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Sollten Sie Schulden mit einer refinanzierten Hypothek konsolidieren?

Wenn Sie hochverzinsliche Schulden angehäuft haben, aber Eigenkapital in Ihrem Haus haben, kann ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) verlockend sein. Aber sollte man Schulden wirklich mit Schulden bekämpfen?

Schulden lasten schwer auf Ihrem Verstand – und Ihrem Budget. Und obwohl es immer heldenhafte Wege gibt, es sofort auszuzahlen, sehen Sie möglicherweise Ihr Fortschrittsplateau, nachdem Sie Kinder oder andere große Veränderungen im Leben haben. In diesem Fall kann die Konsolidierung hochverzinslicher Schulden in ein zinsgünstigeres Darlehen die beste Option sein.

In diesem Artikel sehen wir uns an, wie die Refinanzierung Ihrer Hypothek eine intelligente Möglichkeit zur Konsolidierung Ihrer Schulden sein könnte.

Wie hoch sind Ihre Schulden?

Nehmen wir an, Sie haben 40.000 US-Dollar Schulden in verschiedenen Formen – ein Privatdarlehen, Kreditkarten, Schuldarlehen, Autotiteldarlehen und andere Schulden. Die Zinssätze für diese Darlehen sind alle recht hoch; Sie geben monatlich mehr als 1.000 US-Dollar an Zinsen aus, machen aber immer noch keine Fortschritte bei der Rückzahlung des größten Teils.

Auf der positiven Seite ist das Haus, das Sie vor 10 Jahren für 100.000 $ mit einer 30-jährigen Festzinshypothek gekauft haben, jetzt 175.000 $ wert. Sie haben beim Kauf des Hauses eine Anzahlung von 20 % geleistet und sind jetzt etwa 70.000 US-Dollar dafür schuldig. Daher beträgt das Gesamteigenkapital Ihres Hauses 125.000 USD (abzüglich der Maklergebühren von 12.000 bis 15.000 USD und der Übertragungssteuern, die beim Verkauf anfallen würden). Dieser Geldbetrag würde alle Ihre Schulden begleichen.

Die Frage:Sollten Sie Ihr Haus mit einer Hypothek refinanzieren, um diese Schulden zu begleichen? Sollten Sie noch weiter gehen und das gesamte Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren, Ihre monatliche Zahlung senken und mehr Geld herausziehen, als zur Begleichung Ihrer Schulden erforderlich ist? Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen sollten, um den besten finanziellen Weg für diese Situation zu finden.

Wie hoch sind die Zinssätze für Ihre aktuellen Schulden?

Die Zinssätze für Schulden sind sehr unterschiedlich. Es gibt zwei Hauptfaktoren, die die Zinssätze für Ihre Schulden bestimmen:Ihre Kreditwürdigkeit und ob die Schulden gesichert sind oder ungesichert . Kredite, die mit Sicherheiten verbunden (besichert) sind, haben im Allgemeinen weitaus niedrigere Zinssätze als Kredite, die dies nicht sind.

Beispielsweise haben Hypotheken und Autokredite im Allgemeinen Zinssätze zwischen 2 % und 4 % bzw. weniger als 7 %. Umgekehrt kann ein unbesicherter Privatkredit von einer Bank oder einer Kreditkarte einen Zinssatz von bis zu 25-30 % haben. Im Allgemeinen gilt:Je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit, desto höher sind Ihre Zinssätze für jede Art von Darlehen.

In unserem 40.000-Dollar-Szenario verteilen sich 20.000 Dollar auf zwei Kreditkarten mit Zinssätzen von 19,99 %; 10.000 $ sind für ein Schuldarlehen zu 5,75 %; und die anderen 10.000 $ sind für einen Autokredit mit einem Zinssatz von 3,99 % bestimmt.

Welche Schulden sollten Sie refinanzieren?

