Cash-Out-Refinanzierung:Vorteile und wie sie Ihnen helfen kann

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Während einige Leute denken, dass Mieten die beste Entscheidung ist, träumen andere von einem eigenen Haus. Die meisten von uns Hauskäufern haben das Ziel, ihre Hypotheken vor der Pensionierung (oder wenn möglich früher) abzubezahlen.

Wenn die Zinssätze sinken, ist es daher ratsam, eine Refinanzierung Ihrer Hypothek in Betracht zu ziehen, um die Zahlungen zu reduzieren oder die Laufzeit Ihres Darlehens zu verkürzen. Auf diese Weise können Sie schneller Eigenkapital für Ihr Haus aufbauen und sind mit jeder Zahlung näher dran, es vollständig zu „besitzen“.

Wenn Sie die Refinanzierung Ihrer Hypothek beantragen, haben Sie möglicherweise die Möglichkeit, eine Auszahlungsrefinanzierung zu wählen.

Mit dieser Option würden Sie sich eine neue Hypothek mit einem Dollarbetrag sichern, der größer ist als der Restbetrag Ihres aktuellen Darlehens. Die Differenz zwischen den Krediten wird Ihnen dann in bar ausgezahlt.

Wenn Ihr Ziel die Tilgung einer Hypothek ist, warum sollten Sie dann bei einer Refinanzierung Bargeld abheben?

Werfen wir einen Blick darauf, was es im Detail bedeutet, eine Cash-out-Refinanzierung durchzuführen und wann es sinnvoll sein kann, Bargeld aus dem Eigenkapital zu erhalten, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben.

Wir prüfen auch, was erforderlich ist, um sich für diese Kredite zu qualifizieren, und welche anderen Alternativen möglicherweise eine bessere Option sind, wenn Sie eine große Summe Bargeld benötigen.

Wie funktioniert eine Cash-out-Refinanzierung?

Wenn Sie den Kauf eines Eigenheims finanzieren und regelmäßige Zahlungen leisten, verringert sich Ihr Hypothekensaldo mit der Zeit. Dies geschieht jedoch zunächst sehr langsam .

In den ersten Jahren nach der Tilgung Ihrer Hypothek bauen Sie nicht viel Eigenkapital auf. Dies liegt daran, dass ein großer Teil Ihrer Zahlung die Tilgung der Darlehenszinsen ist.

Ihre gesamte monatliche Hypothekenzahlung bleibt gleich. Der Zinsanteil der Hypothekenzahlung sinkt, während der Kapitalanteil mit der Zeit steigt. Ein Tilgungsplan zeigt die genaue Höhe des Kapitals und der Zinsen für jede Zahlung während der Laufzeit des Darlehens.

Solange Ihr Haus seinen Wert behält oder im Laufe der Zeit an Wert gewinnt, bauen Sie mit jeder Zahlung Eigenkapital auf. Die Höhe Ihres Eigenkapitals entspricht dem geschätzten Wert Ihres Hauses abzüglich Ihres Hypothekensaldos.

Wenn Sie Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben, können Sie möglicherweise eine Auszahlungsrefinanzierung durchführen. Anstatt lediglich den Restbetrag Ihrer Hypothek zu refinanzieren, leihen Sie sich gleichzeitig zusätzliches Geld.

Während Sie aus der Transaktion Bargeld erhalten, erhöht sich dadurch auch der Saldo der neuen Hypothek.

Sie leihen sich im Wesentlichen einen Teil des Geldes zurück, das Sie in Ihre ursprüngliche Hypothek eingezahlt haben.

Bei einer Cash-out-Refinanzierung werden die Erlöse zunächst dazu verwendet, alle bestehenden Hypotheken- und Eigenkapitalkreditlinien zu begleichen, einschließlich etwaiger Abschlusskosten, Steuern und Versicherungen. Normalerweise gibt es keine Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung des Geldes, das Sie aus einer Cash-out-Refinanzierung erhalten.

Kreditgeber haben unterschiedliche Beschränkungen hinsichtlich des Geldbetrags, den Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierung abheben können. Einige Kreditgeber haben eine maximale Beleihungsgrenze (Loan-to-Value, LTV) von 80 %. Das bedeutet, dass Sie nach Ihrer Cash-Out-Refinanzierung immer noch 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus haben müssen.

Während Sie sich möglicherweise für ein höheres LTV-Angebot qualifizieren – sogar bis zu 100 % für ein VA-Auszahlungs-Refinanzierungshausdarlehen – werden Sie wahrscheinlich nicht um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) herumkommen.

Gründe, warum sich Menschen für eine Cash-Out-Refinanzierung entscheiden

Die Nutzung des Eigenkapitals ihres Hauses für Reparaturen oder Verbesserungen am Haus ist eine der Einsatzmöglichkeiten einer Cash-out-Refinanzierung.

Manche nehmen Bargeld ab, um ein Fahrzeug zu kaufen, Studiengebühren zu bezahlen, ein Unternehmen zu gründen, eine Hochzeit zu bezahlen oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen. Andere verwenden das Geld, um eine Kombination von Ausgaben zu bezahlen.

Durch die Nutzung des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, können Sie auch hochverzinsliche unbesicherte Schulden, Studienkredite oder medizinische Ausgaben abbezahlen.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob eine Cash-out-Refinanzierung für Sie sinnvoll ist, stellen Sie viele Fragen und informieren Sie sich bei mehr als einer Quelle. Denken Sie daran, dass Ihr Haus diese Schulden absichert.

Abhängig von Ihren Umständen ist es auch ratsam, mit einem Finanz- und/oder Steuerexperten zu sprechen, bevor Sie eine Auszahlungsrefinanzierung in Betracht ziehen.

Qualifikation für eine Cash-Out-Refinanzierung

Sie müssen die Zulassungsvoraussetzungen erfüllen, um sich für eine Auszahlungsrefinanzierung zu qualifizieren. Diese Voraussetzungen für Kredite variieren je nach Kreditgeber und den Umständen Ihrer spezifischen Situation.

Auch wenn der Prozess möglicherweise nicht so kompliziert ist wie die Sicherung Ihrer ursprünglichen Hypothek, sollten Sie darauf vorbereitet sein, zahlreiche Informationen bereitzustellen. In der Regel fallen auch Antragsgebühren und Abschlusskosten an, die jedoch häufig in einen neuen Kredit einbezogen werden.

Wenn Sie einen Antrag auf eine Auszahlungsrefinanzierung stellen, wird ein Kreditgeber in der Regel Folgendes tun:

1. Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und verifizieren Sie Ihre Schulden, indem Sie Ihre Kreditauskunft abrufen . Je nach Kreditgeber benötigen Sie wahrscheinlich einen Kredit-Score von 600 oder höher, um sich zu qualifizieren.
2. Beauftragen Sie eine Schätzung Ihrer Immobilie . Dieser Wert wird dann bei der Berechnung des Loan-to-Value (LTV)-Verhältnisses verwendet.
3. Bestimmen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen Verwendung der neuen Hypothekenzahlung. Sie werden gebeten, Gehaltsabrechnungen, Bank- und Anlageabrechnungen, W-2-Anträge und Einkommensteuererklärungen einzureichen. Ihre monatlichen Schulden dürfen im Allgemeinen 40–45 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten, um für eine Auszahlungsrefinanzierung in Frage zu kommen.

Kürzlich verspätete Hypothekenzahlungen oder mehrere verspätete Zahlungen über mehrere Jahre können dazu führen, dass Sie bei vielen Kreditgebern keinen Anspruch auf eine Auszahlungsrefinanzierung haben.

Wo Sie ein Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen erhalten

Sie können sich an Ihren aktuellen Kreditgeber wenden, um mehr über die Berechtigung und die Zinssätze für Cash-out-Refinanzierungsdarlehen zu erfahren. Aber Sie sollten auch andere Kreditgeber in Betracht ziehen.

Wenn Sie einen persönlichen Service bevorzugen, schauen Sie bei Gemeindebanken, Kreditgenossenschaften und Großbanken in Ihrer Nähe vorbei.

Wenn Sie möchten, ist es auch möglich, eine Auszahlungsrefinanzierung online durchzuführen, ohne das Haus verlassen zu müssen.

Viele Staatsdarlehen, darunter FHA- und VA-Darlehen, verfügen über Auszahlungs-Refinanzierungsoptionen, die möglicherweise flexibler sind als andere Darlehensprodukte.

Andere Optionen als eine Cash-out-Refinanzierung

Eine Cash-out-Refinanzierung ist möglicherweise nicht die beste Option für Ihre Situation. Möglicherweise haben Sie andere Alternativen, die für Ihre finanzielle Gesundheit nicht so riskant sind.

Zusätzlich zu den Gebühren und anderen Kosten, die mit der Aufnahme eines neuen Kredits verbunden sind, kann es auch sein, dass Ihre Rate höher ausfällt.

Wenn Sie Ihren Job verlieren oder jemandem in Ihrer Familie etwas Schlimmes passiert, droht Ihnen eine Zwangsvollstreckung, wenn Sie die neuen Zahlungen nicht leisten können.

1. Sinking Funds. Anstatt einen Traumurlaub oder den Umbau einer neuen Küche aus dem Eigenkapital Ihres Hauses zu bezahlen, sollten Sie über die Einrichtung eines Tilgungsfonds nachdenken. Es kann länger dauern, als Sie möchten, um genug Geld anzusparen – aber Sie werden einen Kredit mit Zinsen in den kommenden Jahren nicht zurückzahlen können.
2. HELOC. Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) oder Home-Equity-Darlehen sind weitere Optionen, die Sie wählen können. Damit können Sie ohne Umschuldung Kredite aus dem Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen. Mit einem HELOC zahlen Sie nur Zinsen für den Kredit, den Sie nutzen, wenn Sie Zahlungen auf Ihre Kreditlinie leisten. Sie leisten regelmäßige monatliche Ratenzahlungen, bis der Restbetrag für ein Eigenheimdarlehen abbezahlt ist, und diese sind in der Regel mit festen Zinssätzen ausgestattet.
3. Privatkredit. Wenn Sie kurzfristig Bargeld benötigen, können Sie Kreditgeber bezüglich eines Privatkredits kontaktieren. Diese Kredite sind in der Regel mit relativ hohen Zinssätzen verbunden. Aber ein Privatkredit könnte sinnvoller sein, als einen Kredit an Ihr Eigenheim zu binden, und das ist Eigenkapital.
4. Zusätzliche Optionen . Mit einer 0 %-Guthabentransfer-Kreditkarte, dem Ausleihen von Geld von Freunden oder der Familie und der Aufnahme oder Abhebung von Altersguthaben erhalten Sie möglicherweise das Geld, das Sie benötigen. Für viele sollten diese Optionen jedoch der letzte Ausweg sein, da sie ein großes Risiko für Ihr gesamtes finanzielles Wohlergehen und Ihre Beziehungen darstellen können.

Abschließende Gedanken zur Auszahlung mit Refinanzierung

Die Verwendung Ihres Eigenheims als Sicherheit für einen Kredit kann riskant sein. Es gibt zwar einige gute Gründe, über eine Cash-out-Refinanzierung nachzudenken, aber wenn Sie Bargeld zur Begleichung Ihrer Ausgaben benötigen, stehen Ihnen wahrscheinlich auch andere Optionen zur Verfügung.

Die Tilgung Ihrer Hypothek ist eine Form des Zwangssparens. Wenn Sie es sich zur Gewohnheit machen, auf Ihr Eigenheimkapital zu greifen, um Bedürfnisse statt für notwendige Dinge zu bezahlen, kann es sein, dass Sie am Ende viel länger für Ihr Eigenheim bezahlen, als Sie geplant hatten.

Wenn Sie sich für eine Refinanzierung qualifizieren, überlegen Sie sich sorgfältig, warum Sie Bargeld abheben möchten und wie Sie das Geld verwenden. Nachdem Sie alle Optionen abgewogen haben und sicher sind, dass Sie sich die neue Kreditzahlung leisten können, werden Sie wahrscheinlich mit Ihrer Entscheidung für eine Refinanzierung zufrieden sein.

Amy und Vicki sind die Co-Autoren von Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Directives and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, von Adams Media.

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.