Soll ich meine Hypothek refinanzieren?

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Hypothek sofort refinanzieren sollten? Nun, es stellt sich heraus, wenn Sie in einer soliden finanziellen Position sind und planen, für eine Weile in Ihrem Haus zu leben:Die Antwort könnte ein klares Ja sein. Eine Kombination aus niedrigen Zinsen, niedrigen Zinsen und wirklich sehr niedrigen Zinsen (ok, also ist es wirklich nur dieser eine Faktor) ist die Wurzel dieser Erklärung.

Lass es mich erklären.

Wir haben unser Haus 2015 mit einem Zinssatz von 4,25 % für eine 30-jährige Hypothek gekauft (und Sie können sich den Zinssatz so etwas wie die „Gebühr“ für das Ausleihen von Geld bei der Bank vorstellen). Wir dachten, das sei ein ziemlich raffinierter Deal, und meine Eltern fanden, dass es ein TOLLER Deal war.

Sehen Sie, als meine Eltern (Boomers oder #OKBoomers. Nein, sie sind cool) in den 80er Jahren ihr erstes Haus kauften, lag ihr Zinssatz im Zehnerbereich. Ja, wir sprechen von einem Zinssatz von 15 % – ein Zinssatz, der genauso hoch ist wie der eines echten Teenagers, wenn das WLAN ausfällt.

Das bedeutet, dass Sie bei einem Darlehen von 250.000 USD tatsächlich 1,1 Millionen USD über 30 Jahre mit diesem fetten Zinssatz von 15 % zahlen. Mit unserem Zinssatz von 4,25 % würde dieses Darlehen in Höhe von 250.000 USD „nur“ 354.197 USD über 30 Jahre kosten. Anders ausgedrückt:eine monatliche Zahlung von 3.100 US-Dollar gegenüber 1.200 US-Dollar – alles wegen dieser Differenz im Zinssatz.

Unser GREAT-Zinssatz von 2015 war also eigentlich ziemlich gut … bis 2020 herumrollte.

Die Zinssätze sind auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen gefallen

Als COVID zuschlug und die Zinssätze einen Schwanengang erlebten, waren wir dankbar und glücklich genug, weiterhin mit stetigen Einkommen beschäftigt zu sein. Als wir diesen Schwanengang betrachteten, fragten wir uns:Sollten wir unser Haus refinanzieren? Refinanzierung bedeutete, dass wir unsere aktuelle Hypothek gegen eine neue Hypothek eintauschen würden – und zwar eine mit einem niedrigeren Zinssatz.

Ich hatte mich immer ein bisschen schuldig gefühlt, weil ich eine 30-jährige Hypothek aufgenommen hatte – ich bin mit dem Mantra von Shave Shamsey aufgewachsen, dass eine 15-jährige Hypothek die einzige Hypothek ist (und meine Eltern nahmen damals tatsächlich einen 15-jährigen Hypothekenzins auf). gut und es in der Hälfte der Zeit abbezahlt ... wegen dieser Zinssätze). Vielleicht war es also doch an der Zeit, auf eine 15-jährige Hypothek umzusteigen!

Wenn Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, sind hier die Fragen, die wir uns gestellt haben (und die Sie auch stellen sollten), bevor Sie einsteigen.

5 Fragen, die Sie sich vor der Refinanzierung stellen sollten

1. Ist der neue Zinssatz 1-2 % niedriger als Ihr aktueller Zinssatz?

Die allgemeine Faustregel lautet, dass sich eine Refinanzierung lohnt, wenn Ihr neuer Zinssatz mindestens 2 % unter Ihrem aktuellen Zinssatz liegt, aber viele argumentieren, dass sich sogar ein Rückgang um 1 % (oder weniger!) lohnt, wenn Sie gehen bleiben.

Bei uns lag der alte Zinssatz also bei 4,25 %. Der neue Zinssatz betrug 2,75 %. Unterschied:1,5 %

So weit, so gut.

2. Werden Sie lange genug in Ihrem Haus bleiben, um die Refinanzierungsgebühren auszugleichen?

Die Refinanzierung ist nicht kostenlos:Sie müssen jemanden bezahlen, der Ihnen eine neue Hypothek schreibt, und die durchschnittlichen Kosten betragen etwa 5.000 US-Dollar, je nachdem, wo Sie leben. Während Sie also durch die Senkung Ihres Zinssatzes auf lange Sicht Geld sparen, müssen Sie Ihren Breakeven-Punkt finden:wo das Geld, das Sie an Zinsen sparen, höher ist als die anfänglichen Refinanzierungskosten im Voraus – und dann eine Kristallkugel anstarren, um die Wahrscheinlichkeit herauszufinden von Ihnen, die zu diesem Zeitpunkt noch in Ihrem Haus lebten.

