So kaufen Sie ein HUD-Haus

Wenn Sie schon seit einiger Zeit aktiv auf Wohnungssuche sind, sind Sie wahrscheinlich auf eine Immobilienanzeige gestoßen, die als HUD-Haus bezeichnet wird. Aber was bedeutet das eigentlich? Lohnt es sich, diese Art von Haus bei Ihrem nächsten Kauf in Betracht zu ziehen?

Wir haben die Fakten zu allem, was Sie über HUD-Häuser wissen müssen und ob diese Art von Zuhause für Sie geeignet ist. Obwohl ein gewisses Risiko damit verbunden ist, ist das Potenzial für eine Belohnung ebenfalls groß. Lesen Sie also weiter und sehen Sie, ob Sie mit der Suche nach HUD-Häusern in Ihrer Nähe beginnen sollten.

Was ist ein HUD-Heim?

Ein HUD-Haus, das dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) gehört, ist eine Art Wohnungsverfallserklärung. Herkömmliche Zwangsvollstreckungen treten auf, wenn ein Hausbesitzer mit seinem Wohnungsbaudarlehen in Verzug gerät.

Wenn sie mit ihrem Kreditgeber keine Rückzahlungsvereinbarung treffen können, übernimmt der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie. Dann listet der Kreditgeber die Immobilie zum Verkauf auf, um den Restbetrag des Hypothekendarlehens zu erhalten.

Von der FHA versichert

Zwangsvollstreckte Immobilien werden oft weit unter dem Betrag verkauft, der dem Kreditgeber geschuldet wird, der dann einen Verlust aus der Immobilie erleidet. Wenn das Haus jedoch von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist, läuft der Zwangsvollstreckungsprozess etwas anders ab.

Die Federal Housing Administration ist eigentlich eine Abteilung innerhalb des HUD. Es vergibt keine Kredite direkt, aber es trägt dazu bei, dass Kreditnehmer mit einer bestimmten Art von Darlehen zur Förderung des Wohneigentums beitragen. Die FHA bietet auch Hypothekenversicherungen für von der FHA zugelassene Kreditgeber an.

FHA-Hypotheken verleiten Kreditgeber dazu, das Darlehen zu vergeben und zu finanzieren, da die Zeichnungsstandards etwas weniger streng sind als bei einem herkömmlichen Darlehen.

Wenn jedoch ein durch ein FHA-Darlehen finanziertes Haus in die Zwangsvollstreckung geht, wird der ursprüngliche Kreditgeber von HUD für den ausstehenden Kreditsaldo erstattet. HUD übernimmt dann das Eigentum und verkauft es, um die an den Kreditgeber gezahlten Kosten zu kompensieren.

Ein HUD-Haus kaufen

Wenn ein normales Haus zum Verkauf angeboten wird, arbeitet der Verkäufer mit seinem Immobilienmakler zusammen, um einen Preis zu ermitteln, der auf vergleichbaren Häusern in der Gegend basiert.

Wenn ein HUD-Haus auf den Markt gebracht wird, durchläuft es einen Bewertungsprozess, um seinen fairen Marktwert zu bestimmen. Der Listenpreis berücksichtigt auch alle notwendigen Reparaturen, die in der Wohnung erforderlich sind.

HUD-Bietverfahren

Bei einer normalen Auflistung würden Sie das Haus besichtigen und dem Verkäufer über Ihren jeweiligen Immobilienmakler ein Angebot machen. Es hilft, speziell mit einem Agenten zusammenzuarbeiten, der Erfahrung mit HUD-Häusern hat, aber es ist nicht notwendig.

Während Sie HUD-Häuser noch mit Ihrem Immobilienmakler besichtigen, ist der Angebotsprozess völlig anders. Anstatt ein traditionelles Angebot abzugeben, geben Sie ein Gebot ab. Wenn Ihr Agent bei HUD registriert ist, kann er das Angebot online für Sie abgeben.

Es gibt eine festgelegte Angebotsfrist. Sobald Ihres eingereicht wurde, wird es mit allen anderen eingegangenen Angeboten verglichen. Wenn Ihr Angebot das höchste ist, erhalten Sie eine Bestätigung von HUD.

Zu diesem Zeitpunkt sendet Ihnen Ihr Agent einen Vertrag zu, den Sie innerhalb von 48 Stunden bei Ihrem regionalen HUD-Büro einreichen können. Dies ist die einzige Möglichkeit, das Haus abzuschließen und das Eigentum in Gang zu bringen. Andernfalls könnten sie es wieder auf den Markt bringen. Reichen Sie Ihre Unterlagen also immer rechtzeitig ein.

HUD-Hauskaufprozess

Sie haben oft nur eine Chance, ein Angebot auf einem HUD-Haus zu platzieren, daher ist es wichtig, vorher eine fundierte Strategie zu entwickeln. Auch wenn Sie denken, dass dies ein automatisches Lowball-Angebot rechtfertigt, ist dies nicht unbedingt der Fall, insbesondere wenn Sie in einem umkämpften Immobilienmarkt leben.

