Wie funktionieren garantierte Höchstpreisverträge (GMP)?

Obwohl garantierte Höchstpreisverträge (GMP) in vielen Branchen Standard sind, Dieser Ansatz weist einige Nuancen auf, die häufig im Bauwesen und verwandten Projekten verwendet werden. Unternehmen und Einzelpersonen, die diese Vereinbarungen treffen, müssen die Vor- und Nachteile der Höchstpreisverträge kennen, um sie effektiv nutzen zu können.

Was sind garantierte Höchstpreisverträge (GMP)?

Bei GMP-Verträgen der Kunde verpflichtet sich, dem Auftragnehmer Material zu erstatten, Arbeitslohn und die Vergütung des Auftragnehmers, die den Gewinn abdeckt. Der garantierte Höchstpreis ist der Höchstbetrag, den Kunden für das Projekt zahlen würden, Wenn der Endpreis jedoch unter dem Höchstpreis liegt, der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, diese Einsparungen mit dem Auftragnehmer zu teilen, es sei denn, dies ist im Vertrag vorgesehen. Die Auftragnehmer sind für Kostenüberschreitungen über den Höchstpreis hinaus verantwortlich, es sei denn, es werden Änderungen am Projektdesign oder -umfang vorgenommen.

Garantierter Höchstpreis vs. Festpreisverträge

Festpreisverträge sehen einen Festpreis für Projekte vor. Unabhängig davon, wie viel der Auftragnehmer letztendlich ausgibt, um das Projekt abzuschließen, der bezahlte Preis wird der gleiche sein. Festpreisverträge werden in der Regel in Raten in verschiedenen Projektphasen bezahlt. Vor der Ausführung eines Festpreisvertrages ist es besonders wichtig, alle Projektdetails zu kennen.

GMP-Verträge, auf der anderen Seite, eine gewisse Flexibilität haben. Der Auftraggeber erstattet dem Auftragnehmer oder trägt Aufwendungen bis zu einer bei Projektbeginn festgelegten Grenze. Die Verträge beinhalten Gewinn für den Auftragnehmer, oft ein Prozentsatz des Gesamtprojektpreises. Wie Festpreisverträge, wenn die Kosten den erwarteten Betrag überschreiten, der Auftragnehmer ist am Haken, um die Überschreitungen zu decken, es sei denn, es wird ein formeller Änderungsauftrag eingereicht.

Die zentralen Thesen

• Garantierte Höchstpreisverträge begrenzen die Projektkosten für Käufer.
• Die Vereinbarungen sind Standard für Projekte mit offenem Umfang oder Zeitrahmen.
• Auftragnehmer arbeiten eng mit Kunden zusammen, um das Projektdesign zu entwickeln, Zeitplan und andere Details.
• GMP-Verträge haben viele Ähnlichkeiten mit anderen Vertragsarten, wie Festpreisverträge, aber es gibt einige wesentliche unterschiede.

Garantierte Höchstpreisverträge (GMP) erklärt

Der garantierte Höchstpreis ist der Höchstbetrag, den ein Auftragnehmer einem Kunden für ein Projekt in Rechnung stellen kann. Auch bekannt als "Not-to-exceed Price"-Verträge, diese Vereinbarungen verlangen, dass Kunden den Auftragnehmern ihre direkten Kosten und eine feste Gebühr für Gemeinkosten und Gewinn entschädigen, aber nur bis zu einer bestimmten schwelle. Der Auftragnehmer trägt die Mehrkosten, sobald das Projekt diese Höhe erreicht hat. Der Höchstpreis kann über einen Änderungsauftrag erhöht werden, wenn sich der Umfang des Projekts ändert, jedoch nicht bei Schätzfehlern oder Kostenüberschreitungen.

Wie funktionieren garantierte Höchstpreisverträge (GMP)?

Garantierte Höchstpreisverträge sind relativ einfach, Es gibt jedoch Details, die Kunden und Auftragnehmer kennen sollten.

