Wie funktioniert eine Refinanzierung (und wann sie sinnvoll ist)

Hypothekenzinsen erreichten im Jahr 2020 historische Tiefststände, und Hypothekenrefinanzierungen explodierten. Freddie Mac berichtete, dass im vierten Quartal 2020 Kreditnehmer, die ihre Hypothek refinanzierten, konnten ihren Zinssatz um mehr als 1,25 Prozentpunkte senken.

Angesichts dessen, Sie fragen sich vielleicht, ob die Refinanzierung Ihrer Hypothek eine gute Option ist. Aber wie funktioniert die Refinanzierung? Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob eine Refinanzierung das Richtige für Sie ist oder wo Sie anfangen sollen, Dieser Leitfaden kann Ihnen helfen, den Prozess zu verstehen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

In diesem Artikel

• Wie funktioniert die Refinanzierung?
• Warum entscheiden sich Menschen dafür, ihre Hypothek zu refinanzieren?
• Welche Arten von Hypothekenrefinanzierungen gibt es?
• Wie läuft die Hypothekenrefinanzierung ab?
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Wie funktioniert die Refinanzierung?

Wenn Sie einen Wohnungsbaukredit refinanzieren, Sie arbeiten mit einem Hypothekengeber zusammen, um einen neuen Kredit aufzunehmen und damit Ihren bestehenden abzuzahlen. Die neue Hypothek könnte eine andere Laufzeit haben, Zinssatz, oder monatliche Zahlungen.

Wenn Sie Ihre Kredite refinanzieren, Sie durchlaufen im Wesentlichen den Hypothekenprozess erneut, Das bedeutet, dass Sie in der Regel die Abschlusskosten tragen müssen. Jedoch, der aufwand könnte sich lohnen, abhängig von den Vorteilen, die Sie aus der Refinanzierung Ihrer Hypothek erhalten könnten.

Warum entscheiden sich Menschen dafür, ihre Hypothek zu refinanzieren?

Warum ist es also eine gute Idee, Ihre Hypothek zu refinanzieren? Es könnte Ihnen einen oder mehrere der folgenden Vorteile bieten:

1. Reduzieren Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen

Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, Sie können mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um eine neue Kreditlaufzeit zu wählen. Wenn Sie eine niedrigere monatliche Zahlung wünschen, um jeden Monat mehr Geld in Ihrem Budget freizugeben, Sie können sich für eine längere Kreditlaufzeit entscheiden.

Zum Beispiel, Sie können von einem 15-jährigen auf ein 30-jähriges Darlehen wechseln. Aufgrund der längeren Laufzeit können Sie im Laufe der Zeit mehr Zinsen zahlen, aber Sie erhalten möglicherweise eine viel geringere Zahlung als jetzt. Sie könnten das zusätzliche Geld in Ihrem Budget verwenden, um die täglichen Ausgaben zu decken, Sparen Sie für einen großen Einkauf, oder für den Ruhestand investieren.

2. Greifen Sie auf ein Darlehen mit niedrigerem Zinssatz zu

Je nachdem, wann Sie Ihre Hypothek abgeschlossen haben und wie hoch Ihre Bonität ist, Ihre aktuelle Hypothek könnte einen relativ hohen Zinssatz haben. Zum Beispiel, Die Zinsen für 30-jährige Festhypotheken lagen im November 2018 bei 4,94 %.

Laut Freddie Mac, der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken betrug nur 2,77 %, in der Erwägung, dass der durchschnittliche Zinssatz für einen festen Zinssatz von 15 Jahren 2,10 % betrug, ab 13. August 2021. Wenn Sie eine gute Kreditwürdigkeit haben und Ihre Hypothek refinanzieren, Sie können von den niedrigen Zinsen profitieren und während der Laufzeit Ihres Darlehens möglicherweise deutlich weniger Zinsen zahlen.

Zum Beispiel, Nehmen wir an, Sie haben 250 $ abgezogen, 000 Hypotheken im Jahr 2018 zu 4,94 % mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Wenn Sie sich für eine 30-jährige Hypothek zu 2,77 % Zinsen refinanziert und qualifiziert haben, Ihre monatliche Zahlung würde um $358 sinken. Auch nach Abzug der Schließungskosten und weiteren drei Zahlungsjahren Sie würden fast 74 US-Dollar sparen, 000 während der Laufzeit des Darlehens.

