Wie Land Trusts funktionieren

Feuerwerk explodiert über dem Magic Kingdom von Walt Disney World in Orlando, Florida. Der listige Mr. Disney kaufte das Land für die Freizeitpark durch Land Trusts, um den wahren Käufer zu verschleiern und die Preise niedrig zu halten.

Von dem Moment an, als Walt Disney im Juli 1955 sein Disneyland-Resort in Anaheim, Kalifornien, eröffnete, war es ein überwältigender Erfolg. In den 1960er Jahren suchte Disney nach einem zweiten Standort, um einen noch ehrgeizigeren Themenpark zu bauen, der Besucher von der bevölkerungsreichen Ostküste anziehen würde. Auf einer Flugreise über Zentralflorida nahm Disney 27.000 Acres (11.000 Hektar) Sumpfland in der Nähe der verschlafenen Stadt Orlando ins Visier.

Im Jahr 1965 wurden Immobilien in diesem wasserreichen Abschnitt von Florida für 180 Dollar pro Acre verkauft, ungefähr 1.300 Dollar im Jahr 2013 [Quelle:Geschichte]. Aber stellen Sie sich vor, wie sehr dieser Preis gestiegen wäre, wenn Walt Disney, einer der reichsten und erfolgreichsten Männer der Welt zu dieser Zeit, an die Tür geklopft hätte. Um einen spekulativen Boom bei den Immobilienpreisen zu vermeiden, beschloss Disney, seine Identität zu verbergen, indem er das Land über mehrere Trusts kaufte.

Ein Land Trust ist ein privatrechtlicher Vertrag, bei dem der Eigentümer einer Immobilie das Eigentum an der Immobilie auf einen Treuhänder überträgt. Der Eigentümer behält alle Rechte an der Immobilie – zu bauen, zu vermieten, zu verkaufen oder an Erben zu übertragen – hat aber den Luxus, anonym zu bleiben. Im Fall von Disney wurde das Sumpfland von Florida, das zum Multimilliarden-Dollar-Imperium von Walt Disney World werden sollte, von namenlosen, gesichtslosen Trusts gekauft [Quelle:Disney Park History].

Land Trusts dieser Art werden "Illinois Land Trusts" genannt, weil die ersten Verträge dieser Art von Eisenbahnmagnaten, Geschäftsleuten und Politikern im Chicago des 19. Jahrhunderts aufgesetzt wurden. Einige der ersten Nutznießer waren Menschen, die Immobilien in Chicago aufkaufen wollten, ohne ihre politischen Ämter als Stadträte zu gefährden, da sie nicht über Stadtbauprojekte abstimmen durften, wenn sie Land in der Nähe besaßen [Quelle:Exeter].

Diese anonymen Land Trusts stießen auf Widerstand, wurden aber schließlich vom Obersten Gerichtshof des Bundesstaates Illinois bestätigt. Neben Illinois haben nur acht weitere US-Bundesstaaten – Florida, Hawaii, Indiana, North Dakota, Virginia, Arizona, Kalifornien und Ohio – diese Art von anonymem Grundbesitz legalisiert, sei es durch Gesetzestexte oder Gerichtsentscheidungen [Quelle:Murray ].

Also, wie erstellt man einen Land Trust?

Was ist ein Land Trust?

Ein Real Estate Land Trust ist nur eine von vielen Arten von Trusts. Ein Vertrauen , in rechtlicher Hinsicht, ist jede Vereinbarung, bei der eine Partei Eigentum zugunsten einer anderen Partei hält. Der Grundstückseigentümer gibt niemals die Kontrolle über die Vermögenswerte – Bargeld, Aktien, Anleihen, Immobilien – auf, aber der Treuhänder wird aus rechtlichen Gründen zum Eigentümer.

