Wie man REO-Zwangsvollstreckungen im Großhandel betreibt

REO-Zwangsvollstreckung

Großhandel REO Zwangsvollstreckungen in Ihrer Nähe für sehr wenig Geld.

Wenn Ihr Gebiet mit REO-Zwangsvollstreckungen belastet ist, könnten Sie mit Immobilien ein anständiges Nebeneinkommen oder ein Vollzeiteinkommen erzielen.

Schritt 1

REO Zwangsvollstreckungen

Entscheiden Sie, in welchen Bereich Sie investieren möchten, der mit REO-Foreclosures beladen ist. Sie sollten sicherstellen, dass das Gebiet, an dem Sie interessiert sind, nicht nur REO-Immobilien hat, sondern dass es auch viele reine Cash-Investoren gibt, die dort kaufen. Sie können dies durch öffentliche Aufzeichnungen oder über den Multiple Listing Service herausfinden (suchen Sie einen Immobilienmakler, der Ihnen dabei hilft, wenn Sie keinen eigenen Zugang haben). Bewahren Sie diese Informationen zur weiteren Verwendung auf.

Schritt 2

Suchen Sie sich eine anlegerfreundliche Titelfirma oder einen Anwalt, der Ihre gleichzeitigen Abschlüsse (oder Doppelabschlüsse) durchführen kann. Wenn Sie nicht wissen, wo Sie einen finden, müssen Sie andere Investoren fragen, wen sie verwenden, oder sich Ihren lokalen Immobilieninvestitionen anschließen Verein. (Viele Immobilienclubs lassen Sie das erste Mal kostenlos gehen ... fragen Sie einfach nach.)

Schritt 3

Für Mietschilder zum Auffinden von Vermieterkäufern

Wenn Sie Ihr Zielgebiet gefunden haben, fragen Sie die dortigen Vermieter, ob sie an einem anderen Mietobjekt in der Umgebung interessiert sind und wie viel sie dafür zu zahlen bereit wären. Sie können die lokalen Vermieter finden, indem Sie die "zu vermieten"-Schilder in der Umgebung aufrufen. Gespräche mit Immobilienmaklern und Gespräche mit Vermietern bei den Treffen des örtlichen Immobilieninvestorenclubs.

Schritt 4

Erinnern Sie sich an Schritt 1, wo Sie einen Immobilienmakler hätten bitten sollen, Ihnen bei der Ausrichtung auf ein Gebiet zu helfen, in dem Bargeldkäufer kaufen? Nun, Sie werden diesen Immobilienmakler bitten, einige Monate zurückzugehen und Ihnen eine Liste aller Barverkäufe zu geben, die in Ihrem Zielgebiet für REO-Zwangsvollstreckungen stattgefunden haben. Diese Informationen geben Ihnen nicht nur eine Liste aller Barkäufer, sondern sagen Ihnen auch, wie viel diese Investoren für bestimmte Arten von Immobilien in Ihrem Zielgebiet zu zahlen bereit sind.

Schritt 5

Nun gut, da Sie eine Käuferliste zusammen haben und eine Titelfirma oder einen Anwalt haben, können Sie jetzt damit beginnen, REO-Foreclosure-Immobilien zu finden, um Angebote zu unterbreiten. Meist werden alle Banken ihre Immobilien bei Immobilienmaklern inserieren. So, Erinnern Sie sich an den Immobilienmakler, mit dem Sie zu tun hatten? :-) Jawohl, Sie werden sie bitten, Ihnen täglich Listen zur Wiederverwertung von Zwangsvollstreckungen zur Verfügung zu stellen. Am besten zielen Sie auf die Objekte ab, die schon eine Weile auf dem Markt sind, Denn wenn sie zum ersten Mal auf den Markt kommen, gibt es eine Menge Konkurrenz. Aber am Anfang, zielen auf ALLE REO Foreclosure-Eigenschaften, die auf den Markt kommen, nur für den Fall, dass Ihr Markt nicht so wettbewerbsfähig ist wie meiner.

