So funktioniert die Abschreibung von Mietimmobilien

Wenn Sie über eine Immobilieninvestition nachdenken, Die Abschreibung von Mietimmobilien ist einer der nützlichsten Hacks, die Sie kennen sollten.

Dies ist ein wichtiges Instrument, mit dem Sie die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung Ihrer Immobilie abziehen können – was möglicherweise zu erheblichen Einsparungen im Laufe Ihrer Investition und damit zu günstigeren Steuererklärungen führt.

Es kann auch potenziell die Gesamtkosten einer Immobilieninvestition senken. Klingt nicht schlecht, macht es?

In diesem Beitrag wird untersucht, was die Abschreibung von Mietimmobilien ist. wie es funktioniert, und den Vorteil, damit Ihre Steuerschuld zu senken.

Jährliche Abschreibung:Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren

Der IRS erkennt an, dass Gebäude viel Wartung erfordern und im Laufe der Zeit dazu neigen, sich zu verschlechtern. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Eigentümer von Wohnimmobilien den Teppichboden aufreißen und ersetzen und neue Fenster einbauen müssen. Letztendlich.

Zur selben Zeit, Gebäude sind oft veraltet. Zum Beispiel, Beleuchtungskörper oder gar Haushaltsgeräte können aus der Mode kommen. Sie müssen diese Art von Dingen von Zeit zu Zeit aktualisieren, damit eine Immobilie ihren Wert behält – und für Sie als Investor, um einen reibungslosen Cashflow zu gewährleisten.

Als Ergebnis all dessen, Mit dem Internal Revenue Service (IRS) können Sie die Kosten einiger Vermögenswerte über ihre gesamte Nutzungsdauer verteilen – statt auf einmal beim Kauf einer Immobilie.

Anspruch auf steuerliche Abschreibungsvorteile

Bedauerlicherweise, Nur weil Sie ein Haus besitzen, bedeutet dies nicht, dass es automatisch abschreibungsberechtigt ist. Es gibt einige Regeln, die Sie befolgen müssen, die wir als nächstes kurz untersuchen werden.

1. Sie besitzen die Immobilie

Sie können keinen Abschreibungsvorteil für eine Immobilie geltend machen, die Sie nicht besitzen. Sie müssen alleiniger Eigentümer der Immobilie sein. Mit anderen Worten, Sie können eine Immobilie nicht von jemand anderem vermieten oder untervermieten, stell es auf Airbnb, und einen Abschreibungskredit beanspruchen. Das wäre Steuerbetrug.

2. Die Immobilie ist eine Investition

Sie können auch keine Abschreibungssteuer auf das Haus, in dem Sie wohnen, geltend machen. Es muss sich um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handeln, Das heißt, Sie haben es mit dem Ziel gekauft, davon zu profitieren.

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3. Die Immobilie hält länger als ein Jahr

Eine Abschreibungssteuer ist für langfristige Investitionen. Mit anderen Worten, Sie können keine Einkommensteuervorteile für eine Immobilie geltend machen, die Sie innerhalb eines Jahres verkaufen möchten. Sie müssen die Immobilie mit der Absicht kaufen, sie mindestens im ersten Jahr zu halten, um einen Abschreibungssteuervorteil in Anspruch nehmen zu können.

4. Es muss eine bestimmbare Nutzungsdauer haben

Die Immobilie muss eine solide Struktur wie ein Mehrfamilienhaus oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus sein. Mit anderen Worten, es darf keine fragwürdige Struktur oder Form haben, wie eine Hütte oder ein Baumhaus. Die Immobilie muss ein solides Design mit offensichtlichen Nutzungen aufweisen.

Was ist die Wertberichtigung?

Die Wiedereinziehung der Abschreibungen bezieht sich auf den Gewinn, der aus dem Verkauf von abschreibungsfähigen Immobilien resultiert.

Dies ist der Fall, wenn der Verkaufspreis eines Vermögenswerts über der angepassten Kosten- oder Steuerbasis liegt. Wenn das passiert, Sie melden die Immobilie dem IRS auf Formular 4797 als ordentliches Einkommen.

Zusamenfassend, Die Abschreibung ermöglicht es dem IRS, Steuern auf einen Vermögenswert zu erheben, der zuvor zur Verrechnung von steuerpflichtigem Einkommen verwendet wurde.

