aber die meisten lassen viele der Kosten aus, die Flossen verursachen. Im Fix-and-Flip-Geschäft Viele Anleger verwenden die 70-Prozent-Regel, um zu bestimmen, ob sie einen guten Gewinn erzielen können, wenn sie ein Haus umdrehen.

Die 70-Prozent-Regel besagt, dass der Kaufpreis 70 Prozent des After-Repaired-Value (ARV) abzüglich etwaiger Reparaturkosten betragen soll. Zum Beispiel, Wenn ein Haus 150 Dollar wert ist, 000, nachdem es repariert wurde und 30 $ benötigt, 000 in Reparaturen, die 70-Prozent-Regel besagt, dass ein Investor 75 US-Dollar zahlen sollte, 000 für dieses Haus. Ein Haus im Wert von 150 US-Dollar kaufen, 000 für $75, 000 scheint ein Homerun zu sein, aber es ist wirklich nur ein durchschnittlicher Deal, weil mit dem Umdrehen so viele Kosten verbunden sind.

Welche Kosten sind mit Fix und Flipping Homes verbunden?

Die offensichtlichen Kosten des Flippings sind der Kaufpreis eines Hauses und die Reparaturkosten. In unserem Beispiel, es scheint $45 zu geben, 000 Gewinn, wenn man den Verkaufspreis und die Reparaturen einbezieht, aber es gibt noch viele weitere Ausgaben, die viele Anfänger nicht berücksichtigen.

• Finanzierungskosten: Die meisten Leute haben keine 75 Dollar, 000 zuzüglich Reparatur- und Transportkosten für den Kauf eines Flips. Die Finanzierung eines Flips ist teurer, weil die Banken ihr Geld mit den Zinsen für Kredite verdienen. Je kürzer Sie einen Kredit halten, desto weniger Geld verdient eine Bank. Die meisten großen Banken werden Flips nicht finanzieren, aber einige lokale Kreditgeber werden. Hartgeld-Kreditgeber finanzieren Flips, aber sie sind sehr teuer, 12 bis 16 Prozent Zinsen zuzüglich 2 bis 4 Prozent der Kreditsumme für die Vergabegebühren verlangen. Ein Hartgeld-Kreditgeber ist keine Bank, sondern ein Unternehmen, das Geld von Anlegern zu einem bestimmten Zinssatz entgegennimmt. Der Hartgeld-Kreditgeber leiht dieses Geld dann zu einem viel höheren Zinssatz zum Reparieren und Flippern.
• Kosten tragen: Wenn Sie ein Haus besitzen, Sie müssen die Rasenpflege bezahlen, Heizung, Versicherung, Steuern, HOA und mehr, während Sie das Haus besitzen.
• Anschaffungskosten: Neben den Kreditvergabekosten, Beim Kauf eines Flips sind einige andere Kosten zu berücksichtigen. Eine Hausinspektion kostet 300 bis 800 US-Dollar. Einige Kreditgeber benötigen eine Bewertung, das sind $400 bis $600. Es wird eine Abschlussgebühr erhoben, Aufnahmegebühren, Steuerbescheinigungen und vieles mehr.
• Verkaufskosten: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Sie müssen höchstwahrscheinlich einen Immobilienmakler bezahlen, um den Flip zu verkaufen und möglicherweise die Abschlusskosten für einen Käufer zu decken. Die Immobilienprovision und die Abschlusskosten können bis zu 10 Prozent des Verkaufspreises betragen.
• Sonstige Kosten: Je nachdem, wo und wie Sie Ihre Immobilie kaufen, es kann einen Mieter haben oder der Vorbesitzer wohnt noch darin. Sie könnten Räumungskosten haben oder Kosten, um die Bewohner zu verlassen.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie die Gesamtkosten bei einem typischen Fix-and-Flip aussehen würden, den ich kaufe und verkaufe. Ich habe einen großartigen Kreditgeber, der mir 5,25 Prozent Zinsen und 1,5 Prozent Kreditvergabe berechnet. aber sie verleihen nur 75 Prozent des Kaufpreises. Meine Kreditkosten sind viel niedriger als bei den meisten Flippern.