Hier die wichtigste Überlegung:Wenn Sie Ihren Job verlieren oder einen Umschuldungskredit aufnehmen, den Sie sich nicht leisten können, verlieren Sie mit viel größerer Wahrscheinlichkeit Ihr Haus, als wenn Sie aufgrund einer übermäßigen persönlichen Verschuldung Insolvenz anmelden müssten. Dies liegt daran, dass das Gesetz in den meisten Staaten erlaubt, einen Teil des Eigenkapitals an einem Hauptwohnsitz zu schützen, wenn Schulden im Konkurs beglichen werden.

Refinanzieren Sie Schulden, die im Konkurs abgeführt werden können, in der Regel nicht in eine Hypothek, die Sie sich nicht leisten können. Ihre Wohnkosten sollten nicht mehr als 30 % Ihres gesamten Einkommens nach Steuern betragen. Wenn Sie nach Steuern 3.000 US-Dollar pro Monat verdienen, sollten Sie keine Hypothek haben, die mehr als 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt. Abhängig von Ihren anderen Fixkosten kann Ihr Limit sogar noch niedriger sein.

Die Refinanzierung von 20.000 $ Kreditkartenschulden zu 19,99 % Zinsen ist ein Kinderspiel. Aber was ist mit Studiendarlehensschulden? Das ist wohl die kniffligste Frage.

Bei den heutigen Zinssätzen haben Schuldarlehen einen Zinssatz, der etwa 3 % über dem einer typischen Hypothek liegt. Auf der anderen Seite, wenn Sie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten jemals die Zahlung von Studiendarlehensschulden aufschieben mussten, ist dies einfacher, als die Zahlung einer Hypothek zu vermeiden. Insgesamt möchten Sie vielleicht erwägen, einige Schulden des Studentendarlehens in eine Hypothek zu refinanzieren, damit sich das Studentendarlehen nicht auch in 20-30 Jahren auszahlt, aber nach der Refinanzierung einen bestimmten, ziemlich niedrigen Studentendarlehenssaldo behalten (z. B. weniger als 15.000 US-Dollar), die innerhalb weniger Jahre durch zusätzliche Zahlungen abbezahlt werden können.

Das Fazit:Priorisieren Sie Schulden mit höheren Zinsen.

In welche Art von Hypothek sollten Sie refinanzieren?

Banken bieten eine Vielzahl von Hypothekenprodukten an. Hier ist eine kurze Zusammenfassung einiger von ihnen, nach einigen schnellen Vergleichspunkten:

15-jährige versus 30-jährige Hypothek

Im Allgemeinen haben 15-jährige Hypotheken Zinssätze, die etwa ein halbes bis ein Prozent niedriger sind als 30-jährige Hypotheken, da die kürzere Rückzahlungsfrist das Risiko für die Bank verringert. Da jedoch die Laufzeit des Darlehens verkürzt ist, ist die Gesamtzahlung in der Regel wesentlich höher. Im Großen und Ganzen sollten 15-jährige Darlehen nur aufgenommen werden, wenn (a) Sie sich die höhere Zahlung leisten können; (b) Sie werden am Ende der 30-jährigen Amtszeit wahrscheinlich nicht angestellt sein; und (c) das zusätzlich gebundene Geld wird nicht für etwas anderes benötigt.

Anpassbarer Zinssatz versus Festhypothek

Hypotheken mit variablem Zinssatz werden auch als „5/1 ARMs“ oder „7/1 ARMs“ bezeichnet. Die Sätze passen sich in der Regel einmal im Jahr um einen bestimmten Betrag an, der an einen bestimmten festen Indexsatz gebunden ist. ARMs haben normalerweise einen niedrigeren anfänglichen Zinssatz und eine niedrigere Zahlung als eine Festhypothek, aber mit einem erheblich höheren Begleitrisiko. Insgesamt sind diese keine gute Wahl, wenn die Zinssätze historisch niedrig sind und wahrscheinlich steigen werden, oder wenn ein allgemeines inflationäres Umfeld herrscht, das heißt mehr als vier bis fünf Prozent pro Jahr. Derzeit ist eine Festhypothek zu beispielsweise 3,5 % oder 3,75 % wahrscheinlich eine bessere Wahl als eine ARM, da die heutigen Zinssätze historisch niedrig sind.