Vereinbaren Sie mit Ihrem Immobilienmakler einen Termin, um die für Sie interessanten REO Foreclosure-Immobilien zu besichtigen. Sehen Sie sich die Immobilie an und stellen Sie fest, wie viel Arbeit erforderlich ist (wenn Sie keine Reparaturzahlen kennen, mach dir keine Sorgen...ich tue es immer noch nicht;-) im Ernst, Ich nicht.) Sie können Ihren Immobilienmakler um Hilfe bitten oder Sie können einen befreundeten Bauunternehmer mitnehmen oder einfach davon ausgehen, dass er einen totalen Bauchjob braucht. Nachdem Sie genug Häuser zum Verkauf gesehen und sogar genug verkauft haben, Sie können den Arbeitsaufwand selbst einschätzen. (Ich mache wirklich keine Witze, wenn ich sage, dass ich die Reparaturzahlen immer noch nicht kenne. Ich kann aber ziemlich gut raten ... Ich komme normalerweise innerhalb von 5 $, 000.)

Schritt 6

Jetzt, da Sie alle Informationen haben, die Sie benötigen, werden Sie ein Angebot machen (es hilft, sicherzustellen, dass Sie ZUERST Käufer haben. Arbeiten Sie also an dieser Käuferliste, OK?)

Beim Umgang mit Bank REO Zwangsvollstreckung werden sie keine Abtretungen zulassen, Sie führen also einen gleichzeitigen Abschluss für Ihre Geschäfte durch.

Um den Angebotspreis zu bestimmen, gehen Sie die von Ihrem Immobilienmakler bereitgestellten Informationen mit den in der Gegend verkauften Barmitteln durch und vergleichen Sie diese Immobilien mit der, die Sie gerade angesehen haben. Sie wissen aus den Verkäufen und aus Gesprächen mit anderen Investoren, was die Barinvestoren für solche Immobilien bezahlen werden, also müssen Sie jetzt nur noch Ihren Gewinn ermitteln und dann Ihren MAX-Kaufpreis bestimmen.

Sie möchten mit Ihrem Immobilienmakler über die Abschlusskosten sprechen, weil sie sich auf Ihren Gewinn auswirken und Sie sie kennen müssen, um Ihren MAX-Einkaufspreis zu bestimmen, damit Sie immer noch einen Gewinn erzielen können. Abschluss- oder Abrechnungskosten sind in jedem Bereich unterschiedlich, Sie müssen diese Informationen also wirklich mit Ihrem Immobilienmakler besprechen.

Nachdem Sie alle Ihre Zahlen herausgefunden haben, einschließlich Ihres Gewinns, Sie werden das Angebot machen.

Zum Beispiel, Nehmen wir an, Investoren zahlen 40 US-Dollar, 000 für die Immobilien wie die REO Foreclosure, die Sie sich angesehen haben, und Sie möchten 5 $ verdienen, 000 Gewinn und Ihre Abschlusskosten werden ungefähr $500 betragen. Wenn Sie all dies berücksichtigen, würde Ihr MAX-Kaufpreis 34 USD betragen, 500. ($40, 000 - 5.000 USD Gewinn - 500 USD Abschlusskosten =MAX. Einkaufspreis.)

Fangen Sie aber nicht dort an. Beginnen Sie etwas niedriger, denn wenn Sie hoch beginnen, es ist schwer unterzugehen, aber wenn Sie niedriger anfangen, können Sie bei Bedarf schrittweise auf Ihren MAX-Preis aufsteigen.

Einige Großhändler verwenden die Formelmethode und das heißt, sie verwenden eine Formel, um ihren MAX-Einkaufspreis zu bestimmen. Sie bestimmen den Wert nach der Reparatur eines Hauses (was es wert ist, nachdem es repariert wurde), sie multiplizieren diesen Wert mit 65% bis 70% (Sie müssen dies basierend auf Ihrem Markt anpassen) und ziehen dann die Reparaturkosten ab und Ihr Gewinn und das entspricht Ihrem maximalen Einkaufspreis.

Beispiel:Sagen wir zu diesen $40, 000-Haus-Deal, bei dem das Haus einen Wert von 100 US-Dollar hat, 000. Und das Haus braucht 45 Dollar, 000 im Wert von Arbeit geleistet. Sie möchten immer noch 5000 US-Dollar sammeln. So ermitteln Sie Ihren MAX-Einkaufspreis mit der Formel:100 €, 000 x 70 % =70 $, 000 - $45, 000 (Reparaturen) =25 $, 000 ist Ihr MAX-Einkaufspreis. (Ich habe mit der Formel gefunden