Kaufpreis:$75, 000

Kreditbetrag:56 $, 250

Kosten:

Kreditkosten:2 $, 500

Transportkosten:$1, 600

1. A. Versicherung:$400
2. B. Rasenpflege:$300
3. C. Steuern:$400
4. D. Dienstprogramme:$500

Kaufkosten:$1, 000 (ich mache in der Regel keine Inspektion oder Begutachtung)

Reparaturen:$30, 000

Verkaufskosten:$7, 000 (Da ich ein Makler bin, Ich zahle nur die Maklerprovision des Käufers. Ich liste das Haus selbst auf und muss keinen Makler bezahlen.)

Sonstiges:$5, 000

Gesamtkosten:$47, 100

Wenn ich das Haus für 150 Dollar verkaufe, 000, mein Gewinn wäre $27, 900. Das ist ein anständiger Gewinn, aber ich möchte mindestens 25 $ verdienen, 000 auf jedem Flip wegen des damit verbundenen Risikos und des Geldes, das ich hineingesteckt habe. Auf diesem Flip, Ich würde mindestens 50 $ brauchen, 000 meiner eigenen Barmittel für die Anzahlung, Transportkosten und Reparaturen. Anfänger können leicht dreimal so viel für Finanzierungskosten und weitere 4 US-Dollar ausgeben. 500, um einen Listing-Agenten zu bezahlen. Das schmälert den Gewinn auf unter $20, 000 für ein Haus, das doppelt so teuer verkauft wird, wie es gekauft wurde. Wenn Sie das nächste Mal eine Fix- und Flip-Show sehen, Sehen Sie, von wie vielen dieser Kosten sie Ihnen tatsächlich erzählen!

Werden Sie mehr Geld verdienen, wenn Sie teurere Häuser reparieren und umdrehen?

Es stimmt, dass das Gewinnpotenzial steigt, wenn Sie teurere Häuser umdrehen. Jedoch, Es gibt viel mehr Risiken, wenn teure Häuser umgedreht werden.

• Die Reparaturen werden viel teurer, weil die Käufer eine höhere Qualität verlangen.
• Es dauert länger, teurere Häuser zu verkaufen und Ihre Transportkosten werden höher sein.
• Die Transportkosten werden aufgrund von HOAs höher sein, mehr Wartung nötig, höhere Steuern, usw.
• Sie benötigen mehr Bargeld, da Anzahlungen, Transportkosten und Reparaturen sind höher.
• Ihr ganzes Geld ist in einem Haus statt in mehreren Häusern, erhöht das Risiko, wenn etwas schief geht.

Das größte Problem beim Umdrehen teurerer Häuser besteht darin, dass der Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis enorm ist. Nach der 70-Prozent-Regel ein Haus mit 500 Dollar, 000 ARV müssten für 300 $ gekauft werden, 000, wenn es $50 brauchte, 000 in Arbeit ($500, 000*.7-$50, 000=300 $, 000). Es ist sehr schwer, ein Angebot zu finden, das eine so große Differenz zwischen der ARV und dem Kaufpreis aufweist, da ein Eigennutzer bereit wäre, viel mehr für das Haus zu zahlen. Der Eigennutzer kann 400 US-Dollar zahlen, 000, 50 $ setzen, 000 ins Haus und habe noch viel. Auf dem teureren Markt Es ist viel wahrscheinlicher, dass Eigennutzer das Geld haben, um es in Häuser zu investieren.

Wie lange dauert es, ein Haus zu reparieren und umzudrehen?

Vom Start zum Ziel, Mein Ziel ist es, vom Kauf bis zum Verkauf vier Monate lang einen Flip zu haben. Ich habe diese Zahl fast nie erreicht, weil es so viele Unbekannte gibt. Die größte Verzögerung, die ich habe, besteht darin, gute Auftragnehmer zu finden, vor allem, wenn ich 10 Eigenschaften gleichzeitig habe. Es dauert ein paar Wochen, bis ein Auftragnehmer mit der Arbeit beginnt. etwa einen Monat für die zu erledigende Arbeit, etwa drei Wochen, bis das Haus auf dem Markt ist, bevor ein Vertrag angenommen wird, und noch ein Monat für den Treuhand- / Closing-Prozess – wenn alles perfekt läuft.

Bedauerlicherweise, Reparaturen durch den Auftragnehmer dauern oft länger. Wir sehen unweigerlich ein paar Dinge, die der Auftragnehmer verpasst hat und er muss nach Hause zurückkehren, um sich um diese Gegenstände zu kümmern. Dann müssen wir Reinigungskräfte aufstellen und das Haus auflisten lassen. Manchmal dauert es drei Wochen, um ein gutes Angebot zu erhalten; Manchmal ist es nur eine Woche, es könnten aber auch zwei Monate sein. Zusätzlich, der Treuhandprozess kann von einem Monat bis manchmal zwei Monaten dauern. Jetzt, wo ich so viele Häuser habe und nicht genug Auftragnehmer, Ich betrachte einige meiner Immobilien mit fast neunmonatigen Bearbeitungszeiten.

