Leitfaden zum Abzug von Hypothekenzinsen für Eigenheime – Wer kann den Abzug von Eigenheimhypotheken geltend machen?

Als Moderator des Money Girl-Podcasts, Ich bekomme viele E-Mail-Fragen von Hörern. Seit Anfang des Jahres, Ich habe ständig Fragen zur Beantragung des Steuerabzugs für Hypothekenzinsen erhalten.

Wenn Sie mit diesem Abzug nicht vertraut sind, Es ist ein großer Vorteil für Hausbesitzer, da Sie die Hypothekenzinsen, die Sie zahlen, von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen können. was die von Ihnen zu zahlenden Steuern erheblich senken kann.

(Hier ist eine Auffrischung zur Funktionsweise von Steuerabzügen und Steuergutschriften.)

Was ist erforderlich, um den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen?

Es gibt zwei große Hürden, die Sie überwinden müssen, um den Hypothekenzinsabzug geltend machen zu können:

1. Sie müssen für ein qualifiziertes Eigenheim, an dem Sie einen Eigentumsanteil haben, Schulden besichert haben.
2. Sie müssen Ihre Bundeseinkommensteuern mit dem Formular 1040 einreichen und die Abzüge in Anhang A aufführen.

Was ist eine gesicherte Schuld für den Hypothekenzinsabzug?

Lassen Sie uns zuerst genau behandeln, was mit „gesicherten Schulden“ gemeint ist.

Sie werden wissen, dass Sie einen gesicherten Kredit erhalten, wenn Ihre Hand mitten im Closing anfängt, sich zu verkrampfen. Denn der Papierkram, den Sie unterschreiben müssen, kommt immer wieder!

Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, alle düsteren Details offenzulegen, wie die Tatsache, dass sie dein Haus nehmen und verkaufen werden, wenn du nicht bezahlst.

Die Notiz, die Sie unterschreiben, ist Ihr Versprechen, die Schulden zurückzuzahlen, und die Hypothek ist die Vereinbarung, die Ihr Zuhause für die Schulden sichert.

Wie auch immer die Vereinbarung in Ihrem Genick des Waldes genannt wird – eine Hypothek, Vertrauensurkunde, oder Landvertrag – er muss auch beim Amtsgericht eingetragen sein oder anderen staatlichen oder lokalen Gesetzen entsprechen, um als gesicherte Schuld zu gelten.

Dies geschieht normalerweise, wenn Sie eine Hypothek von einem institutionellen Kreditgeber oder über einen Hypothekenmakler aufnehmen.

Jedoch, du könntest nicht eine gesicherte Schuld haben, wenn Sie ein Haus mit einer nicht an der Immobilie besicherten Eigenfinanzierung kaufen.

Was ist ein qualifiziertes Eigenheim für den Hypothekenzinsabzug?

Lassen Sie uns nun definieren, was der IRS als qualifiziertes Eigenheim betrachtet, wenn es darum geht, den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen.

Es kann Ihr Haupt- und Zweitwohnsitz sein – aber nicht Ihr drittes oder viertes Pad, wenn Sie so viel Glück haben.

Ihr Haupt- und Zweitwohnsitz kann ein Einfamilienhaus sein, Eigentumswohnung, Kooperative, Wohnwagen, Anhänger, Timesharing-Vereinbarung, oder sogar ein Boot, solange sie schlafen, Kochen, und Toilettenanlagen.

Wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Steuererklärung abgeben, Ihre(n) qualifizierte(n) Wohnung(en) können gemeinsam oder nur einem Ehegatten gehören.

Wenn Sie verheiratet sind und getrennte Erklärungen einreichen, Sie können die Hypothekenzinsen jeweils nur für eine qualifizierte Wohnung geltend machen – es sei denn, Sie stimmen schriftlich zu, dass ein Ehepartner den Abzug für beide Wohnungen geltend machen kann.

Ist ein gemietetes Eigenheim für den Hypothekenzinsabzug qualifiziert?

Wenn Sie eine Zweitwohnung haben und diese vermieten, Für die Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen gibt es besondere Regelungen.

Der Deal:Wenn Sie Ihre Zweitwohnung ganzjährig vermieten, gilt sie als Gewerbebetrieb und unterliegt den Regeln für Mietwohnungen (siehe Publikation 527, Mietwohnungen für mehr Informationen).

