Was ist eine Cash-Out-Refinanzierung?

Gibt es einen Hausbesitzer, der nicht daran gedacht hat, eine Cash-out-Refinanzierung durchzuführen?

Wenn Sie lange genug Hausbesitzer sind, und Sie haben erhebliches Eigenkapital aufgebaut, Sie haben wahrscheinlich mindestens ein paar Mal darüber nachgedacht.

Aber was ist eine Cash-Out-Refinanzierung, Welche Risiken und steuerlichen Auswirkungen gibt es, und ist eine Cash-out-Refinanzierung sinnvoll?

Was ist eine Cash-Out-Refinanzierung?

Eine Cash-Out-Refinanzierung ist eine neue Hypothek, die Sie auf Ihr Eigenheim aufnehmen und bei der Sie Gelder erhalten, die über die Tilgung der aktuellen Hypothekenschuld hinausgehen.

Das gesagt, Es gibt drei allgemeine Arten von Cash-Out-Refinanzierungen:

1. Eine Refinanzierung, bei der Sie zusätzliche Mittel aufnehmen, um das Haus selbst zu verbessern.
2. Eine „begrenzte Auszahlung“ liegt vor, wenn der neue Kredit nicht nur bestehende Schulden abbezahlt, sondern auch die Abschlusskosten deckt. Bei herkömmlichen Hypotheken, Sie können auch den höheren Betrag von 1% des neuen Kreditbetrags erhalten, oder 2 $, 000, ohne dass das Darlehen als vollständige Refinanzierung durch Auszahlung angesehen wird.
3. Bei einer echten Cash-out-Refinanzierung werden erhebliche Mittel aus der neuen Hypothek entnommen, die für Zwecke verwendet werden, die nicht mit der betreffenden Immobilie zusammenhängen. Das dritte Beispiel ist das, was am häufigsten als Cash-Out-Refinanzierung verstanden wird. Sie könnten Ihr Haus refinanzieren, um Gelder zur Begleichung hochverzinster Kreditkartenschulden aufzunehmen, die Hochschulausbildung Ihres Kindes finanzieren, oder sogar eine andere Immobilie zu erwerben.

Wie funktioniert eine Cash-Out-Refinanzierung?

Wie bei jeder anderen Art der Refinanzierung eine Cash-out-Refinanzierung ist das finanzielle Äquivalent zum Rückkauf Ihres Eigenheims. Das stimmt zwar im rechtlichen Sinne nicht, da das Eigentum rechtlich nie den Besitzer wechselt, es ist das Äquivalent, wenn es um die Hypothek geht.

Das liegt daran, dass Sie bei jeder Art der Refinanzierung denselben Finanzierungsprozess durchlaufen müssen, den Sie beim ersten Kauf des Hauses durchgeführt haben.

Zum Beispiel, Sie müssen einen Hypothekenantrag ausfüllen, alle erforderlichen Unterlagen einreichen, für das Darlehen qualifiziert sein, den Informationsbeschaffungsprozess durchlaufen, kreditbewilligungspflichtig sein, eine neue Schließung haben, und lassen Sie alle neuen Darlehensdokumente bei Ihrer Gemeinde- oder Bezirksregierung erfassen.

Genauer gesagt bei einer Cash-Out-Refinanzierung, jedoch, ist, dass Sie zusätzliches Geld aus Ihrem Eigenheimkapital ziehen, über die aktuelle Hypothekenverschuldung hinaus. Als Ergebnis, der neue Hypothekenbetrag wird höher sein als der alte, und kann sogar höher sein als Ihr ursprünglicher Hypothekenbetrag (als Sie das Haus gekauft haben), wenn Sie viel Bargeld aufnehmen.

Zum Beispiel, Nehmen wir an, Sie haben Ihr Haus vor 10 Jahren für 200 US-Dollar gekauft, 000 mit $190, 000 Hypothek. Aber in den letzten zehn Jahren der Wert des Hauses ist auf 300 Dollar gestiegen, 000, und Sie haben Ihren ursprünglichen Hypothekensaldo auf 170 USD beglichen, 000.

Sie entscheiden sich für eine Cash-out-Refinanzierung in Höhe von 80 % des aktuellen Schätzwerts der Immobilie, oder 240 $, 000.