Neben der Betrachtung von Angeboten in der Gegend und dem Zustand des Hauses können Sie Ihr Angebot auch auf die Zeitdauer stützen, die das Haus auf dem Markt ist. Wenn es neu auf dem Markt ist, möchten Sie Ihren Angebotspreis wahrscheinlich nicht zu niedrig ansetzen, es sei denn, Sie interessieren sich nur für die Immobilie zu einem bestimmten Preis.

Wie viel kostet es, ein HUD-Haus zu kaufen?

HUD akzeptiert oft Angebote zwischen 85 % und 88 % des Listenpreises. Das ist ein guter Bezugsrahmen für die Entwicklung Ihres Angebots, es sei denn natürlich, jemand kommt mit einem höheren Angebot. Wenn die Immobilie mehrere Monate auf dem Markt ist, haben Sie definitiv mehr Einfluss darauf, ein niedrigeres Angebot abzugeben.

Ihre Einzahlung liegt im Allgemeinen zwischen 500 und 2.000 US-Dollar. Ihre Hypothekenzahlungen hängen davon ab, wie hoch Ihre Anzahlung ist. Je höher Ihre Anzahlungssumme, desto niedriger fallen Ihre Hypothekenzahlungen aus. Die Abschlusskosten betragen normalerweise durchschnittlich etwa 3-4% des Kaufpreises eines Eigenheims. Wenn Sie jedoch ein HUD-Haus kaufen, zahlt HUD möglicherweise den größten Teil Ihrer Abschlusskosten.

Verkauft „wie gesehen“

Das liegt daran, dass HUD-Häuser im Gegensatz zu den meisten regulären Angeboten so verkauft werden, wie sie sind. Egal, welche Arbeiten erledigt werden müssen, HUD kümmert sich nicht darum, das Haus zu verkaufen. Aber natürlich gilt dies typischerweise für jedes Haus mit Zwangsvollstreckung.

Deshalb ist es wichtig, dass Sie eine Inspektion durchführen lassen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Im Gegensatz zu anderen Kaufprozessen sollten Sie die Inspektion zuerst durchführen lassen und sie dann verwenden, um Ihr Gebotsangebot zu informieren, da Sie basierend auf den Ergebnissen nicht neu verhandeln können.

Es lohnt sich auf jeden Fall, ein paar hundert Dollar auszugeben, um sicherzustellen, dass die erforderlichen Renovierungsarbeiten in Ihrem Rahmen liegen.

Wie erhalten Sie einen Kredit für ein HUD-Haus?

Sie brauchen nicht Ihren vollen Angebotspreis in bar; Tatsächlich können Sie fast jede Art von Darlehen verwenden. Der Trick besteht darin, sicherzustellen, dass der Zustand des Eigenheims die Zulassungsvoraussetzungen des Darlehenstyps erfüllt.

Staatlich unterstützte Darlehen wie FHA-, VA- und USDA-Darlehen haben strengere Anforderungen als herkömmliche Darlehen. Beispielsweise sucht ein Gutachter für FHA-Darlehen nach den folgenden Elementen:

• Viel Gefälle vom Haus weg
• Fenster in jedem Schlafzimmer
• Abplatzende Bleifarbe (in Häusern vor 1978)
• Handläufe auf Treppen
• Ausreichende Heizung
• Solides Dach und Fundament

Wenn die HUD-Immobilie diese grundlegenden Anforderungen nicht erfüllt, müssen Sie eine alternative Finanzierung finden. Eine herkömmliche Kreditbewertung achtet mehr auf den Marktwert des Eigenheims und ist mit strengeren Kredit- und Einkommensanforderungen verbunden.

Es gibt jedoch Möglichkeiten, Reparaturen zu finanzieren. Eines ist ein 203(B)-Darlehen, mit dem Sie Reparaturen in Höhe von bis zu 5.000 US-Dollar finanzieren können. Das andere ist ein 203(K)-Darlehen, das Reparaturen in Höhe von bis zu 35.000 $ finanziert.

Wo können Sie lokale HUD-Häuser zum Verkauf finden?

Ihr Immobilienmakler kann Ihnen helfen, HUD-Häuser in Ihrer Nähe zu finden, insbesondere wenn dies sein Fachgebiet ist. Um jedoch selbst mit der Suche zu beginnen, können Sie auf die HUD-Datenbank mit zum Verkauf stehenden Häusern zugreifen. Mit diesem Online-Tool können Sie nach mehreren Kriterien suchen, um das gewünschte Zuhause an einem bestimmten Ort zu finden.