Ich habe diesen Rechner von Nerdwallet verwendet, um herauszufinden, dass wir nach nur einem Jahr die Gewinnschwelle erreichen würden. Da unser Kristallkugelstarren uns immer noch in unserem Haus hatte (ich pflanze STRÄUCHER, ihr alle), war dies ein grünes Licht für die Refinanzierung.

3. Ist Ihre Arbeitssituation stabil?

Es ist ein Kinderspiel vorherzusagen, was morgen passieren wird (zumindest haben wir so viel aus 2020 gelernt), aber selbst wenn Sie die Einzelheiten nicht kennen, haben Sie wahrscheinlich einen allgemeinen Ton der Sicherheit oder Unsicherheit in Bezug auf Ihre aktuelle Beschäftigungssituation .

Da die Refinanzierung einen großen Teil Ihres Bargelds auffressen oder Sie an höhere monatliche Zahlungen binden kann, wenn Sie Ihre Hypothekenlaufzeit verkürzen, sollten Sie sich in Bezug auf Ihre zukünftigen Zuflüsse recht stabil und zuversichtlich fühlen.

Noch relevanter:Kreditgeber werden immer strenger in ihren Anforderungen, wem sie jetzt Geld leihen können, und wenn Sie in letzter Zeit einen Einkommensrückgang hatten, verringert dies Ihre Wahrscheinlichkeit, genehmigt zu werden. Während der Refinanzierung musste ich, glaube ich, drei verschiedene Gehaltsabrechnungen einreichen, um zu beweisen, dass ich während des gesamten Prozesses beschäftigt war.

4. Können Sie den Papierkram ertragen?

Die Refinanzierung ist weit entfernt von einem kundenorientierten Prozess mit reibungsloser Benutzeroberfläche. Bild:Näher an der Erneuerung Ihrer Lizenz beim DMV als Amazon One-Click-Bestellung.

Sie müssen Ihre vergessenen Passwörter für die Gehaltsabrechnungssoftware aufrufen, sie möglicherweise ein- oder zweimal zurücksetzen, eine Gehaltsabrechnung nach der anderen einreichen, Adressen, Telefonnummern und Beschäftigungsdaten aufspüren. Sie müssen Kopien von Kontoauszügen ziehen, Ihr Guthaben entsperren (bei allen drei Kreditauskunfteien) und die letzten drei Weihnachtskarten ziehen, die Sie von Tante Marg erhalten haben, um die Verwendung von Glitzer zu vergleichen. Scherz über das letzte, aber kein Scherz über die eiserne Beharrlichkeit für den echten Papierkram, der gerufen werden muss, wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden.

Wenn es an der Zeit ist, den Papierkram tatsächlich zu unterschreiben, stellen Sie sich einen Haufen Papier in der Größe eines Harry-Potter-Buches vor (wir sprechen fast von der Größe des Ordens des Phönix), dessen Seiten sporadisch einzeln durchgeblättert werden müssen Autogramme erwünscht (verkrampft die Hand? Gut möglich).

5. Haben Sie die Geduld?

Stellen Sie sich alte Zeiten vor, als die Leute bei einem neuen Chik-Fil-A-Laden campten, um ein Jahr lang kostenlose Hühnchensandwiches zu bekommen. Um die Angebote zu bekommen, mussten sie früh aufstehen und im Dunkeln und in der Kälte sitzen. Es ist so, aber du darfst in deinem Haus sitzen. Und statt ein Jahr lang kostenlose Hähnchensandwiches erhalten Sie einen niedrigeren Zinssatz.

Und was bringt mir das? Bis zum fünften Jahr werde ich genug Geld gespart haben, um mir 5.000 Hähnchensandwiches zu kaufen. Vielleicht sogar ein paar Milchshakes.

Weil die Zinssätze so günstig sind, refinanzieren sich viele Leute, und der ganze Prozess dauert sehr lange.

Ich habe mit Daren Pentz – meinem Refi-Typen drüben bei Chase – gesprochen, um ihn zu fragen, was er gesehen hat.

