USDA-Darlehen | Ein vollständiger Leitfaden

Ein USDA-Wohnungsbaudarlehen ist eines der flexibelsten verfügbaren Hypothekenprogramme. auch wenn die wenigsten davon wissen. Diese Darlehen decken den gesamten Kaufpreis des Eigenheims, Dies führt zu einer Null-Anzahlungsvereinbarung für den Käufer.

100-prozentige Finanzierungsvereinbarungen waren vor der Wohnungskrise von 2008 sehr beliebt. Sie wurden nicht nur als konventionelle Hypotheken angeboten, es war aber auch möglich, mit einer FHA-Hypothek ein Null-Down-Darlehen aufzunehmen, in Kombination mit kommunalen Anzahlungszuschüssen.

Aufgrund der hohen Ausfallquote Bei herkömmlichen Hypotheken ist die 100-prozentige Finanzierung verschwunden. Sie sind weiterhin für FHA-Hypotheken mit Zuschüssen der lokalen Regierung verfügbar. Aber die primäre 100 % Hypothek, die heute verfügbar ist, ist die VA-Hypothek.

Oder ist es?

USDA-Darlehen, Abkürzung für das US-Landwirtschaftsministerium, stehen auch Finanzierungen bis zu 100 % (oder mehr) des Kaufpreises eines Eigenheims zur Verfügung. Diese Darlehen sind nicht in allen Situationen für Hauskäufer und Hausbesitzer verfügbar. aber sie sind häufiger verfügbar, als die meisten Leute denken.

Was ist ein USDA-Darlehen?

USDA-Wohnungsbaudarlehen sollen speziell in ländlichen Gebieten des Landes verwendet werden. Jedoch, das Kreditprogramm ist in seiner Definition von recht großzügig ländlich . Es umfasst eine überraschende Anzahl von Bezirken in den USA, die viele als Vororte betrachten würden.

Ungefähr 97% der Grafschaften in den USA gelten als für USDA-Darlehen geeignet. Eigentlich, die einzigen Bezirke, die nicht kategorisch in das USDA-Programm aufgenommen wurden, sind diejenigen, die nachweislich städtischer Natur sind (denken Sie an die fünf Bezirke von New York City).

Das USDA-Programm bietet zugelassenen Kreditgebern eine 90-prozentige Kreditgarantie. Das heißt, wenn eine Hypothek in Verzug gerät, Der maximale Verlust, den der Kreditgeber erleidet, beträgt 10 % des ausstehenden Kreditsaldos. Dies ist ein starker Anreiz für Kreditgeber, USDA-Kredite unter deutlich gelockerten Kriterien zu vergeben.

Ähnlich wie FHA- und VA-Darlehen, die in ähnlicher Weise staatlich geförderte Hypothekenprogramme sind, USDA-Darlehen sind bei vielen verschiedenen Hypothekengebern erhältlich. insbesondere Hypothekenbanken und Makler. Jedoch, sie können auch direkt über das USDA bezogen werden. Und im Gegensatz zu VA-Darlehen USDA-Darlehen sind nicht nur auf berechtigte Veteranen beschränkt.

USDA-Darlehensanforderungen

Wie alle anderen großen Hypothekendarlehensprogramme USDA-Darlehen haben spezifische Richtlinien. Diese Anforderungen beziehen sich hauptsächlich auf die Kreditnehmer- und Immobilienfähigkeit.

USDA-Darlehensberechtigung

USDA-Darlehen haben besondere Anforderungen an den Kreditnehmer. Diese beinhalten:

• Sie müssen aufgrund der Einkommensgrenzen in Ihrem Wohnsitzland als Haushalt mit niedrigem oder mittlerem Einkommen gelten. Dies ist definiert als ein Haushaltseinkommen, das 115 % des mittleren Haushaltseinkommens für diesen Landkreis nicht überschreiten darf.
• Sie müssen ohne anständige sein, sicher, und Sanitärgebäude.
• Die betreffende Immobilie muss ein Hauptwohnsitz sein.
• Die Immobilie muss sich in einem förderfähigen Landkreis befinden.
• Der Kreditnehmer muss ein US-Bürger sein, ein Nicht-Staatsbürger, oder ein qualifizierter Ausländer.
• Der Kreditnehmer kann nicht von der Teilnahme an Bundesprogrammen suspendiert oder ausgeschlossen werden.

