Immobilieninvestitionen:Ein Leitfaden für Anfänger zum Einstieg

Aktien hatten in den letzten Jahren einen gewaltigen Aufschwung:US-Aktien erzielten im Jahr 2023 eine Rendite von 26 % und im Jahr 2024 eine Rendite von 24 %. Im Jahr 2025 übernahmen internationale Aktien die Oberhand und legten im ersten Quartal um 6 % und im zweiten Quartal um 12 % zu. Unterdessen erlebten Immobilien mit einem schnellen Anstieg der Zinssätze um 4 % im Jahr 2022 Gegenwind. Direktinvestoren standen vor Herausforderungen bei der Aussicht, variabel verzinsliche Schulden zu höheren Zinssätzen zu refinanzieren, und Syndizierungen haben verzweifelt Kapitalabrufe getätigt und die prognostizierten Renditen gesenkt. Auch wenn die Fed den Zinssatz in den letzten Monaten des Jahres 2025 um insgesamt 0,5 % gesenkt hat, ist es keine Überraschung, dass die Nachfrage nach Immobilien bei WCI-Bewohnern und anderen deutlich geringer ist als noch vor fünf Jahren.

Erfahrene Anleger wissen jedoch, dass FOMO nicht die Motivation zum Investieren sein sollte und dass die besten Renditen oft dann erzielt werden, wenn man nach einer Phase gedämpfterer Renditen Geld in gute Anlagen investiert. Wenn Sie über eine Investition in Privatimmobilien nachdenken, lassen Sie mich ein wenig erfahrenen Rat geben.

Erkennen Sie, dass Investitionen in Immobilien optional sind

Das Erste, was Sie wissen sollten, ist, dass dies viel mehr Arbeit erfordern wird, als ein Portfolio aus 3-5 Indexfonds auf ein paar Anlagekonten aufzubauen. Berufstätige mit hohem Einkommen müssen nicht in Immobilien investieren, geschweige denn in Privatimmobilien, um erfolgreich zu sein. Es gibt viele Multimillionäre, die über einfache, aber diversifizierte und kostengünstige Portfolios verfügen. Wenn es etwas gibt, das Sie an Privatimmobilien attraktiv finden, wie zum Beispiel

• Hohe Rendite
• Geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen
• Steuerfrei auszugebendes Einkommen
• Andere einzigartige Steuererleichterungen

Seien Sie sich bewusst, dass Sie es besser genug wert sein sollten, um mit zusätzlichen Kosten und Ärger fertig zu werden – zumindest beim Kauf der Investition und bei der Steuererklärung. Sie werden auf etwas Regulierung, etwas Liquidität und möglicherweise sogar auf etwas Diversifizierung verzichten. Sie zahlen höhere Gebühren. Es muss sich lohnen.

Reich sein

Mein zweiter Tipp ist, schon jetzt reich zu sein. Dies ist kein Spiel für einen unerfahrenen Investor, der gerade erst seinen Wohnsitz hat. Wenn Sie noch dabei sind, Studienkredite abzubezahlen, gehören Sie wahrscheinlich nicht zu den meisten guten privaten Immobilieninvestitionen. Es ist lediglich eine Funktion der Diversifizierung und der Mindestinvestitionen. Wenn Sie beispielsweise 20 % Ihres Portfolios in Immobilien investieren möchten, bieten die Fonds, die Sie verwenden möchten, einen Mindestwert von 100.000 US-Dollar an, und Sie denken, dass drei die Mindestanzahl verschiedener Fondsmanager sind, die Sie für eine angemessene Diversifizierung benötigen, was darauf hindeutet, dass Sie ein Portfolio von 1,5 Millionen US-Dollar benötigen, bevor Sie in dieses Spiel einsteigen.

Einige mögen mit niedrigeren Mindestinvestitionen oder einer höheren Immobilienallokation dorthin gelangen, aber in den meisten Fällen ist dies ein Spiel, das von Multimillionären gespielt wird. Private Immobilien nutzt man am besten, wenn man reich ist, nicht um reich zu werden. Manche Leute versuchen, „frühzeitig“ mit undiversifizierten Portfolios einzusteigen, die von unerfahrenen Betreibern verwaltet werden. Ratet mal, wie das meistens klappt.

