Was ist eine Hypothek?

Das Verstehen des Hypothekenprozesses ist der erste Schritt zum Wohneigentum.

Der durchschnittliche Kaufpreis eines Eigenheims in den Vereinigten Staaten beträgt 428.700 $. Viele Amerikaner können es sich nicht leisten, ihre Häuser direkt zu bezahlen, also verlassen sie sich auf ein Wohnungsbaudarlehen, um den Kauf zu finanzieren. Diese Wohnungsbaudarlehen oder Hypotheken sind Mittel, die Ihnen die Bank im Austausch dafür verleiht, dass Sie Ihr Eigentum als Sicherheit verwenden.

Wofür wird eine Hypothek verwendet?

Es gibt zwei Hauptgründe, eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufzunehmen. Der erste Grund ist, Geld zu leihen, um ein neues Haus zu kaufen. Der zweite Grund ist die Refinanzierung der Bedingungen einer bestehenden Hypothek auf ein Eigenheim, das Sie bereits besitzen.

Was ist eine Hypotheken-Refinanzierung?

Es gibt zwei Haupttypen von Refinanzierungstransaktionen:eine Cash-out-Refinanzierung oder eine Rate-and-Term-Refinanzierung. Eine Auszahlungsrefinanzierung bedeutet einfach, dass Sie Bargeld aus dem Eigenkapital Ihres Hauses entnehmen. Das bedeutet jedoch nicht immer, dass die Bank Ihnen direkt einen Scheck ausstellt.

Da eine Hypothek durch Sicherheiten abgesichert ist, sind die Zinssätze niedriger als bei Privatkrediten und Kreditkarten. Dies macht sie zu einer besseren Option für Kreditnehmer, die andere Schulden zurückzahlen oder abbezahlen möchten. Kreditnehmer können dieses Geld auch für Heimwerkerarbeiten oder andere große Anschaffungen verwenden.

Eine Zins- und Laufzeit-Refinanzierung wird im Allgemeinen von Hausbesitzern verwendet, die ihre bestehende Hypothek seit mindestens einem Jahr haben. Das ist lang genug, damit sie etwas Eigenkapital aufgebaut und vielleicht ihre finanzielle Situation verändert haben.

Oder vielleicht sind die aktuellen Zinsen günstiger als beim ursprünglichen Abschluss der Hypothek. Erwarten Sie jedoch nicht, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten und einen großen Teil des Eigenkapitals herauszunehmen. Der Cashback-Betrag ist auf 2 % des Darlehensbetrags oder 2.000 $ begrenzt, je nachdem, welcher Betrag geringer ist.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek mit festem und einem variablen Zinssatz?

Es gibt zwei Hauptarten von Zinssätzen, festverzinsliche und variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs). Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie und der Kreditgeber im Voraus einen Zinssatz. Dieser Zinssatz ändert sich während der Laufzeit des Hypothekendarlehens nicht. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz schwankt der Zinssatz im Laufe der Zeit.

Beispielsweise können Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, die als Festhypothek beginnt. Nach Ablauf der anfänglich festgelegten Laufzeit (normalerweise 2 Jahre) wird der Zinssatz jedes Jahr für die Laufzeit der Hypothek angepasst. Dieser Zinssatz wird mit einer Marge geliefert, die Sie über die Schwelle des Zinssatzes informiert. Dieser Betrag wird niemals unterschritten oder überschritten.

Was ist in einer Hypothekenzahlung enthalten?

Ihre monatliche Hypothekenzahlung besteht aus zwei Hauptbestandteilen, dem Hauptbetrag und den Zinsen. Der Hauptbetrag ist der Teil der Zahlung, der zur Tilgung Ihres Darlehensbetrags verwendet wird. Die Zinsen sind die Kosten für das Ausleihen des Geldes.

Viele Menschen sind überrascht, wie viel Zinsen zu ihrer Zahlung hinzukommen und nicht auf ihr Kapital angerechnet werden. Sie können sich entscheiden, Ihre Grundsteuern und Ihre Hausratversicherung auch in Ihre monatliche Hypothekenzahlung einzubeziehen. Dies wird Hinterlegung genannt, und der Kreditgeber verteilt diese Zahlungen in Ihrem Namen, sobald sie fällig werden.

