Was ist eine Cap-Rate in Immobilien? [Plus:Berechnung der Cap-Rate]

Bei jeder Investition, Es gibt bestimmte Metriken, die Sie befolgen müssen, um die Leistung Ihrer Assets zu verstehen. Anhand dieser Kennzahlen können Sie feststellen, ob Sie Ihre Ziele erreichen oder ob es an der Zeit ist, zu verkaufen.

Eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren ist der Kapitalisierungszinssatz, allgemein als "Cap-Rate" bezeichnet. Am grundlegendsten, Diese Kennzahl misst, wie viel Geld Sie im Vergleich zum Wert Ihrer Immobilie verdienen. Die Formel für die Cap-Rate, die zur Bestimmung dieses Messwerts verwendet wird, kann jedoch etwas komplizierter werden.

In diesem Artikel, Wir erklären, was eine Cap-Rate ist, wie berechnet man das, und warum es wichtig ist zu wissen. Zusätzlich, Sie erfahren, was eine gute Cap-Rate ist und welche Faktoren sie beeinflussen können.

In diesem Artikel

• Was ist eine Cap-Rate?
• Warum Kapitalisierungszinssätze wichtig sind
• Kapitalisierungszinsformeln
• Faktoren, die den Kapitalisierungssatz verändern könnten
• Was ist eine gute Cap-Rate?
• Häufig gestellte Fragen
• Endeffekt

Was ist eine Cap-Rate?

Die Cap-Rate ist die geschätzte Rendite, die ein Anleger für den Wert seiner Immobilie erwarten könnte. Sie wird in Prozent angegeben. Es basiert auf dem Gesamtwert Ihrer Immobilie, aber es berücksichtigt weder Ihre anfängliche Investition noch das Eigenkapital, das Sie derzeit nach der Berücksichtigung einer Hypothek haben.

Egal, ob Sie gerade erst lernen, in Immobilien zu investieren, oder ein erfahrener Investor sind, Die Kapitalisierungsrate ist eine der vielen wichtigen Kennzahlen zur Bewertung von Immobilien.

Der Cap-Rate kann verwendet werden, um jede Art von ertragserzeugenden Mietobjekten zu bewerten. Aber es ist nicht darauf ausgelegt, den Wert von Rohland zu messen, Steuerschulden, oder Fix-and-Flip-Immobilien, da diese Arten von Immobilien in der Regel keine wiederkehrenden Einnahmen erzielen.

Warum Kapitalisierungszinssätze wichtig sind

Da keine zwei Mietobjekte gleich sind, Die Verwendung der Obergrenze ermöglicht es Ihnen, Eigenschaften in einem mehr Äpfel-zu-Äpfel-Vergleich zu bewerten. Es kann auch hilfreich sein, wenn Sie erwägen, in verschiedene Viertel oder Märkte zu investieren.

Zum Beispiel, Cap Rates ermöglichen es Ihnen, das Potenzial von Immobilien in verschiedenen Städten zu vergleichen, wie Los Angeles, Chicago, oder Atlanta. Mit Cap Rates können Sie die Bereiche, in die Sie investieren möchten, leicht eingrenzen, bevor Sie eine gründlichere Analyse der einzelnen Immobilien durchführen.

Mit Cap Rates können Sie auch verschiedene Arten von Immobilien als Finanzinvestition miteinander vergleichen. Es kann schwierig sein, ein Einfamilienhaus mit einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie zu vergleichen. Jedes Mietobjekt hat unterschiedliche Nuancen, Die Verwendung des Cap-Rates bietet jedoch einen standardisierten Überblick über die potenzielle Leistung jeder Immobilie.

Ein Investor könnte auch Cap Rates verwenden, wenn er eine Mietimmobilie mit anderen Cashflow-erzeugenden Investitionen vergleicht. Wenn ein Investor eine Anleihe oder CD mit einer Rendite von 3 % mit einer Mietimmobilie mit einer historischen Obergrenze von 8 % vergleicht, die mietimmobilieninvestition könnte sinnvoller sein.

