Schulden-Einkommens-Verhältnis:Erschwinglichkeit und Wohneigentum berechnen

Wohnen ist für die meisten Familien der größte Ausgabenposten im Haushalt. Aber wie viel ist zu viel für Unterkunft ausgeben? Ein Artikel in der New York Times vom Samstag enthält ein schockierendes Beispiel einer Frau, die die Grenze überschritten hat:

Sie bekam eine Hypothek, die sie sich nicht leisten konnte. Auf die Kosten von 385.000 US-Dollar leistete [Christina] Natale eine Anzahlung von 185.000 US-Dollar, etwas weniger als das, was sie aus dem Verkauf des Hauses ihres Großvaters mitnahm. Der Kredit, der die Differenz ausmachte, inklusive Abschlusskosten, Maklerprovision, Steuern und Versicherungen, bedeutete eine monatliche Rechnung von 1.873,96 $, etwa 100 $ weniger als ihr monatliches Nettogehalt als Verwaltungsassistent.

Ich bin nicht ohne Verständnis für Geschichten über finanzielle Nöte, aber das übersteigt sogar mein Mitgefühl. Frau Natale (die drei Kinder hat) nahm einen Wohnungsbaukredit auf, der ihr nur 100 US-Dollar pro Monat für alle anderen Ausgaben in ihrem Leben einbrachte. Sie sollte keine Stimme von außen brauchen, die ihr sagt, dass dies eine unmögliche Situation ist. (Trotzdem, wo waren die Stimmen von außen?)

Obwohl dies ein extremes Beispiel ist, kaufen viele andere Menschen ein Haus und stellen dann fest, dass sie überfordert sind und nicht in der Lage sind, die Zahlungen zu leisten. Wie können Sie verhindern, dass Ihnen das passiert?

Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Glücklicherweise haben jahrzehntelange Finanzdaten computergestützte Modelle hervorgebracht, mit deren Hilfe ermittelt werden kann, wie viel sich eine Person für Wohnraum und Schulden leisten kann. Um mehr darüber zu erfahren, habe ich kürzlich mit Robb Severdia von Guarantee Mortgage in Portland gesprochen. Ich bat ihn, zu beschreiben, wie der Prozess funktioniert. (Wenn ich hier etwas falsch mache, ist es meine Schuld, nicht die von Severdia.)

Traditionell haben Kreditgeber das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) verwendet, um abzuschätzen, wie viel sich ein Hausbesitzer für einen Kredit leisten kann. Dieses Verhältnis wird berechnet, indem Ihre Ausgaben mit Ihrem Bruttoeinkommen (vor Steuern) verglichen werden. Der untere die Zahl, desto besser. Wenn Sie 3.000 US-Dollar pro Monat vor Steuern verdienen und 300 US-Dollar für Schulden zahlen, beträgt Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis 10 %.

Banken und Hypothekenmakler achten auf zwei Zahlen:

• Das „Front-End“-Verhältnis von Schulden zu Einkommen, das die gesamten Wohnkosten umfasst:Hypothekenkapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen.
• Das „Back-End“-Verhältnis von Schulden zu Einkommen, das alle oben genannten Plus umfasst andere Schuldenzahlungen:Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten usw.

Wenn ein potenzieller Kreditnehmer seine Unterlagen einreicht, wertet der Computer diese aus und wendet statistische Modelle an, um sicherzustellen, dass die vorgeschlagene Schuldenlast innerhalb akzeptierter Bereiche liegt. Nach diesem automatisierten Prozess geht der Kredit zum manuellen Underwriting über, bei dem ein Mensch den Antrag prüft und die endgültige Entscheidung trifft, ob der Kredit genehmigt oder abgelehnt wird.

Branchenübliche Schulden-Einkommens-Verhältnisse treiben diesen Prozess voran.

Ausleihlimits

Als wir 1994 unser erstes Haus kauften, sagten uns alle an der Transaktion Beteiligten, dass unser Verhältnis von Schulden zu Einkommen 28 % oder weniger betragen sollte. Das heißt, wir sollten nicht mehr als 28 % unseres Bruttoeinkommens für die Wohnkosten aufwenden. Die Back-End-Quote betrug 36 %, was bedeutete, dass unsere Wohnkosten und Schuldenzahlungen zusammen weniger als 36 % unseres Einkommens ausmachen dürften.

Beispiel: Unser Bruttoeinkommen (vor Steuern) betrug 1994 etwa 60.000 US-Dollar oder etwa 5.000 US-Dollar pro Monat. Um unter dem Richtwert von 28 % der Anfangsschulden im Verhältnis zum Einkommen zu bleiben, könnten wir uns Wohnkosten von nicht mehr als 1.400 US-Dollar pro Monat leisten, einschließlich Versicherungen und Steuern. Da Kris Studienkredite hatte und ich Kreditkartenschulden hatte, konnten wir nicht annähernd an die 28 %-Front-End-DTI-Quote herankommen, weil sie uns über die 36 %-Back-End-Quote bringen würde. Aufgrund unserer hohen Schuldenlast mussten wir weniger für ein Haus ausgeben. Unsere letztendliche Zahlung betrug 1.086 $ pro Monat.

Als wir 2004 unser neues Zuhause kauften, hatte sich das Verhältnis von Schulden zu Einkommen verändert. „Diese Zahl von 28 % ist alt“, wurde uns gesagt. „Die meisten Menschen können bis zu 33 % erreichen.“ Die Back-End-Quote wurde auf 38 % erhöht – bei einigen Modellen sogar auf 41 %!

