Vermieter-Grundlagen:Ein Leitfaden für Einsteiger in Immobilieninvestitionen

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Wenn Sie finanzielle Ziele haben, wie z. B. Ersparnisse für das Studium, Ruhestand oder finanzielle Unabhängigkeit, ist die Tätigkeit als Vermieter eine wirksame Möglichkeit, Ihnen dabei zu helfen, diese Ziele zu erreichen.

Durch Immobilieninvestitionen zum Vermieter zu werden, wird oft als relativ passive Einnahmequelle beschrieben. Mit anderen Worten:Es ist eine Möglichkeit, ohne viel Arbeit Geld zu verdienen. Aber das ist nicht immer wahr.

Beim Kauf und der Vermietung von Immobilien kann Eine passive Möglichkeit zu sein, Geld zu verdienen und Wohlstand aufzubauen, ist nicht so einfach, wie es scheint.

Ihr Immobilienmarkt, Ihre Anlagestrategie und Ihre Immobilienverwaltung beeinflussen alle, wie viel Arbeit Sie investieren.

Wenn Sie darüber nachdenken, Vermieter zu werden, sollten Sie einige Dinge wissen, bevor Sie beginnen.

Kennen Sie Ihren Immobilienmarkt

Wenn Sie eine Mietimmobilie kaufen, müssen Sie mit dem örtlichen Immobilienmarkt vertraut sein. Sie müssen nicht nur die Preise und Werte der Immobilien kennen, sondern auch die Marktmiete der Immobilien in der Umgebung.

Die Immobilienmärkte können regional stark variieren. Sogar vergleichbare Häuser in verschiedenen Stadtteilen derselben Stadt können sehr unterschiedliche Marktwerte haben.

• Ist der Kauf einer Mietimmobilie in einer Universitätsstadt eine gute Idee?
• Können Sie Geld verdienen, indem Sie in eine Doppelhaushälfte investieren und die Hälfte davon vermieten?

Unabhängig davon, ob Sie in Ihrer Heimatstadt oder anderswo investieren, müssen Sie die Marktmieten und Immobilienpreise in dieser Gegend kennen.

Sie können sich aus verschiedenen Quellen über Marktpreise und Mieten informieren. Sie können beispielsweise einen Immobilienmakler beauftragen, lokale Immobilienverwalter konsultieren und sich mit lokalen Immobilieninvestoren vernetzen.

Einige zu prüfende Online-Quellen sind Realtor.com, Facebook Marketplace, Trulia, Apartments.com und HUD, um nur einige zu nennen.

Verstehen Sie, wie die Zahlen funktionieren

Kennen Sie die Finanzen einer Mietimmobilie

Sie müssen die Zahlen ermitteln, um festzustellen, ob eine Immobilie eine gute Immobilieninvestition darstellt.

Sie können einige schnelle Berechnungen durchführen, um festzustellen, ob eine Immobilie eine Überlegung wert ist. Doch bevor Sie tatsächlich eine Immobilie kaufen, müssen Sie tiefer eintauchen.

Führen Sie Ihre Due Diligence durch um zu bestätigen, dass es sich um eine solide Investition handelt. Zur Due Diligence gehören Inspektionen, Immobilienhistorie, Überprüfung der Mieteinnahmen, Grundsteuern, Grundpfandrechte und mehr.

Online-Rechner können Ihnen dabei helfen, herauszufinden, ob es finanziell sinnvoll ist, eine Immobilie zu mieten. Stellen Sie immer sicher, dass Sie realistische Zahlen und zuverlässige Taschenrechner verwenden.

Kennen Sie die Kosten für den Besitz des Mietobjekts

Wenn Sie Vermieter werden, müssen Sie mehr als nur den Mietscheck berechnen. Vom Kauf der Immobilie über die Versicherung bis hin zu Reparaturen können sich die Kosten für eine Mietimmobilie wirklich summieren.

Berücksichtigen Sie den Verkaufspreis, die Grundsteuer und die Zinszahlungen. Und vergessen Sie nicht, Ihr Budget für Versicherungen, Reparaturen, Nebenkosten und mehr einzuplanen.

Sie müssen Ersparnisse beiseite legen, um alle Kosten zu decken, die mit dem Besitz einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verbunden sind.