Bei der Refinanzierung von Immobilieninvestitionen eine Bank verwendet auch Ihren Cap-Rate und vergleicht ihn mit ähnlichen Eigenschaften. Dies könnte ihnen helfen festzustellen, ob Sie Ihr Geschäft effektiv führen oder ob der geschätzte Wert Ihrer Immobilie angemessen ist. Wenn ein Gebäude zu niedrig bewertet wird, Verbesserungen, die aus den Darlehenserlösen finanziert werden, könnten die Mieten erhöhen, der Wert der Immobilie, oder beides.

Kapitalisierungszinsformeln

Um die Cap-Rate für Ihre Mietobjekte zu berechnen, Sie müssen verstehen, welche Zahlen in der Formel enthalten sind. Die Formel zur Berechnung der Cap-Rate einer Immobilie ist das Nettobetriebseinkommen (NOI) geteilt durch den aktuellen Marktwert der Immobilie.

NOI ist das Einkommen, das nach Zahlung aller normalen Betriebskosten Ihrer Immobilie jedes Jahr übrig bleibt. Um den NOI zu berechnen, Sie müssen diese jährlichen Ausgaben von den jährlichen Einnahmen abziehen. Zuerst, addieren Sie alle Einnahmen Ihrer Immobilie für das Jahr, wie Mieteinnahmen, späte Gebühren, und Haustiergebühren. Dann, addieren Sie alle Ihre Betriebskosten für diese 12 Monate, einschließlich:

• Gebühren für die Immobilienverwaltung
• Versicherung
• Grundsteuern
• Reparaturen und Wartung

Jedoch, Sie müssen Hypothekenzahlungen (sowohl Kapital als auch Zinsen) ausschließen, Wertminderung von Immobilien, Kapitalverbesserungen, und Steuern. Hypothekenzahlungen sind ein Finanzierungsaufwand, die nicht im Betriebsergebnis enthalten ist. Der Höchstsatz ändert sich nicht, wenn Sie die Immobilie finanzieren oder bar bezahlen, um sie zu kaufen.

Beispiele für Cap-Rate

Schauen wir uns zwei Immobilien an und berechnen ihre Obergrenze basierend auf den folgenden Details jeder Anmietung:

Eigenschaft A Eigenschaft B Hypothekensaldo $60, 000 $0 Monatliches Kapital und Zinsen $450 $0 Aktueller Wert $90, 000 140 $, 000 Mieteinnahmen 12 $, 000 $18, 000 Immobilienverwaltung 1 $, 200 $, 800 Versicherung $850 $, 150 Grundsteuern 1 $, 125 $, 750 Reparaturen und Wartung $750 $, 400 NEIN ICH $8, 075 11, $ 900 Cap-Rate 8,97 % 8,50 %

So erhalten Sie die Obergrenze von Property A:

1. Wir berechnen den NOI von $8, 075 durch Abzug aller Ausgaben von den 12 USD, 000 Mieteinnahmen.
2. Dann teilen wir $8, 075 durch den aktuellen Immobilienwert von $90, 000, und das Ergebnis ist 8,97%.

So erhalten Sie die Obergrenze von Property Bs

1. Wir berechnen den NOI von 11, 900, indem alle Ausgaben von den 18 US-Dollar abgezogen werden, 000 Mieteinnahmen.
2. Dann teilen wir $11, 900 durch den aktuellen Immobilienwert von 140 $, 000, und das Ergebnis ist 8,50%.

Sie werden feststellen, dass Eigentum A eine Hypothek hat und Eigentum B nicht. Der Cap-Rate ignoriert Hypothekensalden und die daraus resultierenden Tilgungs- und Zinszahlungen für diese Kredite. Nur die Versicherungs- und Vermögenssteuern, die typischerweise von der Hypothekenbank gezahlt werden, werden in die Berechnung des Cap-Rates einbezogen.

Eigenschaft A hat einen kleineren Wert ($90, 000), Mieteinnahmen ($12, 000), und Nettobetriebsgewinn (8 USD, 075) als Grundstück B. Grundstück B hat auch keine Hypothek, was seinen Gesamt-Cashflow erhöht. Deswegen, Viele Anleger würden Immobilien B für die bessere Option halten. Jedoch, Wenn Sie die Obergrenzen für beide Eigenschaften berechnen, Sie werden sehen, dass Eigenschaft A die höhere potenzielle Rendite bietet.

