Altersvorsorge mit Mieteinnahmen finanzieren

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Manche Leute schwören, dass Immobilieninvestments der Weg zu einem komfortablen Ruhestand sind:

1. Kaufen Sie ein Grundstück.
2. Finden Sie einen Mieter.
3. Sammeln Sie Einkommen, während der Mieter Ihre Hypothek abbezahlt.

Jawohl, es kann sein, wenn Sie bereit sind, alles zu geben. Mietwohnungen bieten die seltene Möglichkeit, nach dem Erwerbsleben zusätzliches Geld zu erwirtschaften. In der Tat, eine gut gelegene Einheit kann zusätzliche 200 bis 1 US-Dollar produzieren, 000 pro Monat nach Aufwand.

„Immobilien können eine wunderbare Bereicherung für den Ruhestand sein, Denn wenn Sie Mieter haben, Sie haben jeden Monat Geld und, wenn Sie keine Rente haben, das ist wichtig, “ sagt Barbara Pietrowski, ein Wirtschaftsprüfer in Roanoke, Virginia, der sich auf Mietimmobilien spezialisiert hat.

Laut Autor und Vermieter Andrew McLean, Sie müssen möglicherweise nicht sofort einen Gewinn erwirtschaften, damit sich der Kauf einer Renditeliegenschaft lohnt, vor allem, wenn Sie finanziell abgesichert sind und den richtigen Zeithorizont für den Ruhestand haben.

Vor- und Nachteile von Mietobjekten

Vorteile

• Erzeugt jeden Monat ein Einkommen.
• Steuervorteile (z.B. Abschreibungen).
• Steigende Mieten im Laufe der Zeit.
• Fähigkeit, Hypothekenkosten zu beheben.

Nachteile

• Ausgaben und Unterhalt.
• Deadbeat Mieter.
• Gefahr leerer Einheiten.
• Illiquider Vermögenswert.

Die Oberseite

„Die Mieten werden immer steigen; der Wert Ihrer Immobilie wird fast immer steigen und die meisten Ihrer Kosten werden gleich bleiben, insbesondere wenn Sie von einem festen Hypothekenzins ausgehen, “ sagt McLean, der die Bücher „Investing in Real Estate“ und „Making Money in Foreclosures“ geschrieben hat.

"Letztlich, auch wenn Sie am Anfang nur wenig verdienen, Sie werden sehen, wie Ihr Einkommen im Laufe der Jahre steigt.“

McLean, wem gehören 3 Mietobjekte, 18 $ ausgegeben, 000 eine Werkstatt hinter seinem Haus in ein Miethaus umbauen.

Es generiert 1 $, 000 Einkommen pro Monat, der die Note auf sein gesamtes Vermögen bezahlt hat.

„Es ist eine ideale Möglichkeit, mein Einkommen aufzubessern, " er sagt.

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Ein weiteres großes Plus von einkommensschaffenden Immobilien ist, dass Sie mit dem IRS den Gebäudeteil Ihrer Immobilie (abzüglich des Grundstücks) über 27,5 Jahre abschreiben können. was bedeutet, dass ein Großteil Ihres Cashflows steuerbegünstigt wird, Pietrowski sagt.

„Sie müssen diese Abschreibung beim Verkauf wieder zurückgewinnen, aber wenn du es nie verkaufst und dir das Eigentum gehört, wenn du stirbst, die ganze Wertminderung geht weg, " Sie sagt. "Ihre Erben müssen es nicht bezahlen."

Der Nachteil

Mietobjekte, jedoch, bringen auch Risiken mit sich. Für Starter, Die sind teuer.

Banken verlangen in der Regel eine höhere Anzahlung und verlangen für Mietwohnungen höhere Zinsen als für Eigenheime.

Immobilien im Allgemeinen sind auch illiquide Vermögenswerte.

Sollten Sie gezwungen sein, plötzlich zu verkaufen, Sie befinden sich möglicherweise mitten in einem rückläufigen Markt und können Ihr Haus nicht zu einem vernünftigen Preis entladen – wenn überhaupt.

Zur selben Zeit, Sie finden möglicherweise keine Mieter, wenn Sie sie brauchen, was Sie dazu zwingen würde, die Hypothek selbst zu decken.

