Was ist Eigentümerfinanzierung und ist sie eine gute Idee für Käufer und Verkäufer?

Bankfinanzierung ist der traditionelle Schritt, aber es funktioniert möglicherweise nicht für alle. Verkäufer müssen sich mit Bewertungen befassen, und Käufer können mit dem Genehmigungsprozess zu kämpfen haben. Unabhängig davon, ob sie eine schlechte Kreditwürdigkeit haben oder einfach nur in einer selbstständigen Karriere arbeiten, kann es manchmal schwierig sein, eine zugängliche Finanzierung zu finden.

Wenn eine herkömmliche Finanzierung keine Option ist, gibt es auch die Eigentümerfinanzierungsmethode.

Was ist Eigentümerfinanzierung?

Eigentümerfinanzierungsvereinbarungen sind Verträge zwischen Käufern und Verkäufern, die wie Hypotheken funktionieren, jedoch ohne einen Drittkreditgeber. Im Wesentlichen wird der Verkäufer zum Kreditgeber und verdient Zinsen auf das geliehene Kapital, und der Käufer genießt Wohneigentum und baut Eigenkapital auf.

Diese Arten von Vereinbarungen wurden nach der Großen Rezession 2008 häufig verwendet. Während dieser Zeit hörten die Kreditgeber so gut wie auf, Hypotheken zu genehmigen. Infolgedessen benötigten Käufer alternative Wege, um ihre Immobilienkäufe abzuzahlen.

Während Eigentümerfinanzierung ein Name für diese Art von Vereinbarung ist, wird sie möglicherweise auch als Verkäuferfinanzierung, Besitzhypothek oder Kaufpreishypothek bezeichnet.

Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung?

Die Eigentümerfinanzierung kann für eine Reihe von Käufern und Verkäufern hilfreich sein. Teile des Prozesses mögen jedem bekannt sein, der Erfahrung in der traditionellen Kreditvergabe hat, aber er hat seine Unterschiede. Verkäufer und Käufer sollten wissen, wie die Eigentümerfinanzierung für jede Partei funktioniert.

Für Verkäufer

Stellen Sie vor allem sicher, dass der Verkäufer, mit dem Sie zusammenarbeiten, die Immobilie frei und klar besitzt. Andernfalls verstößt der Verkäufer gegen die Veräußerungsklausel, wenn er versucht, die Urkunde ohne die Zustimmung seines Kreditgebers zu übertragen. Das könnte zur Zwangsvollstreckung von Eigentum führen.

Bei der Eigentümerfinanzierung nimmt der Verkäufer eine ähnliche Position wie ein Kreditgeber ein. Sie gewähren einen bestimmten Kreditbetrag, der es dem Käufer ermöglicht, sich den Kaufpreis der Immobilie zu leisten. Sobald sie dies tun, muss der Käufer sie zurückzahlen. Der Verkäufer erwirtschaftet hieraus regelmäßige monatliche Kapital- und Zinserträge. Und genau wie ein herkömmlicher Kreditgeber müssen sie Aufzeichnungen über alle Transaktionen führen.

Für Käufer

Eigentümerfinanzierung ist wie traditionelle Kreditvergabe, gibt Käufern jedoch Flexibilität. Sie leisten monatliche Kapital- und Zinszahlungen an den Verkäufer und nicht an einen typischen Kreditgeber wie eine Bank. Der Käufer genießt also weiterhin Wohneigentum und kann Eigenkapital aufbauen. Es gibt ihnen auch die Möglichkeit, ihren Kredit zu reparieren oder Reparaturen am Haus vorzunehmen, ohne sich Gedanken über die Beantragung einer Hypothek machen zu müssen.

Warum sollten Käufer und Verkäufer eine Eigentümerfinanzierungsvereinbarung eingehen?

Ein Haus zu verkaufen ist nicht immer einfach – und eins kaufen auch nicht. Für Käufer kann es aufgrund einer schlechten Kreditwürdigkeit oder eines Status als Selbstständiger schwierig sein, einen Kreditgeber zu finden. Oder sie möchten vielleicht so viele Kosten wie möglich vermeiden, wenn sie Immobilieninvestoren sind, wie Hausflossen. Die Eigentümerfinanzierung ermöglicht es ihnen, die Unterkunft mit einfacheren Genehmigungsprozessen schnell zu reparieren und weiterzuverkaufen.

