Wohnungsmarktausblick 2023:Rezession oder Widerstandsfähigkeit?

Ende 2022 deuteten die sinkenden Immobilienpreise und die geringe Aktivität auf einen starken Rückgang der Immobilienpreise hin. Aber der Immobilienmarkt war das ganze Jahr über widerstandsfähig und die Warnungen vor einer Immobilienrezession haben sich nicht bewahrheitet.

Der aktuelle Immobilienmarkt verzeichnet möglicherweise eine geringe Aktivität und sinkende Preise im Vergleich zum Höchststand in den Jahren 2021 und 2022, und viele haben vor einer Immobilienrezession gewarnt. Aufgrund neuer Erkenntnisse scheint eine Immobilienrezession jedoch fraglich.

Während die Nachfrage nach Wohnraum zurückgegangen ist, ist auch das Angebot gesunken. Die Nachfrage wird anhand der Hypothekenzinsanträge gemessen, die sich auf einem jahrzehntelangen Tief befinden. Der Mangel an Lagerbeständen hat jedoch dazu geführt, dass die Immobilienpreise gemessen an den Löhnen relativ hoch bleiben.

Nach der letzten Immobilienkrise im Jahr 2008 lagen die Immobilienpreise bei etwa dem 90-fachen des Durchschnittseinkommens. Bis 2022 stiegen sie auf das 138-fache des Einkommens, was als nicht nachhaltig angesehen wird. Andere Länder wie Kanada und Neuseeland weisen jedoch ein noch höheres Preis-Einkommens-Verhältnis auf.

Diese Erschwinglichkeits- und Knappheitskrise hat dazu geführt, dass die Preise trotz rasch steigender Zinsen hoch blieben. Darüber hinaus sind viele vermögende Anleger aufgrund der Preisanpassung weiterhin in Immobiliensyndizierungen aktiv. Aufgrund des Umfangs der quantitativen Lockerung stehen schätzungsweise über 5 Billionen US-Dollar bereit, um in Immobilien zu investieren.

Die letzten Monate des Jahres 2023 deuten auf eine Umkehr dieses Trends mit steigenden Immobilienpreisen hin.

Der aktuelle Stand des Wohnungsmarktes

Laut Goldman Sachs waren sich zu Beginn des Jahres fast alle einig, dass die schwache Aktivität und die sinkenden Immobilienpreise Anzeichen einer Rezession am Immobilienmarkt seien. Andererseits hat sich das Immobilien-Crowdfunding außergewöhnlich gut entwickelt.

Doch das erste Halbjahr 2023 ist vorbei und die Rezessionsprognose hat sich nicht bewahrheitet.

Dafür gibt es drei Hauptgründe:

1. Geringe Aktivität auf dem Markt
2. Die Immobilienpreise bleiben relativ hoch
3. Geringe Aktivität

Der Immobilienmarkt verzeichnet im Jahr 2023 eine geringe Aktivität. Die Immobilienverkäufe gingen seit Juni 2022 um 18 % zurück und gingen von Mai bis Juni 2023 um 3 % zurück.

Zwei Faktoren beeinflussen die derzeit geringe Aktivität auf dem Immobilienmarkt:steigende Zinsen und geringer Wohnungsbestand.

Steigende Zinssätze

Laut Freddie Mac lag der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken zwischen Juni und Juli 2023 bei knapp 7 % bei 6,82 %. Hohe Zinsen haben eine doppelte Wirkung auf Käufer und Verkäufer.

Käufer zögern, zu den höheren Zinssätzen zu kaufen. Und Verkäufer vermeiden eine neue Hypothek zu einem deutlich höheren Zinssatz.

Laut Redfin haben 90 % der aktuellen Hausbesitzer einen Hypothekenzins unter 6 %, 80 % unter 5 %, 60 % unter 4 % und 20 % unter 3 %. Darüber hinaus gibt es mehr Bestand an Einfamilienhäusern zur Miete. Wer es sich leisten könnte, ein weiteres Haus zu kaufen, kann seinen Hauptwohnsitz als Investitionsmiete belassen, um keinen einmaligen Zinssatz zu verlieren.