„Der normale Zeitplan für eine Refinanzierung hat viele entscheidende Faktoren, aber im Durchschnitt dauert er 30 bis 60 Tage“, erklärte Daren. „Der neue durchschnittliche Zeitrahmen liegt derzeit bei über 90 Tagen.“

Sicher genug. Wir begannen am 10. Mai mit der Refinanzierung. Wir schlossen am 10. September. Unser Refinanzierungsprozess dauerte 123 Tage oder 4 Monate – von Anfang bis Ende.

Wenn Sie alle fünf Fragen mit „Ja“ beantworten können, ist eine Refinanzierung für Sie sehr sinnvoll. Es ist hauptsächlich Mathematik und ein bisschen „Wie viel nerviger Papierkram bist du bereit, in Kauf zu nehmen?“ Wenn Sie Ihr klares „Ja“ erreicht haben, haben Sie vielleicht noch ein paar Fragen!

Sollte ich eine Hypothek mit 15 oder 30 Jahren Laufzeit wählen?

Als wir mit unserer Refinanzierung in vollem Gange waren (denken Sie daran:Es erstreckte sich über drei ganze Wetterperioden), hat Jesse diesen brillanten Beitrag darüber veröffentlicht, ob Sie eine der anderen wählen sollten. Während seine frühere Prognose aus dem Jahr 2005 auf die 15-jährige Anlage ausgerichtet war, empfiehlt er bei den aktuellen Zinssätzen im Jahr 2020 tatsächlich, auf die 30-jährige Anlage zu setzen und sie wie eine 15-jährige abzuzahlen – weil sie Ihnen mehr Flexibilität mit Ihrem Geld gibt, wenn Ihr Leben in Gefahr ist ändern.

Nun, ich habe mich für das 15-jährige entschieden, da der Ball bereits rollte und es uns einen etwas niedrigeren Zinssatz gab. Unsere Zahlung ist 200 $ pro Monat höher, aber wir hatten bereits geübt, jeden Monat den höheren Betrag zu budgetieren (sehen Sie sich diese hinterhältige Methode an, um zu bestimmen, wie viel Sie sich leisten können) und es fühlte sich angenehm an.

Soll ich mich umschauen?

Alle sagen, Sie sollten sich nach Zinssätzen umsehen, denn selbst ein Zehntelprozent macht einen großen Unterschied. Aber ich bin ehrlich:Wir haben es nicht wirklich getan. Wir waren irgendwie faul (oder man könnte es drehen und sagen, wir haben uns für Einfachheit entschieden). Wir hatten bereits ein Konto bei Chase, sie haben alles online gemacht (ein Vorteil in Zeiten von ‘Rona) und die Zinsen schienen im Vergleich zu anderen Kreditgebern fair zu sein. Ich bin sehr zufrieden mit der Route, die wir genommen haben. Ein Teil meines Gehirns zieht es vor, sich ein Passwort weniger zu merken, selbst wenn wir woanders einen Zehntel Zinspunkt weniger hätten bekommen können (und ich meine, ich habe das Gefühl, dass ich von vornherein schon mein Erwachsenenabzeichen für die Refinanzierung bekommen habe, also Ich bin cool damit).

Es gibt ein Argument für Einsparungen und ein Argument für Einfachheit:Fragen Sie sich, wo Ihr Gleichgewicht zwischen den beiden liegt.

Ist es zu spät?

Nö! Die Zinsen sind immer noch niedrig, niedrig, niedrig. Die Vorteile einer Refi scheinen nicht zu verschwinden – und Daren sagte, dass die Nachfrage nach einer Refi seit Beginn der Pandemie ohne nennenswerten Rückgang der Anträge stabil geblieben ist.

Was sollte ich vor einer Refinanzierung wissen?

Denken Sie an die oben genannten Erwartungen:Die Refinanzierung Ihrer Hypothek braucht Zeit und Geduld.

„Ich denke, einige Leute sind sich des Zeitrahmens und der Menge an Dokumentation, die sie vorlegen müssen, nicht bewusst. Einige Kunden werden sagen, dass der letzte Kredit, den sie abgeschlossen haben, nur halb so lange gedauert hat und die Hälfte der Kreditunterlagen im Voraus erforderlich war, und sie haben recht“, sagte Daren.

Aber wenn Sie es ertragen können – stählen Sie Ihren Willen, Freunde. Schwelgen Sie in all den Hähnchensandwiches, die Sie mit dem gesparten Geld kaufen könnten.

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