Aber auch Verkäufer profitieren. Für sie können sie einen Teil des Stresses umgehen, der beim Navigieren auf dem traditionellen Markt anfällt. Die Eigentümerfinanzierung erleichtert es ihnen, auf einem Käufermarkt zu verkaufen oder wenn sie mit Hausbewertungen zu kämpfen haben, die von anderen Kreditgebern für Käufer in Auftrag gegeben wurden.

Wie sind Eigentümerfinanzierungsverträge strukturiert?

Verkäufer und Käufer verhandeln untereinander in einem Eigentümerfinanzierungsvertrag. Das gibt ihnen die Freiheit, ihr Geschäft kreativ zu gestalten. Es gibt jedoch mehrere Formate, auf die sich Interessenten der Eigentümerfinanzierung berufen können. Unten sind einige der möglichen Variationen aufgeführt.

Wenn Sie jedoch einen Eigentümerfinanzierungsvertrag in Betracht ziehen, sollten Sie sich zuerst mit einem Anwalt für Immobilienrecht beraten. Sie möchten sicherstellen, dass das von Ihnen entworfene Geschäft in dem Staat legal ist, in dem sich die Immobilie befindet.

Note und Hypothek

Ein Schuldschein und eine Hypothek sind im Allgemeinen die sicherste Art der Finanzierung und die Art, die Banken bei der Kreditvergabe für ein Eigenheim verwenden. Darin erstellt ein Verkäufer eine Notiz, in der die Bedingungen der Vereinbarung und der geliehene Betrag aufgeführt sind. Außerdem wird, wie bei einer herkömmlichen Hypothek, der Name des Käufers auf der Urkunde vermerkt, und das Hypothekenpfandrecht wird in öffentlichen Aufzeichnungen vermerkt.

Landverträge

Ein Grundstücksvertrag, auch Vertrag für Urkunde oder Vereinbarung für Urkunde genannt, funktioniert ähnlich wie ein Schuldschein und eine Hypothek. Es gibt jedoch einen entscheidenden Unterschied. Bei einem Grundstücksvertrag bleibt der Name des Verkäufers auf der Urkunde, bis der Käufer die Hypothek vollständig zurückgezahlt hat.

Verkäufer bevorzugen möglicherweise diese Art der Verkäuferfinanzierung, da sie es einfacher macht, den Eigentumstitel zurückzugewinnen, wenn der Käufer mit der Hypothek in Verzug gerät. Die Staaten unterscheiden sich darin, wie sie mit dem säumigen Käufer umgehen.

Leasing-Kaufvertrag oder Rent-to-Own-Option

Mietkaufvertrag und Mietkauf sind eigentlich austauschbare Begriffe. Beide beschreiben eine Option, bei der der Käufer das Haus für eine bestimmte Zeit mietet. Am Ende haben sie die Wahl, die Immobilie zu kaufen. Verkäufer und Käufer handeln einen Kaufpreis aus, bevor letzterer mit der Vermietung beginnt.

Käufer haben auch Vorabkosten in Form einer Optionsgebühr, die auch als Optionsgeld oder Optionsgegenleistung bezeichnet wird. Sie ist in der Regel nicht erstattungsfähig, aber verhandelbar und liegt zwischen 1 % und 5 % des Kaufpreises des Eigenheims.

Welche anderen Bedingungen werden in einem Eigentümerfinanzierungsvertrag ausgehandelt?

Wenn ein Käufer einen Eigentümerfinanzierungsvertrag abschließt, unterzeichnet er einen privaten Vertrag mit seinem Verkäufer. Dieser Vertrag enthält Bedingungen des Kreditgebers, die der Käufer aushandeln muss.

Dauer der Rückzahlungsfrist

Je nach Vereinbarung hat der Käufer eine bestimmte Anzahl von Jahren Zeit, um sein Darlehen zurückzuzahlen. Diese Fristen variieren zwischen den Verträgen, aber die meisten Kreditgeber sind nicht daran interessiert, 30 Jahre zu warten, bis der Käufer sie vollständig zurückgezahlt hat. Daher haben Eigentümerfinanzierungsvereinbarungen tendenziell kürzere Laufzeiten – etwa 10 Jahre oder weniger.

Ballonzahlung

Kürzere Laufzeiten können Käufer jedoch belasten. Sofern sich der Käufer keine großen monatlichen Zahlungen leisten kann, schuldet er am Ende seiner Rückzahlungsfrist wahrscheinlich eine Ballonzahlung.