Wenn Sie stattdessen eine 15-jährige Refinanzierung gewählt haben und einen Zinssatz von 2,10 % erhalten haben, Ihre monatlichen Zahlungen wären etwas höher, aber Sie würden fast 150 US-Dollar sparen, 000 mit der kürzeren Laufzeit verzinst.

Ursprüngliche 30-jährige Hypothek Refinanzierte 30-jährige Hypothek Refinanzierte 15-jährige Hypothek Verbleibende Jahre 27 30 15 Abschlusskosten n. z. $7, 000 $7, 000 Monatliche Mindestzahlung 1 $, 333 $ 978 $ $, 549 Gesamtzins bezahlt $196, 000 $ 113, 000 $40, 000 Gesamtsumme gezahlt 239 $, 000 239 $, 000 239 $, 000 Gesamtkosten $435, 000 $359, 000 (einschließlich Abschlusskosten) 286 USD, 000 (einschließlich Abschlusskosten Gesamtersparnis ~$76, 000 ~$149, 000

Denken Sie daran, dass die niedrigsten Zinssätze, die die Kreditgeber anbieten, in der Regel für Kreditnehmer mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit gelten. festes Einkommen, und niedrige Schulden-Einkommens-Verhältnisse. Nicht jeder wird sich für die niedrigsten beworbenen Preise qualifizieren.

3. Holen Sie sich Geld für Heimwerker oder andere finanzielle Bedürfnisse/Ziele

Wenn Sie Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben, Sie könnten Ihre Hypothek refinanzieren und dieses Eigenkapital nutzen, um die College-Ausbildung Ihres Kindes zu bezahlen, Begleichen Sie Ihre Kreditkartenschulden, renovieren Sie Ihr Zuhause, oder für sonstige Ausgaben.

Bei einer Hypothekenrefinanzierung mit Auszahlung Sie könnten einen neuen Kredit für mehr beantragen, als Sie derzeit schulden. Wenn genehmigt, Die Differenz zwischen der neuen und der alten Hypothek erhalten Sie als Barzahlung zur freien Verfügung.

Welche Arten von Hypothekenrefinanzierungen gibt es?

Es gibt verschiedene Arten der Hypothekenrefinanzierung, Ihre finanziellen Ziele und Ihre bestehende Kreditart werden Ihnen dabei helfen zu bestimmen, welche Option für Sie am besten geeignet ist. Je nach Situation, Möglicherweise können Sie eine der folgenden Kreditoptionen in Anspruch nehmen:

Traditionelle Refinanzierung

Am besten geeignet für:Kreditnehmer mit relativ hohen Zinsen für bestehende Hypotheken

Bei der traditionellen Refinanzierung auch als No-Cash-Out-Refinanzierung bekannt, Sie beantragen einen neuen Kredit, um Ihren bestehenden zu ersetzen. Sie erhalten nur einen Kredit in Höhe Ihrer aktuellen Schulden, und Sie ändern nur die Kreditlaufzeit oder den Zinssatz. Zum Beispiel, Sie können eine 30-jährige Hypothek in ein 15-jähriges Darlehen oder eine variabel verzinsliche Hypothek in ein Festzinsdarlehen umfinanzieren.

Für die Abschlusskosten der traditionellen Hypothekenrefinanzierung Sie könnten damit rechnen, etwa 3 bis 6 % Ihres ausstehenden Kapitals an Refinanzierungsgebühren zu zahlen, Dies kann jedoch je nach Kreditgeber variieren. Bei $250, 000 Hypothek, Das bedeutet, dass Sie zwischen $7 sparen sollten, 500 und 15 $, 000 für Abschlusskosten.

Wie bei Ihrer ursprünglichen Hypothek Die Abschlusskosten der Refinanzierung decken Ausgaben wie Ihre Hausbewertung, Entstehungsgebühren, Anmeldegebühren, Inspektionen, und Anwaltskosten. In manchen Fällen, Möglicherweise können Sie diese Kosten auf den neuen Kreditbetrag anrechnen.

Cash-out-Refinanzierung

Am besten geeignet für:Kreditnehmer, die Bargeld für Renovierungsarbeiten oder andere größere Ausgaben benötigen

Bei einem Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung Sie beantragen ein Darlehen, das höher ist als das, was Sie für Ihre aktuelle Hypothek schulden. Nachdem Sie Ihr aktuelles Darlehen abbezahlt haben, der Kreditgeber gibt Ihnen die Differenz zwischen den Hypothekenbeträgen in bar. Sie können das Geld aus einer Cash-Out-Refinanzierung für Ihren Bedarf verwenden, B. die Finanzierung von Heimwerkerprojekten oder das Bezahlen einer Hochzeit.

Obwohl ein Refinanzierungsdarlehen mit Cash-out Ihnen Zugang zu zinsgünstigem Bargeld verschaffen kann, es verringert Ihr Eigenkapital, weil Sie in Zukunft ein größeres Darlehen haben werden. Aufgrund des höheren Hypothekensaldos Sie könnten im Laufe der Zeit auch mehr Zinsen zahlen, als wenn Sie Ihre ursprüngliche Hypothek behalten würden. Dies hängt jedoch sowohl vom Zinssatz Ihrer alten als auch Ihrer neuen Hypothek ab.

Cash-out-Refinanzierungen haben im Allgemeinen ähnliche Abschlusskosten wie traditionelle Hypothekenrefinanzierungen, Sie können also damit rechnen, 3 bis 6 % Ihres Darlehensbetrags zu zahlen. Wieder, Dies kann je nach Kreditgeber, mit dem Sie zusammenarbeiten, variieren. und Sie können die Kosten möglicherweise auf Ihr neues Darlehen übertragen.

Wenn Sie große Ausgaben finanzieren müssen, Refinanzierung ist nicht der einzige Weg, um Geld aus dem Eigenkapital Ihres Hauses zu bekommen. Sie können auch einen zweiten Kredit für Ihre Immobilie aufnehmen. Lesen Sie unsere Artikel über Refinanzierung mit Auszahlung im Vergleich zu Eigenheimdarlehen und HELOCs im Vergleich zu Eigenheimdarlehen, um die Optionen zu vergleichen.

Cash-in-Refinanzierung

Am besten geeignet für:Kreditnehmer, die die private Hypothekenversicherung (PMI) abschaffen möchten

Um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren, Sie benötigen in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus. Wenn Sie noch nicht dort sind, aber Ihre private Hypothekenversicherung abschließen möchten, Sie könnten ein Refinanzierungsdarlehen mit Bareinzahlung in Betracht ziehen. Mit diesem Ansatz, Sie leisten bei der Refinanzierung eine Pauschalzahlung, Reduzierung Ihres Hypothekenbetrags. Die Pauschalauszahlung hilft Ihnen, das erforderliche Eigenkapital von 20 % zu erreichen, und wenn die Beleihungsquote Ihres Hauses 78% oder weniger erreicht, Sie könnten die private Hypothekenversicherung abschaffen.

Neben der Pauschale, Sie müssen wahrscheinlich die Abschlusskosten für den neuen Hypothekenbetrag bezahlen. Obwohl die Abschlusskosten je nach Kreditgeber variieren können, Sie können in der Regel damit rechnen, 3% bis 6% des Saldos Ihres neuen Kredits zu zahlen. Erwägen Sie, Ihren Kreditgeber zu fragen, ob es sinnvoll ist, diese Kosten in Ihren neuen Kreditsaldo einzubeziehen.

Optimieren Sie die Refinanzierung

Am besten geeignet für:Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit

Wenn Sie eine schlechte bis faire Kreditwürdigkeit haben – d. h. eine Punktzahl von 669 oder weniger – kann es schwierig sein, sich für bestimmte Refinanzierungsdarlehen zu qualifizieren. Jedoch, Sie haben möglicherweise Anspruch auf ein rationelles Refinanzierungsdarlehen, Dies ist eine Art von Darlehen, die von der Regierung unterstützt wird.