Faktoren, die den Kapitalisierungssatz verändern könnten

Der Cap-Rate einer Immobilie wird mit einem bestimmten Datum angegeben, da er auf dem aktuellen Marktwert des Gebäudes basiert. Es ist keine statische Zahl, und es wird erwartet, dass es sich im Laufe der Zeit ändert. Das liegt daran, dass die Mieten im Allgemeinen mit der Inflation steigen und sich die Immobilienwerte aufgrund der Zinssätze ändern. die Wirtschaft, und andere lokale Faktoren.

Jedes Jahr, wenn Sie das jährliche Nettobetriebseinkommen Ihres Gebäudes festlegen, Ihre Berechnungen der Cap-Rate sollten sich ändern. Die Miete ändert sich je nach Ihren Mietbedingungen und bei Leerstand. Leerstand ist der Begriff, der verwendet wird, um zu beschreiben, wenn Sie keinen Mieter haben. Der Verlust von Einnahmen und Ausgaben für die Auffrischung einer Immobilie zwischen Mietern kann einen großen Einfluss auf Ihr Nettobetriebseinkommen haben.

Die Inflation beeinflusst auch viele Ihrer Ausgaben, wie Versicherung und Wartung. Die Grundsteuern neigen auch dazu, sich abhängig vom Wert Ihres Gebäudes zu ändern. Die Wartungskosten können von Jahr zu Jahr stark schwanken, abhängig vom Zustand Ihrer Immobilie und den erforderlichen Reparaturen.

Immobilienwerte steigen tendenziell im Laufe der Zeit, Wertschwankungen von Jahr zu Jahr können jedoch steigen oder fallen. Einfamilienhäuser werden in der Regel anhand der aktuellen Verkaufspreise in der Nachbarschaft bewertet, während sich der Wert von Wohnungen und Geschäftsgebäuden nach Auslastung und Mieteinnahmen richtet.

Welche Änderungen wirken sich nicht auf die Cap-Rate aus

Die Berechnungen der Cap-Rate konzentrieren sich auf den Wert des Gebäudes und seinen Nettobetriebsertrag. Andere Faktoren ändern die Berechnung der Cap-Rate nicht, wie zum Beispiel:

• Änderungen der Steuergesetze . Die Steuergesetze variieren je nach Bundesland. Plus, Jeder Anleger kann aufgrund seines Einkommens und anderer persönlicher Umstände einer anderen Steuerklasse unterliegen. Wenn die Steuersätze steigen oder sinken, dies hat keinen Einfluss auf die Obergrenze einer Immobilie.
• Refinanzierung Ihres Gebäudes . Refinanzierung ist ein beliebter Weg, um die Zinsen zu senken, die Laufzeit eines Darlehens ändern, oder ziehen Sie Bargeld aus dem Eigenkapital einer Immobilie. Dies kann Ihre Gesamtrentabilität verbessern, Cashflow erhöhen, oder zusätzliches Geld für andere Investitionen bereitstellen, Ihre Cap-Rate wird dadurch jedoch nicht geändert.
• Kapitalverbesserungen . Kapitalverbesserungen wirken sich nicht direkt auf Ihre Cap-Rate aus, Sie können es jedoch indirekt ändern, wenn Sie die Mieten oder den Wert Ihrer Immobilie erhöhen können. Jedoch, die tatsächlichen Mittelausgaben für die Verbesserungen oder die daraus resultierende Abschreibung sind nicht Bestandteil der Cap-Rate-Formel.

Was ist eine gute Cap-Rate?

Im Allgemeinen ist es besser, eine höhere Kapitalisierungsrate zu haben, da Sie dadurch eine höhere Rendite auf den Wert Ihrer Immobilie erzielen. Aber wenn Sie an Cap Rates denken, was als "hoch, " "niedrig, “ oder “gut” hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.