Geringer Wohnungsbestand

Ein niedriger Wohnungsbestand ist nichts Neues, aber er hat im Jahr 2023 ein historisches Niveau erreicht. Ein aktueller Bericht schätzt, dass der Wohnungsmarkt im Jahr 2023 knapp 4 Millionen Häuser haben wird. Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage hält die Immobilienpreise hoch.

Während die Preise auf vielen Märkten gefallen sind, beginnen sie in einigen Teilen des Landes zu steigen. Die Verkaufspreise stiegen am stärksten in Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, New Jersey und Anaheim, Kalifornien, und die Gesamtpreise stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,1 %.

Warum bleiben die Preise weiterhin hoch? Obwohl die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt im Vergleich zu den Spitzenwerten im Jahr 2022 gering ist, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch.

Diese Kombination aus begrenztem Angebot und hoher Nachfrage führt häufig zu Bieterkämpfen bei zum Verkauf stehenden Häusern. Laut einem aktuellen Bericht der National Association of Realtors zahlt etwa jeder dritte Käufer mehr als den ursprünglich geforderten Preis.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt korrigieren wird, und das ist auch der Fall. Seit Juni 2022 sind die Immobilienpreise kontinuierlich gesunken. Der durchschnittliche durchschnittliche Verkaufspreis bestehender Häuser lag im Juni 2022 bei 534.700 US-Dollar. Im Oktober 2022 sank der durchschnittliche Verkaufspreis auf 489.000 US-Dollar; im Februar 2023 erreichte er mit 462.400 $ seinen Tiefststand.

Aber seit Februar 2023 beginnen die Preise wieder zu steigen, wobei der durchschnittliche mittlere Verkaufspreis im März bei 486.300 $, im Mai bei 503.100 $ und zuletzt im Juni bei 536.100 $ lag.

Wie viele Experten vermuten, hat der Immobilienmarkt zwar eine Korrektur erlebt, aber aufgrund des Mangels an Lagerbeständen ist es unwahrscheinlich, dass diese Preise im Jahr 2023 viel tiefer als die aktuellen Trends fallen werden.

Die Krise des bezahlbaren Wohnraums im Jahr 2023

Der aktuelle Wohnungsmarkt befindet sich in einer Bezahlbarkeitskrise. Die neuesten Daten der National Association of Home Builders zeigen die folgenden Daten:

1. 29 % der Haushalte im Jahr 2022 können sich kein Haus im Wert von 150.000 US-Dollar leisten
2. Nur etwa 20 % der Haushalte können sich ein Haus im Wert von 150.000 bis 250.000 US-Dollar leisten
3. 73 % aller US-Haushalte können sich im Jahr 2022 den Durchschnittspreis für ein neues Eigenheim von 425.786 US-Dollar nicht leisten

Eine neue Studie des National Associate of Home Builders (NAHB) ermittelte die Auswirkungen steigender Preise und Zinssätze auf den Immobilienmarkt:

1. Eine Erhöhung des durchschnittlichen Hauspreises um 10.000 US-Dollar würde etwa 1,4 Millionen Haushalte teuer zu stehen kommen
2. Eine Erhöhung des Hypothekenzinssatzes um 25 Basispunkte bei einem 30-jährigen Festzins von 6,25 würde rund 1,3 Millionen Haushalte vom Markt verdrängen

Während die Preise seit ihren Höchstständen in den Jahren 2021 und 2022 gesunken sind, hat sich dieser Trend umgekehrt und die Preise sind seit Februar 2023 wieder gestiegen.

Die aktuellen Immobilienpreise, Hypothekenzinsen und das begrenzte Angebot an Häusern machen es für den durchschnittlichen Amerikaner sehr schwierig, Häuser zu kaufen.

Im neuesten Bericht der National Association of Realtors (NAR) zur Erschwinglichkeit und Versorgung von Wohnraum können sich Haushalte mit einem Einkommen von 75.000 US-Dollar (dem mittleren Haushaltseinkommen in den USA) den Kauf eines Hauses im Wert von bis zu 256.000 US-Dollar leisten. Das Problem besteht darin, dass nur 23 % der Angebote weniger als 256.000 US-Dollar kosten.