Es gibt mehrere Arten der rationalisierten Refinanzierung:

• FHA: Mit der Rationalisierung der Refinanzierung durch die US Federal Housing Administration Sie könnten möglicherweise eine günstigere Hypothek erhalten. Es gibt keine Einkommensvoraussetzungen für diese Art von Darlehen, und einige Kreditgeber vergeben nicht kreditwürdige Kredite, ohne dass eine Bonitätsprüfung erforderlich ist. Qualifizieren, Sie müssen ein bestehendes FHA-Darlehen haben.
• VA: Wenn Sie eine Hypothek haben, die vom Department of Veterans Affairs besichert ist, Sie können ein zinsreduziertes Refinanzierungsdarlehen verwenden, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, oder Ihre Hypothek von einem Darlehen mit variablem Zinssatz in ein Darlehen mit festem Zinssatz umwandeln.
• USDA: Das gestraffte Refinanzierungsprogramm des US-Landwirtschaftsministeriums könnte qualifizierten Kreditnehmern mit geringem oder keinem Eigenkapital helfen. Es ist keine Bonitätsprüfung erforderlich, und es gibt keine Hausinspektionen oder -bewertungen. Das Programm verspricht eine Reduzierung des monatlichen Kapitals um mindestens 50 US-Dollar, Interesse, Grundsteuern, und Wohngebäudeversicherungszahlungen im Vergleich zu Ihrer alten Hypothek.

Die Abschlusskosten können je nach Programm und Kreditgeber variieren. Wenn du Fragen hast, Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekengeber über Kosten und Möglichkeiten.

Wie läuft die Hypothekenrefinanzierung ab?

Wenn Sie eine bestehende Hypothek refinanzieren möchten und sich fragen, wie Sie einen Kredit aufnehmen können, folge diesen Schritten:

1. Denken Sie an Ihre Ziele

Zu Beginn des Refinanzierungsprozesses Denken Sie einige Zeit darüber nach, was Sie mit der Refinanzierung Ihres alten Darlehens erreichen möchten. Zum Beispiel, Sie möchten möglicherweise einen niedrigeren Preis erhalten, um Geld zu sparen, Bargeld für Schuldenkonsolidierung oder größere Ausgaben erhalten, oder wandeln Sie Ihre Hypothek in ein Festzinsdarlehen um. Durch das Setzen eines Ziels, Sie können die Preise und Bedingungen der Kreditgeber besser vergleichen, um die beste Option zu finden.

2. Holen Sie Angebote von verschiedenen Kreditgebern ein

Um sicherzustellen, dass Sie die bestmöglichen Preise erhalten, Erwägen Sie, Refinanzierungsoptionen zu vergleichen und Angebote von mehreren Kreditgebern einzuholen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Kreditgeber nach zusätzlichen Gebühren und Abschlusskosten fragen und ob Sie diese in Ihren neuen Hypothekenbetrag aufnehmen können.

3. Wählen Sie einen Kreditgeber aus

Nachdem Sie die Angebote mehrerer Kreditgeber überprüft haben und sich über die anfallenden Gebühren im Klaren sind, Sie können einen Kreditgeber auswählen und die Refinanzierung Ihrer Hypothek beantragen. Der Kreditgeber wird mit Ihnen zusammenarbeiten, um eine Hausbewertung durchzuführen, und Underwriter werden Ihre Informationen überprüfen und verifizieren.

Sie werden wahrscheinlich aufgefordert, Ihr Einkommen nachzuweisen, Kosten, und Vermögen. Zum Beispiel, ein Kreditgeber kann Folgendes verlangen:

• Einkommensnachweis, wie Gehaltsabrechnungen, W-2 Formulare, oder Steuererklärungen
• Von der Regierung ausgestellter Ausweis
• Aktuelle Bank- und Anlagekontoauszüge
• Immobiliendatensätze
• Schätzungen der jährlichen Grundsteuern, Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft, und Hausratversicherungen
• Gewinn- und Verlustrechnungen, wenn selbstständig
• Zahlungshistorie für Stromrechnungen
• Aufstellungen für ausstehende Schulden, wie Studienkredite oder Autokredite
• Krediterklärungsschreiben für verspätete Zahlungen oder andere abfällige Zeichen auf Ihrer Kreditauskunft

4. Schließen Sie das Darlehen ab

Nachdem das Darlehen genehmigt wurde, Ihr Haus wird bewertet, und Ihre Informationen werden verifiziert, Sie können das Darlehen abschließen. Dieser Schritt kann mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Im neuesten Ellie Mae Origination Insight Report, Forscher fanden heraus, dass die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss der Hypothekenrefinanzierung im Juni 2021 48 Tage betrug. die neuesten verfügbaren Daten.