Anzahlungsanforderung

Generell, USDA-Darlehen erfordern keine Anzahlung. Jedoch, Das Programm verlangt ausdrücklich, dass Antragsteller mit Vermögenswerten, die die im Rahmen des Programms zulässigen Vermögensgrenzen überschreiten, möglicherweise einen Teil dieser Vermögenswerte für die Anzahlung verwenden müssen.

Kreditanforderungen

Für eine optimierte Kreditanalyse, USDA-Kredite erfordern eine Kreditwürdigkeit von mindestens 640. Es dürfen auch keine Bundesurteile ausstehen, keine nennenswerten Ausfälle, und kein „Zahlen Sie keine Streichhölzer“ an die US-Regierung für irgendwelche Bundesschulden.

Jedoch, USDA-Darlehen haben eine Bestimmung für eine detailliertere Kreditanalyse, abgesehen von Ihrer Kreditwürdigkeit.

Ihre Kreditwürdigkeit wird bis zu 36 Monate lang überprüft. Wenn Sie erhebliche Zahlungsausfälle haben, Sie müssen einen triftigen Grund für die Situation angeben, sowie Nachweise über Schritte, die unternommen wurden, um das Problem in Zukunft zu beheben.

Kreditgeber können sich auf alternative Kreditquellen beziehen, wenn der Kreditnehmer entweder keine Kreditwürdigkeit hat oder eine Punktzahl unter 640 hat, die durch einen Mangel an traditioneller Kreditwürdigkeit belastet wird. Der Kreditnehmer muss einen Zahlungsnachweis für diese alternativen Quellen für einen Zeitraum von 12 bis 24 Monaten erbringen.

Alternative Kreditquellen können Mietzahlungen, Versicherung, Privatkredite (mit schriftlichen Bedingungen, die durch Kopien der eingezogenen Schecks unterstützt werden), oder Zahlung für regelmäßige Dienstleistungen, wie Versorgungsunternehmen, Internet, Handy-Service, und Kabel-TV. Andere Alternativen können Gebühren für Kinderbetreuungsanbieter (außer einem Verwandten), Schulgeld, oder Zahlungen an Kaufhäuser oder Möbelhäuser oder Mietkaufverträge.

Welche Kreditprobleme sind für USDA-Darlehen nicht akzeptabel?

Auch wenn man all dies berücksichtigt, Kredit wird unter den folgenden Umständen als inakzeptabel angesehen:

• Wenig oder keine Kredithistorie
• Ratenkonten mit Zahlungsverzug in den letzten 12 Monaten
• Zwei oder mehr verspätete Zahlungen von 30 Tagen oder mehr in 12 Monaten
• Zwangsvollstreckung in den letzten 36 Monaten
• Ausstehende Steuerpfandrechte
• Zwei oder mehr verspätete Mietzahlungen innerhalb von 2 Jahren
• Ausstehende Inkassokonten mit unregelmäßigen Zahlungen

USDA-Darlehenseinkommensgrenzen

Um für ein USDA-Darlehen in Frage zu kommen, Ihr gesamtes Haushaltseinkommen darf nicht mehr als 115 % des mittleren Haushaltseinkommens des Landkreises betragen, in dem die Immobilie erworben oder refinanziert wird. Sie können feststellen, ob Sie diese Anforderung erfüllen, indem Sie den Einkommensberechtigungsrechner des USDA verwenden.