Weitere Informationen hier:

Vergleich privater Immobilienkreditfonds

Die 18 Nachteile privater Immobilieninvestitionen

Seien Sie ein echter akkreditierter Investor

Die meisten passiven privaten Immobilieninvestitionen erfordern, dass ihre Anleger akkreditierte Anleger sind, da diese Investitionen in der Regel einer geringeren Regulierung unterliegen und weniger unterliegen als börsennotierte Unternehmen. Die gesetzliche Definition eines akkreditierten Anlegers ist im Allgemeinen jemand, der in den letzten zwei Jahren jeweils ein Einkommen von mindestens 200.000 US-Dollar hatte oder über ein investierbares Vermögen von mindestens 1 Million US-Dollar verfügt. Ich finde diese Definition unzureichend. Hier ist meins:

1. Sie können die Vorzüge einer Investition ohne die Hilfe eines Beraters, Buchhalters oder Anwalts beurteilen UND
2. Sie können Ihre gesamte Investition verlieren, ohne dass Ihr finanzielles Leben dadurch nennenswert beeinträchtigt wird.

Leveraged-Immobilien können und werden ständig auf Null sinken. Sie müssen in der Lage sein, genügend davon zu besitzen, damit Ihnen dies keine wirklichen Probleme bereitet, wenn es tatsächlich auftritt.

Finden Sie heraus, wo Sie in das Immobilienspektrum passen

In unserem Kurs „No Hype Real Estate Investing“ stelle ich das Konzept des Immobilienspektrums oder -kontinuums vor. Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, aber das Wichtigste ist vielleicht, Ihre Methode mit Ihrem eigenen Interesse und Fachwissen in Einklang zu bringen.

Ich denke zum Beispiel, dass der Aufbau eines kleinen Imperiums von Kurzzeitmieten, insbesondere in Kombination mit einer Vertretungstätigkeit, der schnellste Weg für einen Arzt ist, finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen. Aber es ist sicherlich nicht jedermanns Sache. Es erfordert eine gewisse unternehmerische Initiative und ein gewisses Risiko. Es ist ein Zweitjob, zumindest für eine Weile. Wenn Sie Liquidität und Diversifikation mögen und kein Problem damit haben, auf Kontrolle, Steuervorteile und Renditen zu verzichten, befinden Sie sich, wie ich, möglicherweise weiter auf der rechten Seite des Spektrums. Andere befinden sich in der Mitte oder sogar auf der linken Seite. Wie bei der Auswahl einer Residenz kommt es vor allem auf die Passform an. Wenn Sie ein hohes Maß an Kontrolle über Ihre Investitionen wünschen, werden Ihnen Immobilienfonds/REITs nicht gefallen, egal ob privat oder öffentlich gehandelt.

Weitere Informationen hier:

So beginnen Sie mit der Investition in Immobilien

Die 7 schlechtesten Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Verwenden Sie Immobilieninvestitionsfonds

Ich bin erstaunt, wie viele Menschen eine individuelle Syndizierung als erste Immobilieninvestition wählen. Die typische Mindestinvestition für eine Syndizierung beträgt 50.000 bis 100.000 US-Dollar. Die typische Mindestinvestition für einen privaten Fonds beträgt ebenfalls 50.000 bis 100.000 US-Dollar. Wenn dies wirklich Ihr erstes Mal ist, warum in aller Welt glauben Sie dann, dass Sie mit einer Immobilie (wie bei einer Syndizierung) besser dran sind als mit einem Dutzend (wie bei einem Fonds)? Selbst wenn Sie dieses Maß an Kontrolle mögen, sind Sie wirklich dazu bereit? Wie wäre es, wenn Sie Ihre erste Einzelsyndizierung statt Ihrer ersten zu Ihrer vierten privaten Immobilieninvestition machen?

