Amortisation von Hypotheken:Was es ist und wie man es berechnet

Wenn Sie Zahlungen für Ihre Hypothek leisten, Ihr Guthaben nimmt mit der Zeit ab. Diese Zahlungen sind eine Mischung aus Kapital und Zinsen. Die Tilgung von Hypothekendarlehen ist ein Konzept, das es ermöglicht, dass Ihre monatliche Zahlung gleich bleibt, während sich die Mischung aus Kapital und Zinsen während der Laufzeit des Darlehens ändert.

In diesem Artikel, Wir werden definieren, was Hypothekentilgung ist, wie es funktioniert, und wie Sie es berechnen können. Plus, Wir werden ein Beispiel durchgehen, um die Vorteile zu zeigen und zu zeigen, wie Sie mit einem Kredit mit kürzerer Laufzeit Geld sparen können.

In diesem Artikel

• Was ist die Amortisation von Hypotheken?
• So funktioniert die Amortisation von Hypotheken
• Die Hypotheken-Amortisationsformel
• Ein Beispiel für eine Hypotheken-Amortisation
• Amortisation von Hypotheken:kurz- vs. langfristige Kredite
• Warum es wichtig ist, die Amortisation von Hypotheken zu verstehen
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Was ist die Amortisation von Hypotheken?

Bei der Suche nach einem Kredit, Sie werden auf den Begriff "Hypothekentilgung" stoßen. Dieses Konzept beschreibt, wie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen eine Mischung aus Kapital und Zinsen sind. Diese Mischung basiert auf dem Restbetrag des Darlehens.

Zu Beginn des Darlehens der Großteil Ihrer Zahlung sind Zinsen, mit einem kleinen Teil der Zahlung, die Ihren Hauptsaldo verringert. Im Laufe der Zeit, der Kapitalanteil Ihrer Zahlung steigt, während die Zinsen sinken – aber Ihre Gesamtkreditzahlung bleibt gleich.

Ihre Zahlungen folgen einem detaillierten Tilgungsplan für Hypotheken, der in den Dokumenten enthalten ist, die Sie beim Abschluss Ihres Darlehens unterzeichnet haben. Dieser Abschreibungsplan, manchmal auch als Hypotheken-Amortisationstabelle bezeichnet, legt fest, wie viel von jeder Zahlung Tilgung und wie viel Zinsen während der Laufzeit Ihrer Hypothek sind.

So funktioniert die Amortisation von Hypotheken

Die Tilgung der Hypothek bestimmt, wie viel Ihrer Zahlung monatlich als Kapital im Vergleich zu Zinsen fließt, wenn Ihr Hypothekensaldo sinkt. Die Amortisationsformel der Hypothek wirkt sich nur auf den Kapital- und Zinsanteil Ihrer monatlichen Hypothek aus. Wenn Sie andere Kosten in Ihre Hypothekenzahlung einfließen lassen – wie z. B. private Hypothekenversicherung (PMI), Steuern, HOA-Gebühren, Hausratversicherung – diese sind von dieser Formel nicht betroffen.

Jeden Monat, ein Teil Ihrer Zahlung verringert den Saldo Ihrer Hypothek. Wenn der Hypothekensaldo sinkt, die Zinsbelastung wird geringer. Dies ermöglicht es, dass immer mehr Ihrer monatlichen Zahlung den Hypothekensaldo reduziert.

Obwohl es den Anschein hat, dass Ihr Hypothekensaldo am Anfang nicht so schnell abnimmt, der Prozess ist wie ein Schneemann bauen. Es fängt klein an und wird mit der Zeit immer größer, bis du dein Ziel erreicht hast.

