In Mietimmobilien investieren

Die Investition in eine Mietimmobilie (oder mehr als eine) kann eine großartige langfristige Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu vergrößern. Es bietet ein gewisses passives Einkommen, und Immobilien können im Laufe der Zeit unter den richtigen Marktbedingungen an Wert gewinnen.

Jedoch, recherchieren Sie, bevor Sie sich entscheiden, ob Sie diesen Weg einschlagen möchten. Wenn du denkst, du willst es machen, Hier sind 14 Dinge, die Sie bei der Auswahl von Mietobjekten beachten sollten.

So investieren Sie in Mietimmobilien

Die Investition in eine Mietimmobilie ist nicht unbedingt ein Spaziergang im Park, Aber es kann eine gute Wahl für Anleger sein, die versiert sind und den Prozess verstehen.

Hier sind 13 Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie in eine Mietimmobilie investieren:

1. Berechnen Sie den ROI für Mietobjekte
2. Identifizieren Sie Ihre Betriebskosten
3. Führen Sie eine Risikobewertung durch
4. Begleichen Sie andere Schulden
5. Wählen Sie den besten Mietstandort
6. Überprüfen Sie das HLK-System
7. Untersuchen Sie die Rohrleitungen
8. Suchen Sie nach Dachlecks
9. Bewerten Sie die gesamte Immobilie
10. Auf Isolierung prüfen
11. Suchen Sie nach erforderlichen Reparaturen
12. Bereiten Sie sich auf die laufende Wartung vor
13. Beauftragen Sie bei Bedarf einen Property Manager

Die Finanzen der Investition in Mietimmobilien

Das Wichtigste zuerst:Sie müssen wissen, ob eine Investition in eine Mietimmobilie zu diesem Zeitpunkt Ihres Lebens finanziell sinnvoll ist.

1. Berechnen Sie den ROI für das Mietobjekt

Um herauszufinden, was Sie für eine Kapitalrendite erwarten können, Beginnen Sie mit dem Sammeln von Informationen über die durchschnittlichen Mieten in der Region. Sie denken vielleicht, dass Sie aufgrund bestimmter Funktionen eine höhere Miete verlangen können, Aber es ist besser, sich auf die aktuellen Marktpreise zu verlassen, als auf das, was Sie sich erhoffen.

Dann machen Sie sich mit der 1%-Regel vertraut, die besagt, dass das monatliche Bruttoeinkommen aus der Immobilie mindestens 1 % des Preises der Immobilie betragen sollte, um potenzielle Mietimmobilienkosten ausreichend zu decken. Wenn Sie sich nicht sicher sind, dass dies der Fall ist, das Grundstück weitergeben.

Um den ROI zu berechnen, Sie brauchen nur zwei Zahlen:Investitionsgewinn und Investitionskosten. Ziehen Sie die Kosten vom Gewinn ab, dann durch Kosten dividieren. Wichtig ist, dass Sie alle Kosten kalkuliert haben, von Instandhaltungsaufwendungen über Darlehenszinsen bis hin zu Grundsteuern, und mehr.

Sie sollten dies zwar jedes Jahr messen, um sicherzustellen, dass sich Ihre Investition lohnt, und bei Bedarf anpassen. Die Prognose des potenziellen ROI ist auch ein guter Weg, um zu entscheiden, ob Sie in Immobilien investieren möchten. Industriestandards sagen im Allgemeinen, dass eine Rendite von 8 bis 12 % angemessen ist.

2. Identifizieren Sie Ihre Betriebskosten

Es ist leicht, die Realität des Besitzes einer Mietimmobilie zu vereinfachen. Stellen Sie sicher, dass Sie eine Liste aller Ausgaben haben, die Ihnen möglicherweise entstehen, damit Sie wissen, ob Sie darauf vorbereitet sind. Gehen Sie davon aus, dass Ihre Ausgaben etwa 50 % Ihres Bruttojahreseinkommens betragen.