Die Funktion aller Trusts besteht darin, den Vermögensinhaber vor bestimmten Gerichtsverfahren und Steuerbelastungen zu schützen. Ein wohlhabendes Paar könnte einen Trust gründen, um einen Teil seines Vermögens vor der Erbschaftssteuer zu schützen, wenn es stirbt. Im Fall von Real Estate Land Trusts vereinfacht der Trust den Prozess der Übertragung der Immobilie an Erben oder neue Eigentümer erheblich. Ein Trust kann entweder unwiderruflich sein – wenn die Treuhandvereinbarung nicht gekündigt werden kann – oder widerruflich sein, was bedeutet, dass er jederzeit aufgelöst werden kann. Es gibt vier notwendige Parteien für jede Treuhandvereinbarung [Quelle:West's Encyclopedia of American Law]:

1. Der erste ist der Eigentümer des Eigentums, der als Zuschussgeber bezeichnet wird oder Siedler .
2. Dann gibt es das Eigentum oder den Vermögenswert selbst, im juristischen Sprachgebrauch als Treuhänder bekannt oder Schulleiter .
3. Die natürliche oder juristische Person, die das Eigentum hält, ist der Treuhänder .
4. Jeder, der von den Vermögenswerten des Trusts profitiert, ist der Begünstigte .

Lassen Sie uns ein hypothetisches Beispiel für einen Real Estate Land Trust verwenden. John Smith und vier seiner Geschäftspartner besitzen ein Wohnhaus. Sie beschließen, das Eigentum in einen Land Trust zu übertragen. Sie wählen eine Anwaltskanzlei als Treuhänder aus. Da John und seine Geschäftspartner Mieteinnahmen durch das Apartmentgebäude erzielen, sind sie auch die Begünstigten des Trusts.

Ein Real Estate Land Trust nach dem „Illinois“-Modell ist ein widerruflicher Trust, d. h. er kann vom Immobilieneigentümer jederzeit geändert oder gekündigt werden. Auf der nächsten Seite listen wir weitere Vorteile und einige der potenziellen Nachteile der Gründung eines Real Estate Land Trusts auf.

Vor- und Nachteile von Land Trusts

Um die rechtlichen Vorteile eines Real Estate Land Trust zu verstehen, lassen Sie uns weiterhin das Beispiel von John Smith und seinen Geschäftspartnern verwenden, die einen Land Trust gegründet haben, um das Eigentum an einem Wohnhaus in Chicago zu halten, das sie besitzen.

Der erste Vorteil von Real Estate Land Trusts ist die Privatsphäre. Sobald das Eigentum an dem Apartmentgebäude auf einen Trust übertragen wurde, können die Namen von John und seinen Geschäftspartnern nicht ohne Gerichtsbeschluss offengelegt werden [Quelle:Murray]. Ein Vorteil der Anonymität ist die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten. Wenn die Leute denken, dass John sagenhaft reich ist, könnten sie sich leichtsinnige Klagen gegen ihn ausdenken [Quelle:Asset Protection Planners]. Aber wenn Johns Name nicht in öffentlichen Immobilienunterlagen steht, ist er weniger ein potenzielles Ziel.

Ein weiterer Vorteil von Land Trusts besteht darin, dass mehrere Eigentümer einer Immobilie nicht durch Gerichtsurteile gegen nur einen von ihnen bestraft werden. Wenn John kein Land Trust hatte und einer seiner Geschäftspartner von seinen Gläubigern verklagt wurde, konnte der Gläubiger ein Pfandrecht auf das Eigentum an dem Apartmentgebäude setzen. Das würde John und den anderen Eigentümern schaden. Mit einem Trust ist das Wohnhaus jedoch vor rechtlichen Schritten gegen einen der anderen Eigentümer geschützt [Quelle:Chicago Title].