GMP-Elemente

Der garantierte Höchstpreis besteht aus vier Teilen:

1. Die Aufgaben des Projekts
2. Direkte Projektkosten
3. Die indirekten Gemeinkosten, die einem Auftragnehmer entstehen
4. Der Gewinn, den ein Auftragnehmer erzielen möchte

Aus diesem Rahmen Auftragnehmer können den Projektpreis bestimmen. Zum Beispiel, ein GMP-Vertrag zum Bau eines Getreidesilos würde die harten Kosten des direkten Projekts in Höhe von 150 USD beinhalten, 000, Gemeinkosten von 20 US-Dollar, 000 und eine Gebühr einschließlich des vom Auftragnehmer gewünschten Gewinns von 15 USD, 000 für einen Gesamtpreis von $185, 000. Dies wäre der Höchstbetrag, den der Auftragnehmer dem Kunden in Rechnung stellen könnte, es sei denn, es kommt zu einer formellen Änderungsauftragsanforderung und beide Parteien stimmen dieser zu.

Wenn die Kosten diesen Betrag überschreiten, Auftragnehmer müssen sie aus eigener Tasche bezahlen, ihre Gewinne zu reduzieren. Wenn das Projekt unter das GMP-Budget fällt, der Kunde behält die Ersparnisse. Jedoch, Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kunden einen Teil der verbleibenden Mittel mit Auftragnehmern teilen, um die Kosten niedrig zu halten.

Bauleiter in Gefahr (CMAR)

Bei GMP-Verträgen die Rolle des Generalunternehmers ist als Construction Manager at Risk (CMAR). Hier, der Bauleiter ist verantwortlich für die Leitung der Entwicklungsphase des Projekts, Beratung des Kunden zu Projektkonzeption und -umfang, Budgetprobleme, Materialeignung und Verfügbarkeit, bauliche Herausforderungen und andere wichtige Aspekte. Dies ermöglicht es dem Auftragnehmer, eine genaue, transparentes GMP, dem beide Parteien zustimmen. Sobald das Projekt läuft, das CMAR ist der primäre Kontaktpunkt für Projektinhaber, Arbeiter und Subunternehmer, daran arbeiten, die Kosten innerhalb des vereinbarten Schwellenwerts zu halten und eine qualitativ hochwertige Ausgabe aufrechtzuerhalten.

Wann werden garantierte Höchstpreisverträge (GMP) verwendet?

Diese Verträge eignen sich am besten für Projekte, deren Kosten genau abgeschätzt werden können und keine großen Preisschwankungen aufweisen. Verträge mit garantiertem Höchstpreis können auch mit anderen Vertragsarten kombiniert werden. In diesen Fällen, die GMP dient dem gleichen Zweck, aber die zugrunde liegende Vereinbarung kann weniger strengen Vorgaben unterliegen, wie bei Cost-Plus-Verträgen, bei denen es sich um Vereinbarungen zur Erstattung von Aufwendungen an Auftragnehmer handelt, zuzüglich eines festgelegten Gewinnbetrags, in der Regel ein Prozentsatz des vollen Vertragspreises.

Unsicherheit bei GMP-Verträgen

Während Verträge mit garantierten Höchstpreisen hilfreich sind, sie sind immer noch Herausforderungen ausgesetzt. In vielen Fällen, diese Probleme entstehen aufgrund von Umfangs- und Kostenschwankungen, was zu Unsicherheiten führen kann.

Wertetabelle

Wie bei anderen projektbezogenen Verträgen garantierte Höchstpreisverträge erfordern eine Wertaufstellung. Dieses Dokument ist bei GMP-Verträgen von entscheidender Bedeutung, da es den garantierten Höchstpreis festlegt.

Wie funktionieren Wertelisten?

Das Werteverzeichnis weist die Kosten für Aufgaben auf, Personal und Materialien, die der Auftragnehmer für die Durchführung des Projekts benötigt. Es besteht aus Handelskategorien (z. B. Installation, Gemälde, Schweißen, und mehr) und die geschätzte Arbeitszeit (einschließlich Subunternehmer), Materialien und Eventualbeträge. Die Summe der Kosten in diesem Dokument ist der garantierte Höchstpreis.

Während die Verwendung des Werteverzeichnisses im Allgemeinen dazu dient, die Unsicherheit zu verringern, es kann zu Verwirrung und Meinungsverschiedenheiten führen, wenn die Zahlen des Auftragnehmers nicht mit den Erwartungen des Kunden übereinstimmen.

Eventualbeträge

Verwechslungen innerhalb garantierter Höchstpreisverträge und der Wertaufstellung, bestimmtes, tritt typischerweise auf, wenn der Auftragnehmer einen Pufferbetrag in die Liste der Wertgegenstände einbezieht, von dem bekannt ist, dass er über lange Zeiträume im Preis schwankt, wie Rohstoffe und Arbeitskräfte. Eventualbeträge decken auch die Gemeinkosten des Auftragnehmers für Dinge wie Ausrüstungsmieten. Obwohl dies eine gängige und umsichtige Praxis ist, Auftragnehmer müssen die erhöhten Kosten begründen können.

