South Carolinas Gesetze für Eigentümerfinanzierung

Eine Eigentümerfinanzierung liegt vor, wenn sich der Eigentümer einer Immobilie bereit erklärt, Zahlungen direkt vom Käufer anzunehmen, anstatt den Kaufpreis in einer Pauschale von einem Kreditinstitut zu erhalten. Der Käufer zieht in der Regel sofort ein, erwirbt jedoch das Eigentum erst, wenn er alle Zahlungen geleistet hat. Diese Vereinbarung wird allgemein als Landvertrag bezeichnet. Obwohl die Gesetze in South Carolina, die Landverträge regeln, denen anderer Bundesstaaten ähneln, sie enthalten Besonderheiten.

Hypotheken und Pfandrechte

Ein Käufer im Rahmen eines Grundstücksvertrags erwirbt das Eigentum an dem Grundstück vorbehaltlich etwaiger bereits bestehender Hypotheken oder Pfandrechte auf dem Grundstück. Folglich, der Käufer sollte vor Vertragsunterzeichnung eine Titelrecherche beim Grundbuchamt des Landkreises durchführen, und bevor er das Eigentum übernimmt. Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung durch den Verkäufer einer eingetragenen Hypothek oder einem Pfandrecht unterliegt, der Käufer das ihm unterliegende Eigentum übernimmt, hat aber einen gesetzlichen Anspruch gegen den Verkäufer auf Schadensersatz. Wenn die Hypothek oder das Pfandrecht nicht eingetragen ist, er erlischt mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer, obwohl der Hypotheken- oder Pfandgläubiger noch eine ungesicherte Forderung gegen den Verkäufer über den ausstehenden Betrag hat.

Standard

South Carolina bietet Käufern im Rahmen von Landverträgen weniger formellen Schutz als die Gesetze vieler anderer Bundesstaaten. Es erlaubt Grundstücksverträgen, Verwirkungsbestimmungen zu enthalten, die den Verkäufer berechtigen, die Immobilie ohne Zwangsvollstreckung oder Zahlung von Schadensersatz zu beschlagnahmen, wenn der Käufer zu irgendeinem Zeitpunkt während der Ratenzahlungsfrist in Verzug ist. Dies bedeutet, dass der Käufer kein Eigenkapital am Haus hat, bis er den Rechtstitel erwirbt. Käufern und Verkäufern steht es frei, eine gerechtere Regelung im Grundstücksvertrag auszuhandeln.

Gerechte Entlastung

Wegen der harten Folgen des Verfalls Ein Käufer, der alle Zahlungen aus einem Landvertrag verwirkt, kann ein Gericht der Billigkeit anrufen, um Abhilfe zu schaffen. Obwohl kein gesetzlicher Schutz besteht, um Käufern zu helfen, die verfallen, der 2002 South Carolina Fall Lewis v. Premium Inv. Corp. festgestellt, dass ein Gericht in South Carolina das Recht hat, den Verkäufer zur Zwangsvollstreckung zu zwingen, die Immobilie bei einem gerichtlichen Verkauf verkaufen und den die ausstehenden Schulden des Käufers übersteigenden Erlös an den Käufer zurückgeben, Dadurch wird das Eigenkapital der Käufer gewahrt. Es wurde auch festgelegt, dass ein Gericht dem Käufer eine zweite Chance auf den Besitz der Immobilie einräumen kann, wenn er dem neuen Eigentümer den Betrag seiner ausstehenden Schulden innerhalb einer vom Gericht festgelegten Frist bezahlt. Diese Rechtsbehelfe werden von Gerichten nur dann gewährt, wenn die Sachlage darauf hindeutet, dass ansonsten Unrecht entstehen würde.

Titelübertragung

Nachdem der Käufer alle Zahlungen geleistet hat, der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum zu übertragen. Die meisten Grundstücksverträge verlangen vom Verkäufer die Bereitstellung eines "marktfähigen Eigentums, " d.h. es bestehen keine ausstehenden Pfandrechte oder Hypotheken an der Immobilie. Wenn der Verkäufer das Eigentum nicht überträgt, oder wenn er mit einem Mangel das Eigentum überträgt, wie eine unbezahlte Hypothek, der Käufer kann auf Abhilfe klagen. Er kann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen, wie der Betrag einer unbezahlten Hypothek, oder er kann das Gericht ersuchen, das Grundbuchamt der Grafschaft anzuweisen, das Eigentum an der Immobilie auf ihn zu übertragen.