Schritt 7

Da Sie Ihren Angebotspreis festgelegt haben, müssen Sie Ihrem Immobilienmakler eine Anzahlung leisten. Damit zeigen Sie der Bank, dass Sie Ihr Angebot ernst meinen. Realistischerweise erscheinen Sie der Bank umso ernster, je mehr Sie ablegen. Jedoch, Denken Sie daran, wenn Sie aus irgendeinem Grund aus dem Geschäft aussteigen, der nicht durch die Bedingungen in Ihrem Vertrag abgedeckt ist, dann verlieren Sie dieses Geld (damit Sie nicht möchten, dass es so hoch ist). Ich empfehle, wenn Sie mit REO-Zwangsvollstreckungen umgehen 500 bis 1000 Dollar als ernsthaftes Geld anzulegen, aber wenn Sie mit 100 Dollar davonkommen können ... probieren Sie es aus!

Ihr Immobilienmakler nimmt Ihren Scheck entgegen und der Makler wird ihn höchstwahrscheinlich bis zur Abrechnung/Abschluss auf ein Treuhandkonto einzahlen.

Schritt 8

Wenn Sie neu bei der Immobilieninvestition sind, können Sie in Ihrer Vereinbarung zu Ihrer Immobilie verschiedene Eventualitäten auswählen. Wie bei einer Grundstücksbesichtigung bleihaltige Lackinspektion, Hypothekenrisiko, Radon-Inspektion, usw. usw.

Aber nur eine Warnung, je mehr Kontingente Sie wählen, desto weniger attraktiv erscheint Ihr Angebot für die Bank.

Ich wähle im Allgemeinen keine Eventualitäten und ich bin mir bewusst, dass mein ernsthaftes Geld in diesem Szenario stark gefährdet ist (weil ich nicht einmal eine Hypothekenkontingenz wähle). welches das beste Angebot ist, das Sie im Umgang mit REO-Foreclosures machen können, die Bank wird einen so genannten Kapitalnachweis verlangen. Genau genommen, Sie werden einen Nachweis über die Mittel verlangen, unabhängig davon, ob Sie Eventualitäten wählen oder nicht, nur eine Info.

Der Nachweis der Mittel ist genau das, Nachweis, dass Sie das Geld für den Kauf dieser Immobilie haben. Wenn Sie einen Kreditrahmen haben, Kreditkarte, so viel auf der Bank oder ein Freund oder ein Familienmitglied, das eines dieser Dinge mit so viel Geld auf seinem Konto hat, dann können Sie dies als Ihren Geldmittelnachweis verwenden. Wenn nicht, Sie können einen Finanzierungsnachweis von einer sogenannten Transaktionsfinanzierungsgesellschaft erhalten. (Einfach googeln Sie nach "Transaktionelle Finanzierung", um eine Liste von Orten zu erhalten, mit denen Sie sprechen können.)

Wenn die Bank Ihr Angebot oft unterschreibt, hat die Bank eine Titelfirma, mit der sie den Deal abschließen möchte (sie werden Ihnen manchmal Anreize geben, dies auch zuzulassen). Sie können das in Ordnung bringen, aber trotzdem senden alle Ihre unterschriebenen Dokumente an IHRE Titelgesellschaft und bitten Sie diese um einen "Courtesy Closing" und lassen Sie sie die Titelgesellschaft der Bank auch darüber informieren. So behalten Sie die Kontrolle über das Geschäft.

Schritt 9

Nachdem die Bank und Sie beide den Vertrag unterzeichnet haben, Es ist Zeit, Ihren Endkäufer zu finden! Rufen Sie alle "zu vermieten" -Schilder an, die Sie gesehen haben, wo die Vermieter sagten, dass sie an weiteren Mietobjekten in der Gegend interessiert sind, und sagen Sie ihnen, dass Sie etwas unter Vertrag haben und wissen möchten, ob sie daran interessiert sind, es zu kaufen.

Rufen Sie auch alle an, die Sie zu Ihrer Käuferliste hinzugefügt haben!

Ebenfalls, Holen Sie sich ein paar leere weiße gewellte Plastikschilder mit Metallständern und schreiben Sie mit Ihrem dicken, schwarze magische Markierung:

3 Bett/1 Ba. billiges Haus $40k CASH / Muss verkaufen! 555-5555

Und legen Sie etwa 20 davon in die Gegend, in der das Haus steht. Ihr Telefon wird aus dem Hörer klingeln. (Wenn Sie nicht das Geld haben, um etwa 20 davon zu kaufen, Sie werden im Grunde nur eine Menge Kaltakquise machen und recherchieren. Rufen Sie die Vermieter an und rufen Sie die Investoren an, von denen Sie wissen, dass sie in den letzten Monaten ein Haus gegen Bargeld gekauft haben ... erinnern Sie sich an die Liste, die Sie vom Immobilienmakler bekommen haben?)

