Verkauf von Eigentumswohnungen und Genossenschaften:Neue Hypothekenregeln erklärt

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In diesem heißen Wohnungsmarkt bleiben Eigentumswohnungen und Wohnungsbaugenossenschaften eine beliebte Wahl für Erstkäufer von Eigenheimen, die möglicherweise nicht genug Geld für ein Einfamilienhaus haben, sowie für diejenigen, die weniger Wartung oder eine attraktivere Lage bevorzugen. Bedenken hinsichtlich der Gebäudestabilität haben jedoch zu neuen vorübergehenden Regeln von Freddie Mac und Fannie Mae geführt, den Agenturen, die viele Hypotheken absichern. Diese neuen Immobilienfinanzierungsregeln erfordern den Nachweis, dass die Eigentumswohnung oder Genossenschaft keine größeren Reparaturen benötigt oder viele Wartungsarbeiten aufgeschoben werden müssen. So wirken sie sich sowohl auf Verkäufer als auch auf Käufer aus.

Die Notwendigkeit neuer Anforderungen

Fannie Mae erklärt, dass neue vorübergehende Anforderungen gelten – in Kraft seit ​1. Januar 2022 ​ – sind aufgrund von Bedenken hinsichtlich der Sicherheit und Solidität von Wohngebäuden erforderlich, die in die Jahre gekommen sind und möglicherweise erhebliche Reparaturen und Wartungsarbeiten benötigen. Während die New York Times berichtet, dass sogar neuere Gebäude in New York City schwerwiegende Probleme hatten, war es die Tragödie im Champlain South Tower-Komplex in Florida im Jahr 2021, die die Besorgnis auslöste. Daher benötigen sowohl Kreditgeber als auch Eigentümer Schutz, um ihre Risiken zu senken.

Was sind die neuen Regeln?

Freddie Mac stellt fest, dass Eigentumswohnungen und Genossenschaften mit mindestens ​fünf Angeschlossene Einheiten haben keinen Anspruch auf Finanzierung, wenn kritische Reparaturen erforderlich sind. Diese Kategorie umfasst nicht nur Reparaturen, um das Gebäude bewohnbar und vorschriftsmäßig zu machen, sondern auch alle wichtigen Wartungsarbeiten, die aufgeschoben wurden. Wenn es sich bei der erforderlichen Reparatur oder Wartung jedoch um Routinearbeiten handelt – beispielsweise um kleinere Probleme, die die Hausbesitzervereinigung (HOA) innerhalb eines Jahres beheben wird –, kann dies die Finanzierung nicht verhindern.

Die neuen Regeln erfordern auch die Prüfung spezieller Beurteilungen, über die Genossenschafts- oder Eigentumswohnungsvorstände entschieden haben. Wie in der Satzung beschrieben, verlangen besondere Beurteilungen, dass Eigentümer Mittel bereitstellen, die über die typischen Wartungsgebühren hinausgehen. Der Kreditgeber muss sich über den Betrag und die Gründe für die Bewertung informieren und sicherstellen, dass die Stabilität des Gebäudes nicht gefährdet ist. Außerdem müssen ausreichende Rücklagen vorhanden sein, damit die Verwaltungsgesellschaften größere Wartungs- und Reparaturarbeiten durchführen können.

Aufgrund dieser Regeln haben Genossenschaftsvorstände und HOAs strengere Anforderungen an den Papierkram beim Immobilienverkauf. Sie müssen einen umfangreichen Fragebogen ausfüllen, um nachzuweisen, ob die neuen Regeln eingehalten werden, und außerdem Belege wie Aufzeichnungen über Reparaturen, Protokolle von Vorstandssitzungen und Berichte von Ingenieuren vorlegen. Dadurch kommt mehr Arbeit hinzu, für die die Gremien möglicherweise nicht bereit sind, aber wenn sie nicht ordnungsgemäß erledigt wird, wird sich der Prozess der Grundstücksschließung verzögern oder könnte fehlschlagen.

Wie sich die Regeln auf Käufer auswirken

Nach Angaben des Consumer Financial Protection Bureau erfreuen sich herkömmliche Kredite mit Freddie Mac oder Fannie Mae großer Beliebtheit. Programme wie Freddie Macs Home Mögliche mit niedrigen ​drei Prozent Eine Anzahlung erhöht den Einspruch. Dies bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass Sie einen dieser Kredite für den Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Genossenschaftswohnung in Anspruch nehmen.

Leider erfüllt die Immobilie möglicherweise nicht die neuen Zulassungsvoraussetzungen. Selbst wenn dies der Fall ist, könnte es für den Gemeindeverband oder den Genossenschaftsvorstand schwierig sein, den Papierkram rechtzeitig auszufüllen. Diese Probleme können dazu führen, dass Sie die Genehmigung zur Finanzierung Ihres Eigenheims und letztendlich Ihr neues Zuhause verpassen.

Sie könnten über eine Barzahlung nachdenken, aber das ist finanziell schwierig und kann Ihre Sicherheit und Finanzen gefährden, wenn die Immobilie Probleme mit der Solidität hat. Es besteht auch die Möglichkeit, nach alternativen Hypothekenprogrammen zu suchen, allerdings besteht für den Kreditnehmer ein Risiko, wenn der Immobilie später etwas zustößt. Auch andere Programme könnten beschließen, die neuen Regeln zu befolgen.

Diese neuen Immobilienfinanzierungsregeln erfordern den Nachweis, dass die Eigentumswohnung oder Genossenschaft keine größeren Reparaturen benötigt oder viele Wartungsarbeiten aufgeschoben werden müssen.

Wie die Regeln den Verkäufern schaden

Während angehende Hauskäufer mit der Sicherung der Finanzierung der betroffenen Immobilien zu kämpfen haben, leiden auch Hausbesitzer, wenn Geschäfte scheitern. Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder einer Genossenschaft wird auch ohne Bonitätsprobleme zu einem Problem, wenn Immobilienverbände es vermeiden, die erforderlichen Formulare umgehend auszufüllen und den Kreditgebern Unterlagen vorzulegen.

Daher kann es bei Genossenschafts- und Eigentumswohnungseigentümern zu Verzögerungen kommen, wenn es um konventionelle Finanzierung geht. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Gebäude verkaufen, für das eine aufgeschobene Instandhaltung ausgeschlossen ist, wird dies schwieriger, da sich ein Eigentümer der Wohneinheit möglicherweise auf Barkäufer verlassen oder darauf warten muss, dass die HOA die Probleme der Immobilie behebt, um erfolgreich verkaufen zu können.

Achten Sie auf mögliche Änderungen

Aufgrund der negativen Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer drängt das Community Associations Institute Freddie Mac und Fannie Mae, eine einjährige Verzögerung bei der Umsetzung in Betracht zu ziehen. Sie sollten also auf Aktualisierungen achten, wenn Sie eine betroffene Immobilie kaufen oder verkaufen, und auf mögliche Hindernisse vorbereitet sein.