Ein weiterer großer Vorteil eines Real Estate Land Trusts ist das, was Anwälte als „leichte Übertragung“ bezeichnen. Mit anderen Worten, es ist einfach, das Eigentum an der Immobilie ohne Einschaltung von Anwälten oder Gerichten auf Erben zu übertragen. Wenn jemand stirbt, muss normalerweise sein Testament genehmigt und sein Vermögen durch ein kostspieliges Gerichtsverfahren, das als Nachlassgericht bezeichnet wird, geschätzt werden . Der Nachlass kann auch die Zahlung von Steuernachzahlungen und Schulden beinhalten [Quelle:Nolo]. Bei einem Trust erstellen die Immobilienbesitzer einen Nachfolgeplan, der neue Begünstigte im Todesfall benennt. Da das Trust selbst niemals „stirbt“, ist kein Nachlass erforderlich.

Ein möglicher Nachteil von Land Trusts ist der Irrglaube, dass der Trust Grundstückseigentümer vor jeglicher Haftung schützt. Sogar in Illinois, wo der moderne Real Estate Land Trust geboren wurde, haben Gerichte entschieden, dass der Immobilienbesitzer und nicht der Treuhänder in Fällen haftet, in denen es um die direkte Verwaltung der Immobilie geht [Quelle:Murray]. Es ist auch gefährlich zu glauben, dass ein Land Trust kugelsichere Privatsphäre bietet. Ein Gericht kann für eine beliebige Anzahl von Zivil- und Strafklagen die vollständige Offenlegung des Eigentums anordnen. Die Gesetzmäßigkeiten von Land Trusts sind sehr komplex und unterscheiden sich von Staat zu Staat, daher ist es wichtig, den Rat eines seriösen Trust-Anwalts einzuholen.

Schließlich ist es falsch zu glauben, dass Trusts keine Steuern zahlen. Der IRS verlangt von allen Trusts, einschließlich Land Trusts, das Formular 1041 einzureichen [Quelle:IRS]

Real Estate Land Trusts sind nicht die einzige Art von Land Trusts. Auf der nächsten Seite erklären wir, wie gemeinnützige Organisationen Land Trusts nutzen, um den Umweltschutz und erschwinglichen Wohnraum zu fördern.

Conservation and Community Land Trusts

Eine Aufnahme der Küste von Big Sur in Kalifornien. Die Nature Conservancy hat einen Teil dieses Gebiets durch einen Conservation Land Trust geschützt, damit zukünftige Generationen davon profitieren können.

The Nature Conservancy ist eine gemeinnützige Organisation, die sich dem Schutz und der Erhaltung natürlicher Ressourcen verschrieben hat. Allein in den USA trägt die Nature Conservancy dazu bei, 15 Millionen Morgen Land vor kommerzieller Entwicklung, industrieller Verschmutzung und anderen Aktivitäten zu schützen, die Land- oder Wasserressourcen abbauen oder verderben [Quelle:Nature Conservancy]. Die Nature Conservancy ist eines der größten Beispiele für einen Conservation Land Trust , eine Organisation, die Immobilien – durch Kauf oder Spende – erwirbt, um sie für zukünftige Generationen zu schützen.

Eine der beliebtesten Methoden zum Schutz von Privatgrundstücken ist die denkmalpflegerische Dienstbarkeit . In gewisser Weise ähnelt eine Dienstbarkeit dem Vertragsverhältnis in einem Real Estate Land Trust. Bei einer Dienstbarkeit verkauft oder spendet ein Grundstückseigentümer einen Teil seines Landes an einen Conservation Land Trust. Eigentümer und Treuhänder erarbeiten gemeinsam Nutzungsbeschränkungen für das Land. Beispielsweise kann es für die Landwirtschaft und Erholung verwendet werden, aber nicht für die Erschließung von Immobilien.

Für den Grundstückseigentümer besteht der Vorteil einer Denkmaldienstbarkeit darin, dass er das volle Eigentumsrecht an dem Grundstück behält. Der Vorteil für den Land Trust ist die Möglichkeit, mehr Land unter Naturschutz zu stellen und es vor zukünftigem Erwerb und möglicher Ausbeutung zu schützen. Es gibt sowohl große als auch kleine Land Trusts, die in jedem US-Bundesstaat und auf der ganzen Welt tätig sind.