Zu den Mietobjekten zählen Betriebskosten und Kapitalkosten. Ersteres beinhaltet Mietausfall aufgrund von Leerstand, Versicherung, Grundsteuern, regelmäßige Wartung und Reparaturen, und Hausverwaltungskosten oder Kosten für Ihre Zeit für diese Aufgaben. Die Investitionsaufwendungen umfassen ungeplante Aufwendungen, die isoliert auftreten, wie eine plötzliche Notwendigkeit, einen Warmwasserbereiter zu ersetzen, HVAC System, beschädigtes Dach, oder defekte Wasserleitungen.

3. Führen Sie eine Risikobewertung durch

Eines der offensichtlichsten Risiken beim Besitz von Mietimmobilien ist der Leerstand. Informieren Sie sich also über die Leerstandsquoten in Ihrer Nähe und überlegen Sie, was Sie tun können, um Ihre Immobilie bei potenziellen Mietern hervorzuheben. Es besteht die Möglichkeit, dass Sie einen schlechten Mieter bekommen und Geld für die Räumung und möglicherweise die Reparatur von Sachschäden ausgeben müssen. Wenn Sie überhaupt keinen Mieter bekommen, du steckst mit den Ausgaben fest.

Im Vergleich zu Aktienanlagen Mietwohnungen haben weniger Flexibilität. Sie können nicht schnell verkaufen, wenn sich die Märkte drehen, und Sie können nicht nur einige verkaufen – es ist ein Alles-oder-Nichts-Spiel. Und, wie bei jeder anderen Investition, Bei einer Mietimmobilie besteht die Gefahr, Geld zu verlieren, wenn Sie viel leihen müssen oder die Immobilie an Wert verliert.

4. Begleichen Sie andere Schulden

Während Sie möglicherweise Schulden tragen, wenn Sie eine Hypothek für Ihr Mietobjekt aufnehmen, dies gilt als gute Schuld. Forderungsausfall, auf der anderen Seite, beinhaltet Studienkredite oder Kreditkartenzahlungen. Diese Art von Schulden hat normalerweise einen hohen Zinssatz und trägt im Laufe der Zeit nicht zu Ihrem Vermögen bei.

Experten sagen, dass die Rückzahlung Ihres Studentendarlehens (oder anderer uneinbringlicher) Schulden vor der Investition der richtige Weg ist.

Bewertung des Wertes eines Mietobjekts

Wenn Sie festgestellt haben, dass Ihre Finanzen in Ordnung sind, Der nächste Schritt besteht darin, sich die Immobilie selbst anzusehen.

5. Wählen Sie den besten Standort

Die Lage kann ein entscheidender Faktor für Ihren Leerstand und die Qualität der Mieter sein. Bevor Sie sich entscheiden, in eine Immobilie zu investieren, in die Gegend schauen. Wie sind die Schulen? In der Nähe:Lebensmittelgeschäfte, Gaststätten, Einkaufen, Nachtleben, Cafés, und andere Annehmlichkeiten? Wie gut ist der öffentliche Nahverkehr erreichbar?

Berücksichtigen Sie den Standort, wenn Sie einen wettbewerbsfähigen Mietpreis ermitteln – nicht nur die Stadt, aber die Nachbarschaft. Ebenfalls, Überlegen Sie, wer Ihr Markt sein könnte. Zum Beispiel, Gibt es ein Lehrkrankenhaus oder eine große Universität in der Nähe?

6. Stellen Sie sicher, dass das HLK-System funktioniert

Im Rahmen Ihrer Hausdurchsuchung Es ist unbedingt erforderlich, herauszufinden, ob die HLK und/oder der Ofen der Unterkunft ordnungsgemäß funktionieren. Möglicherweise können Sie den Ofen selbst beheben, aber wenn nicht, Versuchen Sie, einen Kostenvoranschlag von Ihrem lokalen HVAC-Spezialisten zu erhalten.

Wenn Sie Heiz- und Kühlkosten in die Miete einbeziehen möchten, Sie sparen sich viel Geld, indem Sie sicherstellen, dass dieses System gut funktioniert. Wenn Sie sie nicht einschließen, Ihre zukünftigen Mieter werden die geringeren Heiz-/Kühlkosten zu schätzen wissen – es wird Ihre Immobilie attraktiver machen.

