Investitionen in Mehrfamilienhäuser:Eine warnende Geschichte (kein Abschlagsversuch)

Als ich 23 war, kaufte ich ohne Anzahlung ein Wohnhaus mit acht Wohneinheiten. Und ich ging bei Abschluss mit 1.000 Dollar in bar davon! Klingt ziemlich schick, oder? Falsch.

Es war einer der dümmsten Immobilieninvestitionsfehler, die ich in meinem jungen Leben gemacht habe.

Ich bin ohne einen Kratzer davongekommen, aber das war einer übermäßigen Portion Schweiß, Tränen und Glück zu verdanken. Nichts davon war auf kluge Anlagefähigkeiten zurückzuführen.

Der Klang und die Wut

Ich war 23 Jahre alt und hatte im Jahr zuvor gerade meine Immobilienlizenz erworben. Die ersten paar Monate habe ich damit verbracht, ein paar hochwertige Einheiten für einzelne Hausbesitzer zu kaufen und zu verkaufen. Die Provisionen waren anständig, aber als neuer Immobilienmakler war die Trennung von meiner Firma hoch. Um das Problem noch komplizierter zu machen, hatte ich für den Anfang meine Vereins-, Ausbildungs- und Gewerkschaftsbeiträge finanziert. (Das war, bevor ich beschlossen hatte, meine Kreditkarten zu stornieren.)

Nach einigen Monaten begann ich, mehr auf den boomenden Zwangsvollstreckungs- und Leerverkaufsmärkten zu arbeiten, die Zentral-Indiana plagten. Anwälte, Ärzte und andere Gutverdiener aus anderen Bundesstaaten (hauptsächlich von der Westküste) strömten auf unseren lokalen Markt.

Sie kauften Häuser für 30.000, 40.000 und 50.000 US-Dollar auf, als wären sie Spielzeug – wenn auch überteuert, überfinanziert und bestenfalls halb funktionsfähiges Spielzeug. Bei Mieten zwischen 400 und 1.000 US-Dollar konnten sie einfach nicht widerstehen, was ihnen ihre Tabellen über die erwartete Rendite sagten. Sie kauften viele der Häuser ungesehen und nutzten die erste Immobilienfirma, die sie verkaufen wollte.

Wir haben viele Banken vertreten, die keine Ahnung von den lokalen Marktpreisen hatten. Sie verstanden auch nicht den aktuellen Zustand ihrer Immobilien (auch nachdem wir es ihnen mehrmals gesagt hatten). Weit über die Hälfte der Deals scheiterte. Entweder waren die Banken zu unrealistisch, um zu verhandeln, oder ein Abschluss wurde durch die Entdeckung eines mysteriösen Pfandrechts, einer zweiten Hypothek, von der niemand wusste, oder eines anderen Problems mit dem Titel, von dem wir nicht einmal wussten, dass es möglich war, unterbrochen!

Es war eine härtere Arbeit für niedrigere Provisionen, aber es gab Hunderte und Aberhunderte von Immobilien, die dazu beitrugen, die Gehaltsschecks von Monat zu Monat auszugleichen. Und ich habe viel darüber gelernt, wie man Fehler bei der Immobilieninvestition vermeidet.

Immobilienverwaltung ruft

Nachdem die meisten auswärtigen Investoren ihre neuen Mietobjekte geschlossen hatten, machten sie sich auf die Suche nach einem Unternehmen, das sie verwaltet/vermietet. Nach mehreren Dutzend Anfragen nach einem erschwinglichen und vertrauenswürdigen Immobilienverwaltungsunternehmen (und keiner eindeutigen Option) beschlossen wir, den Service selbst anzubieten.

Ich habe mich mit einem Makler zusammengetan, der sich darauf konzentrierte, mehr Leads für den Kauf/Verkauf zu gewinnen. Ich machte mich daran, herauszufinden, wie ich die leerstehenden Einheiten (die fast immer zuerst repariert werden mussten) aktiv verwalten und vermieten könnte.

Da viele unserer Kunden bereits Stammkunden waren, waren sie begeistert, die Möglichkeit zu haben, ihre Immobilien von uns selbst verwalten zu lassen. Innerhalb von nur etwa sechs Monaten hatten wir über 125 Einheiten unter Verwaltung.

Ich habe unzählige Stunden gearbeitet und die bizarrsten Telefonanrufe beantwortet, die man sich zu jeder Nachtzeit vorstellen kann. Insgesamt erzielten wir jedoch Gewinne und suchten nach Möglichkeiten, unser System in den nächsten Quartalen zu skalieren.

Ein perfekter Sturm

Im Rahmen unserer Networking- und Lead-Generierungsarbeit nahmen wir regelmäßig an privaten Treffen teil, bei denen lokale Makler sich gegenseitig die Wünsche und Bedürfnisse ihrer aktuellen Kunden vorstellten. Bei einem bestimmten Treffen bot ein anderer Makler eine seiner eigenen Immobilien zum Verkauf an. Es handelte sich um zwei nebeneinander liegende Vierfamilienhäuser (insgesamt acht Wohneinheiten), wobei jede Wohneinheit über ein Schlafzimmer verfügte. Es lag in einem Stadtteil mit niedrigem Einkommen, aber er verlangte für beide Immobilien nur 125.000 US-Dollar.

