Auswahl der Art des Hypothekendarlehens für Sie

Sie können es sich nicht leisten, ein neues Zuhause mit einem Haufen Bargeld zu bezahlen? Sie sind in guter Gesellschaft. Die meisten von uns haben keine sechsstelligen Zahlen oder mehr zum Mitnehmen herumliegen. Ihr Traumhaus in einem umkämpften Wohnungsmarkt zu finden, mag wie der ultimative Preis erscheinen, aber es ist nur die halbe Miete.

Sobald Sie den Kaufprozess für ein Eigenheim beginnen, müssen Sie entscheiden, welche Art von Hypothek für Ihre finanzielle Situation am besten geeignet ist. Angesichts der verschiedenen Arten von Hypothekendarlehen, aus denen Sie wählen können, sollten Sie diese Entscheidung sorgfältig abwägen.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist im Wesentlichen ein Darlehen, das Sie aufnehmen, um sich das Geld für den Kauf Ihres Hauses zu leihen. Kreditgeber wie Banken, Kreditgenossenschaften und andere Finanzinstitute bieten Hypothekendarlehen an.

Typischerweise legen Sie etwas Geld auf das Haus, das Sie kaufen möchten, und leihen sich dann den Rest mit einer Hypothek. Genau wie andere Darlehen haben Hypotheken Zinssätze, eine Rückzahlungsfrist und eine monatliche Mindestzahlung.

Bei Hypothekendarlehen teilen Ihnen die Kreditgeber bei der Beantragung mit, für wie viel Sie sich qualifizieren. Dies wirkt sich direkt auf die Art des Hauses aus, das Sie kaufen können. Kreditgeber berücksichtigen Faktoren wie Ihre Bonität, bestehende Schulden und Ihr Einkommen, um zu bestimmen, wie viel Sie für eine Hypothek aufnehmen können.

Bevor Sie mit dem Kauf einer Hypothek beginnen, sollten Sie herausfinden, wie viel Sie für den Kauf eines Hauses sparen müssen.

Arten von Hypothekendarlehen:herkömmliche Darlehen

Ein herkömmliches Hypothekendarlehen ist nicht Teil eines Regierungsprogramms. Es handelt sich um eine gängige Art von Wohnungsbaudarlehen, auf die fast 80 % der Verkäufe neuer Eigenheime in den USA entfallen. Herkömmliche Hypotheken können einen festen oder variablen Zinssatz mit einer Laufzeit von 30, 20 oder 15 Jahren haben.

Konforme vs. nicht konforme Kredite

Es gibt zwei Arten von konventionellen Hypotheken:konforme und nicht konforme Hypotheken. Für konforme Kredite gelten Regeln, die von Fannie Mae oder Freddie Mac festgelegt wurden, bei denen es sich um staatlich geförderte Agenturen handelt, die Hypotheken von Kreditgebern kaufen und an Investoren verkaufen.

Konforme konventionelle Kredite haben maximale Kreditlimits, die von 647.200 $ in einigen Bezirken bis zu 970.800 $ in Bezirken mit höheren Lebenshaltungskosten reichen.

Anstelle von Fannie Mae oder Freddie Mac legen einzelne Kreditgeber Kreditlimits und -bedingungen für nicht konforme konventionelle Hypotheken fest. Dies bedeutet, dass Berechtigung, Preise und andere Funktionen weniger streng sein könnten, aber Sie könnten auch höheren Gebühren und riskanteren Bedingungen unterliegen.

Bei nicht konformen Krediten rät Ihnen das Consumer Financial Protection Bureau, sich mit mehreren Kreditgebern zu beraten, um sich umzusehen und sicherzustellen, dass Sie die Bedingungen und Anforderungen wirklich verstehen.