Es gilt als Cash-out-Refinanzierung, da die neue Hypothek den alten Hypothekensaldo um 70 USD übersteigt. 000, das ist der Auszahlungsbetrag.

Sie können das zusätzliche Bargeld verwenden, um die Abschlusskosten zu bezahlen, um Ihr Zuhause zu verbessern, oder für einen Zweck, der völlig unabhängig von der Immobilie ist.

Beachten Sie, dass genau wie bei der Aufnahme Ihrer ursprünglichen Hypothek Es fallen Abschlusskosten für Ihre Refinanzierung an. Sie betragen in der Regel zwischen 2% und 3% des neuen Hypothekenbetrags. Dadurch verringert sich der Nettobetrag an Bargeld, den Sie aus der Refinanzierung zurückerhalten.

Einkommensteuerliche Auswirkungen einer Cash-Out-Refinanzierung

Die einkommensteuerlichen Auswirkungen einer Cash-out-Refinanzierung sind für Sie wichtig, zumindest, wenn Sie Ihre Abzüge in Ihrer Steuererklärung nachweisen können, und Hypothekenzinsen enthalten.

Nach geltendem Steuerrecht Sie können die Zinsen für eine Hypothek in Höhe von 750 USD abziehen, 000 für Ehepaare, die gemeinsam einreichen oder 375 USD, 000, wenn Sie separat einreichen. Aber selbst bei diesen Beträgen die Zinsen sind bei einer Cash-out-Refinanzierung nur dann abzugsfähig, wenn die zusätzliche Verschuldung zum Kauf genommen wird, konstruieren, oder wesentliche Verbesserungen an einem Haupt- oder Zweitwohnsitz vornehmen.

Vor 2018 gab es im Steuergesetz eine Bestimmung, die es Ihnen erlaubte, Hypothekenzinsen von bis zu 100 US-Dollar abzuziehen. 000 an Schulden, die für andere Zwecke als die Immobilie selbst aufgenommen wurden. Diese Bestimmung wurde jedoch im Rahmen des Tax Cuts and Jobs Act von 2017 abgeschafft.

Wenn Sie eine Cash-out-Refinanzierung in Betracht ziehen, Sie müssen sich bewusst sein, dass Sie auf keinen Teil des neuen Darlehens, der nicht speziell für die Immobilie selbst verwendet wird, Zinsen abziehen können, oder bestehende Schulden auf diese zu begleichen.

Vor- und Nachteile einer Cash-Out-Refinanzierung

So verlockend es auch sein mag, den Sprung zu wagen und mit einer neuen Hypothek Eigenkapital aus dem Eigenheim zu ziehen, Sie sollten zunächst die Vor- und Nachteile einer Cash-Out-Refinanzierung gründlich abwägen:

Vorteile:

• Wenn Sie über erhebliches Eigenheimvermögen verfügen, Sie werden in der Lage sein, einen großen Geldbetrag durch eine Cash-out-Refinanzierung zu erhalten.
• Da die Zinssätze für Hypothekenfinanzierungen niedriger sind als bei anderen Kreditarten, Sie können hohe Zinsen auf andere Schulden eliminieren, insbesondere Kreditkarten.
• Eine Cash-Out-Refinanzierung kann die ultimative Form der Schuldenkonsolidierung sein.
• Eine Refinanzierung durch Cash-out ist wahrscheinlich der beste Weg, um Mittel für Hausrenovierungen und andere Verbesserungen zu sammeln.
• Wenn die neue Hypothek nicht mehr als 750 USD beträgt, 000 (oder $375, 000, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen), die Refinanzierungszinsen sind steuerlich voll abzugsfähig, solange der Erlös zur Verbesserung der Immobilie selbst verwendet wird.
• Eine Cash-Out-Refinanzierung kann eine ausgezeichnete Geldquelle für a lebensverbessernde Unternehmung, wie die Gründung eines neuen Unternehmens oder die Bezahlung der College-Ausbildung Ihres Kindes.

