Umkehrhypotheken:Ein umfassender Leitfaden für Senioren

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Für Senioren, die kurz vor dem Ruhestand stehen und ein zusätzliches Einkommen benötigen oder mit steigenden medizinischen Kosten zu kämpfen haben, kann ein umgekehrtes Hypothekendarlehen die Lösung sein. Sehr oft haben ältere Hausbesitzer entweder die Hypothek ihres Hauses vollständig abbezahlt oder beträchtliches Eigenkapital aufgebaut.

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Möglichkeit, auf diese Aktienfonds zuzugreifen.

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, mit dem Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen können. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek oder einem Eigenheimdarlehen müssen Sie jedoch keine monatlichen Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber leisten. Wenn Sie möchten, können Sie Zahlungen leisten, um den Kreditsaldo zu reduzieren, eine Rückzahlung des Kredits ist jedoch nicht erforderlich.

Umkehrhypotheken sind nicht auf Einfamilienhäuser beschränkt. Sie können auch eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, wenn Sie in einer Eigentumswohnung wohnen, sofern diese Ihr Hauptwohnsitz ist.

In manchen Fällen kann eine umgekehrte Hypothek eine nützliche Finanzierungsquelle sein, um das Ruhestandseinkommen aufzubessern, Schulden zu konsolidieren, Reparaturen und Verbesserungen am Haus durchzuführen und die häusliche Krankenpflege zu finanzieren

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

Umkehrhypotheken basieren auf der Höhe des Eigenkapitals Ihres Eigenheims. Die Höhe des Eigenkapitals Ihres Eigenheims wird ermittelt, indem Sie den Restbetrag Ihrer ausstehenden Hypotheken vom aktuellen Marktwert Ihres Eigenheims abziehen. Wenn der Wert Ihres Hauses beispielsweise ​350.000 $ beträgt ​ und Ihr Hypothekensaldo beträgt ​100.000 $ ​ dann haben Sie ​250.000 $ ​ Wert des Eigenkapitals in Ihrem Haus.

Der Kredit wird erst dann fällig, wenn Sie ausziehen, das Haus verkaufen, Ihren Kreditverpflichtungen nicht nachkommen oder sterben. Wenn Sie sterben, übernehmen Ihre Erben die Verantwortung für das Darlehen.

Umkehrhypotheken können entweder einen festen oder einen variablen Zinssatz haben. Allerdings sind die Zinssätze für umgekehrte Hypotheken tendenziell höher als die Zinssätze für herkömmliche Hypotheken. Obwohl Sie bei einer umgekehrten Hypothek keine Zahlungen leisten müssen, fallen die Zinsen für das Darlehen an und erhöhen den Darlehenssaldo.

Den Darlehenserlös einer umgekehrten Hypothek können Sie als Einmalzahlung, monatliche Raten oder als Rahmenkredit erhalten. Es hängt davon ab, wofür Sie die Mittel verwenden möchten und welche Art von Fernhypothek Sie erhalten.

Sie können Zahlungen leisten, um den Betrag der Umkehrhypothek zu reduzieren, sind dazu aber nicht verpflichtet. Sie sind jedoch verpflichtet, Grundsteuern zu zahlen, eine angemessene Hausratversicherung abzuschließen und das Haus in gutem Zustand zu halten. Wenn Sie einer dieser Anforderungen nicht nachkommen, besteht die Gefahr, dass Sie mit einer umgekehrten Hypothek in Verzug geraten und möglicherweise sogar mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert werden.

Wie qualifizieren Sie sich für eine umgekehrte Hypothek?

Um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein und über mindestens 50 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen. Ihr Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein.

Darüber hinaus müssen Sie an einer Sitzung mit einem Berater für umgekehrte Hypotheken teilnehmen, der eine finanzielle Beurteilung Ihrer Fähigkeit vornimmt, die Bedingungen einer umgekehrten Hypothek zu verstehen.

Welche verschiedenen Arten von umgekehrten Hypotheken gibt es?

​Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM) – Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und die Federal Housing Administration (FHA) unterstützen Hypotheken zur Umwandlung in Eigenheime. Diese Darlehen sind nur über von der FHA zugelassene Reverse-Mortgage-Kreditgeber erhältlich.

Die Höhe des Darlehens richtet sich nach dem geschätzten Wert des Hauses und unterliegt den Beschränkungen der FHA. Derzeit beträgt der maximale Kreditbetrag für diese Art von Hypothek für das Jahr 2021 ​822.372 $ ​

HECMs können etwas teurer sein als herkömmliche Hypotheken, aber Sie können die Mittel für fast jeden gewünschten Zweck verwenden. Sie können Ihr Geld als Pauschalbetrag, als feste monatliche Zahlungen oder als Kreditlinie, ähnlich einer Home-Equity-Kreditlinie, erhalten.

