Hypothekenrefinanzierung:15 Jahre über 10 Jahre bis 30 Jahre – die Erfahrung einer Familie

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Warum sollten Sie eine Hypothek in nur drei Jahren zweimal umfinanzieren? Meine Familie ist in kurzer Zeit von einer 15-jährigen auf eine 10-jährige auf eine 30-jährige Festhypothek umgestiegen. Aus diesem Grund haben wir uns so oft für eine Refinanzierung entschieden. 

Beginn mit einer Laufzeit von 15 Jahren

Im Juli 2018 zog meine Familie von Neuengland in eine kleine Universitätsstadt in der Nähe von Charlotte, North Carolina.

Wir entschieden uns für den Kauf eines zweistöckigen Backsteingebäudes in einem Country-Club-Viertel, da die Gegend über einen Pool, Tennisplätze und Wanderwege verfügt.

Wir hatten unser vorheriges Haus in New Hampshire mit einer 15-jährigen Hypothek gekauft.

Dafür gab es viele Gründe:

• das Eigenkapital unseres Hauses so schnell wie möglich zurückzuzahlen
• uns selbst zu disziplinieren, um einen vernünftigeren Betrag für Wohnraum auszugeben
• um uns dazu zu bringen, mit einem „erzwungenen“ Sparplan Geld zu sparen – das heißt, wir binden uns an eine Festhypothek und bauen gleichzeitig Eigenkapital auf

Als wir den Kredit im Jahr 2012 aufgenommen haben, brachte uns eine 15-jährige Hypothek einen Zinssatz ein, der etwa einen halben Prozentpunkt unter dem einer 30-jährigen Hypothek lag, also etwa 4 %.

Und fast die Hälfte unserer ersten Hypothekenzahlungen floss in die Tilgung des Kapitals, während es bei einer 30-jährigen Hypothek nur ein kümmerliches Viertel war.

Obwohl es manchmal schwierig war, einen so großen Teil unseres Einkommens für unsere Hypothek aufzuwenden, haben wir unsere Hypothek am Ende um über 100.000 US-Dollar zurückgezahlt, von 274.500 US-Dollar auf 160.900 US-Dollar in sechs Jahren. 

Als wir 2018 nach North Carolina zogen, war eine 15-jährige Hypothek für uns eine Selbstverständlichkeit, trotz des Preisanstiegs für unser Haus.

Einer unserer Familienträume war es schon immer, vorzeitig in Rente zu gehen, und um dies zu erreichen, wollten wir unser Haus abbezahlen lassen, um mit geringeren monatlichen Ausgaben in den Ruhestand zu gehen.

Also kauften wir ein Haus, das es uns ermöglichte, eine 15-jährige Hypothek auf das Gehalt meines Mannes aufzunehmen (ich hatte zum Zeitpunkt unseres Umzugs keinen Job in Aussicht).

Da wir durch den Verkauf unseres Hauses in New Hampshire so viel Eigenkapital aufgebaut hatten, konnten wir eine beträchtliche Anzahlung leisten.

Da wir jedoch ein teureres Haus gekauft haben, als wir zuvor besessen hatten, betrug unsere neue Hypothekenzahlung 2.400 US-Dollar pro Monat, gegenüber 1.775 US-Dollar pro Monat bei unserem vorherigen Haus.

Es hat eine Weile gedauert, bis ich mich an die monatlich um mehr als 600 US-Dollar höhere Zahlung gewöhnt habe, insbesondere im ersten Jahr, als ich keinen Job hatte, aber wir haben unser Budget irgendwie angepasst und dafür gesorgt, dass es funktioniert. 

Die Zinssätze sanken Anfang 2020 (Stichwort bedrohliche Pandemiemusik). Ich hatte in diesem Jahr einen Vollzeitjob als Lehrerin bekommen, sodass wir mehr Einkommen hatten, und wir dachten, es wäre großartig, wenn wir unser Haus früher abbezahlen könnten, als wir dachten.

Mein Mann hat recherchiert und eine Bank gefunden, die uns einen Zinssatz von 3 % gewähren würde, wenn wir unseren Kredit umfinanzieren würden.

Uns wurde klar, dass sich unsere monatliche Zahlung bei einem niedrigeren Zinssatz nur um ein paar Hundert Dollar erhöhen würde, und da wir schon früher eine Erhöhung überstanden hatten, als ich nicht arbeitete, sollte eine weitere Erhöhung jetzt, da ich einen Vollzeitjob hatte, nicht allzu schwierig sein.

Unsere neue Hypothekenzahlung stieg von 2.400 US-Dollar auf 2.850 US-Dollar, eine Steigerung um 450 US-Dollar. Während dieser Anstieg zunächst keine große Sache zu sein schien, führten eine weltweite Pandemie und veränderte Umstände bald dazu, dass er sich viel teurer anfühlen würde, als wir erwartet hatten. 