Lohnt sich der ganze Aufwand beim Reparieren und Umdrehen von Häusern?

Nachdem Sie sich alle Kosten und alles, was abgerechnet werden muss, angeschaut haben, Es mag ein wenig einschüchternd erscheinen, ein Haus umzudrehen. Vor allem, wenn man bedenkt, dass wir noch nicht einmal darüber gesprochen haben, wie man einen Fix und Flip findet, der billig genug gekauft werden kann, um Geld zu verdienen. Wie alles im Leben, Es braucht Zeit, um zu lernen, was Sie tun und sich wohl zu fühlen. Ich lerne immer noch neue Techniken, um Immobilien zu finden und bessere Wege zu finden, Häuser zu reparieren und umzudrehen.

Nachdem Sie das Geschäft kennengelernt haben, es kann viel Spaß machen. Ich freue mich immer noch, wenn ich einen neuen Vertrag unter Vertrag bekomme, fast so aufgeregt, wie wenn ich einen mit schönem Gewinn verkaufe. In den letzten zwei Jahren, Ich habe durchschnittlich etwa 35 $, 000 Gewinn bei jedem meiner Fixes und Flips. Ich habe letztes Jahr 10 Flips gemacht und sollte abschließen (kaufen, Fix, verkaufen) über 10 in diesem Jahr. Bei den meisten Flips Ich verdiene ungefähr 30 Dollar, 000 im Gewinn; aber ab und zu, Ich werde mehr machen, wie diese Immobilie, die ich über 50 Dollar verdient habe, 000. In den letzten 13 Jahren, in denen Häuser repariert und umgedreht wurden, Ich habe über 100 Dollar verdient, 000 zweimal auf einem einzigen Flip. Mein Erfolg ist nicht darauf zurückzuführen, dass ich mit ein oder zwei Flips pro Jahr einen riesigen Gewinn erziele, sondern darauf, konsequent bescheidene Gewinne mit mehreren Häusern zu erzielen. Es besteht ein viel geringeres Risiko, viele billigere Häuser umzudrehen, als ein teures Haus umzudrehen.

Das Beste an diesem Geschäft ist, dass ich nicht Vollzeit blättere. Ich leite ein 10-köpfiges Immobilienteam und meine Hauptaufgabe besteht darin, dieses Team zu leiten und Häuser zu verkaufen. Sobald Sie sich mit den richtigen Auftragnehmern richtig aufgestellt haben, die richtige Finanzierung, genug von deinem eigenen Geld und deiner Erfahrung, das Geschäft macht die meiste Arbeit selbst. Es ist nicht einfach, an diesen Punkt zu gelangen, und es braucht viel Zeit und das Reinvestieren von Geld in das Geschäft.

Wie finden Sie ein tolles Angebot zum Reparieren und Umdrehen?

Ein gutes Angebot zu finden ist der Schlüssel zum Geldverdienen im Fix-and-Flip-Geschäft. Früher habe ich 90 Prozent meiner Fix und Flips beim öffentlichen Treuhänder-Zwangsvollstreckungsverkauf gekauft. Diese Häuser wurden im Ist-Zustand gegen Barzahlung verkauft, und oft konnte das Innere des Hauses nicht eingesehen werden oder die Häuser waren besetzt. Als ich beim Treuhandverkauf ein Haus gekauft habe, Ich hatte keine Inspektionsfrist und keine Möglichkeit, nach dem Kauf der Immobilie zurückzutreten. In den letzten zwei Jahren, die Konkurrenz beim Treuhandverkauf hat zugenommen und ich habe seit über einem Jahr keine Häuser mehr aus diesem Verkauf gekauft. Eigentlich, Ich gehe nicht einmal mehr zum Verkauf, weil die Leute fast den Betrag bezahlen, für den Sie ein Haus auf der MLS kaufen könnten. Wenn ich im MLS kaufe, Ich lasse eine Inspektion machen, Ich kann ein Darlehen verwenden, um die Immobilie zu kaufen, und ich muss mich mit keinen Insassen auseinandersetzen.