Home-Equity-Kreditlinie (HELOC)

Anstelle einer Refinanzierung können Sie einen Eigenheimkredit beantragen. Das Geld ist da, um darauf zurückzugreifen, wann immer Sie es brauchen. Figure bietet HELOCs von bis zu 400.000 $ mit Zinssätzen ab 4,49 %¹. Sie zahlen eine einmalige Einrichtungsgebühr, um auf so viele Gelder zugreifen zu können, wie Sie benötigen, egal wie oft Sie sie benötigen.

Bei Figure läuft der gesamte Bewerbungsprozess online ab. Sie können sich bequem von zu Hause aus bewerben und erhalten die Genehmigung innerhalb von fünf Minuten. Das Beste daran ist, dass Sie nur fünf Werktage nach Abschluss Zugriff auf Ihr Guthaben haben.

Cash-out-Refinanzierung

Eine weitere Option ist eine Cash-out-Refinanzierung, mit der Sie Ihr Haus refinanzieren und gleichzeitig etwas mehr in bar herausnehmen können. Wenn Ihr Haus über ein angemessenes Eigenkapital verfügt, können Sie dies tun, ohne Ihre monatliche Hypothekenzahlung zu erhöhen.

Figure bietet auch konkurrenzfähige Raten für Refinanzierungen mit der Option, bis zu 500.000 USD in bar abzuheben, je nachdem, für welchen Betrag Sie sich qualifizieren. Sie bieten sogar eine Jumbo-Refinanzierung mit Auszahlung von bis zu 2.000.000 $ an, mit einer Auszahlungshöchstgrenze von 500.000 $.

Das Beste ist, dass der Turnaround-Prozess von Figure nach der Genehmigung schnell ist, wobei Bargeld oft innerhalb von Wochen, nicht Monaten, auf Ihrem Bankkonto verfügbar ist.

Geschäftsbedingungen gelten. Weitere Informationen finden Sie unter Abbildung. Figure Lending LLC ist ein Kreditgeber für Chancengleichheit. NMLS #1717824

Zusammenfassung

Sie haben also alle obigen Berechnungen durchgeführt. Sie können sich eine Hypothek in Höhe von 75.000 USD leisten, um Ihre Schulden zu begleichen und ein wenig zusätzliches „Wechselgeld“ gemäß dem ursprünglichen Szenario zu behalten. Ihre Bonität ist gut genug, um einen guten Zinssatz zu erhalten.

Insgesamt scheint ein Plan zur Schuldenkonsolidierung mit einer refinanzierten Hypothek eine gute Idee zu sein. Hier sind einige abschließende Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie sich nach einer Hypothek umsehen.

Wie viel ist Ihr Haus eigentlich wert? In einigen Märkten sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um mehr als 50 % eingebrochen. Banken überschätzen manchmal Häuser, um ihnen Kredite zu gewähren; Machen Sie Ihre eigenen Nachforschungen, wenn Sie eine Refinanzierung durchführen, um sicherzustellen, dass Ihre Bank Ihre Schulden nicht im Austausch dafür bezahlt, dass Sie eine Hypothek unter Wasser setzen.
Wollen Sie umziehen? Eine Refinanzierung, wenn Sie glauben, dass Sie in den nächsten zwei bis vier Jahren aus irgendeinem Grund umziehen müssen, ist normalerweise außerhalb sehr aktiver Wohnungsmärkte eine schlechte Idee, da es in vielen Gegenden des Landes schwierig sein kann, ein Haus schnell zu verkaufen.
Wie vermeiden Sie es, erneut Kreditkartenschulden anzuhäufen? Das ist die größte Herausforderung. Was wäre, wenn Sie refinanzieren, dann mehr Kreditkarten bekommen und sich wieder dort hinstellen, wo Sie angefangen haben? Der beste Weg, dies zu vermeiden, ist die Festlegung eines Budgets. Machen Sie sich ein Bild davon, wie viel verfügbares Einkommen Sie tatsächlich haben; Die meisten Menschen, die Schulden haben, obwohl sie berufstätig und gesund sind, können nicht genau vorhersagen, wie viel ihr Leben kostet.