Der Standort ist bei Immobilieninvestments immer die Nummer eins – wo Sie sich auf dem Land befinden, sowie die Art der Nachbarschaft, die Sie bewerten. Eine High-End-Immobilie in einem Viertel wird sich von einem heruntergekommenen Gebäude in einem anderen unterscheiden. Zum Beispiel, Gebiete mit hoher Nachfrage wie New York und San Francisco könnten eine Obergrenze von 5 % haben, während aufstrebende Viertel oder ländliche Gebiete eine Obergrenze von 10 % oder mehr haben können.

Ein Cap-Rate wird am besten verwendet, um die potenzielle Rendite einzelner Immobilien innerhalb eines bestimmten Immobilienmarktes zu bestimmen. Wie das Sprichwort sagt, "Alle Immobilien sind lokal." In diesem Fall, Dies bedeutet, dass eine "gute" Cap-Rate in einem Markt als eine niedrige Cap-Rate in einem anderen Markt angesehen werden kann.

Die Obergrenzen variieren oft auch je nach Art der Immobilie. Wohnimmobilien haben oft eine niedrigere Cap-Rate als Einzelhandelsflächen. Unter Verwendung von Daten aus der CBRE-Cap-Rate-Umfrage für das dritte Quartal 2020, die Cap-Rate für Mehrfamilienhäuser in den Vororten von Denver betrug 4,25 % bis 4,50 %, während die Cap-Raten im Einzelhandel zwischen 5 und 7 % lagen. CBRE ist ein börsennotiertes Unternehmen (NYSE:CBRE) und mit mehr als 100, 000 Mitarbeiter. Seine Cap-Rate-Umfrage liefert lokalisierte Trends in den USA für eine Vielzahl von Immobilienarten.

Mit freundlicher Genehmigung der CBRE-Cap-Rate-Umfrage - 3. Quartal 2020

Während die meisten Menschen, die Geld in Mietimmobilien investieren, versuchen, die Obergrenze ihrer Immobilien zu erhöhen, das kann ein zweischneidiges Schwert sein. Wenn Sie sich die Cap-Rate-Formel ansehen und aufschlüsseln, Sie werden sehen, wie eine hohe Cap-Rate möglicherweise ein Indikator für ein höheres Risikoniveau sein kann.

Hier sind drei Möglichkeiten, wie eine hohe Cap-Rate irreführend sein kann:

• Überdurchschnittliche Mieten können nicht nachhaltig sein . Eine höhere als die normale Miete zu verlangen kann kurzfristig gut sein, die Preise können jedoch nach Ablauf des Mietvertrags zurückgesetzt werden. Dies würde Ihren NOI und Ihre Cap-Rate senken.
• Gehen Sie zu sparsam mit Ihren Betriebsausgaben um . Die Reduzierung der Ausgaben ist eine weitere Möglichkeit, den NOI und die Obergrenzen zu erhöhen. Aber stellen Sie sicher, dass diese Sparsamkeit keine größeren Probleme schafft, wie zum Beispiel Reparaturen in die nächsten Jahre zu verschieben oder Risiken unterzuversichern, die Sie viel kosten können.
• Sie wissen nicht, wie viel Ihre Immobilie wert ist . Die Hälfte der Cap-Rate-Gleichung ist der Wert Ihrer Immobilie. Wenn die Bewertungen deaktiviert sind, unangemessene Kauf- oder Verkaufsentscheidungen getroffen werden könnten. Sprechen Sie mit einem auf Ihre Immobilienart spezialisierten Immobilienmakler, um eine "Broker's Price Opinion" (BPO) über den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

So erhalten Sie die Informationen, die Sie zur Formulierung der Cap-Rate benötigen

Jetzt, da Sie verstehen, was eine Cap-Rate bedeutet, wenn es darum geht, mit Immobilien Geld zu verdienen, Sie wissen, dass Sie sich auf die Cap Rates potenzieller Investitionen konzentrieren müssen. Aber wie erhalten Sie die Informationen, die Sie für die Berechnung benötigen?