Versuchen Sie nicht, das Licht auszulöschen

Eines der Dinge, die Menschen dazu bewegen, aus einem langweiligen alten Indexportfolio herauszukommen und sich einer privaten Immobilieninvestition zuzuwenden, ist ein Pro-forma-Ansatz, der darauf hindeutet, dass die Investition eine Rendite von 18 % bringen wird. Ich möchte Sie davor warnen, bei Ihrer ersten Investition eine solche Pro-forma-Investition zu tätigen. Durch das Eingehen eines hohen Risikos ergeben sich potenziell hohe Renditen. Dabei kann es sich um ein Marktrisiko, ein Entwicklungsrisiko, das Risiko, dass der Mehrwertplan nicht funktioniert, ein relativ hohes Leverage-Risiko oder ein Risiko variabler Zinssätze handeln. Diese Risiken treten bei Immobilien auf; Fragen Sie einfach die Leute, die im Jahr 2025 Kapitalabrufe tätigen, weil sie im Jahr 2021 eine große Menge an variabel verzinslichen Schulden aufnehmen.

Warum gehen Sie bei Ihren ersten Investitionen nicht etwas weniger Risiko ein? Wenn Sie wegen der Steuervorteile auf der Eigenkapitalseite investieren möchten, warum suchen Sie nicht nach Syndizierungen (oder besser noch nach Fonds), die ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Wert und/oder nur festverzinsliche Schulden aufweisen? Vielleicht verdienen Sie nur 10 % statt 13 %, aber manchmal ist die Rendite von Ihr Kapital ist wichtiger als die Rendite Ihr Schulleiter.

Besser noch:Erwägen Sie eine Investition auf der Schuldenseite. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, warum sich nicht mehr Menschen für private Immobilienkreditfonds interessieren. Hier sind meine persönlichen Erträge aus dieser Anlageklasse in den letzten Jahren:

• 2017:6,71 %
• 2018:9,13 %
• 2019:15,84 %
• 2020:7,61 %
• 2021:7,67 %
• 2022:9,47 %
• 2023:9,10 %
• 2024:9,92 %

Es erzielte aktienähnliche Renditen mit weitaus geringerer Volatilität und war durch tatsächliches Eigentum im erstrangigen Pfandrecht gesichert. Was kann man nicht mögen? (Die Antwort ist Steuerineffizienz, wenn Sie es unbedingt wissen müssen, aber es gibt zumindest den 199A-Abzug.) Die einzige Frage, die die meisten Menschen haben, wenn sie das sehen, ist:„Was ist 2019 passiert?“ Die Antwort ist, dass einer meiner privaten Schuldenfonds an die Börse ging. Da die Rendite viel höher war als bei vergleichbaren öffentlichen Anlagen und börsennotierten Fonds ähnelte, ging ich davon aus, dass der Preis nach der Börsennotierung deutlich steigen würde. Das tat es, und ich verkaufte es nach ein paar Monaten mit einem ziemlich schönen Gewinn, was die Rendite für 2019 auf ein höheres Niveau steigerte, als man es von einer Investition in Immobilienschulden erwarten würde.

Sie können auch einen Fonds auswählen, der etwas mehr Liquidität bietet als die meisten anderen, falls Sie feststellen, dass Ihnen das wirklich nicht gefällt. Bei manchen Fonds bleiben Sie sieben bis zehn Jahre dabei, bei anderen werden Sie jedoch nach einem Jahr entlassen. Warum wählen Sie nicht so etwas für Ihr erstes Exemplar aus?

Wählen Sie jemanden mit einer Erfolgsbilanz

Nur wenige private Immobilienunternehmen können auf eine so lange Erfolgsgeschichte zurückblicken, wie ich es gerne hätte. Wir haben nur eines auf unserer Sponsorenliste und in unserem Portfolio, das bis ins 20. Jahrhundert zurückreicht. Sie möchten nicht der erste Investor einer anderen Person sein. The White Coat Investor bietet keinen Service zur Überprüfung von Immobilieninvestitionen an. Unternehmen bezahlen uns für eine Einführung, nicht für eine Empfehlung. Aber je länger sie auf unserer Liste standen, desto mehr WCI-Mitarbeiter haben in sie investiert, ohne uns genügend Beschwerden zu schicken, um sie von unserer Liste zu streichen. Das ist etwas wert.