Wenn die Auftragnehmer den Eventualbetrag bis zum Ende des Projekts nicht erreichen, Auftragnehmer und Auftraggeber teilen sich die zusätzlichen Mittel häufig auf. Jedoch, Dies kann zu Bedenken führen, wenn eine Partei glaubt, dass ihr eine größere Kürzung geschuldet wird oder sie überhaupt nicht teilen möchte. Um Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden, sollte im Vertrag festgelegt werden, wie sich die Eventualbeträge aufteilen.

Die Bestellung ändern

Nach der Einrichtung des GMP, weder der Vertragspreis noch der Projektumfang können sich ohne offizielle Änderungsanfrage ändern. Dieses Dokument muss die Begründung für die Änderung enthalten, eine Schätzung der angepassten Kosten und ob sich die vorgeschlagenen Änderungen auf den Fertigstellungstermin auswirken. Sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber müssen den neuen Bedingungen zustimmen.

Vorteile von garantierten Höchstpreisverträgen (GMP)

GMP-Verträge können sowohl für Kunden als auch für Auftragnehmer von gegenseitigem Nutzen sein. Sie eignen sich am besten für Projekte mit detaillierten Spezifikationen und Arbeitsumfängen.

Vorteile für Kunden

Budgetfreundlich

Diese Verträge eignen sich für Kunden mit knappen Budgets, da es eine feste Kostenschwelle gibt. Je nach Vertragsbedingungen, Kunden können die Einsparungen behalten, wenn das Projekt unter die GMP fällt, Es ist jedoch üblich, mit Auftragnehmern zu teilen, um einen Anreiz zu schaffen, unter dem Budget fertig zu werden.

Reduziertes Risiko

Kunden tragen bei einem GMP-Vertrag ein geringeres Risiko, da Auftragnehmer für Kostenüberschreitungen verantwortlich sind. Wenn es gut gemacht ist, Es besteht auch ein geringeres Risiko, für unzureichende Lieferungen oder Arbeiten zu bezahlen, da in der Wertaufstellung die vom Auftragnehmer auszuführenden Arbeiten und die zu verwendenden Materialien aufgeführt sind.

Vorteile für Auftragnehmer

Einfache Projekte

Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, der Auftragnehmer und der Kunde haben wahrscheinlich die Knicke ausgearbeitet und Projektpläne und -designs fertiggestellt, Vereinfachung des Prozesses für die Ressourcenplanung, Zeit und Geld während des gesamten Projekts. Es mildert auch buchhalterische Herausforderungen, da die Änderungen minimal sind.

Mehr Projektkontrolle

Der Auftragnehmer arbeitet in der Regel mit dem Auftraggeber an der Projektierung, Zeitplan und andere Aspekte der Planung. Das gibt dem Auftragnehmer mehr Kontrolle über die Kosten und den Projektfortschritt.

Nachteile von garantierten Höchstpreisverträgen (GMP)

Obwohl es ein nützliches Werkzeug für bestimmte Projekte ist, GMP-Verträge können für Kunden und Auftragnehmer mit Hindernissen verbunden sein. Es ist wichtig, diese Nachteile zu verstehen und Probleme anzugehen, wenn Sie mit der Vertragsgestaltung beginnen.

Nachteile für Kunden

Betrügerische Preise

Skrupellose Auftragnehmer können versuchen, eine unangemessen überhöhte GMP bereitzustellen, weniger qualifizierte Arbeitskräfte einsetzen oder minderwertige Materialien verwenden, um Kosten zu sparen. Um dieses Risiko zu mindern, Kunden sollten die Projektfinanzen des Auftragnehmers und andere relevante Unterlagen prüfen, um faire Preise zu gewährleisten.

Nachteile für Auftragnehmer

Erhöhtes Risiko

GMP-Verträge erhöhen das finanzielle Risiko der Auftragnehmer, da sie am Haken sind, wenn die Kosten den zulässigen Höchstpreis überschreiten. Diese Überschreitungen können den Gewinn des Auftragnehmers beeinträchtigen, Aus diesem Grund ist es wichtig, die meisten Projektdetails im Voraus zu verstehen und Umfangsänderungen nur mit einem ordnungsgemäßen Änderungsauftragsdokument zuzulassen, das erhöhte Kosten verursacht.