7. Inspizieren Sie die Rohrleitungen

Obwohl eine Hausinspektion die Rohrleitungen umfasst, Vielleicht möchten Sie zusätzlich den Input eines Sanitär-Profis einholen, da die Reparatur von Rohrleitungen bei einem systemweiten Problem sehr teuer sein kann. Diese Person könnte eine Kamerainspektion der Hauptkanalisation durchführen, zum Beispiel.

Sie können auch selbst auf die Spur kommen, indem Sie den Wasserdruck und die Ablaufzeit in Küche und Bad überprüfen. Überprüfen Sie Rohre, wo immer Sie sie sehen, visuell auf Verfärbungen, was ein Zeichen von Feuchtigkeit ist, wo sie nicht hingehört.

8. Auf Dachlecks prüfen

Es ist leicht zu vergessen, was außer Sicht ist, Der Zustand des Daches ist jedoch eine wichtige Information, wenn Sie eine Anlageimmobilie in Betracht ziehen. Ein undichtes Dach und der daraus resultierende Wasserschaden können im Inneren eine Reihe von Problemen verursachen, einschließlich Schimmel, beeinträchtigte strukturelle Integrität, und eine Brandgefahr durch beschädigte elektrische Komponenten.

Und wenn Sie irgendwo mit starkem Regen oder Winterwetter leben, Der Zustand dieses Daches ist kritisch. Denken Sie daran, dass Dachprobleme nicht nur bedeuten, einen Eimer für Sie herauszustellen; Schimmel- oder Wasserschäden können dazu führen, dass ein Mieter einen Anspruch gegen Sie erhebt.

9. Bewerten Sie die gesamte Immobilie

Das Gebäude selbst ist nicht der einzige wichtige Teil dieser Investition. Das ganze Land auf dem Grundstück, und manchmal sogar Überlegungen zu angrenzenden Grundstücken, muss Teil Ihrer Überlegung sein.

Wenn es einen Hof gibt, Bemerken Sie problematische Abflussstellen? Wie steht es um die Gesundheit der Bäume? In welchem ​​Zustand ist die Einfahrt? Gibt es außer dem Gebäude noch andere Strukturen, die repariert oder gewartet werden müssen, damit sie keine Gefahr darstellen? Wenn du irgendwo wohnst, Sie können damit davonkommen, die durchhängende alte Garage zu ignorieren; nein, wenn Sie ein Mietobjekt verwalten.

10. Stellen Sie sicher, dass es gut isoliert ist

Wie beim HVAC-System, Wärmedämmung hat einen erheblichen Einfluss auf die Heiz- und Kühlkosten, egal wer das bezahlt. Viele ältere Gebäude haben keine Isolierung; auf der anderen Seite, Wenn Sie eine Immobilie von jemandem kaufen, der dort gelebt hat, es kann besser isoliert sein.

Zumindest Sie sollten sicherstellen, dass Fenster- und Türrahmen gut abgedichtet sind, um Luftlecks zu vermeiden. Dies lässt sich leicht überprüfen, indem Sie eine Kerze anzünden und sie langsam an den Kanten von Fenstern und Türen entlang bewegen – wenn sie flackert, es gibt ein Leck. Sie sollten auch in eine Dachbodendämmung investieren, falls diese noch nicht vorhanden ist. da dies die größte Quelle für Wärmeverluste ist.

11. Überprüfen Sie, ob Reparaturen erforderlich sind

Offensichtlich, Wenn Sie diese Investition in Erwägung ziehen, Sie erhalten eine Bauaufsicht, die Sie auf einen sofortigen Reparaturbedarf aufmerksam machen sollte. Ein klares Gespür für die Kosten der Erstreparatur bietet Ihnen ein Verhandlungsinstrument mit dem Verkäufer und erleichtert Ihnen die Entscheidung, ob Sie sich diese Investition leisten können. Erinnern, obwohl, dass selbst Immobilien, die beim Kauf noch in gutem Zustand sind, irgendwann repariert werden müssen, Stellen Sie also sicher, dass Sie den Zustand und die Lebensdauer von allem auf dem Grundstück verstehen (wie alt ist der Warmwasserbereiter, zum Beispiel?).