Soweit ich weiß, sind die Richtlinien für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen im Laufe der Jahre allmählich gelockert worden. Folgendes könnte ich zur Geschichte von DTI zusammenstellen (ich würde mich über Klarstellungen oder Korrekturen zu dieser Liste freuen):

• Berichten zufolge war DTI in den 1970er Jahren (bevor Kreditkartenschulden üblich wurden) nicht zwischen Front-End und Back-End aufgeteilt. Es gab nur ein Verhältnis, und es betrug 25 %. Wenn Ihre Hypothek, Steuern und Versicherungen weniger als 25 % Ihres Einkommens ausmachten, wurde davon ausgegangen, dass Sie sich die Zahlung leisten könnten.
• In Die neuen Regeln des Geldes Ric Edelman schreibt, dass die Kreditlimits „früher“ bei 22 % und 28 % lagen. Ich vermute, dass dies in den 1980er Jahren die Faustregel gewesen sein muss.
• Als wir Mitte der 1990er Jahre unser erstes Haus kauften, lag die Kaufpreisquote bei 28 % und die Kaufpreisquote bei 36 %.
• Bis 2004 stiegen diese Quoten erneut auf 33 % bzw. 38 %. (Um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, ist Ihr Front-End-DTI auf 29 % und der Back-End-DTI auf 41 % begrenzt.)

Eine Erhöhung um 5 % scheint keine große Sache zu sein, aber wenn es um eine Hauszahlung geht, ist sie enorm. Denken Sie daran:5 % eines Einkommens von 60.000 US-Dollar sind 3.000 US-Dollar pro Jahr oder 250 US-Dollar pro Monat. Viele Zwangsvollstreckungen finden statt, weil Menschen Mietzahlungen in Anspruch nehmen, die nur 250 US-Dollar pro Monat mehr betragen, als sie sich leisten können.

Angst, „Nein“ zu sagen

Während meines Gesprächs mit Robb Severdia fragte ich ihn nach dem wachsenden Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Er gab zu, dass er während seines Jahrzehnts in der Branche einen Anstieg der Zahlen gesehen habe. „Banken haben das Gefühl, dass sie die Limits erhöhen müssen, um wettbewerbsfähiger zu sein“, erklärte er.

„Ich denke, dass es für Kreditnehmer in den meisten Fällen eine schlechte Idee ist, diese 41 % im hinteren Teil zu erhöhen“, sagte Severdia. „In manchen Fällen mag es sinnvoll sein, aber es kann ein Rezept für eine Katastrophe sein.“ Mit anderen Worten:Geben Sie sich einen Spielraum für Fehler. Anstatt Ihr Eigenheimbudget auf einem Anfangsschulden-Einkommens-Verhältnis von 33 % zu basieren, sollten Sie erwägen, dieses auf 28 % zu senken. Sie werden sich eine so hohe Hypothek nicht leisten können, aber Sie werden sich durch die Zahlungen auch nicht so unter Druck gesetzt fühlen.

Ich habe Severdia gefragt, wie die Leute Christina Natale von der New York Times mögen story konnten Hypotheken in Höhe von mehr als der Hälfte ihres Einkommens aufnehmen. „Die Leute haben Angst, ‚Nein‘ zu sagen“, sagte er mir. „Sie hatten Angst, den Deal zu verlieren.“ Daher die Subprime-Hypothekenkrise.

In The Automatic Millionaire Homeowner , warnt David Bach:

Sie sollten im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Betrag, den die Bank oder Hypothekenbank Ihnen zu leihen bereit ist, höher ist, als Sie leihen sollten. […] Machen Sie sich damit nicht herum. Rechnen Sie nach. Seien Sie realistisch hinsichtlich Ihrer Situation. Tun Sie nicht so, als wären Sie in einer besseren Verfassung, als Sie wirklich sind.

Niemand kümmert sich mehr um Ihr Geld als Sie tun. Ihr Immobilienmakler, Ihr Hypothekenmakler und die Bank haben alle ein persönliches Interesse daran, Sie zum Kauf so vieler Häuser wie möglich zu ermutigen. Ihr Einkommen hängt davon ab. Hören Sie zu, was sie zu sagen haben, aber treffen Sie Ihre Entscheidungen auf der Grundlage Ihrer eigenen Kenntnis der Situation.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Hausbesitzer werden oft ermahnt, „so viel Haus zu kaufen, wie sie sich leisten können“. Diese Aussage hat durchaus ihre Berechtigung – im Allgemeinen , die Immobilienpreise steigen, ebenso wie das persönliche Einkommen. Infolgedessen sind Ihre Hypothekenzahlungen im Allgemeinen erschwinglicher werden.

Das Problem besteht natürlich darin, dass man keinen Puffer mehr hat, wenn man so viel Haus kauft, wie man sich leisten kann. Was ist, wenn Sie Ihren Job verlieren? Was ist, wenn Sie gezwungen sind, Ihr Haus zu verkaufen, die Immobilienpreise jedoch gesunken sind? Ich denke, es ist sinnvoller, so viel Haus zu kaufen, wie man braucht , wobei die herkömmlichen Schulden-Einkommens-Verhältnisse als Obergrenzen beibehalten werden.

Letztlich spielt es keine Rolle, wie die Richtlinien lauten. Entscheidend ist, was Sie sich leisten können und was Sie gerne bezahlen möchten. Nur weil die gängige Meinung besagt, dass Sie von Ihrem Jahreseinkommen von 60.000 US-Dollar eine monatliche Wohnbauzahlung in Höhe von 1.400 US-Dollar abziehen können, heißt das nicht, dass Sie das auch tun müssen.