Die meisten Hypothekenzahlungen sind darauf ausgelegt, den Kreditbetrag bis zum Ende der Laufzeit zu tilgen. Dies bedeutet, dass Ihre Abschlusszahlung fast 100% des Kapitals beträgt und zu einem Nullsaldo führt. In seltenen Fällen, Die letzte Zahlung ist ein festgelegter Betrag, der als Ballonzahlung bekannt ist. Ballonzahlungen sind die Restbeträge, die am Ende Ihrer Kreditlaufzeit abbezahlt oder refinanziert werden müssen.

Die Hypotheken-Amortisationsformel

Obwohl es im Internet zahlreiche kostenlose Hypothekenrechner gibt, es hilft, die Mathematik hinter dem Amortisationskonzept zu verstehen. Sie benötigen einige grundlegende Informationen aus Ihren Wohnungsbaudarlehensunterlagen oder Ihrer Monatsabrechnung, und dann können Sie berechnen, wie viel von Ihrer Zahlung Zinsen im Vergleich zum Kapital sind.

Die Formel zur Bestimmung der Aufteilung zwischen Kapital und Zinsen lautet wie folgt:

Hauptzahlung =Monatliche Gesamtzahlung – [Ausstehender Kreditsaldo x (Zinssatz / 12 Monate)]

Um einen vollständigen Tilgungsplan zu erstellen, Sie müssten diese Berechnung für jede monatliche Zahlung während der Laufzeit Ihres Darlehens durchführen. Dieser Vorgang kann kompliziert werden, Daher ist es viel einfacher, einen Online-Rechner zu verwenden, anstatt ihn von Hand zu berechnen.

Sie können im Internet nach "Hypotheken-Amortisationsrechner" suchen oder die bei Credit Karma gefundenen Rechner verwenden. Kredite beschleunigen, oder andere beliebte Websites.

Ein Beispiel für eine Hypotheken-Amortisation

Lassen Sie uns ein reales Beispiel verwenden, das auf einem 30-jährigen Darlehen für 250 US-Dollar basiert. 000. Dies ist eine Festhypothek mit einem Zinssatz von 3%, die monatliche Zahlung beträgt also 1 $, 054.01.

Von diesem monatlichen Zahlungsbetrag Der Zinsanteil wird berechnet, indem der Hypothekensaldo mit dem Zinssatz multipliziert und dann durch die Anzahl der Monate eines Jahres dividiert wird.

In unserem Szenario die 250 $, 000 Hypothekensaldo mal 3% wird dann durch 12 geteilt. Die Formel lautet 250 $, 000 x 3% / 12 =625,00 $. Dies entspricht dem Zinsanteil der ersten Zahlung im untenstehenden Tilgungsplan.

Deswegen, Wir können auch feststellen, dass der Kapitalbetrag der ersten Zahlung 429,01 USD beträgt, nachdem die Zinsen von 625,00 USD von der monatlichen Zahlung von 1 USD abgezogen wurden. 054.01.

Nach der ersten Zahlung, der neue Hypothekensaldo beträgt 249 US-Dollar, 375, das sind 250 $, 000 minus 625 $. Um die Aufschlüsselung der Zins-Kapital-Zahlung für den zweiten Monat zu bestimmen, Wiederholen Sie den Vorgang, beginnend mit dem neuen Guthaben von 249 USD, 375.

Wie Sie im folgenden Abschreibungsplan sehen können, der Zinsanteil der Zahlung ist anfangs hoch, nimmt aber mit der Zeit ab, wenn der Saldo abnimmt.

Zahlungsdatum Zahlung Rektor Interesse Gesamtzins bezahlt Hypothekensaldo Sep. 2021 1 €, 054.01 $429.01 $625.00 $625.00 $249, 570.99 Okt. 2021 $1, 054.01 $430.08 $623.93 $1, 248,93 249 $, 140.91 Nov. 2021 $1, 054,01 $431,16 $622,85 $1, 871,78 248 $, 709.75 Dez. 2021 $1, 054.01 $432.24 $621.77 $2, 493,55 248 $, 277,51 Jan. 2022 1 €, 054.01 $433.32 $620.69 $3, 114,25 $ 247, 844,20 ... Mai 2051 $1, 054.01 $, 043,54 10,47 $ 129 $, 427,89 $3, 146,29 Juni 2051 1 $, 054.01 $, 046,14 $7,87 $129, 435,75 $, 100,14 Juli 2051 1 $, 054.01 $, 048,76 $ 5,25 $ 129, 441.00 $, 051.38 Aug. 2051 1 €, 054.01 $, 051.38 $2.63 $129, 443,63 $0,00