Die Pandemie

Wir haben unsere Refinanzierung im Februar 2020 abgeschlossen und daher im April unsere erste Hypothekenzahlung geleistet.

Ja, während des Lockdowns haben wir unsere Hypothekenzahlung um fast 500 US-Dollar pro Monat erhöht.

Mein Mann und ich hatten das Glück, Jobs zu haben, die uns nicht beurlauben oder auf andere Weise dazu zwingen, unbezahlten Urlaub zu nehmen, sodass unser Einkommen intakt blieb.

Doch nachdem es im Frühjahr 2020 schwierig war, zwei ADHS-Jungen zu Hause zu unterrichten, während ich gleichzeitig versuchte, von zu Hause aus zu unterrichten, beschloss ich, dass wir die Kinder an einer Schule anmelden mussten, die im darauffolgenden Schuljahr Präsenzunterricht geben würde.

Das bedeutete, mehr Geld für Studiengebühren auszugeben.

Ich arbeitete für eine Privatschule, die für das Schuljahr 2020–2021 ein Präsenzunterrichtsmodell anbieten wollte, und wir beschlossen, beide Jungen einzuschreiben.

Mein ältester Sohn war im Frühjahr 2020 sehr depressiv geworden und mein jüngster Sohn lernte im Grunde nichts. Deshalb entschieden wir, dass es für sie unerlässlich war, den Wechsel zu einer Privatschule zu vollziehen.

Ich bin Lehrerin in North Carolina, einem Bundesstaat mit einem der niedrigsten Lehrergehälter in den USA, daher verdiene ich sehr wenig. Als ich beide Jungen auf einer Privatschule anmeldete, zahlte ich trotz eines Lehrer-„Rabatts“ von 50 % auf die Studiengebühren immer noch 18.000 US-Dollar nach Steuern, um sie zur Schule zu schicken.

Vor der Pandemie habe ich jeden Monat mein 403b ausgeschöpft und netto etwa 1.500 US-Dollar pro Monat als Take-Home-Gehalt verdient.

Nachdem ich die Jungen in der Privatschule angemeldet und die Studiengebühren von meinem Gehalt abgezogen hatte, sparte ich nichts auf meinem 403b und nahm ungefähr 650 US-Dollar pro Gehaltsscheck mit nach Hause.

Obwohl die 403b-Beiträge und Studiengebühren ähnliche Beträge hatten, erhielt ich im Gegensatz zu meinen Altersvorsorgebeiträgen keine Steuervorteile auf die Studiengebühren, sodass ich viel mehr Quellensteuern zahlen musste. 

Dieses Jahr war finanziell schwierig.

Wir bezahlten weiterhin unsere 10-jährige Hypothek und freuten uns, zu sehen, wie unser Kapitalguthaben jeden Monat von 295.000 $ auf 293.000 $ auf 291.000 $ schrumpfte, aber wir gaben unsere Ersparnisse aus und sparten viel weniger für den Ruhestand.

Wir wussten jedoch, dass wir die Jungen wahrscheinlich nicht für immer auf einer Privatschule behalten würden, und wir hatten das Gefühl, wir könnten den vorübergehenden finanziellen Sturm überstehen, da wir im vergangenen Jahrzehnt gut für finanzielle Notfälle geplant hatten. 

Geben Sie den Jobverlust ein

Tatsächlich wurde mir im folgenden Schuljahr ein Job an einer örtlichen Charterschule mit ausgezeichnetem Ruf angeboten, was bedeutete, dass meine Kinder die Schule kostenlos besuchen konnten, wenn ich den Job annahm.

Ich habe die Chance genutzt und wir haben die Jungen in der Schule angemeldet.

Obwohl sie nicht gerade begeistert waren, wieder die Schule zu wechseln , die 3D-Drucker im STEM-Gebäude und das Robotik-Team haben dazu beigetragen, den Übergang ein wenig zu erleichtern. 

Dennoch war es ein herausfordernder Herbst, da drei Mitglieder unserer Familie in eine neue Arbeits-/Schulumgebung wechseln mussten.

Glücklicherweise war ich wieder in der Lage, den maximalen Beitrag zu meinem 403b-Studium zu leisten, und da ich keine Studiengebühren zahlen musste, hatte ich viel mehr Nettoeinkommen als an meiner alten Schule. Dadurch fühlte es sich wieder einfacher an, unsere 10-jährige Hypothek zu bezahlen.

Dennoch hatte das Schicksal andere Pläne. 

Kurz nach Beginn des Schuljahres erhielt mein Mann eine schreckliche Nachricht. Um etwas sehr zusammenzufassen Lange Rede, sein neuer Chef in der Firma, für die er in den letzten zwölf Jahren gearbeitet hatte, teilte ihm mit, dass er ab dem 31. Dezember keinen Job mehr haben würde (ohne eigenes Verschulden).

Er war gelinde gesagt am Boden zerstört und wir wussten, dass wir uns auf eine Zukunft vorbereiten mussten, in der er kein Einkommen hatte. Da er über 80 % unseres Einkommens verdiente, war das eine große Sache.

