So kaufen Sie ein abgeschottetes Haus oder eine versteigerte Immobilie

Wenn ein Hausbesitzer die Hypothekenzahlungen nicht rechtzeitig leistet, der Hypothekengeber – in der Regel eine Bank – kann das Grundstück abschotten. Die Zwangsvollstreckung ist ein rechtliches Verfahren, bei dem der Hausbesitzer das Eigentum an dem Haus verliert und der Kreditgeber die Immobilie oder einen Geldbetrag aus dem Verkauf der Immobilie erhält. Kreditgeber müssen öffentlich bekannt geben, wann sie ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, Dies sind Informationen, die Sie verwenden können, wenn Sie die Immobilie kaufen möchten. Sie können ein abgeschottetes Haus vorher kaufen, während oder nach einer Auktion.

Vorbereitung zum Kauf

Sie müssen bestimmte Vorbereitungen treffen, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung kaufen möchten, einschließlich:

1. Identifizieren verfügbarer Eigenschaften: Sie können einen Online-Mehrfachlistendienst überprüfen, oder MLS, für Häuser in der Vorversteigerungsphase der Zwangsvollstreckung, Häuser, die versteigert werden sollen, oder Häuser, die direkt vom Kreditgeber verkauft werden. Ein MLS verfügt über Suchfunktionen, mit denen Sie den Status angeben können, Lage, Art und Preisspanne von Immobilien in Zwangsvollstreckung.

2. Vermittlung von Finanzierungen: Sie müssen Bargeld sichern, um eine zwangsversteigerte Immobilie zu kaufen. Auktionen sind immer nur Barzahlung.

3. Kontaktaufnahme mit der entsprechenden Partei: Dies kann der Kreditgeber sein, der Eigentümer oder der Vertreter des Eigentümers. Treffen Sie Vorkehrungen für die Besichtigung von Immobilien, die Sie interessieren.

Kauf von Immobilien vor der Zwangsversteigerung

Normalerweise, Zwischen einer Zwangsvollstreckung und einer Versteigerung vergehen mehrere Monate. Während der vorläufigen Zwangsvollstreckung Sie können das Haus kaufen, indem Sie dem Eigentümer ein Angebot unterbreiten. Wenn der von Ihnen angebotene Betrag geringer ist als der verbleibende Hypothekensaldo, die Transaktion wird als a . bezeichnet Leerverkauf und muss vom Kreditgeber genehmigt werden. Leerverkaufsimmobilien werden in der Regel "wie sie sind" verkauft, " was bedeutet, dass Sie die finanzielle Verantwortung für alle Reparaturen übernehmen, die die Immobilie erfordert. Abgesehen von der Erlaubnis des Kreditgebers für einen Leerverkauf, Ein Vorverkaufskauf ähnelt einem normalen Hauskauf.

Kauf bei Auktion

Wenn das Zwangsvollstreckungsverfahren abgeschlossen ist, das Haus wird versteigert, normalerweise von einem lokalen Beamten wie einem County Sheriff. Der Kreditgeber setzt in der Regel a Reservieren Betrag – der Mindestbetrag, der für die Immobilie akzeptiert wird. Beim Kauf eines zwangsversteigerten Hauses auf einer Auktion, Du solltest:

1. Machen Sie sich mit dem in Ihrem Bundesland verwendeten Bieterverfahren vertraut. Einige Staaten verlangen, dass Sie den vollen Betrag in bar oder per Scheck mitbringen. während andere nur eine kleine Anzahlung in bar verlangen, die möglicherweise nicht zurückerstattet wird. Informieren Sie sich über die Zwangsvollstreckungsgesetze Ihres Staates und beobachten Sie eine oder zwei Auktionen, um sich mit dem Prozess vertraut zu machen.

2. Bezirksaufzeichnungen prüfen auf Immobilien, die Sie interessieren, um potenzielle Schnäppchen zu finden. Sie können den Schätzwert der Immobilie und eventuelle Hypotheken erfahren, Pfandrechte oder Steuernachzahlungen. Sie sind möglicherweise für die Zahlung einiger oder aller Pfandrechte verantwortlich, wenn Ihr Gebot gewinnt.

3. Überprüfen Sie das Auktionsdatum mit dem Immobilientreuhänder für die gewünschte Immobilie, da sich diese Termine aus verschiedenen Gründen ändern können. Möglicherweise müssen Sie sich bei der Auktion registrieren, um mitbieten zu können.

4. Legen Sie Ihr Gebotslimit fest , insbesondere in Staaten, in denen Sie den vollen Betrag in bar mitbringen müssen. Ihre Recherche sollte Ihr Limit informieren, und dies sollte Sie davor schützen, von der Aufregung eines Bieterkrieges mitgerissen zu werden, der das Schnäppchen reduziert oder eliminiert. RealtyTrac, eine MLS-Listing-Agentur, empfiehlt Ihnen, Ihr Gebotslimit auf 80 % des Marktwertes der Immobilie festzulegen, einschließlich Pfandrechten und notwendigen Reparaturarbeiten.

5. Wenn Sie neu im Bieten sind, orientieren Sie sich an erfahrenen Bietern, aber lass dich von ihnen nicht einschüchtern. Halten Sie sich an Ihr Gebotslimit.

6. Wenn Ihr Gebot gewinnt, der Versteigerer stellt Ihnen Nachweisdokumente zur Verfügung. Überprüfen Sie das Verfahren zur Übernahme des Eigentums . Einige Staaten erlauben den sofortigen Besitz, während andere Tage oder Wochen benötigen. Finden Sie heraus, ob Sie dafür verantwortlich sind, dass der Sheriff die derzeitigen Bewohner vertreibt.

Wenn die Auktion fehlschlägt

Wenn das Höchstgebot für ein Eigenheim die Mindestreservepflicht des Kreditgebers nicht erfüllt, die Bank wird Eigentümerin des Hauses, jetzt als Immobilienbesitz eingestuft, oder REO, Eigentum. Die Bank kann ein Auktionshaus beauftragen und die Immobilie erneut versteigern lassen, und Online-Gebote können angenommen werden. Sie können die Immobilie vor der Auktion besichtigen, um Ihr Gebotslimit festzulegen. Sie müssen sich registrieren, um bei einer REO-Auktion mitzubieten und den Anzahlungsbetrag – normalerweise 5 bis 10 Prozent – ​​sofort bereitstellen, wenn Ihr Gebot gewinnt. obwohl Sie möglicherweise in einem Staat leben, der die vollständige Zahlung auf einmal erfordert. Beachten Sie, dass die Immobilie "so wie sie ist" verkauft wird. " und Sie müssen möglicherweise unkooperative Bewohner räumen. Alternativ können Sie die Bank könnte das REO-Haus über einen Immobilienmakler als konventionelle Immobilie zum Verkauf anbieten.