Vorteile herkömmlicher Kredite

• Höhere Kreditlimits
• Finanzieren Sie einen Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder eine Mietimmobilie
• Keine private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie mindestens 20 % Anzahlung leisten 
• Optionale kürzere Rückzahlungsfristen, um Ihnen zu helfen, Zinsen zu sparen

Nachteile herkömmlicher Kredite

• Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 620 qualifizieren sich möglicherweise nicht
• Mindestanzahlung von 3%
• Strengere Zulassungsvoraussetzungen insgesamt

Wer sollte einen herkömmlichen Kredit bekommen?

Erwägen Sie, ein herkömmliches Darlehen zu erhalten, wenn Sie eine gute Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) haben und die Mindestanforderungen für die Anzahlung erfüllen können. Herkömmliche Hypothekendarlehen sind auch eine Option, wenn Sie eine Zweitimmobilie kaufen möchten oder es sich leisten können, mehr Geld anzulegen, und PMI vermeiden möchten.

Arten von Hypothekendarlehen:Festzinsdarlehen

Eine Festhypothek hat für die Dauer der Amortisation den gleichen Zinssatz. Wenn Sie eine Hypothek mit 5 % Festzins bei einer Laufzeit von 30 Jahren erhalten, bleibt Ihr Zinssatz bis zum Ende der 30-jährigen Laufzeit bei 5 %.

Wenn Sie Ihr Haus in der Zwischenzeit verkaufen oder neu finanzieren, würden Sie den festen Hypothekenzins aufgeben.

Vorteile von Festzinsdarlehen

• Schützt Sie vor steigenden Zinsen
• Hypothekenzahlungen werden konsistenter 
• Einfachere Budgetierung und Planung Ihrer Finanzen

Nachteile von Festzinsdarlehen

• Der Zinssatz kann anfänglich höher sein als der Marktzins
• Du müsstest refinanzieren, um deine Rate zu senken

Wer sollte einen Festzinskredit bekommen?

Sie sollten einen Festzinskredit erhalten, wenn Sie mehr Stabilität bei Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung suchen. Eine Festhypothek erleichtert die Budgetierung der Baufinanzierung. Wenn die Zinssätze niedrig sind, können Sie sich außerdem einen tollen Zinssatz sichern und im Laufe der Zeit etwas Geld sparen.

Auf der anderen Seite, wenn Ihre Zinsen sinken, sobald Sie Ihre Festhypothek haben, fühlen Sie sich möglicherweise mit einem höheren effektiven Jahreszins gefangen, als der Markt derzeit bietet. Sie sollten bereit sein, dieses Risiko einzugehen, wenn Sie zu einem Festzinsdarlehen tendieren.

Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie Hypothekenzinsen funktionieren, damit Sie verschiedene Hypothekendarlehensarten vertrauensvoll vergleichen können.

Arten von Hypothekendarlehen:Darlehen mit variablem Zinssatz

Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) ist ein Darlehen, bei dem sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens ändert. Anfangs kann Ihre Rate niedriger sein als bei anderen Arten von Hypotheken, und diese Anfangsphase dauert zwischen einem Monat und fünf Jahren. Die meisten ARMs haben einen Anpassungszeitraum, in dem sich Ihr Tarif basierend auf einem dieser Zeitpläne ändert:

• Monatlich
• Vierteljährlich
• Jährlich
• Drei Jahre
• Fünf Jahre

Ihre Hypothekenzahlung kann während Ihrer Kreditlaufzeit stärker schwanken.

Die meisten Kreditgeber haben Zinsobergrenzen, sodass Ihr Zinssatz einen bestimmten Betrag nicht überschreiten darf. Zinsobergrenzen basieren auf einem Index, dem die Kreditgeber zusammen mit den Zinsbedingungen folgen. Wenn der Indexsatz steigt, kann Ihre Hypothekenzahlung steigen, aber wenn er sinkt, kann Ihre Zahlung sinken.

Vorteile von zinsvariablen Darlehen

• Möglicherweise erhalten Sie zunächst einen niedrigeren Zinssatz
• Wird nicht an einen Zinssatz gebunden, wenn die Markt- und Indexsätze fallen

Nachteile von zinsvariablen Darlehen

• Komplexer zu verstehen und zu verwalten als ein Festzinsdarlehen
• Hypothekenzahlungen könnten stark steigen
• Könnte am Ende mehr zahlen, als Sie geliehen haben (selbst wenn Sie jeden Monat pünktliche Zahlungen leisten)

Wer sollte einen zinsvariablen Kredit erhalten?