Zum Zwecke der Einkommensberechnung, alle Quellen innerhalb des Haushalts sind enthalten. Jedoch, Lebenshilfe- und Pflegepersonen – sowohl Kinder als auch Erwachsene – gelten nicht als Haushaltsmitglieder, und Zahlungen für die Pflege von Pflegepersonen sind ausdrücklich von den Einkommensquellen ausgenommen. Ebenfalls ausgeschlossen ist das Einkommen eines Haushaltsmitglieds unter 18 Jahren, und jedes Erwerbseinkommen über 480 USD eines Haushaltsmitglieds, das Vollzeitstudent ist, 18 Jahre oder älter.

Eingeschlossene Einkommensquellen sind Löhne, Selbstständigkeit, Zinsen oder Dividenden aus Immobilien oder persönlichem Eigentum, Leistungen der sozialen Sicherheit – einschließlich Leistungen, die von Erwachsenen im Namen von Minderjährigen oder von Minderjährigen zu ihrem eigenen Lebensunterhalt bezogen werden, und regelmäßige Zahlungen aus Renten, Rentenfonds, Behinderung, und Sterbegeld. Angerechnet werden auch Einkünfte aus öffentlicher Hilfe, Kindesunterhalt, Alimente, wiederkehrende Geschenke, oder Streitkräfte zahlen. Letzteres kann Arbeitslosigkeit, Arbeiter Entschädigung, Abfindung, und Invaliditätsentschädigung.

Einkommensquellen werden gezählt, wenn sie voraussichtlich mindestens die nächsten 12 Monate bestehen bleiben.

Sobald das Einkommen aus allen Quellen berechnet wurde, werden bestimmte Abzüge vorgenommen. Dazu gehören Kosten für die Kinderbetreuung, und nicht erstattete Arztkosten (einschließlich medizinischer, Medicare- und Pflegeprämien) für ältere Menschen, und Ausgaben für Behindertenhilfe.

Sowohl die Einschlüsse als auch die Abzüge werden verwendet, um die Einkommensberechtigung und das Einkommen zu bestimmen, um sich für das Darlehen zu qualifizieren.

Berechnung der Angemessenheit des Einkommens

USDA-Kredite verwenden zwei Debt-to-Income-Berechnungen (DTI). Der erste ist für Ihre vorgeschlagene Wohngeldzahlung. Einschließlich Hypothekenkapital und Zinsen, Grundsteuern, Hauseigentümerversicherung, Hypothekenversicherung, und eventuell anfallende Wohnungseigentümergemeinschaftsgebühren, es ist im Allgemeinen auf 29% Ihres stabilen monatlichen Einkommens begrenzt.

Aber Ihre gesamte DTI – das ist Ihre neue Hauszahlung, plus wiederkehrende Schulden wie Autokredite und Kreditkarten – ist auf 41% begrenzt. Jedoch, Sie können diese Quoten mit erheblichen Kompensationsfaktoren übertreffen.

Ich muss warnen, jedoch, dass aufgrund der komplexen Natur der Einkommensberechnungen für USDA-Darlehen, Der einzige Weg, um sicher zu sein, ob Sie die Einkommens- und DTI-Anforderungen erfüllen, besteht darin, den Kreditantragsprozess bei einem zugelassenen Kreditgeber zu durchlaufen. Aufgrund der Art des Programms, Einkommensberechnungen sind notwendigerweise spezifischer und restriktiver.

Anforderungen an USDA-Darlehensimmobilien

Das USDA stellt ganz besondere Anforderungen an eine kreditbesichernde Immobilie. Berechtigte Eigenschaften müssen die folgenden Anforderungen erfüllen:

• Allgemein, 2 sein, 000 Quadratmeter oder weniger
• keinen Marktwert haben, der das geltende Gebietsdarlehenslimit überschreitet (wie im nächsten Abschnitt beschrieben)
• Keine unterirdischen Schwimmbäder haben
• Nicht für einkommensschaffende Tätigkeiten ausgelegt sein

Zusätzlich, finanzierte Immobilien müssen Einfamilienhäuser sein, nur von Eigentümern bewohnt. Neben der Verwendung von Darlehenserlösen für den Kauf eines Eigenheims Sie können auch zum Bauen verwendet werden, Reparatur, renovieren, oder sogar ein Haus verlegen. Wenn ein Haus umgezogen wird, Sie können auch die Standortvorbereitung in die Finanzierung einbeziehen, einschließlich des Zugangs zu Wasser- und Abwasseranlagen.