Ihr Ziel ist es, fleißig daran zu arbeiten, Ihren Endkäufer zu finden, damit Sie Ihre REO-Zwangsvollstreckungen abschließen und auch bezahlt werden können!

Schritt 10

Sobald Sie einen Endkäufer gefunden haben, dann schließen Sie mit ihnen einen Kaufvertrag ab. In diesem Kaufvertrag sind Sie der "Verkäufer" und sie sind der "Käufer". (Ich weiß, du hast noch nicht mit der Bank geschlossen, Da Sie jedoch einen abgeschlossenen Kaufvertrag für die Immobilie haben, haben Sie jetzt einen so genannten gerechten Anteil an der Immobilie und können sie inserieren und als "Verkäufer" verkaufen. Denken Sie daran, den richtigen Verkaufspreis hier anzugeben (je höher .) Preis!) Auch Sie müssen auch eine ernsthafte Geldeinzahlung von Ihrem Käufer erhalten. Da Sie jetzt der Verkäufer sind, Sie möchten, dass dieser so hoch wie möglich ist. Sie wissen also, dass dieser Käufer das Geschäft ernst meint. Sicher sein, Lassen Sie sie den Scheck für das ernsthafte Geld auf den Namen Ihres Titelunternehmens oder Anwalts ausstellen. Sie werden es bis zur Abwicklung/Schließung auf einem Treuhandkonto aufbewahren. Stellen Sie sicher, dass sie wissen, dass der Abschluss mit Ihrer Titelgesellschaft oder Ihrem Immobilienanwalt erfolgen wird (sobald Sie diesem Käufer vertrauen oder wissen, was Sie tun, Sie können sich entscheiden, ihre Titelgesellschaft oder ihren Anwalt zu verwenden, um zu schließen.)

Schritt 11

Jetzt werden Sie diese Verkaufsunterlagen an Ihren Anwalt und/oder Ihre Titelfirma weiterleiten. Sie können sie wissen lassen, dass dies der gleichzeitige Abschluss ist, an dem Sie arbeiten.

Wenn aus irgendeinem Grund die Titelfirma sagt, dass Sie keinen gleichzeitigen Abschluss machen können, Sie können einen doppelten Abschluss durchführen und die Transaktionsfinanzierung verwenden, nach der Sie vor einigen Schritten gesucht haben. Sie lassen Sie ihr Geld für ein paar Stunden oder ein paar Tage leihen, um Ihren Deal abzuschließen. Seien Sie sich bewusst, was sie Ihnen für das Geld in Rechnung stellen, weil Sie das in Ihre Abschlusskosten einplanen müssen.

Schritt 12

Geld aus dem Großhandel von REO-Zwangsvollstreckungen

Erscheinen Sie zur Abrechnung und holen Sie Ihre $5 ab, 000!!! Jetzt gehen Sie und finden Sie mehr REO Foreclosures zum Großhandel!

Spitze

Sie hören NEIN oder Ihr Angebot wurde oft abgelehnt. Mach dir keine Sorgen, weiter so. Je mehr Neins Sie hören, desto näher sind Sie diesem Ja! Behalten Sie den Überblick über die REO-Zwangsvollstreckungen, für die Sie Angebote machen. Wenn sie nicht verkaufen, alle 30 Tage ein neues Angebot machen.

Warnung

Ich bin kein Rechtsanwalt, daher sollten Sie sich immer von einem kompetenten, anlegerfreundlich, Immobilienanwalt in Ihrer Nähe, um Ihre Verträge zu prüfen. Die Gesetze können von Staat zu Staat unterschiedlich sein, stellen Sie also immer sicher, dass Sie einen kompetenten, anlegerfreundlicher Immobilienanwalt in Ihrem Team.

Dinge, die du brauchen wirst

• Wagen

• Telefon

• leere gewellte kunststoffschilder

• schwarzer magischer Marker

• 100 bis 1000 US-Dollar auf Ihrem Bankkonto