Sie können nach Bundesland, Landkreis oder Stadt sowie nach Preisspanne und Hausmerkmalen suchen. Neben der Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer und der Quadratmeterzahl haben Sie die Möglichkeit, nach einer begrenzten Anzahl von Sondermerkmalen zu suchen, darunter:

• Kamin oder Holzofen
• Eine oder mehrere Geschichten
• Außeneinrichtungen wie Terrasse, Pool, Veranda oder Zaun
• Parktyp
• Wohntyp
• Alter der Immobilie

Das HUD-Portal ist zwar sicherlich nicht so benutzerfreundlich wie eine Website wie Zillow, aber es ermöglicht Ihnen ziemlich gut, Listen zu durchsuchen, um etwas zu finden, das Ihren Anforderungen entspricht.

Können Investoren HUD-Immobilien kaufen?

Der Kauf einer Zwangsvollstreckungsimmobilie als Investition kann eine großartige Idee sein, vorausgesetzt, Sie haben Ihren lokalen Markt gründlich recherchiert.

Wenn Sie bereit sind, als Vermieter oder Airbnb-Gastgeber in das Immobilienspiel einzusteigen, sollten Sie das HUD-Portal unbedingt zu Ihrer Immobilienquellenliste hinzufügen. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass es einige Einschränkungen für Investoren gibt.

Wie bereits erwähnt, werden HUD-Eigenschaften in Gebotszeiträumen aufgeführt. Der erste Zeitraum ist ein „exklusiver Angebotszeitraum“ und akzeptiert nur Angebote von Eigennutzern, gemeinnützigen Organisationen und staatlichen Stellen.

Wenn nach dieser 15-tägigen Frist kein Angebot eingereicht wurde, eröffnet HUD Investoren eine verlängerte Gebotsfrist. An diesem Punkt können Sie ein Gebot abgeben, um die Immobilie als eine Art Investition zu kaufen.

Was passiert, wenn eine HUD-immobilie nicht verkauft wird?

HUD listet seine Zwangsvollstreckungshäuser sechs Monate lang auf, bevor es andere Maßnahmen ergreift. Wenn das Haus nicht innerhalb dieses Zeitrahmens verkauft wird, können sie die Immobilie für 1 US-Dollar an eine gemeinnützige oder Regierungsbehörde verkaufen. Das Haus muss dann entweder in erschwinglichen Wohnraum für Familien innerhalb der Gemeinde umgewandelt werden oder der Gegend auf andere Weise zugute kommen.

HUD bietet auch Programme für Beamte wie Lehrer und Polizisten an. Dieses Programm mit dem Namen Good Neighbor Next Door bietet Lehrern, Polizisten, Feuerwehrleuten und Rettungskräften einen Rabatt von 50 % auf den Listenpreis der berechtigten HUD-Häuser.

Dieses Programm zielt darauf ab, Gemeinschaften wiederzubeleben und zu stärken, indem öffentliche Bedienstete am selben Ort leben und arbeiten.

Solltest du ein HUD-Haus kaufen?

Seien Sie sich des Risiko- und Ertragspotenzials bewusst. Beginnen Sie damit, Ihre Wunschliste für ein Zuhause auszuwerten, sei es für Sie selbst oder als Investition.

Wenn Sie ein bezugsfertiges Haus suchen, ist es möglicherweise nicht das Richtige für Sie. Es ist auch keine gute Idee, wenn Sie risikoscheu sind. Selbst wenn Sie eine Hausinspektion durchführen, wird möglicherweise nicht jedes einzelne Problem mit einem Haus erfasst.

Selbst nachdem der ehemalige Eigentümer die Immobilie geräumt hat, dauert es einige Zeit, bis der ursprüngliche Kreditgeber die Unterlagen bearbeitet und die Immobilie an HUD übertragen hat. Dann muss HUD eine Bewertung durchführen und den Listungsprozess durchlaufen. Dieses langwierige Verfahren kann zu zusätzlicher Vernachlässigung und Sachschäden führen.

Notleidende Immobilien

Auf der positiven Seite haben Sie möglicherweise die Möglichkeit, je nach Standort, Zustand und endgültigem Verkaufspreis schnell Eigenkapital zu erwerben. Dies gilt insbesondere, wenn Sie bereit sind, ein Fixierer-Obermaterial zu kaufen.

Solange Sie den Prozess und die damit verbundenen Risiken beim Kauf eines HUD-Hauses verstehen, können Sie sich möglicherweise in eine bessere finanzielle Situation bringen. Dazu gehören eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung und mehr Eigenheimkapital.

Seien Sie einfach realistisch, was Sie bereit sind, in ein Zuhause zu investieren (sowohl Zeit als auch Geld). Spielen Sie auch Worst-Case-Szenarien durch und stellen Sie sicher, dass Sie mit jedem von ihnen einverstanden sind. Mit einem offenen und informierten Geist könnten Sie mit HUD einen großartigen Wohnungsvertrag abschließen.