Nachteile:

• Wie bereits erwähnt, Sie müssen Abschlusskosten in Höhe von 2% bis 3% des neuen Kredits bezahlen. Dadurch verringert sich der Geldbetrag, den Sie aus der Refinanzierung erhalten.
• In den meisten Fällen, der höhere Kreditbetrag führt zu einer höheren monatlichen Zahlung für Ihr Haus.
• Obwohl die Verwendung einer Cash-Out-Refinanzierung eine gute Möglichkeit sein kann, hoch verzinste Kreditkartenschulden zu konsolidieren, Sie werden kurzfristige Schulden in sehr langfristige Schulden umwandeln.
• Wenn Sie eine Idee haben, Ihre Hypothek vorzeitig abzubezahlen, eine Cash-out-Refinanzierung führt Sie in die entgegengesetzte Richtung.
• Bringt Ihr Zuhause einem höheren Risiko aus – Cash-out-Refinanzierungen sind eine beliebte Idee, wenn die Immobilienwerte steigen. Aber wenn die Werte plötzlich nach Süden drehen, der höhere Kreditbetrag führt dazu, dass Ihr Eigenkapital schneller verdunstet. Das könnte Sie möglicherweise einem größeren Risiko für die Zwangsvollstreckung aussetzen.
• Dieser Nachteil ist ein Faktor, der vollständig in Ihrer Kontrolle liegt. aber es kommt sehr häufig vor, dass eine Cash-out-Refinanzierung in eine andere übergeht. Letztlich, Sie können sich an einer seriellen Refinanzierung beteiligen, Das wird Sie in ein Rätsel bringen, in dem Sie immer mehr Schulden für Ihr Haus schulden werden.

Ist eine Cash-Out-Refinanzierung eine gute Idee?

Trotz aller Nachteile, die mit einer Cash-Out-Refinanzierung verbunden sind, es gibt immer noch Zeiten, in denen eine Cash-out-Refinanzierung durchaus sinnvoll ist.

Bei den oben aufgeführten Vorteilen, ich beschrieb lebensverbessernde Unternehmungen. Wenn das Eigenkapital Ihres Eigenheims Ihr Hauptvermögenswert ist, Es kann die beste Geldquelle sein, um eine Aktivität zu finanzieren, die das Leben für Sie und Ihre Familie verbessert.

Beispiele, die ich angeführt habe, waren die Bezahlung einer College-Ausbildung für Ihr Kind. Aber Sie können dasselbe für sich selbst tun, wenn Sie sich entscheiden, dass es Zeit für eine berufliche Veränderung ist, die mehr Bildung erfordert. Obwohl Sie Eigenkapital aus Ihrem Haus nehmen werden, es dient in erster Linie dazu, Ihre Erwerbsfähigkeit zu erhöhen. Damit werden die mit einer Cash-out-Refinanzierung verbundenen finanziellen Risiken mit ziemlicher Sicherheit mehr als ausgeglichen.

Auch die Gründung eines Unternehmens ist ein zwingender Grund. Aber auch hier gibt es einige starke Vorbehalte. Viele Neugründungen scheitern, oft weil es dem Geschäftsinhaber an Fähigkeiten mangelt, Erfahrung, oder sogar das Verständnis der Aktivität. Wenn Sie sich Geld leihen, um ein Unternehmen zu gründen, insbesondere aus dem Eigenkapital in Ihrem Eigenheim, Stellen Sie sicher, dass es sich um ein Geschäft handelt, in dem Sie wahrscheinlich erfolgreich sind. Das bedeutet, dass es gut zu Ihren Fähigkeiten und Ihrem Erfahrungsniveau passt. Aber es sollte auch ein Geschäft sein, in dem Sie Fähigkeiten unter Beweis gestellt haben, wie die Entwicklung zumindest eines kleinen positiven Cashflows.

Zum Beispiel, Nehmen wir an, Sie gründen ein Geschäft nebenbei. Sie entscheiden, dass es an der Zeit ist, die nächste Stufe zu erreichen, und das erfordert eine große Barinvestition. Der Einsatz einer Cash-Out-Refinanzierung ist sinnvoll, da dies eine weitere Möglichkeit ist, in ein höheres zukünftiges Einkommen zu investieren.