Aber wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz für einen Teil des Jahres nutzen, Es handelt sich um ein qualifiziertes Eigenheim, bei dem Sie die Hypothekenzinsen abziehen können. Sie müssen nur sicherstellen, dass Sie die Immobilie ausreichend nutzen.

Nach Angaben des IRS, Sie müssen Ihre Zweitwohnung mehr als 14 Tage oder mehr als 10 % der Anzahl der Tage im Jahr besuchen, an denen die Wohnung gemietet wird – je nachdem, welcher Zeitraum länger ist.

Können Sie den Hypothekenzinsabzug mit einem Home Office geltend machen?

Wenn Sie ein Homeoffice in Ihrem Haupt- oder Zweitwohnsitz beanspruchen, Sie müssen die geschäftliche und private Nutzung Ihres Hauses trennen.

Beispielsweise, wenn Ihr Homeoffice 15 % Ihres Zuhauses ausmacht, Dann können Sie nur 85% Ihrer Hypothekenzinsen abziehen.

Die restlichen 15% der Zinsen können Sie in Ihre Betriebsausgaben einbeziehen (siehe Publikation 587, Geschäftliche Nutzung Ihres Zuhauses für weitere Details zur Berechnung eines Home-Office-Abzugs).

Welche Schulden sind für den Hypothekenzinsabzug qualifiziert?

Es gibt zwei Arten von Schulden, die sich für diese große Steuervergünstigung qualifizieren:Akquisitionsschulden und Eigenkapitalschulden.

Akquisitionsschulden

Jedes gesicherte Darlehen, das Sie kaufen können, ein Haupt- oder Zweitwohnsitz bauen oder umbauen.

Es umfasst refinanzierte Schulden bis zur Höhe Ihres alten Hypothekensaldos kurz vor der Refinanzierung.

Der Gesamtbetrag der Zinsen, die Sie für Erwerbsschulden abziehen können, ist auf eine Million US-Dollar für Ihren Haupt- und Zweitwohnsitz (oder 500 US-Dollar, 000, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen).

Eigenkapitalschulden

Jeder durch Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz gesicherte Kredit, den Sie aus einem anderen Grund als zum Kauf aufgenommen haben, bauen, oder umbauen.

Es könnte Geld sein, das Sie ausgegeben haben, um ein Unternehmen zu gründen, für Bildung bezahlen, oder Urlaub machen, zum Beispiel.

Es hat eine viel niedrigere Grenze als Akquisitionsschulden für die Inanspruchnahme des Zinsabzugs:100 USD, 000 (oder $50, 000, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen).

Wie wirken sich die Eigentumszinsen aus, wer den Abzug der Hypothekenzinsen für Eigenheime geltend machen kann?

So, Wir haben alle Voraussetzungen für die Geltendmachung des Hypothekenzinsabzugs abgedeckt, mit Ausnahme des Teils „Eigentumszinsen“. Ich habe festgestellt, dass das wirklich das Stück ist, das die meisten Leute aus der Fassung bringt.

Im folgenden Abschnitt, Ich kläre auf, wer unter diesen Umständen berechtigt ist, den Abzug zu beanspruchen, und gebe Ihnen einige interessante Fragen und Antworten aus der Praxis.

Vielleicht besitzen Sie Eigentum mit mehreren Personen, für die Zahlung einer Hypothek verantwortlich sind, auch wenn Ihr Name nicht auf der Hypothek oder dem Titel steht, oder die Hypothek eines anderen für sie bezahlen, zum Beispiel.

Ich habe Ihnen eine Einführung in den Steuerabzug von Hypothekenzinsen gegeben und Ihnen erklärt, was erforderlich ist, um diesen geltend zu machen.

Sie haben die beiden größten Hürden kennengelernt, die Sie überwinden müssen, um sich dafür zu qualifizieren:

1. Sie müssen für ein qualifiziertes Eigenheim, an dem Sie einen Eigentumsanteil haben, Schulden besichert haben.
2. Sie müssen Ihre Bundeseinkommensteuern mit dem Formular 1040 einreichen und die Abzüge in Anhang A aufführen.