Es gibt keine Garantie dafür, dass eine Investition von jemandem auf unserer Liste nicht auf Null sinken kann (und das ist der Fall), aber wenn Sie gerade erst anfangen, warum beginnen Sie dann nicht mit jemandem, von dem Sie wissen, dass viele Leute über einen langen Zeitraum investiert haben? Auf unserer Liste stehen ein Unternehmen, das schlüsselfertige Investitionen anbietet, ein Unternehmen, das Syndizierungen anbietet, und eine Reihe von Unternehmen, die Fonds (sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital) anbieten – genau dort, wo die meisten privaten passiven Immobilieninvestoren anfangen sollten. Ich habe von WCI-Konferenzsponsoren erfahren, dass die Teilnehmer zu ihnen gesagt haben:„Ich werde sehen, ob Sie nächstes Jahr noch hier sind, bevor ich investiere.“ Die meisten Inkompetenzen und Betrugsfälle treten offenbar innerhalb der ersten ein oder zwei Jahre im Bestehen eines Unternehmens auf. Warum diesen Zeitraum nicht für alle Fälle überspringen?

Machen Sie eine Due-Diligence-Prüfung

Der Umfang der Due-Diligence-Prüfung, die bei einer Investition durchgeführt werden kann, ist sehr unterschiedlich. Sie können Hintergrundüberprüfungen bei allen Auftraggebern durchführen, mit allen ehemaligen Investoren sprechen, den Wirtschaftsprüfer anrufen und die Prüfungsergebnisse durchgehen und aus dem Büro fliegen und durch das Büro und die verschiedenen Immobilien gehen. Die meisten von uns tun das alles nicht. Aber warum beginnen Sie nicht damit, das Private Placement Memorandum (PPM) tatsächlich zu lesen und dabei besonders auf die Abschnitte zu Risiko, Hebelwirkung, Gebühren und Liquidität zu achten? Je mehr davon Sie lesen, desto besser können Sie erkennen, ob ein Sponsor unerfahren ist oder ein höheres Risiko eingeht, als Ihnen lieb ist. Es dauert nicht lange, den Namen des Unternehmens und seiner Führungskräfte mit Wörtern wie Betrug, Betrug, Insolvenz, Verurteilung oder Urteil zu googeln. Wir alle verdienen die Unschuldsvermutung, bis unsere Schuld bewiesen ist, aber es ist besser, sich vor einer Investition überraschen zu lassen als danach.

Sehen Sie sich die Erfolgsbilanz an und stellen Sie Fragen zu allen interessanten Themen. Sprechen Sie mit anderen Investoren, entweder persönlich oder online. Die meisten dieser Unternehmen veranstalten regelmäßige Treffen für Investoren. Sehen Sie sich ihre Webinare an. Auch wenn nicht Ihre gesamte Immobilieninvestitionsausbildung von Sponsoren stammen sollte, können Sie von ihnen viel lernen. Stellen Sie sicher, dass sie etwas Skin im Spiel haben. Sie müssen zwar nicht pleite gehen, wenn Sie Geld verlieren, aber Sie möchten auf jeden Fall, dass sie Ihren Schmerz spüren. Suchen Sie nach ihnen und fragen Sie danach in Online-Foren, Facebook-Gruppen und Subreddits, wie sie von The White Coat Investor angeboten werden.

Diversifizieren Sie Ihre Immobilieninvestitionen

Diversifikation schützt Sie vor dem, was Sie nicht wissen und vor dem, was Sie nicht wissen können. Wenn Sie wie ich sind und über Indexfonds 12.000 Aktien besitzen, kommen Ihnen 12 Immobilien wahrscheinlich nicht sehr viel vor. Und zwei oder drei sind nichts. Dutzende von Immobilien scheinen mir das absolute Minimum zu sein, es sei denn, Sie sind der einzige Eigentümer, und selbst dann hoffe ich, dass Sie so schnell wie möglich Dutzende erreichen.