Es ist jedoch möglich, sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren. Beispielsweise kann ein Käufer mit schlechter Bonität in der Zwischenzeit seine Punktzahl verbessern und eine Refinanzierung beantragen

Zinssatz

Die Zinssätze in einem Eigentümerfinanzierungsvertrag sind in der Regel höher als bei einer typischen Bank. Da der Vertrag für den Verkäufer ein höheres Risiko erfordert, kompensieren sie dies mit einem höheren Zinssatz. Der tatsächliche Betrag variiert, aber jeder Bundesstaat hält Wuchergesetze aufrecht, die den Höchstsatz begrenzen, den ein Kredit verlangen kann.

Anzahlung 

Eine Anzahlung ist das Geld, das ein Käufer direkt in das Haus investiert, um seine Investition in das Haus zu zeigen. Die Parteien müssen immer die Bedingungen der Anzahlung aushandeln, wie ihre Höhe und wofür sie verwendet wird, insbesondere wenn der Käufer eine Mietkaufoption übernimmt. Käufer, die ihren Mietvertrag in einer Rent-to-Own-Option beenden, ohne die Immobilie zu kaufen, verlieren dieses Geld.

Aufzeichnungs- und Steuerfragen

Es ist wichtig, dass die Vereinbarung die Verantwortlichkeiten beider Parteien klar festlegt. Trotzdem sollten Käufer alle ihre Zahlungen sorgfältig dokumentieren. Verkäufer sollten auch alle erforderlichen Steuerdokumente wie ein Formular 1908 einreichen, die Hypothekenzinserträge melden. Aus den Dokumenten muss auch hervorgehen, wer sie bezahlt hat, damit die Käufer die Hypothekenzinsen abziehen können.

Verkäufer, die den Nachlass direkt verkaufen, zahlen möglicherweise mehr an Bundeseinkommenssteuern, wodurch die Dokumentation unerlässlich wird. Die Erlöse unterliegen der Kapitalertragssteuer, die Ihre Einnahmen auch nach Anwendung von Steuerbefreiungen (250.000 $ pro Einzelperson und 500.000 $ pro gemeinsamer Antragsteller) schmälern kann.

Was passiert, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät?

Das Verfahren kann vom Standortstaat der Immobilie und der Ausgestaltung des Eigentümerfinanzierungsvertrages abhängen.

Bei einem Schuldverschreibungs- und Hypothekenvertrag muss der frühere Eigentümer die gleichen Maßnahmen ergreifen wie ein traditioneller Hypothekengeber. Dazu müssen sie eine gerichtliche oder außergerichtliche Zwangsvollstreckung betreiben (die je nach staatlichem Recht unterschiedlich ist).

Aufgrund ihrer Konditionen bevorzugen Verkäufer jedoch häufig Grundstücksverträge. Sie lassen den Verkäufer die Urkunde in ihrem Namen behalten, sodass nur der Käufer aus dem Eigentum vertrieben wird.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Eigentümerfinanzierung für Käufer?

Hier sind einige Vor- und Nachteile, die Käufer bei einer Eigentümerfinanzierungsvereinbarung berücksichtigen sollten:

Was sind die Vor- und Nachteile einer Eigentümerfinanzierung für Verkäufer?

Hier sind einige Vor- und Nachteile, die Verkäufer bei einer Eigentümerfinanzierungsvereinbarung berücksichtigen sollten:

Eine Warnung zu nicht marktüblichen Transaktionen

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Eigentümerfinanzierung mit einem Familienmitglied einzugehen, sollte vorsichtig sein. Selbst wenn die Eigentumsübertragung für Nachlass- oder andere Steuerzwecke erfolgt, ist der IRS Verkaufsvereinbarungen zwischen Familienmitgliedern äußerst misstrauisch.

Eltern sollten auch vorsichtig sein, wenn sie das Eigentum an einem zukünftigen Erben übertragen. Es ist möglich, zu viel Kontrolle aufzugeben und eine Steuerpflicht für Ihre Kinder zu schaffen. Sie qualifizieren sich nicht für die Erhöhung der Basis, die mit der Vererbung einhergeht.

Fazit:Die Eigentümerfinanzierung hilft Käufern und Verkäufern, Angebote an ihre Umstände anzupassen

Traditionelle Hypothekenbanken mögen für viele funktionieren – aber nicht für alle. Bei der Eigentümerfinanzierung können Käufer und Verkäufer untereinander Geschäfte machen. Dadurch können sie typische Probleme der traditionellen Kreditvergabe vermeiden. Wenn Sie nach einer alternativen Finanzierung mit flexiblen Kreditanforderungen suchen, sollten Sie sich über FHA- oder VA-Darlehen informieren.