„125.000 Dollar für acht Einheiten?“, dachte ich. „Es gibt hat ein Haken sein.“

Es gab. Sieben der acht Einheiten hatten Mieter, aber nur drei hatten in der Vergangenheit pünktlich gezahlt. Auch danach Wenn man alle nicht zahlenden Mieter rauswirft, müsste jede Einheit ein paar tausend Dollar an Arbeit leisten, um eine anständige Miete zu bekommen. Darüber hinaus gab es insgesamt vier Öfen, die alle wahrscheinlich in den 40er oder 50er Jahren hergestellt wurden.

Mit anderen Worten, es war für jedermann ein Projekt. Es würde einige Vorabreparaturen, mehrere Monate Räumungsanträge, Gerichtsbesuche und die erneute Vorführung der Einheiten erfordern, aber ... „125.000 US-Dollar für acht Einheiten! „

Wenn mir nur jemand das Geld leihen würde…

Ich habe mich immer tiefer mit den Zahlen befasst. Ich verwaltete bereits Immobilien, koordinierte Reparaturen, verhandelte Materialpreise und vermietete Einheiten für Dutzende anderer Kunden. Es machte Sinn, dass ich, wenn ich einen Kredit aufnehmen könnte, eine Immobilie direkt an das aktuelle System anschließen könnte, das ich betrieb.

Es gab jedoch ein großes eklatantes Problem. Weder mein Partner noch ich waren in irgendeiner Hinsicht kreditwürdig Sinn des Wortes. Die Chance, dass mir eine Hypothek genehmigt wurde, war gleich null (ganz zu schweigen von einem gewerblichen Darlehen ohne Eigenheim und geringem Einkommen). Mit Bedauern verdrängte ich die Immobilie und fuhr mit dem Aufbau des Verwaltungsgeschäfts fort.

Bei unserem nächsten Networking-Treffen erfuhren wir jedoch von weiteren Neuigkeiten zu den Immobilien. Der Makler, dem sie gehörten, steckte bei etwa einem Dutzend verschiedener Immobilien in ernsthaften Schwierigkeiten. Er schuldete 76.000 US-Dollar für beide Gebäude, die von einem beliebten Investor/Hard-Money-Kreditgeber finanziert wurden.

Der private Kreditgeber befürchtete, dass der Investor bald zahlungsunfähig werden würde (und dem Kreditgeber eine Immobilie gab, mit der er nichts zu tun haben wollte). Der Eigentümer wollte nur das Anwesen verlassen, damit er seine Energie auf die Rettung seiner anderen Immobilien konzentrieren konnte.

Ohne viel nachzudenken haben wir den Abzug gedrückt.

Ein mutiges Angebot

Wir riefen den privaten Kreditgeber (eine Einzelperson) an, der derzeit die Immobilien finanzierte. Dann schlugen wir ihm die Idee vor, dass wir den Kredit übernehmen und die Immobilie vom jetzigen verzweifelten Eigentümer kaufen sollten.

Wir boten beiden an, den Kredit zu unterzeichnen, und gaben dem Investor zwei Namen, die nicht mit dem Namen übereinstimmten, den er derzeit hatte. Dann wurde gezeigt, wie wir die Situation beheben, alle Mieter räumen und alles in unser Verwaltungssystem einbinden können.

Keiner von uns hatte einen Cent übrig, also hatten wir sogar den Mut zu verlangen, dass der private Kreditgeber tatsächlich mehr investiert Geld in die Immobilie. Damit wir es übernehmen konnten, musste er uns weitere 15.000 US-Dollar leihen, um die Öfen zu ersetzen und zwei der Einheiten nach der Räumung zu reparieren.

Es war ein mutiges Angebot. Wir würden nichts weiter geben als einen Managementplan und unsere Unterschriften für eine Privathypothek in Höhe von 91.000 US-Dollar (zu 12 %) für acht Einheiten und ein Bardarlehen in Höhe von 16.000 US-Dollar. Der Kreditgeber muss noch mehr über die schlimmen Umstände des jetzigen Eigentümers gewusst haben als wir, weil er unser Angebot angenommen hat. Der jetzige Eigentümer war froh, die geschuldeten Beträge begleichen zu können, und innerhalb einer Woche trafen wir uns zum Abschluss.

Nachdem die Unterlagen für meinen allerersten Immobilienkauf unterzeichnet worden waren, wurde mir ein Scheck über 1.000 US-Dollar ausgehändigt (für anteilige Mieten/Kautionen für den Monat). Ich gab nichts Greifbares, nur meine wertlose Unterschrift, und ging zur Bank, um das Geld einzuzahlen.

„So funktionieren Immobilien also“, freute ich mich. „Daran könnte ich mich gewöhnen.“

Ich hatte keine Ahnung, was mich erwartete…

Fortsetzung folgt…

Anmerkung von J.D.: Dies ist ein Einblick in eine Welt, über die ich mich schon immer gewundert habe. Obwohl Kris immer wieder versucht, mich davon abzubringen, bin ich von Mietobjekten fasziniert. Ich freue mich darauf, den zweiten Teil dieser Geschichte zu lesen. Und obwohl GRS nicht gerade dabei ist, ein Immobilienblog zu werden, geht es in der Lesergeschichte dieses Sonntags tatsächlich darum, wie einer von euch beschloss, den Sprung zu wagen und ein Mietobjekt zu kaufen, also werden wir hier etwa eine Woche lang ein Mini-Thema haben …