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Das Dilemma zwischen Mindestinvestition und Diversifizierung bei Immobilien

Eine Geschichte von zwei Sponsoren:Wie meine Immobilieninvestitionen völlig unterschiedliche Ergebnisse erzielt haben

Lehnen Sie sich zurück und entspannen Sie sich

Wenn Sie, wie die meisten privaten passiven Immobilieninvestoren, in Fonds und Syndizierungen investieren, liegt die Kontrolle nicht mehr in Ihren Händen, sobald Sie die Investitionsentscheidung getroffen haben. Jahrelang. Du könntest dich genauso gut entspannen. Sie zahlen alle diese Gebühren, damit Sie Ihre Zeit nicht damit verschwenden müssen, Toilettenbesuche entgegenzunehmen und sich Sorgen zu machen. Also nicht. Diese Unternehmen geben viele regelmäßige Updates, aber ich möchte wirklich nur dann von ihnen hören, wenn etwas schief geht. Die meisten ausführlichen Updates oder Webinar-Updates sind ohnehin nur Verkaufschancen für die nächste Investition. Ich schenke nicht allzu viel Aufmerksamkeit, bis es Zeit für mich ist, etwas mehr Geld zu investieren.

Ja, ich denke, sie sollten mir jedes Quartal etwas schicken, aber nein, ich werde wahrscheinlich nicht jedes Quartal die Aktualisierung für jede Investition lesen. Auch die Jahres- und Halbjahresberichte meiner Indexfonds lese ich nicht. Lesen Sie das, bevor Sie investieren, nicht danach. Sie können wahrscheinlich die Quartalsberichte für einen früheren Fonds abrufen, um einen Eindruck davon zu bekommen, wie mit Ihnen über den neuen Fonds kommuniziert wird.

Für wen sind Syndizierungen geeignet?

Diejenigen, die nicht in Privatimmobilien investiert haben, neigen dazu, alle Investitionen als „Syndizierungen“ oder „Syndikate“ zu bezeichnen, manchmal mit einer negativen Bemerkung darüber, dass es sich bei allen um Betrüger handelt, die einem Geld ausspucken. Wenn Sie jedoch direkt in echte Syndizierungen (d. h. einzelne Immobilien) statt in Fonds investieren möchten, sollten Sie einen wirklich guten Grund haben, eine Due-Diligence-Prüfung auf Immobilienebene durchzuführen und auf eine einfache Diversifizierung zu verzichten. Wenn Sie in mindestens ein Dutzend oder zwei Dutzend Immobilien investieren möchten und dazu Syndizierungen mit einem Mindestbetrag von 50.000 bis 100.000 US-Dollar nutzen, benötigen Sie eine ziemlich große Portfolioallokation.

Private Passivimmobilien machen 15 % unseres Immobilienanteils von 20 % aus. Der Rest unseres Portfolios ist in langweilige alte Index- und indexähnliche Anlagen investiert. Wie Sie sehen, mögen wir unser Portfolio sowohl langweilig als auch passiv, daher ähnelt unser Immobilienportfolio tendenziell unserem Aktienportfolio. Versuchen Sie, das Ende von Anfang an zu sehen, wenn Sie mit privaten Immobilieninvestitionen beginnen.

Sind Sie daran interessiert, private Immobilieninvestitionen kennenzulernen? Melden Sie sich unbedingt für den kostenlosen White Coat Investor Real Estate Newsletter an, der Ihnen wichtige Tipps für die Investition in diese profitable Anlageklasse gibt und Sie gleichzeitig auf neue Möglichkeiten aufmerksam macht. Beginnen Sie Ihre Due-Diligence-Prüfung mit denen, die die Website von The White Coat Investor unterstützen:

* Betrachten Sie diese Einführungen – keine Empfehlungen. WCI unterhält finanzielle Beziehungen zu jedem aufgeführten Unternehmen, die meisten sind für akkreditierte Anleger bestimmt und Sie sind für Ihre eigene Sorgfaltspflicht verantwortlich.

Was denken Sie? Wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen? Wie sieht Ihr Due-Diligence-Prozess aus? Wo stehen Sie auf dem Immobilienkontinuum?