Zu den förderfähigen Immobilien zählen sowohl Einfamilien- als auch Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, geplante Einheitenentwicklungen (PUDs), und modulare oder hergestellte Häuser. Zusätzlich, es gibt keine festgelegten flächenbegrenzungen. Dies steht im Gegensatz zu anderen Kreditprogrammen, die die Anbaufläche hauptsächlich auf die Grundstücksgröße beschränken, die mit der umliegenden Nachbarschaft vereinbar ist.

USDA-Darlehen und Zuschüsse für Wohnungsreparaturen

USDA-Darlehen sehen besondere Bestimmungen für Darlehen zur Reparatur vor, einen Hauptwohnsitz renovieren oder aufwerten. Sie können entweder mit einem Darlehen von bis zu 20 US-Dollar, 000, oder Zuschüsse bis zu einem Höchstbetrag von 7 USD, 500. Jedoch förderungswürdig sein, Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein.

Aber auch wenn Sie Anspruch auf ein Stipendium haben, Sie können auch einen Kredit aufnehmen. Dadurch erhalten Sie Zugriff auf bis zu 27 US-Dollar, 500 insgesamt.

Die Mittel können für die energieeffiziente Modernisierung des Hauses verwendet werden, Beseitigung von Gesundheits- und Sicherheitsrisiken für ältere Hausbesitzer, sowie viele andere Verbesserungen.

Um jedoch Anspruch auf Reparaturdarlehen und Zuschüsse zu haben, Sie müssen weniger als 50 % des Medianeinkommens in Ihrem Wohnsitzland verdienen. Sie müssen sich auch nicht für einen Kredit aus einer anderen Quelle qualifizieren können.

Anders ausgedrückt, während das USDA Wohnungsreparaturdarlehen und Zuschüsse zur Verfügung stellt, relativ wenige werden die Anforderungen des Programms erfüllen.

Maximale USDA-Darlehensbeträge

Im Gegensatz zu den meisten anderen großen Kreditprogrammen USDA-Darlehen haben keinen nationalen Standard-Höchstbetrag. Der Höchstbetrag wird in jedem Landkreis festgelegt, in dem USDA-Darlehen verfügbar sind.

Sie können die maximale Kreditgrenze in Ihrem Landkreis im USDA Rural Development Single Family Housing – Area Loan Limits Guide überprüfen. Es zeigt aktualisierte Kreditlimits in jedem Landkreis des Landes.

Es gibt erhebliche Unterschiede in den Grenzen von einem Bundesland oder einem Landkreis zum anderen. Zum Beispiel, das maximale Kreditlimit für 2020 ist in jedem Landkreis in Alabama gleich, bei 265 $, 400. $265, 400 scheint das Standardminimum zu sein, in hochpreisigen Märkten kann sie jedoch viel höher sein.

In Kalifornien, die Höchstbeträge für USDA-Kredite sind sehr unterschiedlich, und $265, 400 ist extrem selten. In einem Hochpreisland wie Napa, das Maximum ist $706, 900, und $612, 400 in Los Angeles County. Ähnliche Schwankungen werden in jedem Staat mit unterschiedlichen Marktpreisniveaus auftreten.

Apropos Los Angeles County, seine Aufnahme in die USDA-Liste der in Frage kommenden Grafschaften zeigt, wie umfassend das Programm tatsächlich ist. Als bevölkerungsreichste Grafschaft der USA Los Angeles County ist auch eines der am stärksten urbanen Countys des Landes. Aber das USDA wird dort weiterhin Kredite zur Verfügung stellen, und zu einem erhöhten Kreditbetrag.

Zinssätze und Gebühren

USDA-Darlehen sind als 30-jährige und 15-jährige Festhypotheken erhältlich. Im Gegensatz zu anderen großen Hypothekenprogrammen sie bieten keine variabel verzinslichen Hypotheken an.

Der aktuelle Zinssatz für ein USDA-Darlehen wurde für Kreditnehmer mit niedrigem und sehr niedrigem Einkommen auf 3,00% festgelegt. ab 1. Februar 2020. Allerdings Dieser Satz kann sich ändern, wenn sich das allgemeine Zinsumfeld ändert.

Die Zinssätze für USDA-Darlehen sind wie folgt strukturiert:

• Festzins auf Basis aktueller Marktzinssätze bei Kreditbewilligung oder Kreditabschluss, was auch immer niedriger ist.
• Der Zinssatz, bei Änderung durch Zahlungsunterstützung, kann bis zu 1% betragen.
• Es gibt eine Amortisationszeit von bis zu 33 Jahren oder 38 Jahren für Antragsteller mit sehr geringem Einkommen, die sich die Zahlungen eines 33-jährigen Darlehens nicht leisten können. Jedoch, Sie können eine kürzere Kreditlaufzeit wählen.

Abschlusskosten

Ähnlich wie bei anderen Hypothekenarten Bei USDA-Darlehen gibt es eine Vielzahl von Abschlusskosten. Sie können zwischen 2% und 5% des Kaufpreises der Immobilie betragen.

Und wenn es um die Begleichung der Abschlusskosten geht, USDA-Darlehen bieten Kreditnehmern mehr Optionen als jedes andere Kreditprogramm. Sie haben die Wahl zwischen vier verschiedenen Optionen:

1. Der Kreditnehmer kann die Abschlusskosten aus eigener Tasche bezahlen.
2. Der Immobilienverkäufer kann dem Käufer bis zu 6% der Schließungskosten zahlen.
3. Wenn weder der Kreditnehmer noch der Immobilienverkäufer über die Mittel zur Deckung der Abschlusskosten verfügen, sie können dem Kreditbetrag hinzugerechnet und über die Kreditlaufzeit finanziert werden.
4. Die Schließungskosten können dem Kreditnehmer von einem Familienmitglied oder einem anderen interessierten Dritten geschenkt werden.

Die vielfältigen Möglichkeiten der Schließungskosten – in Kombination mit der 0%-Anzahlungspflicht – ermöglichen es einer Person, ein Eigenheim ohne Auslagen zu erwerben.

USDA-Kredit-Hypothekenversicherung

USDA-Darlehen berechnen Hypothekenversicherung auf zwei Arten. Zuerst, es wird eine Vorabgebühr von 1% erhoben, die auf Ihren Kreditbetrag aufgeschlagen und über die Kreditlaufzeit finanziert werden können.

An zweiter Stelle steht die Jahresprämie, die monatlich gezahlt wird. Der aktuelle Satz beträgt 0,35%, das sind 525 $ pro Jahr. Jedoch, da die Prämie monatlich gezahlt wird, es wird Ihrer monatlichen Hauszahlung hinzugefügt, was zu einem Anstieg von 43,75 USD führte.

Die Hypothekenversicherung ist keine Wohngebäudeversicherung, die Ihnen die Zerstörung Ihres Eigentums entschädigt. Stattdessen, Die Hypothekenversicherung stellt Ihren Beitrag zum USDA dar, um den Kreditgeber zu entschädigen, falls Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Auf echte Weise, Es ist eine Deckung für den Kreditgeber – nicht für Sie als Hausbesitzer. Dies gilt jedoch für alle Arten von Hypothekenversicherungen für jede Kreditkategorie. Ohne es, Kreditgeber würden keine Kredite an Kreditnehmer mit höherem Risiko vergeben.