Um den Betrag der Wiedereinziehung der Abschreibung zu bestimmen, Vergleichen Sie die Kostenbasis des Vermögenswerts mit dem Verkaufspreis.

Beispiele für abschreibungsfähige Immobilien

Abschreibungsfähiges Eigentum kann sich über ein Gebäude selbst hinaus erstrecken.

Es kann materielles Eigentum umfassen, wie Fahrzeuge und Geräte wie Computer oder Technologie. Es kann auch immaterielle Vermögenswerte wie Urheberrechte, Software, und Patente.

Das gesagt, es gibt einige Einschränkungen. Zum Beispiel, Sie können Land oder Sammlerstücke wie Kunst nicht abschreiben. Es verstößt auch gegen die Regeln, persönliches Eigentum (z. B. Kleidung oder ein Auto, das Sie nicht zur Arbeit fahren).

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Einzel- vs. Mehrjahresausgaben

Nicht alle Arten von Ausgaben gelten als Abschreibungen auf Ihre Mietimmobilien. Zum Beispiel, Schneeräumung oder Versiegelung Ihres Betons wird höchstwahrscheinlich als einjähriger Aufwand betrachtet, Das heißt, Sie bezahlen sie auf einmal statt wiederholt über einen bestimmten Zeitraum. Andere Beispiele für Ausgaben für ein Jahr sind Hypothekenversicherungen, Grundsteuern, und Betriebskosten sowie sonstige kleine Reparaturen.

Jedoch, Angenommen, Sie möchten ein neues Deck hinzufügen oder Ihre Böden ersetzen. In diesem Fall, Sie würden die Lebensdauer dieser Investitionen bestimmen und die Kosten über viele Jahre verteilen.

Sprechen Sie mit einem Steuerberater, wenn Sie Fragen haben, was eine kleine Reparatur gegenüber einer größeren ist, um festzustellen, ob Sie die Abschreibungskosten tragen und die damit verbundenen Steuervorteile nutzen können. Dies ist nicht etwas, worüber Sie raten möchten, da die falsche Entscheidung dem IRS eine rote Fahne heben könnte.

So berechnen Sie die Abschreibung von Immobilien

Um die Abschreibung zu berechnen, Sie müssen den wahrgenommenen Wertverlust einer Immobilie über einen Zeitraum von 27,5 Jahren bestimmen.

Verwenden Sie die folgende Formel, um die Abschreibung Ihres Mietobjekts zu bestimmen:

1. Ermitteln Sie die Kosten des Gebäudes oder wie viel Sie dafür bezahlt haben.
   
2. Ziehen Sie den Wert des Grundstücks von den Kosten des Gebäudes ab, um Ihren Gebäudewert zu bestimmen.
   
3. Teilen Sie Ihren Gebäudewert durch 27,5, um Ihren jährlich abzugsfähigen Abschreibungsbetrag zu erhalten.

Kennen Sie den Unterschied:ACRS vs. MACRS

In den USA gibt es zwei Arten von Abschreibungssystemen für Steuerzwecke:das Accelerated Cost Recovery System (ACRS) und das Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS).

Der ACRS gilt für die Abschreibung von zwischen 1980 und 1987 in Betrieb genommenen Immobilien. Für dieses System Die Abschreibung hängt von den vom IRS vorgegebenen Erholungszeiträumen ab. Im Gegensatz zu anderen Situationen, es geht nicht nach der Nutzungsdauer.

Das MACRS gilt für Immobilien, die nach 1986 in Betrieb genommen wurden. Dieses System ersetzt das ACRS und verwendet die lineare Methode und die degressive Methode zur Ermittlung der Abschreibungen.

Immobilieninvestor vs. Profi

Auch der IRS unterscheidet klar zwischen passiven Immobilieninvestoren und professionellen Immobilieninvestoren.

Die meisten Menschen fallen in die erste Kategorie. Zusamenfassend, Dies bedeutet, dass Sie einen Vollzeitjob und ein Eigentum haben, das Gewinne bringt. Personen in dieser Kategorie können kein normales Einkommen aus ihrer Beschäftigung verrechnen, es sei denn, ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen beträgt weniger als 100 US-Dollar. 000. In diesem Fall es ist möglich, normales Einkommen bis zu 25 USD zu verrechnen, 000 durch passiven Einkommensverlust.