Sie sollten ein Darlehen mit variablem Zinssatz erhalten, wenn Sie damit einverstanden sind, dass Ihre Hypothekenzahlung im Laufe der Zeit schwankt. Ein zinsvariables Darlehen könnte attraktiv erscheinen, wenn Sie etwas Spielraum in Ihrem Budget haben und jetzt oder in Zukunft von potenziell niedrigeren Zinssätzen profitieren möchten. Denken Sie nur an die Nachteile.

Arten von Hypothekendarlehen:Jumbo-Darlehen

Jumbo-Hypothekendarlehen finanzieren Eigenheime für größere Summen, die die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung übersteigt. Das aktuelle Darlehenslimit für konforme Hypotheken, die von Freddie Mac und Fannie Mae erworben wurden, kann sich jedes Jahr ändern. Das konforme Darlehenslimit liegt derzeit bei 647.200 USD, dies kann jedoch je nach Bundesstaat oder Landkreis leicht variieren. Für Bezirke mit höheren Lebenshaltungskosten hat die FHFA die maximale Darlehensgrenze auf 970.800 $ festgelegt.

Jumbo-Darlehen haben strengere Anforderungen, daher müssen Sie über eine hervorragende Bonität und ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen verfügen. Möglicherweise müssen Sie auch nachweisen, dass Sie über liquide Mittel und genügend Bargeld verfügen, um Ihre Zahlungen für einige Monate zu decken. Jumbo-Hypothekendarlehen können auch höhere Zinssätze haben als herkömmliche Darlehen.

Vorteile von Jumbo-Darlehen

• Höhere Kreditlimits
• Große Auswahl an zu berücksichtigenden Eigenschaften

Nachteile von Jumbo-Darlehen

• Strengere Kredit- und DTI-Anforderungen
• Höhere Zinsen
• Nicht garantiert von Fannie Mae und Freddie Mac

Wer sollte einen Jumbo-Kredit erhalten?

Ziehen Sie ein Jumbo-Darlehen in Betracht, wenn Sie in einem Gebiet leben, in dem die Immobilienpreise viel höher sind als der nationale Durchschnitt. Mit einem Jumbo-Darlehen können Sie bei Bedarf ein Haus finanzieren, das mehr als 1 Million US-Dollar kostet. Stellen Sie sicher, dass Sie die Kredit- und DTI-Anforderungen erfüllen und über genügend Barreserven verfügen, um sich für die Hypothek zu qualifizieren.

Arten von Hypothekendarlehen:staatlich versicherte Darlehen

Ein von der Regierung ausgegebenes Darlehen ist ein Darlehen, das von einer Bundesbehörde unterstützt wird. Der Kreditgeber ist geschützt, wenn der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Von der Regierung vergebene Darlehen erleichtern es Hauskäufern auch, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, da sie mildere Anforderungen haben, einschließlich einer geringeren Anzahlung.

Private Kreditgeber bieten diese Kredite ebenfalls an, sodass Sie wählen können, ob Sie einen von der Regierung ausgegebenen Kredit von einer Bank, einer Kreditgenossenschaft oder einem Hypothekengeber erhalten möchten. Es gibt drei Arten von staatlich vergebenen Darlehen:FHA, VA und USDA.

Was ist ein FHA-Darlehen?

Die Federal Housing Administration unterstützt FHA-Darlehen. Diese Darlehen sind für Kreditnehmer mit begrenzter Bonität oder geringen Ersparnissen gedacht. Sie können sich mit einer Kreditwürdigkeit von nur 580 qualifizieren und so wenig wie 3 % auf Ihr Haus zahlen. Möglicherweise können Sie immer noch eine FHA-Hypothek mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 580 erhalten, müssen jedoch möglicherweise eine größere Anzahlung leisten.