​Hypothek zur Umwandlung in Wohneigentum zum Kauf – ​ Wenn Sie eine Verkleinerung planen und Geld für den Kauf eines neuen Eigenheims benötigen, während Sie darauf warten, Ihr derzeitiges Eigenheim zu verkaufen und einen neuen Kredit aufzunehmen, könnte eine Eigenheimhypothek zum Kauf die richtige Wahl sein. Die FHA unterstützt auch diese Art von Hypothek.

​Eigentümerumkehrhypothek ​ – Private Kreditgeber bieten proprietäre umgekehrte Hypotheken an. Diese Darlehen unterliegen nicht den maximalen FHA-Beschränkungen und können bis zu 4 Millionen US-Dollar betragen. Sie können das Geld in einer Einmalzahlung oder in monatlichen Raten erhalten und das Geld für beliebige Zwecke verwenden.

Der Bund versichert keine proprietären umgekehrten Hypotheken und Kreditnehmer müssen nicht für eine Hypothekenversicherung bezahlen oder an Finanzberatungsgesprächen teilnehmen. Aufgrund der fehlenden staatlichen Unterstützung sind proprietäre umgekehrte Hypotheken jedoch häufig mit höheren Zinssätzen verbunden als reguläre HECM-Darlehen.

​Einzweck-Umkehrhypothek ​ – Einzweck-Umkehrhypotheken werden von einigen staatlichen und lokalen Regierungsbehörden sowie verschiedenen gemeinnützigen Institutionen angeboten. Sie sind für bestimmte Zwecke bestimmt, beispielsweise für die Zahlung von Grundsteuern oder für dringend benötigte Renovierungsarbeiten am Haus.

In manchen Fällen können umgekehrte Hypotheken eine praktische Finanzierungsquelle sein, um das Ruhestandseinkommen aufzubessern oder medizinische Ausgaben zu bezahlen.

Wie viel Geld können Sie leihen?

Der Geldbetrag, den Sie mit einer umgekehrten Hypothek erhalten können, hängt von der Art des von Ihnen gewählten Darlehens, dem Alter des jüngsten Kreditnehmers, den aktuellen Zinssätzen und der Höhe des Eigenkapitals Ihres Eigenheims ab. Wie bei einer herkömmlichen Hypothek berechnen umgekehrte Hypothekengeber auch im Voraus Abschlusskosten, zu denen Bearbeitungsgebühren, Zeichnungskosten und Bearbeitungsgebühren gehören. Diese Gebühren können vom Darlehensbetrag abgezogen werden und verringern den Betrag, den Sie aus Ihrer umgekehrten Hypothek erhalten.

Das Geld, das Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, ist nicht steuerpflichtig.

Was sind die Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek?

Umkehrhypotheken haben die folgenden Vorteile.

​Zugang zu Bargeld ​ - Wenn Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben, kann Ihnen eine umgekehrte Hypothek Zugang zu Bargeld verschaffen, um medizinische Kosten zu bezahlen, Urlaub zu machen oder es als Einkommen im Ruhestand zu verwenden.

​Keine Zahlung erforderlich ​ - Sie müssen keine Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek leisten, bis Sie das Haus verkaufen, ausziehen oder sterben.

​Kein Rückgriff ​ - Umkehrhypotheken sind regresslos, was bedeutet, dass Sie nur den Betrag Ihres Darlehens schulden können, selbst wenn der Wert Ihres Hauses sinkt.

​Keine Steuern ​ - Der Erlös aus einer umgekehrten Hypothek unterliegt nicht der Steuer.

​Bewohnungsrecht ​ - Wenn es sich um einen Mitkreditnehmer handelt, hat der überlebende Ehegatte das Recht, im Haus zu bleiben, falls der andere Ehegatte stirbt.

Dies sind die Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen.

​Hypothekenversicherung ​ – Kreditnehmer müssen für die Laufzeit der staatlich abgesicherten Kredite Hypothekenversicherungsprämien zahlen.

​Hauptwohnsitz ​ - Wenn Sie 12 aufeinanderfolgende Monate an einem anderen Ort wohnen und kein anderer berechtigter Mitkreditnehmer im Haus wohnt, könnte der Kreditgeber den Kredit kürzen und er wäre sofort fällig.

​Grundsteuern und Versicherung ​ - Das Versäumnis, Grundsteuern zu zahlen und keine Versicherung aufrechtzuerhalten, könnte als Zahlungsverzug gewertet werden und ein Zwangsvollstreckungsverfahren auslösen.

​Tod des Kreditnehmers ​ - Wenn die umgekehrte Hypothek nicht zurückgezahlt wird, bevor Sie und Ihr Ehepartner sterben, müssen Ihre Erben den Darlehenssaldo oder 95 Prozent des geschätzten Wertes des Hauses zurückzahlen, um es zu behalten und eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.