Um sich als Immobilienfachmann zu qualifizieren, Sie müssen mehr als die Hälfte Ihrer gesamten persönlichen Dienstleistungen im Immobilienhandel erbringen und jährlich mehr als 750 Stunden Dienstleistungen in diesem Bereich erbringen.

Tipps zum Steuerabzug von Mietimmobilien bei Immobilieninvestitionen

Arbeiten Sie mit einem Steuerberater für die Abschreibung von Mietimmobilien zusammen

Als Faustregel gilt, bei der Berechnung der Steuerabzüge für Mietimmobilien einem Steuerberater zu vertrauen. Wenn Sie einem Fachmann vertrauen, können Sie sicherstellen, dass Sie genaue Abzüge geltend machen und keine Regeln brechen. Es bringt Sie auch in die beste Position, um Ihre Ersparnisse zu maximieren.

Der Versuch, die Steuern auf die Miete selbst zu erheben, ist eine riskante Entscheidung. Auch wenn Sie sich im Allgemeinen mit Steuern auskennen, Es lohnt sich, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der sich mit den Besonderheiten des Steuerrechts auskennt und Ihnen dabei helfen kann, auf die richtige Weise in eine niedrigere Steuerklasse zu wechseln.

Holen Sie sich eine Kostentrennungsstudie

Es ist eine gute Idee, beim Kauf einer neuen Anlageimmobilie eine Kostentrennungsstudie durchzuführen. Dies beinhaltet die Zuweisung von Werten weg vom Gebäude und hin zu den mehreren Komponenten, aus denen das Gebäude besteht.

Unterteilt man den Wert einer Immobilie mit Nutzungsdauer in 5, 7, fünfzehn, und 27,5 Jahre Zeitrahmen, Sie können einzelne Posten schneller abschreiben. Zum Beispiel, ein Gefrierschrank oder eine Klimaanlage hält wahrscheinlich keine 27,5 Jahre. Eine Studie zur Kostentrennung ist wichtig, da sie dazu beitragen kann, Ihre Abschreibungsabzüge über einen kürzeren Zeitraum zu erhöhen.

Betrachten Sie einen 1031-Austausch

Wenn Ihre 27,5 Jahre abgelaufen sind, Sie haben keinen Anspruch auf weitere Abschreibungssteuergutschriften. An diesem Punkt, Sie sollten sich einen 1031-Austausch ansehen.

Eine 1031-Börse ist eine Transaktion, bei der eine Immobilieninvestition gegen eine Immobilie von gleichem oder höherem Wert getauscht wird. Zum Beispiel, Sie können ein Mehrfamilienhaus nehmen und es gegen ein Portfolio von kleineren einzelnen Eigentumswohnungen oder Häusern eintauschen, die dem Wert der Immobilie entsprechen oder darunter liegen.

Dabei Sie könnten alle Kapitalertragsteuern auf den Verkauf Ihres Platzes aufschieben, Ihnen als Steuerzahler die dringend benötigte Entlastung zu verschaffen. Es ist auch eine Möglichkeit, Ihr Portfolio zu diversifizieren und Ihr Vermögen zu schützen.

Häufig gestellte Fragen

Wann beginnt der Abschreibungszeitraum?

Die Abschreibung kann beginnen, sobald die Immobilie in Betrieb genommen wird und diese vermietet werden kann.

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater oder CPA nach dem genauen Zeitpunkt, zu dem Sie mit der Abschreibung beginnen können, damit Ihnen keine Mietkosten entstehen, die Sie nicht abschreiben können. Das Timing ist hier entscheidend. Wenn Ihr Ziel darin besteht, mit Ihrer Investition Geld zu verdienen, Das Letzte, was Sie wollen, sind Gebühren, die Sie nicht abschreiben können.

Ist Land abschreibungsfähig?

Land ist nicht abschreibungsfähig, weil es nicht genutzt wird. Der Wert des Grundstücks unterscheidet sich vom Wert des Hauses.

Was ist mehr, Sie können Arbeiten, die Sie für das Land tun, wie Rodungen oder Landschaftsgestaltung, nicht als abschreibungsfähige Ausgaben zählen. Diese Kosten konzentrieren sich auf die Landbewirtschaftung – und nicht auf die Abschreibung von Immobilien –, die im Allgemeinen als Betriebsausgaben angesehen werden.