Sie können ein FHA-Darlehen nur für Ihren Hauptwohnsitz verwenden, daher wäre dies keine Option für Ferienhäuser oder Anlageimmobilien. Wenn Sie weniger als 20 % für ein Eigenheim hinterlegen, sind Sie für die private Hypothekenversicherung verantwortlich (PMI), die den Kreditgeber schützt, falls das Haus jemals zwangsversteigert werden muss.

PMI wird aufgeteilt und zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt. PMI-Kosten liegen zwischen 0,22 % und 2,25 % Ihrer Hypothek. Sie müssten PMI während Ihrer gesamten Kreditlaufzeit mit einem FHA-Darlehen bezahlen. Andere Arten von Hypotheken, wie herkömmliche Darlehen, ermöglichen es Ihnen, PMI loszuwerden, sobald Sie eine bestimmte Menge an Eigenheimkapital erreicht haben.

Was ist ein VA-Darlehen?

Das US-Veteranenministerium unterstützt VA-Darlehen. Sie müssen ein aktives Dienstmitglied oder ein Veteran sein, um berechtigt zu sein. Auch überlebende Ehegatten können sich qualifizieren. VA-Hypothekendarlehen haben niedrige Zinssätze, begrenzte Abschlusskosten und keine Anzahlungsanforderungen. Es gibt keine Kreditlimits, solange der Kreditgeber glaubt, dass Sie sich den Betrag leisten können, den Sie leihen möchten.

Es gibt auch kein PMI mit einem VA-Darlehen. Sie können ein VA-Darlehen so oft erhalten, wie Sie möchten, da es sich um einen lebenslangen Vorteil handelt.

Manchmal gibt es eine Programmfinanzierungsgebühr, die einen Prozentsatz der gesamten Kreditkosten darstellt. Der Kongress hat jedoch ein Programm eingeführt, das dazu beitragen kann, darauf zu verzichten, wenn Sie bestimmte Qualifikationen erfüllen.

Was ist ein USDA-Darlehen?

Das US-Landwirtschaftsministerium unterstützt USDA-Darlehen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie ein Haus in einer ländlichen Gegend kaufen. Das USDA hat eine Karte der berechtigten Regionen sowie Einkommensrichtlinien, die je nach Staat variieren.

Bei einem USDA-Darlehen muss das Haus Ihr Hauptwohnsitz sein, und es gibt keine Mindestkreditwürdigkeit oder Anzahlungsanforderungen. Die Zinssätze variieren je nach gewähltem privaten Kreditgeber. USDA-Darlehen werden nur mit einer Laufzeit von 30 Jahren angeboten. Ein USDA-Darlehen ist eine ideale Hypothekenoption für Menschen, die in einer ländlichen Gegend leben möchten, aber möglicherweise Schwierigkeiten haben, die Anforderungen für eine herkömmliche Hypothek zu erfüllen.

Wer sollte einen staatlich abgesicherten Kredit erhalten?

Staatlich versicherte Darlehen sind Optionen für Menschen, die ein Haus kaufen möchten, aber möglicherweise nicht in der Lage sind, die Anforderungen für andere Arten von Hypotheken zu erfüllen. Diese Optionen ermöglichen mildere Kreditanforderungen und keine Anzahlung.

Abschließende Gedanken

Bei der Wahl der gewünschten Hypothekenart haben Sie mehrere Möglichkeiten. Grenzen Sie Ihre Auswahl ein, indem Sie Ihre finanzielle Situation überprüfen und die Vor- und Nachteile dieser Hypothekendarlehen vergleichen. Stellen Sie Fragen wie: 

• Wie ist meine Kreditwürdigkeit? Habe ich vor, es zu verbessern?
• Wie viel kann ich ablegen?
• Wo möchte ich ein Haus kaufen? Was ist mein Budget?

Natürlich ist die Wahl der Hypothekenart nur ein wichtiger Aspekt beim Hauskauf. Bevor Sie sich auf den Wohnungsmarkt stürzen, finden Sie heraus, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen.