Opportunity Zone Investing:Ist es das Richtige für Sie?

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Die Aussicht auf Investitionen in heruntergekommene Innenstadtviertel oder von Tumbleweed verseuchte ländliche Städte mag die meisten Investoren nicht begeistern. Ein im Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz 2017 verankertes Programm bietet Anlegern jedoch einen steuerlichen Anreiz, genau dies zu tun. Als Ergebnis, eine neue Art von Fonds, der in einkommensschwache Gemeinden investiert, ist aufgetaucht, und Investoren und Institutionen werden gleichermaßen aufmerksam. Sie haben wahrscheinlich schon von Opportunity-Zonen gehört. Wenn du reich genug bist, Möglicherweise haben Sie einen Pitch für eine Investition in einen Opportunity-Zone-Fonds erhalten. Diese Neuinvestitionen klingen verlockend, aber sie sind nicht jedermanns Sache.

Die neuen OZ-Fonds bündeln Gelder mehrerer Investoren und investieren in Unternehmen und Immobilienentwicklungsprojekte in wirtschaftlich angeschlagenen Gemeinden, die die Bundesregierung als investitionsbedürftig eingestuft hat. Die mehr als 8, 700 Gelegenheitszonen umfassen Teile fast jeder größeren amerikanischen Stadt, einschließlich Chicago und Los Angeles, sowie alle von Puerto Rico und abgelegenen Städten in Alaska. Anleger, die Geld in OZ-Fonds investieren, können steuerpflichtige Kapitalgewinne aufschieben und schließlich reduzieren. je nachdem, wie lange sie investiert bleiben.

Dreifache Steuererleichterung. Die Steuervergünstigungen gelten nur für Veräußerungsgewinne, aber es ist ein dreifacher Anreiz. Zuerst, Sie können die bundesstaatliche Kapitalertragsteuer auf Gelder, die Sie mit einer anderen Investition verdient haben, aufschieben, indem Sie es in einen OZ-Fonds einzahlen. Angenommen, Sie verkaufen Aktien einer Aktie und realisieren 100 US-Dollar, 000 Kapitalgewinn (obwohl ein Gewinn aus fast jeder Art von Anlage qualifiziert ist). Wenn, innerhalb von 180 Tagen, du rollst über die 100 $, 000 Gewinn in einen OZ-Fonds, Sie können die Zahlung der Kapitalertragsteuer aufschieben, bis Sie Ihren Anteil am Fonds verkaufen oder bis zum 31. Dezember, 2026, welches auch immer zuerst kommt. (Die Idee ist, Investoren zu ermutigen, bestehende Investitionen zu verkaufen und den Erlös in einen OZ-Fonds zu investieren.)

Sekunde, je länger Sie Ihre Anlage im Fonds halten, desto mehr können Sie den Betrag des zu versteuernden Gewinns reduzieren. Anleger, die den Fonds fünf Jahre lang halten, erhalten eine Ermäßigung von 10 % auf den Gewinn, auf den sie Steuern schulden; sieben Jahre halten, und Sie erhalten weitere 5% Rabatt. Zum Beispiel, ein Investor, der 100 $ rollt, 000 Kapitalgewinne aus einer früheren Investition in einen OZ-Fonds im Jahr 2019 würden eine Kapitalertragssteuer von nur 90 USD schulden, 000, wenn sie nach fünf Jahren und nur 85 Dollar verkauft hat, 000 nach sieben Jahren.

Egal wann Sie investieren, jedoch, „Das Datum Dezember 2026 ist in Stein gemeißelt, “ sagt Frazer Rice, Senior Wealth Strategist bei Calamos Wealth Management. Für das Steuerjahr 2026 ob Sie Ihre Anlage im OZ-Fonds verkaufen oder halten, Sie müssen jede bundesstaatliche Kapitalertragssteuer zahlen, die Sie auf die Gewinne, die Sie in den OZ-Fonds eingebracht haben, schulden.

Halten Sie 10 Jahre oder länger und ein dritter Vorteil tritt ein:Jeder Gewinn aus Ihrer Anlage in den Fonds ist steuerfrei – solange Ihre Ausgaben mit Kapitalgewinnen aus einer früheren Investition getätigt wurden. Einige Fonds erfordern, dass Sie 10 Jahre lang halten, aber die überwiegende Mehrheit erlaubt Ihnen, jederzeit zu verkaufen.

Seit dem Steuergesetz 130 qualifizierte OZ-Fonds wurden eröffnet, nach Angaben des Nationalen Rates der staatlichen Wohnungsunternehmen, eine gemeinnützige Gruppe, die sich auf bezahlbaren Wohnraum konzentriert (sie führt ein Verzeichnis der OZ-Fonds auf ihrer Website, www.ncsha.org). Die Mittel, deren Vermögenswerte von weniger als 1 Million bis 3 Milliarden US-Dollar reichen, werden hauptsächlich von Money-Management-Firmen und Immobilienentwicklern betrieben.

Ein Fonds des Entwicklers HHKirby Real Estate Ventures, zum Beispiel, will eine ehemalige Baumwollspinnerei in Burlington umbauen, N. C., in einen Komplex mit Live-Event-Center, Gastronomie und Sportanlagen. Der North Country Opportunity Zone Fund, betrieben von American Ag Energy, ein Unternehmen, das Gewächshäuser baut, investiert in landwirtschaftliche Anlagen in Berlin, N. H.

Wenn das Interesse steigt, vermögende Anleger können OZ-Fonds bei größeren Geldverwaltungsfirmen angeboten sehen, wie Charles Schwab oder Merrill Lynch, sagt Tim Steffen, von Baird Private Wealth Management.

Aber nicht jeder kann sich einkaufen. Bei den meisten OZ-Fonds Sie müssen ein akkreditierter Investor sein, das heißt, Sie müssen ein Nettovermögen von 1 Million US-Dollar haben, ohne Ihren Hauptwohnsitz, oder zwei aufeinanderfolgende Jahre von mindestens 200 US-Dollar haben, 000 an Jahreseinkommen, wenn Sie ein einzelner Steuerpflichtiger sind (300 USD, 000 für verheiratete Antragsteller). Die meisten Fonds haben ein sechsstelliges Mindestanlagevolumen, auch.

Die Gebührenstrukturen sind denen von Hedgefonds und Private-Equity-Anlagen nachempfunden:Anleger zahlen eine jährliche Gebühr von 1,5 bis 2,0% an Aufwand und wenn sie verkaufen, weitere 20 % der Überschussrendite, die ein Fonds über einem dem Anleger zugesagten Betrag erwirtschaftet. Die typische versprochene Rendite liegt bei Fonds mit diversifizierten Portfolios zwischen 6% und 10%. und mehr für Fonds, die in ein einzelnes Projekt investieren, sagt Quinn Palomino, CEO von Virtua Partners, ein Private-Equity-Immobilienentwicklungsunternehmen, das Opportunity-Zone-Fonds anbietet.

Nicht bereit für die Hauptsendezeit. Es ist zu früh, um zu sagen, welche Art von Gewinnen, wenn überhaupt, diese OZ-Fonds liefern, oder welche OZ-Fonds lohnende Investitionen sind. Eigentlich, die Regeln, in was ein OZ-Fonds investieren kann und wie er funktionieren soll, entwickeln sich noch. Das kann ein Problem darstellen:Ein OZ-Fonds muss unzählige IRS-Richtlinien erfüllen. Wenn nicht, es kann eine Strafe zahlen müssen oder, schlechter, die Anleger des Fonds haben keinen Anspruch auf die Kapitalertragsteuervergünstigungen.

Im Allgemeinen, ein OZ-Fonds muss mindestens 90 % seines Vermögens in Unternehmen investieren, die sich in einer qualifizierten Opportunity-Zone befinden. Viele Arten von Unternehmen qualifizieren sich unter den aktuellen Richtlinien, aber ein paar, darunter Golfplätze, Massagesalons, Casinos und Spirituosengeschäfte, sind ausgenommen. Sogar so, Immobilienentwicklungsprojekte, wie Ein- oder Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, sind typische Investitionen, sagt Neil Faden, ein Partner bei Manatt, Phelps &Phillips, eine Anwaltskanzlei, die OZ-Fondsmanager berät.

Wenn Sie sich qualifizieren und in einen OZ-Fonds investieren möchten, Überlegen Sie zunächst, ob die Investition sinnvoll ist, ungeachtet des möglichen Steuervorteils. „Lass nicht zu, dass der Steuerschwanz mit dem Investmenthund wedelt, “ sagt Bill Smith, Geschäftsführer bei CBIZ MHM, ein Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen.

Verstehen, auch, dass notleidende Immobiliengeschäfte von Natur aus riskant sind. „In diesen Fonds gibt es in Malibu nicht viele Immobilien am Strand. Sie kaufen in einen Bereich ein, in den die Leute sonst nicht investieren wollten, “, sagt Steffen.

Die größere Sorge, jedoch, ist, ob der Manager neu oder unerfahren ist. Viele OZ-Fondsmanager, es stellt sich heraus, sind unerprobt, laut einer Umfrage des alternativen Investment-Research-Unternehmens Preqin.

Darüber hinaus sind einige Recherchen zu den Auftragnehmern und Entwicklern erforderlich, die die Investitionsprojekte ausführen werden. Im Idealfall, Sie möchten sehen, dass ein OZ-Fonds mit etablierten Entwicklern zusammenarbeitet, die Erfahrung mit den in den Fondsdokumenten beschriebenen geplanten Projekten haben. „Vielleicht hat ein Entwickler Erfahrung in Hotels, aber nicht in Mehrfamilienhäusern. Wenn Sie nach diesen Dingen fragen können, bevor Sie investieren, Sie können dazu beitragen, einige der Risiken zu mindern, “ sagt Reis.

Aber mit wenig Erfolgsgeschichte, unerfahrene Führungskräfte, hohe Gebühren und eine hohe Eintrittshürde, OZ-Fonds eignen sich nicht für Altersvorsorge oder Geld, das Sie nicht verlieren oder für die erforderliche Haltedauer sperren können. Sie sind eher für tiefe Taschen, versierte Anleger als Mama-und-Pop-Sparer. „Wenn Sie noch nie in Private Equity oder eine eng gehaltene Beteiligung investiert haben, bei der Sie ein Minderheitsinvestor sind, “ sagt Schmied, "Die sind wahrscheinlich nichts für dich."