Amortisation von Hypotheken:kurz- vs. langfristige Kredite

Die Laufzeit Ihres Darlehens hat großen Einfluss auf den Tilgungsplan Ihrer Hypothek. Viele Menschen entscheiden sich für eine 30-jährige Hypothek, weil sie die Rückzahlung des Darlehens verteilt. Jedoch, Wenn Sie sich für eine Hypothek mit 15 Jahren entscheiden, Das Darlehen wird schneller zurückgezahlt und Sie zahlen weniger Zinsen.

Eine kürzere Kreditlaufzeit reduziert die Zinsen, die Sie zahlen, auf zwei Arten:

1. Sie zahlen jeden Monat mehr Kapital, so sinkt der Hypothekensaldo schneller, Das bedeutet, dass für jeden Monat ein geringerer Saldo verzinst werden muss.
2. Da die Kreditlaufzeit kürzer ist, Sie leisten weniger Zahlungen, die Zinsen enthalten.

Der Nachteil einer kürzeren Hypothek ist, dass Ihre Zahlung für die gleiche Hypothek höher ist. Aber wenn Sie sich die Zahlungen leisten können, können Sie mit einem 15-Jahres-Darlehen viel Geld sparen. Vergleicht man die Gesamtzinszahlungen von 250 $, 000 Darlehen zu 3% über 15 oder 30 Jahre, Sie sparen über 68 US-Dollar, 000.

Kreditbetrag Zinssatz Begriff Monatliche Bezahlung Gesamtzahlungen Gesamtzinsen 250 $, 000 3% 30 Jahre 1 $, 054.01 $379, 443,60 $ 129, 443,63 $250, 000 3% 15 Jahre 1 $, 726,45 $ 310, 761.00 $60, 761.74 Differenz der gezahlten Zinsen $68, 681.89

Wählen Sie eine Hypothek mit 15-jähriger oder 30-jähriger Laufzeit

Die besten Hypothekengeber erklären Ihnen Ihre Möglichkeiten und helfen Ihnen bei der Entscheidung, welche Hypothek für Ihre Situation am besten geeignet ist. einschließlich der Anzahl der Jahre, für die Sie finanzieren. Manche Menschen bevorzugen die Sicherheit, dass ihr Haus schnell abbezahlt wird. Andere Hauskäufer würden es vorziehen, die Zahlungsdifferenz an der Börse zu investieren, um eine höhere Rendite zu erzielen, als sie bei ihrem Kredit sparen könnten. Es gibt nicht den einen richtigen Weg, denn die Entscheidung kann oft emotionaler als mathematisch sein und hängt auch von den finanziellen Zielen jedes Haushalts ab.

Wenn Sie bereits Hausbesitzer sind, Denken Sie daran, dass, wenn die aktuellen Zinssätze viel niedriger sind als Ihr ursprünglicher Hypothekenzins, Das ist ein guter Grund, über eine Refinanzierung nachzudenken. Manche nutzen die günstigeren Zinsen, um die Restlaufzeit ihrer 30-jährigen Hypothek zu verkürzen und nehmen stattdessen eine 15-jährige Hypothek auf. Die Einsparungen aus der Zinssenkung können dazu beitragen, die Erhöhung der Tilgung durch das kürzere Darlehen auszugleichen. Diese Art von Märkten kann eine Chance sein, sowohl bei Ihrem Zinssatz als auch bei den Gesamtzinsen zu sparen, die Sie während der Laufzeit des Darlehens zahlen.