Für eine Wohnimmobilie

Fragen Sie den Verkäufer nach seiner Gewinn- und Verlustrechnung oder erstellen Sie Ihre eigenen Schätzungen. Potenzielle monatliche Mieteinnahmen sind in der Regel von einem Immobilienmakler oder Websites wie Zillow erhältlich.

Beide Quellen können auch die neuesten Grundsteuernummern liefern. Eine schnelle Google-Suche nach dem Finanzamt des Landkreises kann auch die tatsächliche Grundsteuerrechnung oder die Jahressätze zur Berechnung der geschuldeten Steuern ergeben.

Viele Hausverwalter berechnen 10 % der vereinnahmten Mieten. Lokale Versicherungsagenten oder ein Online-Antrag liefern auch Schätzungen zu den Versicherungskosten.

Das einzig wahre Unbekannte sind Reparaturen und Wartungen, Sie müssen das also abschätzen oder einen vertrauenswürdigen Hausverwalter fragen, was Sie erwartet.

Für eine Wohnanlage oder ein Geschäftshaus

Der Verkäufer sollte Gewinn- und Verlustrechnungen über mehrere Jahre und eine aktuelle Mietliste vorlegen. Sie können diese Zahlen analysieren, um nach Trends zu suchen. Suchen Sie nach Anomalien und fragen Sie den Verkäufer, was passiert ist, was zu einem Anstieg oder Rückgang der Zahlen geführt hat.

Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler und Hausverwalter, um festzustellen, ob Sie Mieten und Auslastung erhöhen können, um mehr Einkommen und einen höheren NOI zu erzielen. Wenn Sie diese Zahlen erhöhen, wird Ihre Cap-Rate verbessert.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird der Kapitalisierungszinssatz berechnet?

Die Cap-Rate wird berechnet, indem der Nettobetriebsertrag einer Mietimmobilie durch ihren aktuellen Marktwert dividiert wird. Das Nettobetriebseinkommen ist der gesamte Jahresumsatz abzüglich der normalen Betriebskosten, wie Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Immobilienverwaltung, Grundsteuern, und Reparaturen. Jedoch, Sie müssen andere Ausgaben ausschließen, wie Hypothekenkapital und Zinsen, Abschreibungen, und Einkommensteuer.

Ist eine höhere Cap-Rate besser?

Jawohl, je höher Ihre Cap-Rate ist, desto mehr Nettobetriebseinkommen erzielen Sie mit Ihrer Immobilie. Jedoch, bei sinkenden Immobilienwerten, Sie könnten getäuscht werden, wenn Sie denken, dass sich Ihre Cap-Rate verbessert. Aus diesem Grund betrachten die meisten ernsthaften Immobilieninvestoren mehr als nur den Cap-Rate für Immobilien.

Entspricht die Cap-Rate dem ROI?

Nein, die Cap-Rate ist nicht gleich der Kapitalrendite (ROI). Während der Kapitalisierungssatz auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie basiert, Der ROI basiert auf dem Betrag, den Sie in die Immobilie investiert haben. Viele Immobilieninvestoren verwenden eine Anzahlung und eine Hypothek, um eine Immobilie zu erwerben. Daher ist ihre Investition in der Regel geringer als der aktuelle Marktwert der Immobilie.

Endeffekt

Immobilieninvestoren sollten die Cap-Rate bei der Analyse potenzieller Anlagemöglichkeiten und bei der jährlichen Leistungsüberprüfung ihres Immobilienvermögens kennen. Dies ist eine der vielen Immobilienkennzahlen, die Ihnen helfen können, Kauf- und Verkaufsentscheidungen für Mietimmobilien zu treffen.

Beachten Sie, dass mehrere Faktoren die Obergrenze einer Immobilie beeinflussen können. und unterschiedliche Obergrenzen werden in verschiedenen Bereichen als "gut" angesehen, Daher ist es oft besser, sich die Trends im Zeitverlauf gegenüber einem einzelnen Jahr anzusehen. Kombinieren der Cap-Rate mit anderen Messwerten, wie Return on Investment (ROI) und Cash-on-Cash-Rendite, können Ihren Entscheidungsprozess weiter verfeinern.