Dieser Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird in größeren Staaten mit hohen Lebenshaltungskosten wie Washington, Florida und Kalifornien noch deutlich schlimmer. Diese Staaten weisen eine erhebliche Bevölkerungsmigration auf und sind starke Volkswirtschaften. Außerdem werden pro Kopf weniger Häuser gebaut, was das Angebot einschränkt.

Halten Sie nicht den Atem an und warten Sie auf die nächste Immobilienrezession oder einen deutlichen Preisverfall. Es könnte zu einer Rezession auf dem Immobilienmarkt kommen, da der Markt zwei bedeutende Höhen und Tiefen der Immobilienpreise erlebte, und wir könnten einen zweiten Preisrückgang erleben.

Spekulative Käufe, niedrige Zinsen und zugängliche Kreditvergabepraktiken haben den Absturz von 2008 angeheizt. Darüber hinaus könnte wirtschaftliche Instabilität in Verbindung mit möglichen Änderungen in der Regierungspolitik und steigenden Zinssätzen den Ausschlag geben und eine Abwärtsspirale bei den Immobilienwerten auslösen.

Wachsamkeit und proaktive Maßnahmen sind unerlässlich, um eine mögliche Katastrophe abzuwenden und einen stabileren und nachhaltigeren Immobilienmarkt in der Zukunft zu gewährleisten.

Während es verlockend ist, einen Blick auf die Villa nebenan zu werfen und zu versuchen, mit den sprichwörtlichen Joneses mitzuhalten, sollten Sie dies vermeiden und in dieser Rezession tolle Angebote kaufen.

Wenn schließlich eine Immobilieninvestition in ein Haus außerhalb Ihrer Komfortzone liegt, sind Cashflow-Landinvestitionen eine weitere stabile Gelegenheit.

Obwohl die Aktivität geringer ist als in den Vorjahren, haben sich die Preise möglicherweise bereits korrigiert und beginnen im Jahr 2023 leicht zu steigen. Während die Gefahr einer anhaltenden Inflation, steigender Hypothekenzinsen und einer wirtschaftlichen Rezession die Wahrscheinlichkeit einer Rezession auf dem Immobilienmarkt geringfügig erhöhen könnte.

Eine Rezession am Immobilienmarkt ist unwahrscheinlich. Das begrenzte Angebot und die starke Nachfrage halten die Immobilienpreise weiterhin hoch. Dennoch steht der Immobilienmarkt vor einer Erschwinglichkeits- und Angebotskrise. Auf dem aktuellen Markt ist das Angebot an Häusern, die sich ein durchschnittlicher Haushalt leisten kann, begrenzt.

Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Wealth of Geeks.

Über den Autor:Nirav Shah ist Neurologe und fungierte als Schlaganfalldirektor von Swedish Neuroscience in Seattle, dem größten Schlaganfallprogramm im pazifischen Nordwesten. Nirav gründete außerdem ein Technologieunternehmen namens Alertive.com und verkaufte es an Carbon Health, um finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen und vorzeitig in den Ruhestand zu gehen (FIRE). Es ist ihm eine Herzensangelegenheit, Ärzten und anderen zu finanzieller Freiheit und optionalem Ruhestand zu verhelfen, damit sie ihre Träume und Wünsche verwirklichen können.

John Schmoll

Ich bin John Schmoll, ein ehemaliger Börsenmakler, MBA-Absolvent, veröffentlichter Finanzautor und Gründer von Frugal Rules.

Als Veteran der Finanzdienstleistungsbranche habe ich als Investmentfondsverwalter, Banker und Börsenmakler gearbeitet und war Lizenzen der Serien 7 und 63, aber ich habe das alles 2012 hinter mir gelassen, um den Menschen zu helfen, den Umgang mit ihrem Geld zu erlernen.

Mein Ziel ist es, Ihnen dabei zu helfen, mit persönlich getesteten Finanzinstrumenten und geldsparenden Lösungen das Wissen zu erlangen, das Sie benötigen, um finanziell unabhängig zu werden.