Wer kann den Abzug von Hypothekenzinsen für Eigenheime geltend machen?

Wir haben abgedeckt, was eine gesicherte Schuld ist, die Arten von Immobilien, die für diesen wertvollen Steuerabzug in Frage kommen, und andere Situationen wie das, was passiert, wenn Sie Ihre Zweitwohnung vermieten oder ein Home-Office haben.

Wir haben die Anforderung von Eigentumsanteilen nicht abgedeckt – darauf werde ich mich in der zweiten Hälfte dieses Leitfadens konzentrieren. Ich habe es zum Schluss aufgehoben, weil es das Stück zu sein scheint, das die Leute am meisten verwirrt.

Was ist, wenn Sie ein Eigenheim besitzen, aber keine Hypothek aufnehmen?

Einer der Gründe, warum Personen, die berechtigt sind, den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen, diesen nicht geltend machen, ist, dass sie keine Kopie des Formulars 1098 erhalten. Hypothekenzinsauszug .

Hypothekenkreditgeber müssen jedes Jahr das Formular 1098 an den/die aktenkundigen Kreditnehmer senden. Es zeigt, wie viel Sie an Zinsen bezahlt haben, Hypothekenversicherung, und abzugsfähige Punkte während des Jahres.

Beispiel – Wohngemeinschaft mit einem Familienmitglied

Nehmen wir an, Sie besitzen mit Ihrem Bruder ein zweites Zuhause am Strand. Die Vereinbarung, die Sie getroffen und schriftlich festgehalten haben, lautete, dass, wenn Ihr Bruder die Hypothek erhält, Sie wären für einige der kleineren Handarbeiten verantwortlich und würden jeweils 50 % der Hypothek bezahlen.

Ihre beiden Namen stehen auf dem Eigentumstitel, aber Ihr Bruder ist der einzige, der in der Hypothek aufgeführt ist – also ist er der einzige, der das Formular 1098 erhält. Aber da er die Hälfte der Hypothekenzahlungen bezahlt hat, er hat nur Anspruch auf 50 % des Hypothekenzinsabzugs und Sie haben Anspruch auf die restlichen 50 %.

Im Idealfall, Sie sollten eine Kopie des Formulars 1098 von Ihrem Bruder erhalten, um es mit Ihrer Steuererklärung einzureichen. Du solltest auch:

• Schreiben Sie eine Notiz, in der Sie erklären, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind, obwohl Ihr Name nicht auf der Hypothek steht
• Geben Sie den Namen und die Adresse Ihres Bruders als die Person an, die das Formular 1098 erhalten hat
• zeigen Sie, wie viel von den Hypothekenzinsen jeder von Ihnen bezahlt hat

So, es spielt keine Rolle, wer das Formular 1098 erhält – wenn Sie zusammen mit jemand anderem ein qualifiziertes Eigenheim besitzen und Hypothekenzinsen bezahlt haben (und die Abzüge in Anhang A aufführen), Sie können Ihren Anteil am geldsparenden Hypothekenzinsabzug geltend machen.

Was ist, wenn Sie ein Eigenheim besitzen, aber keine Hypothek oder keinen Titel haben?

Eine weitere Frage, die auftaucht, ist, ob Sie den Hypothekenzinsabzug geltend machen können, wenn Sie nicht an der Hypothek oder am Eigentum an einer Immobilie beteiligt sind. Hier ist eine Frage, die ich erhalten habe:

Um den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen, Sie müssen einen Eigentumsanteil an der qualifizierten Immobilie haben und für die gesicherte Schuld verantwortlich sein. Sie dürfen den Hypothekenzinsabzug nicht für die Schulden einer anderen Person geltend machen.

Die Antwort auf die Frage hängt also davon ab, ob der Verlobte Sie als gerechten Eigentümer oder als Mieter betrachtet. Ohne den Eigentumstitel der Immobilie zu kennen oder eine schriftliche Vereinbarung zu haben, dass Sie ein Eigentümer sind, der für die Hypothek schuldet, Sie können den Hypothekenzinsabzug nicht geltend machen.

Welche Hypothekenzinsen können Miteigentümer geltend machen?