Vor- und Nachteile von USDA-Darlehen

Wie vorhin besprochen, Der Hauptvorteil von USDA-Wohnungsbaudarlehen besteht darin, dass sie eine 100-prozentige Finanzierung bieten. Es ermöglicht Eigenheimkäufern und Eigenheimbesitzern, eine 100-prozentige Finanzierung für den Kauf oder die Refinanzierung ihres Eigenheims zu erhalten. Und obwohl eine Hypothekenversicherung im Voraus – in Höhe von 1% Ihres Darlehensbetrags – erforderlich ist, es kann dem Hypothekenbetrag hinzugefügt werden. Auf diese Weise, Sie können tatsächlich 101% des Wertes Ihrer Immobilie finanzieren.

Ein weiterer Vorteil ist, dass USDA-Kredite speziell für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen zur Verfügung stehen. Wie hoch diese Einkommensgrenzen sind, hängt von Ihrem Wohnort ab.

Bei all den Vorteilen, die sie bieten, auch diese Kredite haben erhebliche Nachteile. Kreditnehmer sehen oft „100%-Finanzierung“ und hören dann auf, von dort aus aufzupassen. Das ist keine gute Idee, wenn es um USDA-Darlehen geht.

Hier ist eine Zusammenfassung der Vor- und Nachteile von USDA-Darlehen:

Vorteile

• 100% Finanzierung
• Ideal für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen
• Zinssätze sind oft niedriger als herkömmliche, FHA- und VA-Hypotheken
• Das Programm ist nicht auf Erstkäufer von Eigenheimen beschränkt
• Die Abschlusskosten können durch ein Geschenk eines interessierten Dritten gedeckt werden, von Immobilienverkäufern bezahlt, oder sogar zu Ihrem Hypothekenbetrag hinzugefügt
• USDA-Darlehen können für Neubauten verwendet werden, Reparaturen durchführen, und Verbesserungen an bestehenden Häusern wie Barrierefreiheit oder Energieeffizienz vorzunehmen

Nachteile

• Höhere Mindestanforderungen an die Kreditwürdigkeit als bei konventionellen und FHA-Hypotheken
• Die Anspruchsberechtigung hängt von den Einkommensgrenzen für diesen Landkreis ab
• USDA-Darlehen sind für bewirtschaftete Farmen nicht verfügbar, trotz ländlicher Lage
• Wenn Sie sich in ein USDA-Darlehen refinanzieren, Sie können kein Bargeld von Ihrer Immobilie abheben
• USDA-Darlehen können nur für selbstgenutzte Immobilien verwendet werden, keine Ferien- oder Anlageimmobilien
• Nur verfügbar in 30- und 15-jährigen Festhypotheken

Ist ein USDA-Darlehen das Richtige für Sie?

Das USDA-Kreditprogramm hat unbestreitbare Vorteile, beginnend mit der 0%-Anzahlungspflicht, die im Gegensatz zu VA-Darlehen erstreckt sich auf die breite Öffentlichkeit. Es bietet auch die Möglichkeit, Ihr Zuhause energieeffizienter zu machen oder umzugestalten, dass es einer Person mit körperlicher Behinderung gerecht wird.

Und im Gegensatz zu dem, was die Öffentlichkeit glaubt, das Programm ist in mehr Grafschaften in den Vereinigten Staaten verfügbar als nicht. Sie leben wahrscheinlich in einem, in dem das Programm verfügbar ist.

Aber zur selben Zeit, Das Programm hat mehr Grenzen als andere beliebte Hypothekenprogramme. Erstens ist die Einkommensgrenze. Ihr Einkommen darf 115 % des mittleren Haushaltseinkommens des Landkreises, in dem sich die Immobilie befindet, nicht überschreiten. Wenn ja, Sie haben keinen Anspruch auf das Programm. USDA-Darlehen haben auch komplizierte Einkommens- und Kreditanforderungen, die die Qualifizierung erschweren können.

Aber wenn Sie den Schnitt machen können, es ist eine Gelegenheit, eine Hypothek zu erhalten, die möglicherweise nicht von anderen Quellen verfügbar ist, und das zu sehr günstigen Konditionen.

Wenn Sie denken, dass Sie qualifiziert sind, Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Vertreter eines USDA-Darlehens genehmigten Kreditgebers, um weitere Informationen sowie eine Präqualifikation zu erhalten.