Für jedes Mietobjekt fallen unterschiedliche Kosten an. Nachfolgend finden Sie einige Zahlen, die Sie für jede Eigenschaft berücksichtigen müssen:

• Der Verkaufspreis und der Wert der Immobilie
• Reparaturen oder Renovierungen, um die Immobilie vermietbar zu machen
• Hypothekenzahlung
• Grundsteuern
• Zinszahlungen (für das Hypothekendarlehen)
• Versicherung (Sachversicherung plus zusätzliche Haftpflichtversicherung)
• Regelmäßige Wartungskosten
• Dienstprogramme
• Mietinspektionen und Zertifikate
• Zukünftige Reparaturen und Aktualisierungen (z. B. Dach oder Klimaanlage)
• Stellenangebote
• Gebühren für die Hausverwaltung (wenn Sie einen Hausverwalter beauftragen)

Verstehen Sie das Gesetz

Bevor Sie Vermieter werden, machen Sie sich mit den Vermieter-Mieter-Gesetzen vertraut

Der Fair Housing Act und der Fair Credit Reporting Act sind zwei Bundesgesetze, die man kennen sollte. Der Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA) ist ebenfalls ein Bundesgesetz, das am meisten ist Staaten haben übernommen.

Staaten und lokale Regierungsbehörden haben spezifische Vermieter-Mieter-Gesetze. Es ist ratsam, sich über die örtlichen Gesetze zu informieren, bevor Sie Vermieter werden.

Es reicht nicht immer aus, das Gesetz zu kennen. Möglicherweise benötigen Sie einen Immobilienanwalt vor allem am Anfang. Ein Anwalt kann sicherstellen, dass Sie bei Ihrem Antragsverfahren, den Mietstandards und dem Mietvertrag die örtlichen und staatlichen Gesetze einhalten.

Zu den potenziellen rechtlichen Problemen, mit denen Sie sich als Vermieter auseinandersetzen müssen, gehören unter anderem:

• Diskriminierung. (Das Bundesgesetz verbietet dies)
• Kreditberichte/Geschichte
• Sicherheitseinlagen
• Verspätete Miete
• Mietverträge
• Reparaturen
• Räumungen
• Datenschutz für Mieter

Wissen Sie, was Sie in Ihren Mietvertrag aufnehmen müssen

Ein Mietvertrag ist ein rechtsgültiger Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Dabei handelt es sich um schriftliche Regeln und Verantwortlichkeiten für Vermieter und Mieter, solange diese in Kraft sind.

Wenn der Mieter oder Vermieter gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstößt, ist dieser nicht mehr bindend und die verletzte Partei kann rechtliche Schritte einleiten.

Ein Mietvertrag beinhaltet die Dauer des Vertrags, wer die Immobilie bewohnen wird, Mietzahlungen und mehr. Spezifische gesetzlich vorgeschriebene Offenlegungen und Informationen sollten ebenfalls im Mietvertrag enthalten sein.

Viele Vermieter schließen in einem Mietvertrag auch Regeln und Einschränkungen für Mieter ein. Dies können beispielsweise Richtlinien für Haustiere und das Rauchen, die Verantwortung für Wartung und Reparaturen sowie illegale Aktivitäten sein, um nur einige zu nennen.

Vermieter können online auf eine Vielzahl von Mietvertragsvorlagen zugreifen. Da es sich bei Mietverträgen jedoch um rechtsgültige Verträge handelt, kann es ein wirklich kluger Schachzug sein, einen Anwalt zu beauftragen, der sicherstellt, dass der Mietvertrag den Gesetzen auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene entspricht.

Wissen Sie, wie Sie die Immobilie verwalten

Sie müssen entscheiden, ob Sie die Immobilie verwalten oder einen Hausverwalter damit beauftragen möchten. Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie selbst zu verwalten, sparen Sie Geld bei den Verwaltungsgebühren.

Alle Aufgaben zur Vermietung und Instandhaltung der Immobilie liegen in Ihrer Verantwortung. Der Aufbau von Kenntnissen aus erster Hand über den Verwaltungsprozess kann sich später auszahlen, wenn Sie sich jemals für die Beauftragung eines Immobilienverwalters entscheiden.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Routineaufgaben der Verwaltung nicht selbst zu erledigen, können Sie einen Hausverwalter beauftragen, der sich um einige – oder alle – Aufgaben kümmert.

Bei den meisten Immobilienverwaltern können Sie Dienstleistungen à la carte oder als Paket auswählen. Die Kosten für die Hausverwaltung betragen ca. 8-12 % der Monatsmiete.