Erforderliche Transparenz

Garantierte Höchstpreisverträge sind „Open Book“-Verträge, Das bedeutet, dass der Kunde die Projektfinanzen des Auftragnehmers prüfen kann. Auftragnehmer sind verpflichtet, sorgfältige Aufzeichnungen zu führen, was zeitaufwendig sein kann. Diese Offenheit kann sich auch als Verletzung der Privatsphäre des Auftragnehmers anfühlen.

Alternativen zu garantierten Höchstpreisverträgen (GMP)

Über die oben diskutierten Festpreisverträge hinaus, Es gibt vier weitere gängige Alternativen zu Verträgen mit garantiertem Preis.

1. Pauschalverträge

   Bei einem Pauschalvertrag (auch Festpreisvertrag genannt) der Bauherr stellt dem Auftragnehmer fertige Projektpläne zur Verfügung, Konstruktionspläne und Spezifikationen und Zeitplan, und der Auftragnehmer einen Kostenvoranschlag erstellt, der den Materialpreis umfasst, Arbeit, Gemeinkosten und Gewinn des Auftragnehmers. Unabhängig von den tatsächlichen Kosten, dem Auftragnehmer wird dieser eine Pauschalbetrag ausgezahlt. Der Auftragnehmer muss seine Bücher den Kunden nicht öffnen, und Einzelkosten werden nicht erstattet. Bei Pauschalprojekten, Auftragnehmer erhalten den vereinbarten Preis und alle Einsparungen durch Unterschreitung des Budgets gehen an sie.

   Garantierte Höchstpreisverträge haben ähnliche Bestimmungen, Was ist also der Unterschied zwischen GMP und Pauschale? Einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Pauschal- und Höchstpreisverträgen besteht bei GMP-Verträgen, der Kunde erhält die Einsparungen, wenn das Projekt den Höchstpreis nicht erreicht. In manchen Fällen, der Auftraggeber kann sich an den Kosteneinsparungen anteilig mit dem Auftragnehmer teilen, um termingerechtes Arbeiten zu fördern und die Kosten gering zu halten.

2. Stückpreisverträge

   Stückpreisverträge basieren den Projektpreis auf den Stückkosten der Materialien für jede Projektphase. Diese Art von Verträgen stützt sich stark auf das Werteverzeichnis, das die Projektaufgaben des Bauhandwerks (z.B. Gemälde, elektrisch, Installation, Zimmerei und mehr) und dann die Kosten jedes Artikels aufschlüsseln. Diese Vereinbarungen sind am häufigsten für einheitenbasierte Projekte, wie Maler oder Teppichleger, die nach dem Quadratmeter abrechnen.

3. Cost-Plus-Verträge

   Diese Vereinbarungen ähneln GMP-Verträgen, da bei Cost-Plus-Verträgen der Kunde verpflichtet sich, die Lieferungen zu decken, Arbeit, Gemeinkosten und Gewinn des Auftragnehmers und erfordert keine endgültigen Projektpläne, bevor eine Schätzung abgegeben wird.

   Es gibt drei Varianten von Cost-Plus-Verträgen.

   • Kosten plus fixer Prozentsatz:Der Gewinn des Auftragnehmers ist ein Prozentsatz der Projektkosten.
   • Kosten plus Festhonorar:Der Gewinn des Auftragnehmers ist ein Grundhonorar, das nicht von den Projektkosten abhängt.
   • Kosten zzgl. Fixhonorar mit garantiertem Höchstpreis:Der Gewinn des Auftragnehmers ist ein Grundhonorar, das einen bestimmten Betrag nicht überschreitet.

4. Zeit- und Materialverträge (T&M)

   Diese Verträge verlangen vom Bauherrn, dem Auftragnehmer Material und einen Tages- oder Wochenlohn zu erstatten. Dieser Vertrag eignet sich für Projekte ohne vorgegebene Zeitpläne oder wenn Änderungen während des gesamten Projekts wahrscheinlich sind.

Der Bauherr und der Auftragnehmer stimmen den Arbeitssätzen zu, Materialkosten und direkte Arbeitsstunden – typischerweise werden Terminplanung und Verfügbarkeit bei der Vertragsgestaltung in den direkten Arbeitsstundenanteil integriert. Zu Projektbeginn und vor Arbeitsbeginn verhandeln sie Preise, die einen angemessenen Aufschlag für den Gewinn des Auftragnehmers ermöglichen und gleichzeitig den Erwartungen und dem Budget des Kunden entsprechen. Es gibt keinen Schwellenwert für den Gesamtprojektpreis, Dies kann für Kunden riskant sein, da es keine Einschränkungen hinsichtlich der Dauer des Projekts oder der endgültigen Kosten gibt. Einige T&M-Verträge enthalten Nichtüberschreitungsklauseln, die ähnlich GMP-Verträgen, begrenzen, wie viel ein Kunde für Arbeits- und Materialkosten erstattet.