Was ist Kostenbasis?

Die Kostenbasis bezieht sich auf den ursprünglichen Kaufpreis einer Investition oder eines Vermögenswerts für steuerliche Zwecke. Es wird bei der Berechnung von Kapitalgewinnen oder -verlusten verwendet.

Durch die Ermittlung der Kostenbasis einer Investition, Sie können verstehen, ob es profitabel ist – oder ob Sie im Loch stecken. Und basierend auf diesen Informationen, Sie können verstehen, ob es steuerliche Auswirkungen hat.

Als solche, Die Kostenbasis ist eine der kritischen Metriken, die es bei Immobilien zu verstehen gilt.

Müssen Mieteinnahmen erbracht werden, um eine Abschreibung geltend zu machen?

Bei spezifischen Fragen zu Ihren Steuerschulden sollten Sie sich immer an einen Steuerberater wenden.

In den meisten Fällen, Abschreibungskredite sind für Investoren gedacht, die ihre Immobilie für Mieter vermieten. Es wäre schwer, den Kauf einer Immobilie zu rechtfertigen, nenne es eine Investition, und es nicht innerhalb eines kurzen Zeitfensters zu mieten oder umzudrehen.

Jedoch, Sie können möglicherweise eine Abschreibungsgutschrift beanspruchen, wenn Sie einen Platz kaufen, repariere es, und halten Sie es, bis Sie erwarten, dass sich die Marktbedingungen verbessern. Dies wäre ein seltener Fall, der die Beratung eines Steuerfachmanns erfordert.

Müssen Sie Mietobjekte abschreiben und Aufwendungen abschreiben?

Sie sind technisch nicht verpflichtet, eine Abschreibungsgutschrift in Anspruch zu nehmen. Jedoch, Sie müssen die Abschreibungen nachholen, wenn Sie sich eines Tages entscheiden, die Immobilie zu verkaufen. Als solche, Sie können die Abschreibungsprobleme nicht ganz umgehen.

Müssen Mieteinnahmen gemeldet werden?

Das Steuerrecht verlangt, dass Sie Mieteinnahmen dem IRS melden. Wenn Sie dem IRS keine Mieteinnahmen melden, sie können eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,05 % pro Monat geltend machen, die 25 % der von Ihnen geschuldeten Gesamtsteuer nicht überschreiten darf.

Denken Sie daran, dass Sie Steuern zahlen müssen, wenn Sie dem IRS schulden. Es führt kein Weg daran vorbei. Wenn Sie nicht bezahlen, es wird Sie schließlich einholen und die Ergebnisse könnten katastrophal sein. Frag einfach Wesley Snipes.

Die Quintessenz

Nur wenige Leute genießen es wirklich, Seite für Seite des Steuergesetzbuchs zu durchforsten und Dinge wie die Abschreibung zu studieren. Jedoch, es zu verstehen und auf Ihre steuerliche Situation anzuwenden, kann den Unterschied zwischen einer erfolgreichen und einer erfolglosen Investition ausmachen. Wenn Sie Geld in Immobilien investieren, Es ist absolut etwas, dessen Sie sich bewusst sein müssen.

Best Practices erfordern die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater während dieses Prozesses. Wenn Sie dazu neigen, Dinge abzuschreiben, Ein Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, mehr Geld in der Tasche zu behalten. Und wenn Sie dazu neigen, die Grenzen zu überschreiten, ein Steuerberater kann Sie zügeln und Sie vor Ärger mit dem IRS bewahren.

Am Ende des Tages, Sie müssen sich daran erinnern, dass Sie (höchstwahrscheinlich) kein Steuerfachmann sind. Und wahrscheinlich sind Sie nicht einmal ein Vollzeit-Immobilieninvestor. Du bist ein Amateur, und Amateure müssen sich auf Profis verlassen, die ihnen helfen, sich in Dingen zurechtzufinden, die sie nicht verstehen.

Auch die erfolgreichsten Immobilieninvestoren arbeiten mit Steuerberatern zusammen. Wenn Sie mit dem Aufbau Ihres Immobilienimperiums beginnen, Ziehen Sie ernsthaft in Erwägung, die Dienste eines erfahrenen Experten in Anspruch zu nehmen, der Ihnen hilft, Ihre Immobiliensteuern auf dem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit zu optimieren.