Instandhaltung der Immobilie

Schließlich, Berücksichtigen Sie Ihre Kosten im Laufe der Zeit – und wie viel Arbeit Sie bereit sind, in den Besitz einer Mietimmobilie zu investieren.

12. Bereiten Sie sich auf laufende Wartungskosten vor

Finden Sie heraus, für welche Art von regelmäßiger Wartung Sie bezahlen müssen, die ein Teil Ihrer Kapitalausgaben sind. Wenn es Rasen oder Landschaftsbau gibt, wie viel wird das im Unterhalt kosten? Wie sieht es mit der Reinigung der öffentlichen Innenräume aus? HVAC-Systeme und Warmwasserbereiter funktionieren bei regelmäßiger Wartung am besten.

Wenn Sie Holzböden haben und Haustiere zulassen, Sie können nach Ablauf jedes Mietvertrags Aufmerksamkeit erfordern. Wenn Sie Teppich haben, es ist eine professionelle Reinigung erforderlich (einige Vermieter bauen dies in den Mietvertrag ein und verlangen von den Mietern, dass sie dies beim Auszug tun). Je nach Bereich, Eine regelmäßige Vernichtung kann erforderlich sein.

13. Möchten Sie einen Hausverwalter?

Wenn Sie eine Mietimmobilie weit weg von Ihrem Wohnort kaufen, Sie werden mit ziemlicher Sicherheit einen Hausverwalter wollen. Aber wenn Sie lokal sind, Sie können erwägen, es selbst zu tun. Sie müssen den Wert Ihrer eigenen Zeit gegen die Kosten abwägen, die jemand anderes für die Verwaltung des Leasings und der laufenden Wartung/Reparaturen bezahlen muss.

Einige Fragen, die Sie sich stellen sollten:Haben Sie Freizeit? Wie organisiert sind Sie? Wie einfach ist es für Sie, kurzfristig bei Ihrem Mietobjekt vorbeizuschauen? Wissen Sie, wie man vermarktet? Können Sie es sich mit dem von Ihnen festgelegten Budget leisten (die Kosten für die Immobilienverwaltung liegen zwischen 4 und 10 % des monatlichen Bruttoeinkommens, je nach Grundstücksgröße)? Wenn Sie sich für das Projekt der Investition in eine Mietimmobilie begeistern und im Allgemeinen gerne praxisorientiert sind, Es kann sich für Sie lohnen, es selbst zu verwalten. Wenn Sie dies nur als eine weitere langfristige Investition betrachten, Vielleicht möchten Sie einen Manager in Betracht ziehen, genauso wie Sie für Ihre anderen Investitionen mit einem Finanzberater zusammenarbeiten.

Die Vorteile des Besitzes einer Mietimmobilie

Einer der größten Vorteile bei der Investition in eine Mietimmobilie besteht darin, passives Einkommen zu erzielen. Dies kann eine großartige Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen, während Sie in Ihrem Job sind und für den vorzeitigen Ruhestand planen. Das Nebengeschäft wird zu einer angesehenen Tradition, und dies ist eine potenziell lukrative Nebenbeschäftigung. Diese Anlageform steigert Ihr Einkommen, und zusätzlich, Mieteinnahmen unterliegen nicht der Sozialversicherungsabgabe.

Der Besitz von Mietimmobilien ist auch eine Möglichkeit, Ihr Anlageportfolio zu diversifizieren, die jeder Experte empfehlen wird. Wenn Sie gut wählen, die Immobilie wird wahrscheinlich im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, erhöhen Sie Ihren langfristigen Return on Investment. Und bei dieser Art von Investition Sie erhalten einige Steuerabzüge, wie Betriebskosten und die Zinsen, die Sie für ein Darlehen zahlen, um Ihre Steuerbelastung zu reduzieren. Immobilienanlagen gelten als eine der stabileren Anlagen, die Sie tätigen können.

Weitere Informationen zum Thema Immobilieninvestition finden Sie unter Sie können auch diese Bücher über Immobilieninvestments lesen.