Walter Molony, ehemaliger Sprecher des Bundesverbandes der Immobilienmakler, stellt fest, dass Anleger in ertragsstarken Immobilien mindestens 6 Monate lang Reserven vorhalten sollten, falls sie keinen Mieter finden.

Der andere Nachteil von Mietobjekten ist, dass Sie dadurch zu einem Vermieter werden. komplett mit toten Mietern und Anrufen um 3 Uhr morgens, um den kaputten Kessel zu reparieren.

Nicht jeder ist der Aufgabe gewachsen.

Sie können eine Hausverwaltung bezahlen, die die Drecksarbeit für Sie erledigt, Sie müssen ihnen jedoch zwischen 7% und 10% (in einigen Resorts höher) Ihrer monatlichen Miete für ihre Probleme zahlen.

Elemente eines guten Kaufs

• Einfamilienhaus.
• Guter Schulbezirk.
• Genug Land für zukünftige Renovierungen.
• In der Nähe des Hauptwohnsitzes des Vermieters.
• Erzeugt einen positiven Cashflow von mindestens 6% (über Kosten).

Wonach schauen

Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen möchten, McLean sagt, Sie sollten sich auf Einfamilienhäuser in einem guten Schulbezirk konzentrieren, da dies die 2 wichtigsten Kriterien für zukünftige Mieter sind.

Ebenfalls, eine Immobilie kaufen, die groß genug ist, um zukünftige Erweiterungen oder Renovierungen aufzunehmen, er sagt.

„Besorgen Sie sich das größte Stück Land für die zukünftige Entwicklung, " er sagt.

Der durchschnittliche Anleger sollte sich auf Immobilien konzentrieren, die einen positiven Cashflow von mindestens 6% (über den Kosten) generieren und bereit sein, zu kaufen und zu halten, vor allem in einem fleckigen Markt, nach Pietrowski.

Der vielleicht wichtigste Punkt ist der Kauf einer Wohnung in der Nähe des Hauses. Dieser Weg, Sie können Ihre Investition im Auge behalten, auch wenn Sie sich für eine Hausverwaltung entscheiden.

„Wenn du zu weit weg gehst, bekommst du Probleme, vor allem ausserhalb des Staates, “, sagt McLean. „Ich habe von Fällen gehört, in denen eine skrupellose Verwaltungsgesellschaft dem Eigentümer sagte, dass die Immobilie leer sei, obwohl dies nicht der Fall war. und behielt die monatliche Miete für sich.“

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Jedoch, in manchen Fällen, Es kann sich auszahlen, das Risiko einzugehen, in einer anderen Stadt zu kaufen und zu mieten. Zum Beispiel, wenn Sie 10 bis 15 Jahre vor dem Ruhestand stehen und wissen, wo Sie leben möchten, Es ist möglicherweise ratsam, eine Mietwohnung in Ihrer zukünftigen Stadt zu kaufen, Pietrowski sagt.

„Das ist eine sehr praktikable Strategie, " Sie sagt. „Kaufen Sie jetzt ein Haus, Lassen Sie es größtenteils bezahlen, bevor Sie in Rente gehen, mit Einkünften des Mieters, und wenn Sie Ihr derzeitiges Haus verkaufen und umziehen, den Rest der Hypothek abbezahlen."

Mach deine Hausaufgaben

Bevor Sie etwas kaufen, einen Inspektor beauftragen, um potenzielle Großreparaturen auszuschließen, wie Probleme mit dem Fundament, Dach oder Struktur des Hauses.

Ebenfalls, einige Nachforschungen anstellen, um die erwarteten monatlichen Kosten zu ermitteln, einschließlich:

• Versicherung.
• Steuern.
• Hypothekengebühren.
• Instandhaltungsgebühren.

Lokale Immobilienmakler (und die Kleinanzeigen der Zeitungen) können Ihnen sagen, wie viel vergleichbare Mietwohnungen in der Gegend verfügen, wie lange Immobilien zwischen Mietern leer bleiben und wie schnell ähnliche Immobilien an Wert gewinnen – falls Sie verkaufen müssen.

Wenden Sie sich immer an einen Steuerberater, um alle steuerlichen Auswirkungen des Besitzes von Mietimmobilien zu erfahren.

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