Konventionelle Hypothek vs. FHA-Hypothek

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken. Eine herkömmliche Hypothek und eine FHA-Hypothek sind zwei gängige Programme, die viele Kreditnehmer verwenden.

Herkömmliche Kredite

Herkömmliche Hypotheken haben im Allgemeinen strengere Qualifizierungsrichtlinien, wie z. B. eine höhere Kreditwürdigkeit und einen niedrigeren Beleihungswert (Loan to Value, LTV). Eine FHA-Hypothek ist staatlich versichert und im Allgemeinen flexibler in Bezug auf die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen, die von der Federal Housing Administration unterstützt werden, ermöglichen es Ihnen auch, mehr Geld für den Kauf Ihres Eigenheims zu leihen. Im Allgemeinen können Sie mit herkömmlichen Kreditprogrammen nur bis zu 80 Prozent des Kaufpreises Ihres Hauses leihen. Das bedeutet, dass Sie bei einem Kauf eine Anzahlung von 20 % selbst aufbringen müssen.

Mit einem FHA-Darlehen können Sie bis zu 97 Prozent des Wertes des Eigenheims ausleihen. Während es Ihnen ermöglicht, Ihre Anzahlung zu sparen, kostet es Sie jeden Monat mehr. Kredite mit einem LTV von über 80 Prozent müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. PMI ist die monatliche Prämie, die Sie als Teil Ihrer monatlichen Zahlung zahlen, um Ihr Darlehen gegen Zahlungsausfall abzusichern.

Ist es jemals eine schlechte Idee, eine Hypothek aufzunehmen?

Wenn uns die Subprime-Immobilienkrise Mitte der 80er Jahre eines gelehrt hat, dann dass man sich nie überfordern sollte. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie überlegen, wie viel Sie sich jeden Monat für Ihre Hypothekenzahlung leisten können. Unterschiedliche Hypothekenbanken haben unterschiedliche Anforderungen an das, was sie für die Genehmigung Ihres Darlehens berücksichtigen.

Als Faustregel gilt jedoch, dass Sie nicht mehr als 28 Prozent Ihres monatlichen Einkommens für Ihre Wohnkosten ausgeben möchten. Selbst wenn Ihr Hypothekengeber Ihnen einen höheren Betrag genehmigt, sollten Sie erwägen, weniger zu leihen. Sie können am Ende des Monats immer übrig gebliebenes Geld verwenden, um Ihr Hauptguthaben zu senken.

Hypothekenterminologie verstehen

Ein Teil der Entmystifizierung des Hypothekenprozesses besteht darin, die Terminologie zu verstehen. Es kann überwältigend sein, wenn Ihr Kreditagent mit Begriffen wie DTI und APR um sich wirft, wenn Sie mit ihnen nicht vertraut sind. Wir haben einige häufig verwendete Hypothekenbedingungen aufgeschlüsselt, die Sie kennen müssen, um mit Ihrem ersten Hypothekenantrag zurechtzukommen.

Präqualifikation oder Vorabgenehmigung

Dies ist Ihr erster Schritt, wenn Sie über den Kauf eines Eigenheims nachdenken. Sie sprechen mit einem Kreditagenten oder Hypothekenmakler und überprüfen alle Ihre Schulden und Einkünfte. Sie werden diese Informationen verwenden, um abzuschätzen, wie viel Sie mit einer Genehmigung erwarten können.

Denken Sie nur daran, dass dies keine Garantie ist, sondern nur eine Schätzung dessen, was Sie sich leisten können. Aber es reicht aus, um Ihnen und Ihrem Makler zu helfen, Immobilien in Ihrer Preisklasse zu finden.

Prozentsatz pro Jahr (APR)

Es unterscheidet sich ein wenig vom Zinssatz, der bestimmt, wie hoch Ihre monatliche Zahlung sein wird. Diese Zahl beinhaltet, was Ihr Zinssatz wäre, wenn alle Kosten in das Darlehen einfließen würden. Es ermöglicht Ihnen, die Kosten Ihrer Hypothek bei verschiedenen Kreditgebern zu vergleichen, die möglicherweise unterschiedliche Gebühren und Punkte erheben.

Es hilft Ihnen, einen direkten Vergleich mit den Punkten und Gebühren anzustellen, die andere Kreditgeber für dasselbe Produkt verlangen. Auf diese Weise können Sie sehen, wer das beste Angebot hat, ohne die Gebühren Zeile für Zeile durchgehen zu müssen.

Kreditwürdigkeit

Ihre Kreditwürdigkeit basiert auf Ihrer Kreditauskunft, die von den drei wichtigsten Kreditauskunfteien ausgestellt wurde. Dazu gehören Experian, TransUnion und Equifax.

Diese Zahl zeichnet ein Bild Ihrer gesamten Kreditwürdigkeit. Die Punktzahl kann zwischen 350 und 850 liegen. Sie basiert auf vielen Faktoren, einschließlich Ihrer Schulden.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI)

Dies ist der Prozentsatz Ihres Einkommens, der zur Begleichung Ihrer monatlichen Verpflichtungen verwendet wird. Beachten Sie bei dieser Zahl, dass das Einkommen auf Ihrem Bruttoverdienst basiert. Die Schulden, die sie verwenden, sind diejenigen, die den Auskunfteien melden. Dinge wie die Handyrechnung oder die Autoversicherung sind also nicht enthalten. Aus diesem Grund ist es so wichtig, sich an diese 28 %-Faustregel zu erinnern.

Loan-to-Value (LTV)

Dies ist, was Ihr Hypothekengeber meint, wenn er über viel spricht, was Sie leihen können, und was Ihre Anzahlung ist. Wenn Ihr Beleihungswert 80 Prozent beträgt, bedeutet dies, dass Sie 80 Prozent des Eigenheimwerts geliehen haben. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche aufbringen. Bei einer Refinanzierung bezieht sich der Loan-to-Value auf das Eigenkapital, das Sie in Ihrer Immobilie aufgebaut haben.

Wenn Ihr Haus 100.000 US-Dollar wert ist und Sie nur 40.000 US-Dollar für Ihre Hypothek schulden, haben Sie 60.000 US-Dollar an Eigenkapital. Das bedeutet, dass Sie mit einem herkömmlichen Kredit bis zu 80 Prozent des Wertes Ihres Eigenheims beleihen könnten. In diesem Beispiel könnten Sie 40.000 $ Cashback erhalten (ohne Gebühren und Kosten im Zusammenhang mit der Refinanzierung).

Anzahlung

Es ist nicht nur der Scheck, den Sie ausstellen, sobald Ihr Angebot von den Verkäufern angenommen wurde. Die Anzahlung beinhaltet diesen anfänglichen Scheck und den Restbetrag dessen, was bei Abschluss fällig ist. Sie können im Voraus einen Scheck über 500 $ ausstellen und in der darauffolgenden Woche weitere 500 $.

Je nach Vertragstext kann auch eine dritte oder vierte Anzahlung fällig werden. Für die meisten Kauftransaktionen gibt Ihnen der Makler einen Zeitplan, welche Schecks wann ausgestellt werden müssen.

Schließung

Hier unterschreiben Sie die Hypothekenunterlagen. Unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus refinanzieren oder kaufen, müssen Sie rechtliche Dokumente unterzeichnen, die Ihr Eigentum gegen das Darlehen sichern. Diese Dokumente umfassen einen Schuldschein und eine Urkunde, die angibt, wie der Eigentumstitel gehalten wird.

Abschlusskosten

Abschlusskosten sind die Kosten, die Käufer und Verkäufer beim Abschluss zahlen müssen, um eine Immobilientransaktion abzuschließen. Diese Kosten können Kreditvergabegebühren, Rabattpunkte, Bewertungsgebühren, Rechtstitelversicherung, Rechtstitelrecherchen, Kreditauskunftsgebühren, Umfragen, Grundsteuern und Urkundenaufzeichnungsgebühren umfassen.

Wenn Sie bereit sind, mit jemandem über den Kauf eines Eigenheims zu sprechen, sehen Sie sich unsere empfohlene Liste von Kreditgebern an.