Meine Familie hat das mit unserem Haus in Nashville gemacht, Tennessee. Wir haben das Haus mit einer 30-jährigen Hypothek zu 4% gekauft. Wir refinanzierten es ein paar Jahre später in ein 15-jähriges Darlehen zu 2%. Unsere monatliche Zahlung stieg um ein paar hundert Dollar, aber die Hypothek wird mehr als 10 Jahre früher als ursprünglich geplant abbezahlt. Plus, es spart uns Zehntausende von Dollar an Zinszahlungen.

Warum es wichtig ist, die Amortisation von Hypotheken zu verstehen

Die Amortisation von Hypotheken ist ein wichtiges Konzept, das Sie verstehen sollten, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz kaufen oder refinanzieren oder wenn Sie lernen, in Immobilien zu investieren. Eigentlich, Die Amortisation von Hypotheken ist eine der fünf wichtigsten Möglichkeiten, um durch Immobilien Vermögen aufzubauen. Hier sind die fünf Möglichkeiten, kurz erklärt:

• Erzwungene Wertschätzung: Sanierung der Immobilie zur Wertsteigerung
• Marktwertschätzung: Wenn alle Immobilien in der Umgebung aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung an Wert gewinnen
• Bargeldumlauf: Der nach Abzug der Ausgaben und Hypothekenzahlungen von den Mieteinnahmen verbleibende Gewinn
• Steuervorteile: Eigenheimbesitzer können ihre Hypothekenzinsen und Grundsteuern abziehen, jedoch, Der Standardabzug ist so hoch, dass die meisten Eigenheimbesitzer keinen Nutzen aus der Aufschlüsselung ihrer Abzüge ziehen werden. Vermieter können die Abschreibung einer Mietimmobilie abziehen, um die Steuern auf die Gewinne aus Ihrer Vermietung zu reduzieren
• Amortisation von Hypotheken: Jeden Monat Ihren Hypothekensaldo abzahlen, um das Eigenkapital zu erhöhen, das Sie in der Immobilie haben

Wenn Sie den Tilgungsplan für Hypotheken und die Funktionsweise des Konzepts verstehen, können Sie schneller Vermögen aufbauen. Sie können Eigenheimkapital aufbauen, indem Sie zusätzlich zu Ihrem Hypothekensaldo zahlen. Die Reduzierung des geschuldeten Betrags verringert auch die Höhe der Zinsen, die Sie während der Laufzeit Ihrer Hypothek zahlen werden.

Wenn Sie Ihre Hypothek zusätzlich bezahlen, verringert sich nicht nur der Zinsbetrag, den Sie schulden, sondern aber es kann Ihren Kredit auch vorzeitig abbezahlen. Eine Strategie besteht darin, jedes Jahr zusätzlich zu Ihren regulären Zahlungen das Äquivalent einer zusätzlichen Hypothekenzahlung zu leisten. Schlussendlich, Mit dieser Strategie können Sie eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit um mehr als vier Jahre einsparen.

Eine zusätzliche Hypothekenzahlung pro Jahr kann auf verschiedene Arten erfolgen:

• Teilen Sie Ihre normale Kapital- und Zinszahlung durch 12 und addieren Sie diesen Betrag zu jeder monatlichen Zahlung.
• Zahlung einer zusätzlichen Zahlung von Ihren Ersparnissen, Bonus, Steuerrückerstattung, oder jedes Jahr ein weiterer Glücksfall.
• Anmeldung für zweiwöchentliche Zahlungen (viele Kreditgeber bieten diesen Service gegen eine geringe Gebühr an).