Community Land Trusts sind eine andere Art von gemeinnütziger Organisation, die sich der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Gemeinden verschrieben hat. Der Schlüssel zum Verständnis von Community Land Trusts ist das Konzept des doppelten Eigentums. Wenn Sie ein Haus kaufen, zahlen Sie normalerweise sowohl für das Gebäude als auch für das Land, das es einnimmt. Bei einem Community Land Trust kauft die gemeinnützige Organisation das Land und der Hausbesitzer zahlt nur für das Haus.

Als zusätzlichen Vorteil verkaufen Community Land Trusts ihre Häuser zu erschwinglichen Preisen, unabhängig von Marktschwankungen [Quelle:National Community Land Trust Network]. Um ein Haus in einem Community Land Trust zu kaufen, müssen Sie in der Lage sein, Ihre Hypotheken- und Unterhaltskosten zu decken, und Sie müssen auch zustimmen, das Haus zum gleichen Preis zu verkaufen, den Sie bezahlt haben, um den Wohnraum erschwinglich zu halten.

Im Gegensatz zu Real Estate Land Trusts sind Community Land Trusts und Conservation Trusts in allen 50 Bundesstaaten legal.

Weitere Informationen zum Kauf eines Eigenheims, zur Investition in Immobilien und zur Verwaltung der Erbschaftssteuer finden Sie unter den zugehörigen Links unten.

Anmerkung des Autors:Funktionsweise von Land Trusts

Aus meiner Recherche für diesen Artikel geht hervor, dass nicht alle Land Trusts gleich sind. Real Estate Land Trusts sollen wohlhabende Investoren vor Rechtsstreitigkeiten und Steuern schützen, und Conservation and Community Trusts haben es sich zur Aufgabe gemacht, das Land gesund und Wohnraum erschwinglich zu halten. Nenn mich Hippie, aber ich feuere das zweite Lager an. Interessanterweise scheint es, dass Grundbesitzfonds fast mehr Ärger bereiten, als sie wert sind. Laut Anwälten, die zu diesem Thema schreiben, gibt es viele skrupellose Betrüger, die versuchen, Immobilienbesitzer davon zu überzeugen, ihr Vermögen in einen Trust zu investieren, und versprechen legalisierte Steuerhinterziehung zum Preis eines einfachen Vertrags. Die Wahrheit ist, dass Real Estate Land Trusts nur in einer Handvoll Staaten legal sind und selbst dann einer genauen Prüfung unterzogen werden. Es gibt kein kostenloses Mittagessen, es sei denn, Sie zählen den Hackbraten in der Gefängniscafeteria dazu.

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Quellen

• Asset Protection Planners, Inc. „Asset Protection:Land Trusts“ (20. September 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__General_Land_Trust__-__KW__-__Land_Trusts__-__BRD&kw=land_trusts&cr5=25828482201&cr7=c&utm_source=GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN&utm_medium=cpc&utm_term=land_trusts&mm_campaign=855a034ef7b7a842bab1570
• Chicago Title Land Trust Company. "Was sind die Vorteile eines Land Trust?" (20. September 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• Geschichte des Disney-Parks. "Das Florida-Projekt:Die Anfänge von Walt Disney World." (26. September 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Exeter 1031 Austauschdienste. „Die Geschichte des Land Trust“ (20. September 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• Geschichte. „Walt Disney World“ (20. September 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "Die Verwendung von Land Trusts und Business Trusts bei Immobilientransaktionen." 2010. (20. September 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -in-immobilientransaktionen.html
• Nationales Community Land Trust Network. "Häufig gestellte Fragen." (20. September 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• Der Naturschutz. "Schutz der Privatgrundstücke". (20. September 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Nolo. "ProbateFAQ." (20. September 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• West's Encyclopedia of American Law, Ausgabe 2. "Trust." (20. September 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust