So finanzieren Sie ein Fixer-Upper:4 Möglichkeiten, die Sie möglicherweise nicht kennen

Da der Immobilienmarkt so wettbewerbsintensiv ist, Einige Käufer wenden sich an notleidende Häuser, die erschwinglicher sind, aber etwas Pflege benötigen. Wenn Sie ein Fixierer-Obermaterial kaufen, Sie können schnell Eigenkapital aufbauen, indem Sie die Immobilie sanieren, um sie mit den Häusern in der Umgebung vergleichbarer zu machen. Dies macht Fixer-Upper zu einer attraktiven Perspektive für viele angehende Eigenheimkäufer.

Bedauerlicherweise, Eine Finanzierung mit einer herkömmlichen Hypothek ist bei diesen Arten von Eigenheimkäufen möglicherweise nicht verfügbar. Aber es gibt einige Kreditprodukte und Kreditprogramme, die helfen können – solange Sie sie kennen.

In diesem Artikel, Wir zeigen Ihnen, wie Sie einen Fixer-Upper finanzieren und geben Tipps, worauf Sie bei diesen Sonderkrediten achten sollten.

• Warum Sie ein Fixierer-Obermaterial kaufen könnten
• So finanzieren Sie ein Fixer-Oberhaus
• FHA 203(k)
• VA Renovierungsdarlehen
• AUSWAHLSanierungsdarlehen
• Wichtige Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie ein Fixer-Upper finanzieren
• Andere zu erwägende Finanzierungsmöglichkeiten
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Warum Sie ein Fixierer-Obermaterial kaufen könnten

Es gibt zahlreiche Gründe, warum Sie den Kauf eines Fixer-Upper-Hauses in Betracht ziehen könnten. Diese Immobilien können oft mit einem erheblichen Preisnachlass gegenüber vollständig renovierten oder bezugsfertigen Häusern erworben werden. Es gibt meist weniger Leute, die das hässliche Entlein in der Nachbarschaft kaufen wollen. Und die Reparaturen, die Sie vornehmen, könnten den Wert Ihres Hauses schnell steigern, was Ihr Nettovermögen erhöhen könnte.

Wenn Sie eine notleidende Immobilie kaufen und diese verbessern, Es ist möglich, dass der Wert um mehr als das Geld steigt, das Sie für Reparaturen ausgeben. Mit diesem erhöhten Wert Sie schaffen Eigenkapital in Ihrem Zuhause. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Wert Ihres Eigenheims und den Schulden, die Sie dagegen haben.

Für Leute, die mit Werkzeugen vertraut sind oder bereit sind, ein Projekt anzugehen, ein Fixer-Oberhaus könnte eine Möglichkeit sein, Wohlstand aufzubauen. Nicht jeder hat diese Fähigkeiten oder ist bereit, mit dem Dreck umzugehen, Lärm, und Unannehmlichkeiten bei der Rehabilitierung eines Hauses, obwohl. Deswegen, Fixer-Upper-Häuser sind oft billiger und Käufer haben weniger Konkurrenz, wenn sie ein Angebot abgeben.

So finanzieren Sie ein Fixer-Oberhaus

Wenn Sie sich fragen, wie Sie einen Kredit für den Kauf eines Fixer-Obermaterials erhalten, Es ist nicht dasselbe wie der Kauf eines vollständig umgebauten und bezugsfertigen Hauses. Der Zustand dieser Häuser kann stark variieren und der Kreditgeber muss mit Ihrer Fähigkeit vertraut sein, das hässliche Entlein in einen schönen Schwan zu verwandeln.

Es gibt vier spezialisierte Kreditprogramme, die Ihnen helfen können, Ihr Traumhaus aus einem Fixer-Upper zu machen. Jedes Programm hat seine Vor- und Nachteile, Daher ist es wichtig, die Details jedes einzelnen zu kennen.

FHA 203(k)

Das Darlehensprogramm FHA 203(k) wird von der Federal Housing Administration angeboten, Das ist Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Diese Kredite ermöglichen es Eigenheimkäufern, sowohl den Hauskauf als auch die Renovierungskosten in einer einzigen Hypothek zu finanzieren. Für jetzige Hausbesitzer, Dieses Programm ermöglicht es ihnen, die Sanierung ihrer bestehenden Wohnung zu finanzieren.

Um sich für ein 203(k)-Darlehen zu qualifizieren, die Kosten der Rehabilitation müssen mindestens 5 US-Dollar betragen, 000, und der Gesamtwert der Immobilie muss innerhalb der FHA-Hypothekengrenzen für Ihre Region liegen. Ab dem 30. Januar 2021, Limits reichen von $356, 362 bis 822 $, 375 für ein Einfamilienhaus. Für Immobilien mit mehreren Einheiten gelten andere Grenzen. Der Wert des Hauses ergibt sich aus dem niedrigeren Wert der Immobilie zuzüglich Renovierungskosten oder 110% der Immobilie nach der Sanierung.

Wie bei anderen FHA-Darlehen, ein 203(k)-Darlehen erfordert eine Anzahlung von 3,5 % bei einem Kauf oder 2,5 % Eigenkapital (einschließlich Projektkosten) für eine Refinanzierung, wenn Ihre Kreditwürdigkeit 580 oder höher ist. Für FICO-Scores zwischen 500 und 579, die Anzahlung beträgt 10 %.

Bei einem 203(k)-Darlehen Sie können kleinere Reparaturen oder etwas umfangreicheres durchführen, bis hin zum Abriss des Hauses bis auf die Grundmauern, bei Häusern, die mindestens ein Jahr alt sind. Die Projekte sollten sich auf die Verbesserung der Immobilie konzentrieren, aber keinen Luxus wie einen Pool. Wenn Sie während der Renovierung nicht in Ihrem Haus wohnen können, Sie können bis zu sechs Monate Hypothekenzahlungen in Ihrem Darlehen finanzieren. Jedoch, alle Renovierungen müssen innerhalb von sechs Monaten nach der Darlehensfinanzierung abgeschlossen sein.

Sie müssen auch einen HUD-Berater einstellen, der den Renovierungsprozess überwacht. was Ihre Gesamtkosten erhöht. Alle Verbesserungen müssen von einem lizenzierten Auftragnehmer durchgeführt und von einem FHA-Gutachter oder Ihrem HUD-Berater genehmigt werden.

Für wen ist dieses Darlehen geeignet: Ein FHA 203(k)-Darlehen ist am besten für jemanden mit einer Anzahlung von 3,5% geeignet, der größere Renovierungsarbeiten durchführen möchte. Obwohl die Reha-Budgets nur 5 US-Dollar betragen können, 000, Das 203(k)-Darlehen ist das einzige, mit dem Sie das Haus bis auf die Grundmauern abreißen und von vorne beginnen können.

VA Renovierungsdarlehen

Das Department of Veterans Affairs bietet anspruchsberechtigten Mitgliedern des aktiven Dienstes Darlehen ohne Anzahlung an. Veteranen, Reservisten, und Ehegatten, ein Haus zu kaufen und zu rehabilitieren. Diese Darlehen sind für Häuser gedacht, die ein wenig Arbeit benötigen, aber nichts Großes, wie das Hinzufügen eines Zimmers oder den Bau einer freistehenden Garage.

Um berechtigt zu sein, Sie müssen über genügend VA-Berechtigung für den Kreditbetrag verfügen. Obwohl die VA keine minimale Kreditwürdigkeit festlegt, viele Kreditgeber verlangen ein Minimum von 620. Sie können bis zu 100 % der Kosten für den Hauskauf und die Reparaturkosten leihen. Für bestehende Hausbesitzer, Sie können bis zu 100 % des vollständig reparierten Wertes Ihres Hauses ausleihen.

Obwohl für VA-Darlehen keine Hypothekenversicherung erforderlich ist, eine VA-Fördergebühr von 0,5% bis 3,6% (Stand 29.01. 2021) des Darlehensbetrags kann den Darlehensnehmern in Rechnung gestellt werden. Der Prozentsatz hängt von Ihrem Anzahlungsbetrag und davon ab, wie oft Sie diesen Vorteil in der Vergangenheit in Anspruch genommen haben.

Um am VA-Renovierungsdarlehensprogramm teilzunehmen, Sie müssen Ihr Zuhause auf den Mindeststandard für VA-Eigenschaften bringen und können keine der Arbeiten selbst ausführen. Alle Arbeiten müssen von VA-zugelassenen Auftragnehmern durchgeführt werden.

Für wen ist dieses Darlehen geeignet: VA-Renovierungsdarlehen stehen nur Kreditnehmern mit militärischem Hintergrund oder deren Ehepartnern zur Verfügung. Diese Kredite sind ideal für Kreditnehmer ohne Anzahlung oder für Häuser, die nur geringfügige Reparaturen benötigen.

HomeStyle-Renovierung

HomeStyle Renovation-Darlehen über Fannie Mae stellen Mittel für eine Vielzahl von Renovierungsprojekten bereit, einschließlich Reparaturen, Energie-Updates, Landschaftsbau, und Luxus-Upgrades. Dieses Darlehensprogramm macht es einfach, diese Updates über eine herkömmliche erste Hypothek zu bezahlen.

Fannie Mae HomeStyle Renovation-Darlehenslimits reichen von 548 US-Dollar, 250 bis 822 $, 375, je nachdem wo du wohnst. Um sich für eine HomeStyle Renovierungshypothek zu qualifizieren, der Kreditnehmer benötigt eine Kreditwürdigkeit von 620 oder höher.

Der LTV kann bei einem Einfamilienhaus bis zu 97 % betragen. LTV ist das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert des Eigenheims, Daher wird sie auch als Beleihungsquote bezeichnet. Für LTVs über 95 %, der Kreditnehmer muss ein Erstkäufer von Eigenheimen sein, es sei denn, der Kredit wird mit HomeReady kombiniert, ein Programm für einkommensschwache Kreditnehmer.

Die Obergrenze der Reha-Mittel richtet sich nach dem niedrigeren Betrag von 75 % des Kaufpreises zuzüglich Renovierungskosten bzw. dem Fertigstellungsgutachten. Zum Beispiel, Sag, du kaufst 200 Dollar, 000 Haus, das 320 Dollar wert wäre, 000 nach $100, 000 Reparaturen. Die maximal zulässige Reparatur wäre der kleinere von 75 % von 300 USD, 000 (Kauf plus Reparaturen) oder 320 USD, 000 (neuer Wert). Die vorgeschlagenen 100 US-Dollar, 000 Budget fällt unter die Fannie Mae-Richtlinien, da es weniger als 225 USD beträgt, 000 ($300, 000 x 75%).

Fannie Mae verlangt nicht, dass das Haus zum Zeitpunkt der Schließung bewohnbar ist. Käufer können bis zu sechs Monate Zahlungen finanzieren, während sie nicht in der Lage sind, für Reparaturen in ihrer Wohnung zu bleiben. Merkwürdigerweise, Fannie Mae verlangt nicht, dass die Verbesserungen der Immobilie einen Mehrwert verleihen. Und obwohl Sie mit diesem Kredit kein Haus abreißen und wieder aufbauen können, es kann angehängte oder abgetrennte Ergänzungen finanzieren.

Vielleicht können Sie einen Teil der Arbeit selbst erledigen, aber der Kreditgeber muss die Arbeit genehmigen, die Sie tun werden. Diese Arbeit darf nicht mehr als 10 % der Darlehenssumme ausmachen, und Ihnen werden nur die Materialkosten erstattet, nicht deine Arbeit.

Für wen ist dieses Darlehen geeignet: Das Fannie Mae HomeStyle Renovierungsdarlehen ist gut für Kreditnehmer, die einen Teil der Reparaturen selbst durchführen möchten, um Geld zu sparen. Die Begrenzung der Reha-Budgets ist recht großzügig, was für große Projekte gut funktioniert.

AUSWAHLSanierungsdarlehen

Freddie Mac bietet CHOICERevonation-Darlehen für Eigenheimkäufer an, die ein renovierungsbedürftiges Haus finanzieren möchten. Bestehende Eigenheimbesitzer können mit diesen Darlehen auch Reparaturen bezahlen. Diese Darlehen können für Ihren Hauptwohnsitz verwendet werden, ein zweites Zuhause, und sogar eine Anlageimmobilie.

Der LTV kann bei einem Einfamilienhaus in Kombination mit Home Possible bis zu 97 % betragen. ein Kreditprogramm für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Die Kreditlimits für CHOICERenovation-Darlehen betragen 548 US-Dollar, 250, aber Menschen in Hochpreisgebieten können bis zu 822 US-Dollar leihen, 375. Die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers muss bei einer Anzahlung von weniger als 25 % mindestens 660 und bei einem Zweitwohnsitz oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mindestens 720 betragen.

Wie beim oben beschriebenen HomeStyle-Kredit, Das Sanierungsbudget ist auf 75 % des niedrigeren Betrags aus Kaufpreis und Projektkosten bzw. nach der Sanierung der Immobilie begrenzt.

Die Einnahmen aus diesen Darlehen können für die Renovierung und Reparatur des Hauses sowie für Upgrades zum Schutz vor zukünftigen Katastrophen verwendet werden. Gebühren für Pläne, Genehmigungen, Inspektionen, und andere damit verbundene Kosten können ebenfalls enthalten sein. Es können bis zu sechs Monate Zahlungen angerechnet werden, wenn Sie während der Renovierung nicht in der Wohnung leben können. Jedoch, das Haus darf nicht dem Erdboden gleichgemacht und wieder aufgebaut werden.

Für wen ist dieses Darlehen geeignet: Das Freddie Mac CHOICERenovierungsdarlehen ist eine gute Wahl für Hauptwohnsitze, Zweitwohnungen, und Anlageimmobilien. Diese Kredite eignen sich auch gut für Häuser, die repariert oder vor Naturkatastrophen geschützt werden müssen.

Wichtige Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie ein Fixer-Upper finanzieren

Bevor Sie sich für den Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses entscheiden, Es gibt einige wichtige Dinge zu wissen:

Versteckte Probleme

Es gibt einen großen Unterschied zwischen dem Kauf eines Hauses, das einfach veraltet ist, und einem, das einen Hurrikan- oder Brandschaden erlitten hat. Das veraltete Haus benötigt möglicherweise kosmetische Reparaturen, in der Erwägung, dass die beschädigten Häuser möglicherweise versteckte Probleme haben, wie Schimmel, strukturelle Probleme, oder andere teure Reparaturen.

Ein Haus zu rehabilitieren ist wie ein Geschenk zu öffnen. Sie haben vielleicht eine gute Vorstellung davon, was drin ist, aber Sie wissen es nicht vollständig, bis Sie anfangen, sich damit zu beschäftigen. Ihr Umbau kann mit einem Budget beginnen, das den Abriss der Küche beinhaltet, aber dann entdecken Sie vielleicht schwache Dielen, kaputte Rohre, oder Code-Verstöße, die ebenfalls angegangen werden müssen. Viele dieser Gegenstände sind große Unbekannte, bis Sie mit dem Abriss beginnen.

Um diese unerwarteten Kosten zu decken, Fixer-Upper-Darlehen erfordern eine Reserve zwischen 10 und 20 % des Reparaturbudgets. Die Notfallreserve ist im Wesentlichen ein Notfallfonds für Ihre Renovierung, der sicherstellt, dass Geld für unerwartete Reparaturen bereitgestellt wird, die nicht Teil des ursprünglichen Umfangs Ihres Projekts waren.

Habe keine vollständige Kontrolle

Möglicherweise haben Sie keine vollständige Kontrolle über die Verbesserungsprojekte, die Sie durchführen möchten. Einige gewünschte Projekte sind möglicherweise nicht unter allen Darlehensprogrammen förderfähig, wie das Hinzufügen einer Garage oder eines separaten Gebäudes. Und bestimmte Kreditprogramme erfordern, dass die Arbeit nach bestimmten Standards durchgeführt wird, um genehmigt zu werden.

Was sind die wahren Kosten für die Sanierung und Renovierung Ihres Hauses?

Sie sollten mehrere Auftragnehmer für Ihr Reha-Projekt bieten lassen, bevor Sie fortfahren. Stellen Sie sicher, dass jeder Auftragnehmer den gleichen Arbeitsumfang umfasst, um den besten Vergleich zu erzielen.

Da die wahren Baukosten zu Beginn des Projekts unbekannt sind, Kreditgeber benötigen eine Reserve von bis zu 20 % des Projektbudgets für unerwartete Arbeiten, die erledigt werden müssen. Abhängig von Ihrem Kreditgeber, Wenn dieses Geld nicht benötigt wird, es kann später zur Tilgung Ihres Darlehens verwendet werden, um zusätzliche Projekte zu finanzieren (mit Genehmigung), oder an Sie zurückzugeben.

Zusätzliche Kosten

Je nach Zustand des Fixierobermaterials, es kann zusätzliche Konsultationen erfordern, Inspektionen, und Hausbewertungen, bevor der Kreditgeber mit der Genehmigung Ihres Reha-Darlehens und -Plans einverstanden ist.

Gutachter berechnen einen höheren Preis für ein Fixer-Upper-Gutachten als ein einzugsfertiges Zuhause, da sie den vorgeschlagenen Arbeitsumfang überprüfen müssen, um den potenziell höheren Wert nach Abschluss der Reparaturen zu bestimmen. Zusätzlich, der Gutachter muss nach Abschluss der Arbeiten wiederkommen, um sicherzustellen, dass das Projekt wie eingangs beschrieben abgeschlossen wurde.

Andere zu erwägende Finanzierungsmöglichkeiten

Diese Fixer-Ober-Wohnungsbaudarlehen sind möglicherweise nicht das Richtige für Ihre Immobilie oder die Reparaturen, die Sie vornehmen möchten. In diesem Fall, Betrachten Sie diese Alternativen:

Privat Darlehen

Ein Privatkredit ist in der Regel ein unbesicherter Kredit, der auf Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditwürdigkeit basiert. Der Wert Ihres Hauses oder die Reparaturen sind nicht Teil der Entscheidung, und es gibt keine Einschränkungen, wie Sie das Geld ausgeben. Diese Kredite können einfacher zu bekommen sein, aber die Zinssätze sind tendenziell höher, weil sie ungesichert sind. Ebenfalls, die Zahlungen sind tendenziell höher, da die Rückzahlungsfrist kürzer ist (in der Regel fünf oder weniger Jahre). Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Privatkredit das Richtige für Sie ist, Stellen Sie sicher, dass Sie unter den besten verfügbaren Privatkrediten wählen.

0% Kreditkarten

Die Verwendung einer der besten Kreditkarten für die Hausrenovierung könnte auch eine mögliche Lösung sein. je nach Umfang Ihres Projekts. Diese Karten bieten einen Zinssatz von 0%, wenn Sie sie zum ersten Mal erhalten. Während dieses Aktionszeitraums Ihnen werden keine Zinsen auf den Restbetrag berechnet, Sie müssen jedoch Mindestzahlungen leisten. Der effektive Jahreszins von 0 % dauert in der Regel 12 bis 21 Monate, zu dem Zeitpunkt, zu dem für alle unbezahlten Beträge der reguläre Zinssatz anfällt, was viel höher sein wird. Wenn Sie Ihre Reha-Rechnung innerhalb dieser Frist begleichen können, Dies könnte eine gute Option sein.

Eigenheimkreditlinie oder Darlehen

Eigenheimkreditlinien und Darlehen stehen nur denjenigen zur Verfügung, die bereits ein Eigenheim besitzen. Das Anzapfen Ihres Eigenheimkapitals gilt als eines der besten Heimwerkerdarlehen, da Sie dieses Eigenkapital verwenden können, um den Wert Ihres Hauses durch Reparaturen und Renovierungen zu steigern.

Diese Kredite haben ähnliche Zinssätze wie Hypotheken, aber ihre Rückzahlungsfristen sind kürzer. HELOCs bieten in der Regel nur Zinszahlungen mit einem variablen Zinssatz während der Ziehungsperiode (wenn Sie Geld abheben können), dann in ein befristetes Darlehen umwandeln. Eigenheimdarlehen geben Ihnen das gesamte Geld im Voraus und haben für einen bestimmten Zeitraum gleiche Zahlungen zu einem festen Zinssatz.

Häufig gestellte Fragen

Sind Sanierungskredite sinnvoll?

Renovierungsdarlehen sind eine ausgezeichnete Idee für Leute, die ein Haus besitzen oder kaufen, das repariert werden muss. Die Sanierung eines beschädigten Hauses ist eine gute Möglichkeit, den Wert des Hauses zu steigern und Eigenkapital aufzubauen.