Bis Sie eine Mitteilung des Refinanzierungsgebers erhalten, dass Ihr neues Darlehen ausgezahlt und Ihre bisherige Hypothek beglichen wurde, Machen Sie weiterhin Ihre laufenden Zahlungen, um kostspielige Verzugsgebühren oder Schäden an Ihrer Kreditwürdigkeit zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Beeinträchtigt die Refinanzierung Ihrer Hypothek Ihre Kreditwürdigkeit?

Im Allgemeinen, Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann sich auf zwei Arten auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken:

• Neue harte Anfragen: Eine erneute harte Anfrage zu Ihren Kreditauskünften kann zu einem kleinen Rückgang Ihrer Kreditwürdigkeit führen. Im Allgemeinen, neue Kreditanfragen können Ihren Score um etwa fünf Punkte reduzieren.
• Zahlungshistorie: Das Festlegen einer positiven Zahlungshistorie für Ihr neues Hypothekendarlehen kann dazu beitragen, Ihre Kreditwürdigkeit im Laufe der Zeit zu verbessern.

Können Sie sich mit schlechten Krediten refinanzieren?

Die Kreditanforderungen für die Hypothekenrefinanzierung können je nach Kreditgeber variieren. Jedoch, Sie benötigen im Allgemeinen eine Punktzahl von 620 oder höher, um sich für eine Refinanzierung bei den meisten Banken zu qualifizieren, Kreditgenossenschaften, oder Online-Kreditgeber.

Einige Regierungsprogramme ermöglichen Ihnen eine Refinanzierung mit einer Punktzahl von nur 580, und einige erfordern möglicherweise überhaupt keine Bonitätsprüfung. Sprechen Sie mit einem Kreditgeber, der vom Department of Housing and Urban Development (HUD) zugelassen ist, um Ihre Optionen zu besprechen.

Verlieren Sie bei der Refinanzierung Eigenkapital?

Ob Sie bei der Refinanzierung Eigenkapital verlieren oder nicht, hängt davon ab, ob Sie sich für eine traditionelle Refinanzierung entscheiden, Cash-Out-Refinanzierung, oder Cash-in-Refinanzierung.

Bei traditioneller Refinanzierung und Cash-in-Refinanzierung Ihr Eigenkapital könnte gleich bleiben oder sogar steigen. Jedoch, Sie könnten Eigenkapital verlieren, wenn Sie Ihre Abschlusskosten zu Ihrem Darlehensbetrag hinzufügen, da dies Ihr gesamtes Hypothekendarlehen erhöht.

Mit einer Cash-Out-Refinanzierung, Sie werden wahrscheinlich etwas Eigenkapital verlieren, weil Sie Ihre Hypothekenschuld erhöhen.

Können Sie die private Hypothekenversicherung abbrechen, wenn Sie sich refinanzieren?

Wenn Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben, Sie könnten möglicherweise PMI von Ihrer Hypothek refinanzieren und eliminieren. Wenn Sie noch nicht über genügend Eigenkapital verfügen, Sie könnten sich für eine Barrefinanzierung entscheiden und bei der Refinanzierung eine große Zahlung leisten. Dies könnte Ihnen helfen, die Refinanzierungsanforderungen der Kreditgeber zu erfüllen und Ihren PMI loszuwerden.

Endeffekt

Eine häufige Frage von Hausbesitzern ist:„Wie funktioniert die Refinanzierung?“ Nachdem Sie nun die Grundlagen der Hypothekenrefinanzierung und die Vor- und Nachteile kennen, Sie können entscheiden, ob eine Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens für Sie sinnvoll ist.

Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken, bedenken Sie Ihre finanzielle Situation, aktuelles Budget, und die erforderlichen Abschlusskosten. Wenn Sie bereit sind, einen Kredit zu beantragen, Sehen Sie sich unsere Auswahl der besten Hypothekengeber des Jahres 2021 an.