Fast alle meine Angebote werden jetzt über die MLS gekauft. Es gibt ein paar Tricks, um ein gutes Geschäft zu machen, aber bei steigenden preisen und wettbewerb ist das nicht einfach.

• Handeln Sie schnell:Ich mache Angebote innerhalb von Stunden nach der Auflistung der Häuser.
• Agent werden:Einer der Gründe, warum ich so schnell handeln kann, ist, dass ich das Angebot schreibe, eine Vorführung einrichten und ich muss nicht auf einen Agenten warten.
• Suchen Sie nach Immobilien, die bearbeitet werden müssen:Je mehr Probleme eine Immobilie hat, desto größer ist der potenzielle Gewinn. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, wie Sie die Probleme beheben können und wie viel es kostet!
• Suchen Sie nach Immobilien, die seit über 90 Tagen auf dem Markt sind. Die Verkäufer akzeptieren eher niedrige Angebote für diese Häuser. Wenn sie stark überteuert sind, Ich störe nicht einmal.
• Machen Sie Angebote für Häuser, die schnell wieder auf den Markt kommen. Ich kann MLS-Warnungen einrichten, die mich benachrichtigen, wenn ein Haus in einem bestimmten Preissegment auf den Markt kommt oder wieder auf den Markt kommt, nachdem ein Vertrag zusammengebrochen ist. Oftmals haben die großen Deals, die Arbeit erfordern, Verträge, die auseinander fallen, weil die Käufer erst bei ihrer Inspektion erkennen, wie viel Arbeit erforderlich ist.

Es gibt andere Möglichkeiten, tolle Angebote zu erhalten, wie z. B. Direktmarketing an Verkäufer, die ihre Immobilien nicht zum Verkauf anbieten, oder Großhändler zu finden, die günstige Immobilien an Investoren verkaufen.

Was sollten Sie vermeiden, wenn Sie sich entscheiden, Häuser umzudrehen?

Wenn Sie sich entschieden haben, das Flippen auszuprobieren, Hier sind einige Tipps, damit Sie nicht beim ersten Versuch zu viel Geld verlieren.

• Führen Sie die Reparaturen nur selbst durch, wenn Sie sich auskennen und Zeit haben, diese durchzuführen. Viele Flipper versuchen, Geld zu sparen, indem sie die Arbeit selbst erledigen. Sie wissen nicht, wie lange Reparaturen dauern, vor allem in ihrer Freizeit. Es dauert Monate, die Immobilie zu reparieren, und die zusätzliche Zeit wird das Geld aufzehren, das Sie dachten, indem Sie die Arbeit selbst erledigen. Um die Situation noch schlimmer zu machen, die Arbeit wird nicht so gut sein, als ob sie ein Profi gemacht hätte.
• Überschätzen Sie nicht den Wert eines Hauses und verlassen Sie sich nicht auf Werte, um Geld zu verdienen. Viele Märkte haben steigende Preise, aber das bedeutet nicht, dass sie weiter zunehmen werden. Viele Flipper gingen während der Immobilienkrise bankrott, weil sie davon ausgingen, dass der Markt weiter steigen würde. Als die Preise aufhörten zu steigen und dann sanken, sie haben alles verloren. Ich habe die Immobilienkrise immer wieder durchgeblättert, weil ich die Werte am aktuellen Markt orientiert und mir Raum für Anpassungen gelassen habe.
• Überschätzen Sie ein Haus nicht, wenn Sie es auflisten. Um Geld umzudrehen, Sie müssen schnell verkaufen und Ihr Geld von Eigentum zu Eigentum bewegen. Wenn Sie ein Haus auf dem Markt haben, das sich nicht verkaufen lässt, es ist höchstwahrscheinlich überteuert. Ich habe festgestellt, dass der Sweet Spot für ein Haus auf dem Markt drei Wochen beträgt und dann bekomme ich meistens ein Angebot. Wenn ich nach 30 Tagen kein akzeptables Angebot erhalte, Ich senke den Preis um 5 bis 10 Prozent, je nach Aktivität.
• Versuchen Sie nicht, selbst ein Haus zu verkaufen, es sei denn, Sie sind ein Makler. Wenn Sie ein Haus zum Verkauf durch den Eigentümer verkaufen, Sie verlieren Marktpräsenz, wenn Sie nicht in MLS sind. Neunzig Prozent der Käufer setzen einen Immobilienmakler ein, um sie zu vertreten, und diese Makler suchen auf MLS nach Immobilien für ihre Käufer. Wenn Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung verwenden, die das Haus auf MLS stellt, Sie müssen immer noch für den Agenten des Käufers bezahlen. Sie sparen sehr wenig Geld und der Käufer hat eine Vertretung, während Sie dies nicht tun. Wer bekommt das bessere Angebot?
• Gehen Sie immer davon aus, dass Ihre Reparaturen teurer sind als Sie denken und der Flip länger dauert, als Sie denken. Auch wenn Sie vorab ein Gebot für alle Arbeiten erhalten, Es tauchen immer Dinge auf, die Sie nicht gesehen haben oder von denen Sie nichts wissen konnten.