Wenn Sie ein Haus mit jemand anderem besitzen, In der Regel können Sie nur den tatsächlich gezahlten Zinsbetrag geltend machen. Hier ist eine Frage zu diesem Thema:

Die Antwort ist, dass Sie den Abzug nur für die tatsächlich gezahlten Zinsen geltend machen können. Wenn also jede Person 50 % der Hypothek bezahlt, jede Person kann nur 50 % der Zinsen abziehen.

Jedoch, wenn eine Person 100 % der Zahlungen geleistet hat, sie könnten 100 % des Hypothekenzinsabzugs geltend machen.

Hier noch eine Frage:

Die Antwort lautet:Selbst wenn Sie für eine Hypothek verschuldet sind, Zinsen können Sie nur für die tatsächlich geleisteten Zahlungen abziehen.

Wenn die Schwiegertochter und der Sohn alle Hypothekenzahlungen geleistet haben, sie sind die einzigen, die zum Abzug berechtigt sind, und sie können es in jedem Jahr nehmen, das sie auflisten. Bedauerlicherweise, wenn sie nicht auflisten, den Abzug kann niemand geltend machen.

Wichtige Tipps zur Inanspruchnahme des Hypothekenzinsabzugs

Wie du sehen kannst, Es kann etwas schwierig sein zu verstehen, wer berechtigt ist, den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen. Hier sind einige abschließende Tipps, die Sie im Falle einer IRS-Steuerprüfung schützen können:

• Wenn Sie Miteigentümer sind und nicht in der Hypothek aufgeführt sind, leisten Sie niemals monatliche Zahlungen an einen Miteigentümer, da dies als Miete ausgelegt werden könnte. Stattdessen, Zahlungen direkt an den Kreditgeber vornehmen, damit Ihr Eigentumsanteil nicht in Frage gestellt werden kann.
• Wenn Sie Miteigentümer einer Immobilie sind, aber nicht auf der Urkunde aufgeführt sind, lassen Sie Ihre Eigentumsverhältnisse in einem schriftlichen Vertrag klar definieren.
• Wenn Sie die Hypothekenschuld einer anderen Person für diese bezahlen, Sie können die Hypothekenzinsen niemals abziehen, es sei denn, Sie sind als Eigentümer der Immobilie verschuldet.

Versuchen Sie es mit einem Tax Prep Service

Wenn Sie immer noch Probleme haben, genau zu verstehen, wie Sie den Hypothekenzinsabzug vornehmen sollen, sollten Sie sich an professionelle Hilfe wenden. Diese Top-Dienste für die Steuererklärung stellen sicher, dass Sie Ihren vollen Abzug erhalten.

Tax Slayer – Mit einer langen Geschichte und einem einfach zu verwendenden Fragebogen Tax Slayer kann Ihnen dabei helfen, alle Ihnen zur Verfügung stehenden Abzüge zu nutzen.

TurboTax – Sie wurden in Bezug auf Steuern häufiger erwähnt als jede andere Plattform. TurboTax hat eine saubere Benutzeroberfläche und macht es sehr einfach, das Beste aus Ihren Abzügen herauszuholen.

H&R Block – Mit Schaufenstern im ganzen Land, H&R Block macht es einfach, Ihre Steuern persönlich oder von Ihrem Computer aus einzureichen.

Zusammenfassung – Beantragung des Eigenheimzinsabzugs

Um dies zusammenzufassen, Sie müssen die beiden oben aufgeführten Kriterien erfüllen:

1. Sie müssen für ein qualifiziertes Eigenheim, an dem Sie einen Eigentumsanteil haben, Schulden besichert haben.
2. Sie müssen Ihre Bundeseinkommensteuern mit dem Formular 1040 einreichen und die Abzüge in Anhang A aufführen.

Wenn Sie Miteigentümer des Hauses sind, Dann benötigen Sie einen schriftlichen Nachweis, aus dem Ihr Eigentum und die Höhe der Hypothekenzinsen hervorgehen, die Sie im Laufe des Jahres gezahlt haben. Ohne einen schriftlichen Nachweis zu haben, Sie sind möglicherweise nicht berechtigt, den Abzug der Eigenheimzinsen geltend zu machen.

Wenn Sie eine kompliziertere Situation als die oben aufgeführten haben, Sie können sich an einen auf Immobilien spezialisierten Rechtsanwalt wenden.