Um zu bestimmen, wie die Immobilie verwaltet werden soll, berücksichtigen Sie die folgenden Aufgaben der Immobilienverwaltung:

• Werbung
• Präsentation der Immobilie für potenzielle Mieter
• Anwendungen
• Mietvertragsunterzeichnung
• Miete/Kaution einziehen
• Wartung
• Reparaturen/Beauftragung von Auftragnehmern
• Inspektionen
• Verwaltung der Finanzen (Bezahlen der Nebenkosten, Steuerdokumente usw.)
• Umgang mit rechtlichen Hinweisen
• Organisation (Aufzeichnungen aus steuerlichen und rechtlichen Gründen und zur Vermeidung von Desorganisation und Missverständnissen)

Wissen Sie, wie Sie gute Mieter bekommen

Als Vermieter hat es oberste Priorität, gute Mieter zu finden und diese zu halten. Natürlich möchten Sie Mieter, die die Miete jederzeit pünktlich zahlen. Sie wünschen sich aber auch Mieter, die stolz auf ihre Mietverhältnisse sind und sich an die Bedingungen Ihres Mietvertrags halten.

Einer der Schlüssel zur Suche nach guten Mietern sind konkrete, schriftliche Mietkriterien. Dies sind die Mindestqualifikationen, die Mieter haben müssen, um Ihre Immobilie zu vermieten. Die Anforderungen sollten messbar und transparent sein und allen Gesetzen zum fairen Wohnen entsprechen.

Einige Dinge, die Sie in Ihre Mietkriterien einbeziehen sollten, sind das monatliche Mindesteinkommen, ein Einkommensnachweis, eine Mindestkreditwürdigkeit, eine positive Miethistorie und Referenzen. Sie können auch angeben, ob Haustiere oder das Rauchen auf dem Grundstück erlaubt sind.

Der Mietantrag ist ein wesentlicher Bestandteil für den reibungslosen Ablauf Ihres Mieterüberprüfungsprozesses. Es sollte Ihnen die Informationen liefern, die Sie benötigen, um zu überprüfen, ob ein Mieter Ihren Kriterien entspricht.

Damit Ihr Überprüfungsprozess optimal funktioniert, führen Sie eine Bonitätsprüfung durch, rufen Sie Referenzen an und bestätigen Sie Beschäftigung und Lohn.

Verstehen Sie, was offene Stellen Sie kosten werden

Neue Vermieter können die Kosten für den Leerstand ihrer Immobilie unterschätzen. Wenn eine Immobilie leer steht, müssen Sie trotzdem die Rechnungen bezahlen – ohne Mieteinnahmen, um diese zu decken.

Es fallen auch zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Mieterfluktuation an. Die Kosten für die Wiedervermietung der Immobilie, deren Vermarktung und die Suche nach neuen Mietern können sich summieren.

Bereiten Sie sich auf offene Stellen vor, indem Sie die Kosten für Leerstände ermitteln. Und legen Sie genügend Ersparnisse beiseite, um die Kosten zu decken.

Kennen Sie Ihre Grenzen

Erkenne dich selbst. Das Wichtigste, was Sie wissen sollten, wenn Sie Vermieter werden möchten, ist, was Sie tun möchten – und was nicht. Und planen Sie dann die Situationen ein, in denen Sie an Ihre Grenzen stoßen.

Fragen, die Sie sich stellen sollten:

• Kenne ich die Zahlen? (Haben Sie Ihre Due Diligence durchgeführt?)
• Funktionieren die Zahlen? (Fließt der Immobilien-Cashflow, nachdem Sie alle Kosten bezahlt haben?)
• Verstehe ich die Gesetze zwischen Vermieter und Mieter? (Haben Sie einen Immobilienanwalt gefunden?)
• Möchte ich die Immobilie selbst verwalten oder einen Hausverwalter beauftragen?
• Kann ich offene Stellen oder umfangreiche Reparaturen bewältigen?
• Habe ich genug Ersparnisse, um große, unerwartete Ausgaben zu decken?
• Was ist meine Ausstiegsstrategie?

Die Antworten auf diese Fragen zu haben, bevor Sie Vermieter werden, ist keine Garantie für Ihren Erfolg. Aber es wird Ihnen auf jeden Fall dabei helfen, sich darauf vorzubereiten, und Ihnen gleichzeitig dabei helfen, später viel Stress zu vermeiden.

Artikel geschrieben von Amanda, ein Teammitglied von Women Who Money und Gründerin und Bloggerin von Why We Money, wo sie gerne über Glück, Werte und persönliche Finanzen schreibt.

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.