Mein schlimmstes Flipping-Erlebnis

Es gibt viele Informationen in diesem Artikel und ich habe nicht einmal annähernd jedes Thema behandelt, das das Umdrehen von Häusern betrifft. Ich hoffe, es gibt Ihnen einen Überblick darüber, wie es ist und was es braucht, um Häuser umzudrehen. Es geht nicht darum, bei jedem Flip einen Homerun zu treffen, aber immer wieder viele Singles treffen. Ich habe schon Geld bei Flips verloren, manchmal wegen dingen, über die ich keine kontrolle habe. Da ich viele Flips gleichzeitig hatte, Geld auf einen Schlag zu verlieren, hat mein Geschäft nicht zerstört – aber das war die schlimmste Erfahrung.

Vor ein paar Jahren, Ich habe einen Flip beim Treuhandverkauf gekauft. Ich habe das Innere des Hauses durch die Fenster gesehen, bin aber nie in das Haus gekommen, bevor ich es gekauft habe. Es war ein gutes Geschäft für ein neueres Haus, mit wenig Arbeit und ich dachte, ich würde etwas leichtes Geld verdienen. Nachdem ich das Haus gekauft und die Schlösser gewechselt habe, Wir haben einen nagelneuen BMW in der Garage gefunden. Ich wusste, dass etwas sehr Seltsames vor sich ging, Also haben wir die Vorbesitzer in Kalifornien aufgespürt (ich bin in Nord-Colorado). Sie behaupteten, die Bank habe zu Unrecht eine Zwangsvollstreckung vorgenommen und sie würden das Haus kostenlos bekommen. Eine Woche später reichten sie schließlich eine Klage gegen die Bank ein und wir hatten ein Haus, das wir nicht verkaufen konnten, weil es in einen Rechtsstreit verwickelt war.

Die Vorbesitzer waren davon überzeugt, dass sie das Haus mit einem Prozesskostenhilfeverfahren kostenlos bekommen würden. Wir haben ihnen 5 Dollar angeboten, 000, den Fall fallen zu lassen, und sie würden nicht einmal daran denken, weil sie wussten, dass sie das Haus kostenlos bekommen würden. Um es kurz zu machen, die Klage war leichtfertig und wurde von einem Richter abgewiesen, sobald er den Fall sah. Das Problem war, dass das Gericht fast ein Jahr brauchte, um den Fall zu prüfen, selbst nachdem wir Anwälte engagiert und ihnen fast 10 Dollar bezahlt hatten. 000, um den Prozess zu beschleunigen. Nach Kostenübernahme und Anwaltskosten, Ich habe ungefähr 15 Dollar verloren, 000 auf diesem Haus. Es gab keine Möglichkeit zu wissen, dass das passieren würde, aber manchmal funktioniert es so beim Kauf von Häusern bei der Zwangsversteigerung. Deshalb ziehe ich es vor, mehrere geringwertige Häuser gleichzeitig zu haben, statt eines teuren Hauses. Ich verdiente immer noch Geld und drehte andere Immobilien um, während dieses Haus verpfändet war. Wenn mein ganzes Geld in einem Haus gebunden wäre, das ich ein Jahr lang nicht verkaufen könnte, Ich hätte in ernsthafte Schwierigkeiten geraten können.

Abschluss

Ich bin schon lange im Fix- und Flipping-Geschäft und es hat mir sehr gut getan. Der Einstieg ist nicht leicht, um tolle Angebote zu finden, finden Sie großartige Auftragnehmer oder um das gesamte Geld zu bekommen, das zum Umdrehen benötigt wird. Es ist auch nicht unmöglich, Aber es braucht viel Planung und Bildung, um loszulegen. Wenn Sie Fragen in den Kommentaren stellen möchten, Ich werde versuchen, so schnell wie möglich zu antworten.