Wo Cash-out-Refinanzierungen besonders riskant werden, ist die Schuldenkonsolidierung. Es kann sinnvoll sein, wenn Sie nur das Geld betrachten, das Sie an Zinsen sparen. Zum Beispiel, Wenn Sie Kreditkarten mit einem durchschnittlichen Zins von 20 % bei einer Refinanzierung Ihres Eigenheims von 4 % abbezahlen, sparen Sie ein kleines Vermögen an Zinsen. Der Umzug macht aber nur Sinn, wenn Sie bereit sind, Ihrer Kreditkartensucht ein für alle Mal ein Ende zu setzen.

In diesem Fall, Die Refinanzierung mit Auszahlung spart Ihnen nicht nur Geld an Zinsen – und senkt möglicherweise sogar Ihre monatlichen Gesamtzahlungen –, sondern trägt auch dazu bei, Ihnen eine bessere finanzielle Zukunft zu ermöglichen.

Alternativen zur Cash-Out-Refinanzierung

Ohne Abwägung der Alternativen wäre die Diskussion über die Cash-out-Refinanzierung nicht vollständig. Sie sollten immer bewertet werden, bevor Sie den Weg der Refinanzierung über die Auszahlung gehen.

Es gibt zwei, die in vielen Fällen sinnvoll sein können.

• Persönliche Darlehen: Dies sind unbesicherte Kredite, die für praktisch jeden Zweck verwendet werden können, und verlangen keine Sicherheiten. Sie können Kredite mit Zinssätzen von nur 5,99 % erhalten, und es gibt eine lange und wachsende Liste von Kreditgebern im Bereich der Privatkredite. Sie können bis zu 40 US-Dollar ausleihen, 000, mit Rückzahlungsfristen von in der Regel zwischen drei und fünf Jahren. Dies kann ein bevorzugter Weg sein, um Mittel entweder für die Schuldenkonsolidierung oder für Unternehmensinvestitionen zu erhalten.
• Zweitwohnungsfinanzierung: Dies kann Home-Equity-Darlehen und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) umfassen. Ein Home-Equity-Darlehen dient dem gleichen Zweck wie eine Cash-out-Refinanzierung. Es ist eine zweite Hypothek, bei der Sie einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus aufnehmen. Diese Kredite haben in der Regel eine feste monatliche Zahlung, und eine bestimmte Kreditlaufzeit, in der Regel zwischen 10 und 15 Jahren. HELOCs sind im Wesentlichen Kreditlinien, die von Ihrem Haus gesichert sind. Sie können eine Kreditlinie bis zu einem vom Kreditgeber festgelegten Betrag in Anspruch nehmen, greifen Sie dann auf das Geld zu und zahlen Sie es nach Ihrem eigenen Zeitplan zurück. Die Zinsen sind in der Regel sehr niedrig, da sie an kurzfristige Indizes gebunden sind, und kommen oft auch mit einer Einführungsphase nur für Zinsen.

Beide Optionen haben die gleichen Vor- und Nachteile von Cash-Out-Refinanzierungen.

Aber im Wesentlichen isolieren sie den Auszahlungsanteil der Finanzierung in einen dedizierten Kredit. Sie vermeiden auch, die Zahlungs- und Rückzahlungsfrist Ihrer ersten Hypothek zu stören.

Bevor Sie eine Cash-Out-Refinanzierung durchführen, sollten Sie entweder einen Privatkredit oder eine sekundäre Eigenheimfinanzierung in Betracht ziehen.

Ist eine Cash-Out-Refinanzierung für Sie?

Ob Sie eine Cash-out-Refinanzierung durchführen sollten oder nicht, hängt von dem Nutzen ab, den Sie im Vergleich zu den Risiken erhalten, die Sie eingehen, um dies zu ermöglichen.

Aber im Allgemeinen, wenn es Ihr finanzielles Leben wesentlich verbessern kann, eine Cash-out-Refinanzierung lohnt sich.

Aber wenn Sie dies in erster Linie aus Bequemlichkeit tun möchten – etwa weil Sie nicht die Neigung haben, zu viele hochverzinste Kreditkartenschulden zu begleichen – sollten Sie eine Alternative in Betracht ziehen.

Wenn Ihr Haus eines Ihrer größten Vermögenswerte ist, Sie sollten es nicht für alles riskieren, was nicht unbedingt notwendig ist – und einen großen finanziellen Fortschritt bedeutet.