Verträge mit garantiertem Höchstpreis können kompliziert sein und viele bewegliche Teile beinhalten. Aufgaben verwalten, Risiken und Variationen für einen GMP-Vertrag ist mit einer effektiven Buchhaltungssoftware viel einfacher. Finanzmanagement-Software kann alle Aspekte der Projektfinanzen verbessern, inklusive Buchhaltung, Rechnungsstellung und Berichterstattung. Diese Software automatisiert Kostenberechnungen sowie Gehaltsabrechnungsaufgaben und verfolgt Verbindlichkeiten und Forderungen für jedes Projekt. Finanzmanagementplattformen bieten auch Jobkostenmodule zur Überwachung und Analyse von Materialeinkäufen, Arbeitskosten, Gemeinkosten und sonstige projektbezogene Aufwendungen.

Beispiel für einen kostenlosen garantierten Höchstpreis (GMP)-Vertrag

Das American Institute of Architects (AIA) bietet mehr als eine Vertragsvorlage mit garantiertem Höchstpreis. Diese gelten als Industriestandard und sind weithin als umfassende und zuverlässige Dokumente anerkannt. Die Vorlage enthält alle erforderlichen Klauseln und hilft Unternehmen, die neu in diesen Vertrag eintreten oder ihre bestehende GMP-Vereinbarung standardisieren möchten. Jedoch, Es ist wichtig zu beachten, dass Musterverträge als Vertragsbeispiel mit garantiertem Höchstpreis dienen und auf jedes Projekt zugeschnitten sein sollten, um kostspielige Rechtsfehler zu vermeiden. Es ist auch ratsam, das Dokument von einem Anwalt überprüfen zu lassen, um die Rechtmäßigkeit sicherzustellen.

FAQ zum garantierten Höchstpreis (GMP)

Was ist GMP im Projektmanagement?

Der garantierte Höchstpreis ist ein Standard-Projektmanagement-Tool, um die Kosten niedrig zu halten. Es ermöglicht auch Auftragnehmern, mehr Mitsprache bei der Planung zu haben, Das Projektmanagement wird kollaborativer zwischen Auftragnehmern und Kunden.

Wofür steht GMP im Bauwesen?

GMP steht für den garantierten Höchstpreis. Das bezieht sich auf den höchsten Arbeitsaufwand, Material- und Gewinnkosten, die der Auftragnehmer dem Auftraggeber in der Baubranche in Rechnung stellen kann.

Was ist ein GMP-Zeichnungssatz?

Bei GMP-Verträgen Auftraggeber und Auftragnehmer arbeiten gemeinsam an der Projektgestaltung. In vielen Fällen, Diese Dokumentation enthält Zeichnungen und Blaupausen, die Designaspekte und das fertige Produkt veranschaulichen, um besser zu verstehen, wie das Projekt nach seiner Fertigstellung aussehen sollte.

Was ist eine GMP-Änderung?

Eine GMP-Änderung, auch als Änderungsauftrag bekannt, ist eine Änderung des ursprünglich garantierten Höchstpreises aufgrund von Änderungen des Projektumfangs oder anderer Planaspekte. Änderungen müssen durch einen formellen Änderungsauftragsprozess erfolgen, der sowohl die Zustimmung des Auftragnehmers als auch des Kunden erfordert.

Was sind GMP-Pläne?

Das Projekt skizziert, Entwürfe und Blaupausen, die einen garantierten Höchstpreisvertrag begleiten, bilden die GMP-Pläne. Diese Dokumente müssen genau und umfassend sein, um sicherzustellen, dass die GMP-Schätzung zuverlässig ist.

Was ist ein CMAR-Vertrag?

Der Bauleitervertrag regelt die Verantwortlichkeiten des Bauleiters in Bezug auf die Planung, Lieferungen und Planung für das Projekt. Es ist ein integraler Bestandteil von GMR-Projekten, da diese Unternehmen im Allgemeinen vom Auftragnehmer eine Konsultation zu diesen wichtigen Elementen verlangen.