Einige Hausbesitzer entscheiden sich für eine Hypothek mit 15-jähriger oder 30-jähriger Laufzeit, weil sie das Eigenkapital schneller bauen und ihr Haus vorzeitig abbezahlen. Andere entscheiden sich für die 30-jährige Hypothek, um eine niedrigere monatliche Mindestzahlung zu haben. Dann, Sie berechnen die 15-Jahres-Zahlung und zahlen diesen Betrag jeden Monat. Diesen Weg, Sie zahlen die Immobilie vorzeitig ab, aber die Flexibilität haben, einen niedrigeren Betrag zu zahlen, falls ein Ehepartner seinen Arbeitsplatz verliert, größere Ausgaben entstehen, oder jemand wird krank.

Aber hinter all diesen Zahlungsstrategien steckt ein Verständnis dafür, wie Amortisation funktioniert und wie sie eingesetzt werden kann, um Sie finanziell voranzubringen.

Häufig gestellte Fragen

Sind alle Hypothekendarlehen amortisiert?

Die meisten Hypothekendarlehen haben schließlich einen Tilgungsplan. Einige Kredite haben für einen bestimmten Zeitraum nur Zinszahlungen, bevor sie sich amortisieren oder müssen vollständig zurückgezahlt werden. Nicht amortisierende Kredite sind auf dem heutigen Markt ziemlich selten, aber sie können für einige Kreditnehmer unter den richtigen Umständen angemessen sein.

Können Sie Ihren Amortisationsplan ändern?

Ihr Hypothekentilgungsplan legt fest, wie viel Kapital und Zinsen Sie während der Laufzeit Ihrer Hypothek jeden Monat zahlen, wenn Sie jede Zahlung pünktlich leisten. Jede zusätzliche Kapitalzahlung, die Sie vornehmen, ändert den Tilgungsplan, da sie den Hypothekensaldo reduziert, auf dem Ihre monatliche Zinszahlung basiert. Unabhängig davon, ob Sie jeden Monat eine zusätzliche Zahlung leisten oder zusätzlich zahlen, Sie ändern Ihren Tilgungsplan und beschleunigen Ihre Hypothek.

Hilft es, zusätzliche 100 US-Dollar pro Monat für eine Hypothek zu zahlen?

Jawohl, indem Sie jeden Monat eine zusätzliche Zahlung für Ihre Hypothek leisten, Sie reduzieren Ihr Gleichgewicht schneller. Je kleiner Ihr Hypothekensaldo ist, desto weniger Zinsen zahlen Sie jeden Monat. Bei weniger Zinsen, So bleibt mehr von Ihrer monatlichen Zahlung übrig, um den Hypothekensaldo noch schneller zu reduzieren. Abhängig von Ihrem Hypothekensaldo, zusätzliche Zahlungen könnten Ihre Kreditlaufzeit um Jahre verkürzen. Jedoch, Denken Sie daran, dass eine zusätzliche Zahlung zur Reduzierung Ihres Guthabens Ihre monatliche Zahlung nicht ändert. Bis zur Tilgung des Darlehens ist dieselbe monatliche Mindestzahlung fällig.

Endeffekt

Ein Tilgungsplan für Hypotheken zeigt, wie viel von Ihrem Hypothekensaldo Sie jeden Monat abbezahlen, wenn Sie alle erforderlichen Zahlungen pünktlich leisten. Mit einem Online-Rechner können Sie ganz einfach berechnen, welcher Anteil Ihrer monatlichen Zahlung aus Zinsen und Kapital besteht.

Durch zusätzliche Zahlungen auf Ihr Darlehensguthaben können sich die von Ihnen zu zahlenden Zinsen und die Laufzeit Ihres Darlehens verringern. Dies gilt insbesondere am Anfang, wenn der Großteil Ihrer Zahlung für die Zahlung von Zinsen verwendet wird. Wenn Sie wissen, wie die Amortisation funktioniert, und eine durchdachte Strategie zur Beschleunigung der Rückzahlung Ihres Darlehens verwenden, werden Sie der Hypothekenschuldenfreiheit näher kommen.