Haben Sie Geschichten über erfolgreiche Refinanzierungen, die Ihnen geholfen haben, sich von übermäßigen Schulden zu befreien? Teilen Sie Ihre Tipps in den Kommentaren.

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¹ Für die Figure Home Equity Line können die effektiven Jahreszinsen für die qualifiziertesten Bewerber bis zu 4,49 % betragen und sind für andere Bewerber höher, je nach Bonitätsprofil und Bundesstaat, in dem sich die Immobilie befindet. Zum Beispiel für einen Kreditnehmer mit einem CLTV von 45 % und einem Kredit-Score von 800, der berechtigt ist und sich dafür entscheidet, eine Einrichtungsgebühr von 4,99 % im Austausch für einen reduzierten effektiven Jahreszins zu zahlen, eine fünfjährige Figure Home Equity Line mit einer ersten Ziehung Betrag von 50.000 $ hätte einen festen effektiven Jahreszins (APR) von 3,00 %. Der Gesamtdarlehensbetrag würde 52.495 $ betragen. Alternativ hätte ein Kreditnehmer mit demselben Kreditprofil, der eine Bearbeitungsgebühr von 3 % zahlt, einen effektiven Jahreszins von 4,00 % und einen Gesamtkreditbetrag von 51.500 USD. Ihr tatsächlicher Zinssatz hängt von vielen Faktoren ab, wie z. B. Ihrer Kreditwürdigkeit, dem kombinierten Beleihungswertverhältnis, der Darlehenslaufzeit, dem Belegungsstatus und ob Sie Anspruch auf eine Bearbeitungsgebühr haben und sich dafür entscheiden, im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz zu zahlen. Die Zahlung von Originierungsgebühren im Austausch für einen reduzierten effektiven Jahreszins ist nicht in allen Bundesstaaten verfügbar. Zusätzlich zur Zahlung der Einrichtungsgebühr im Austausch für einen ermäßigten Satz beinhalten die beworbenen Sätze einen kombinierten Rabatt von 0,50 % für die Teilnahme an einer Kreditgenossenschaftsmitgliedschaft (0,25 %) und die Registrierung bei Autopay (0,25 %). APRs für Home-Equity-Kreditlinien beinhalten keine anderen Kosten als Zinsen. Eine Sachversicherung ist als Bedingung für das Darlehen erforderlich, und eine Hochwasserversicherung kann erforderlich sein, wenn sich Ihr Eigentum in einem Überschwemmungsgebiet befindet. Abbildung Lending LLC dba Abbildung. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS-ID 1717824. Informationen zur Lizenzierung finden Sie unter www.nmlsconsumeraccess.org. Chancengleichheit beim Wohnen. Zugelassen in Alabama 22533, Alaska AK1717824, Arizona 0948458, Arkansas 114692, Kalifornien:Kredite werden gemäß einer Finance Lenders Law-Lizenz vergeben und arrangiert, lizenziert vom California Department of Financial Protection and Innovation unter dem California Finance Lenders Law (Lizenz 60DBO81967), Delaware 026994, Florida MLD1636, Georgia Residential Hypothekenlizenznehmer 61229, Idaho MBL-9625, Indiana 39933, Iowa 88893478 und 2018-0048, Kansas Mc.0025379, SL.0026703, Louiana 1717824, MassachuSt. , Missouri 19-2421, Montana 1717824, Nebraska 1717824, Nevada 4823, New Hampshire 22423-MB, Lizenziert vom N.J. Department of Banking and Insurance, New Mexico 1717824, North Carolina L-180811, North Dakota MB103310, Ohio RM.804317.000, Oklahoma ML011894, Pennsylvania 66882, South Dakota ML.05202, Tennessee 151185, Washington CL-1717824, West Virginia ML-36248, Wisconsin 1717824BA