Zeit, die Hypothek noch einmal zu überdenken

Ich begann darüber nachzudenken, wie wir uns in den kommenden Monaten finanziell am Leben halten könnten, und kam zu dem Schluss, dass eine der besten Möglichkeiten darin wäre, unsere Hypothek zu refinanzieren – ja, schon wieder.

So sehr wir es auch liebten, jeden Monat so viel für den Auftraggeber zu zahlen, wussten wir, dass unsere hohe Hypothekenzahlung schwierig, wenn nicht sogar unmöglich sein würde, wenn er nicht schnell einen neuen Job bekommen würde.

Also suchten wir erneut, nur ein Jahr und sechs Monate nach der Refinanzierung in eine 10-jährige Hypothek, nach einem Online-Kreditgeber, der uns bei der Refinanzierung in einen 30-jährigen Kredit unterstützte. 

Aus unserer bisherigen Erfahrung mit Refinanzierungen wussten wir, dass wir einen Online-Kreditgeber wollten, bei dem wir Dokumente einfach hochladen können.

Eine der größten Herausforderungen bei der Refinanzierung war bisher, dass die von uns genutzte Bank, die BNC National Bank, über eine schreckliche Online-Plattform verfügte.

Wir mussten unzählige Finanzdokumente scannen, in PDF-Form konvertieren und sie dann auf die klobige Plattform der Bank hochladen. Als meine Schwester einen Refi-Service erwähnte, der ihrer Meinung nach benutzerfreundlich war, untersuchten wir ihn. 

Der Dienst hieß Better und versprach, ein vollständig online verfügbarer Refinanzierungsdienst zu sein.

Sie boten einen unglaublichen Zinssatz von 2,5 % für ihre 30-jährige Hypothek (mit Punkten) an, also beschlossen wir, eine Cash-Out-Refinanzierung durchzuführen und 20.000 US-Dollar Eigenkapital aufzunehmen, für den Fall, dass wir dieses Geld benötigen würden, um die monatlichen Ausgaben zu bezahlen, wenn mein Mann keinen Job finden könnte.

Der Dienst war sehr einfach zu nutzen und die meisten Dokumente, die wir ausfüllen mussten, wurden online über eine Docusign-ähnliche Schnittstelle erstellt. Der gesamte Prozess der Kreditbeantragung verlief reibungslos.

Was nicht reibungslos verlief, war der Tag unserer Schließung. Sowohl meine Schwester als auch ich hatten die gleiche Erfahrung:Unser Schließer erschien nicht an dem Tag, an dem er uns unsere Unterlagen zum Unterschreiben bringen sollte!

Zu Betters Verteidigung muss man sagen, dass sie uns 500 US-Dollar für den Abschluss gutgeschrieben haben, da wir unseren Abschlusstag verschieben mussten, aber ich war schockiert, dass ein so wesentlicher Teil des Prozesses so schlecht verlief. 

Nachdem wir endlich unsere Refinanzierungspapiere unterzeichnet hatten, konnten wir aufatmen. Wir haben unsere Hypothek von 2.850 US-Dollar auf 1.600 US-Dollar pro Monat reduziert, einschließlich Grundsteuern und Versicherungen, die in unserer Hypothekenzahlung zuvor nicht enthalten waren.

Mit anderen Worten:Wir haben unser 10-jähriges Darlehen nicht treuhänderisch hinterlegt, sondern unser 30-jähriges Darlehen. Unsere monatliche Zahlung war nicht nur viel günstiger, sondern wir hatten auch jährlich über 5.000 US-Dollar weniger an Einzelzahlungen aus eigener Tasche. 

Wir haben unsere Refinanzierung im Oktober abgeschlossen, die Hypothekenzahlung, die wir im November nicht leisten mussten, überwiesen und konnten unsere niedrigere Hypothek im Dezember gerne abzahlen.

Da wir im Dezember immer noch das gleiche Einkommen erzielten, habe ich die Differenz unserer Hypothekenzahlung gespart und beiseite gelegt. 

Ein neuer Job!

Im März, drei Monate nachdem er seinen Job verloren hatte, fand mein Mann einen neuen Job, und aufgrund seines Jahresendbonus, seines Urlaubsgeldes und der Tatsache, dass wir einen Monat im Voraus planen, mussten wir unsere Ersparnisse überhaupt nicht anzapfen.

Daher haben wir beschlossen, dass wir, anstatt die Differenz für unsere Hypothek auszugeben, die zusätzlichen 1.250 US-Dollar (die wir auf 1.500 US-Dollar aufgerundet haben) sparen und diese in Nachsteuerfonds investieren würden. Wenn es an der Zeit ist, in den Ruhestand zu gehen, haben wir dann hoffentlich genug, um das Haus problemlos abzubezahlen.

Was wir nicht wussten, war, dass sich die Inflation erhöhte. Im Dezember begannen wir, Anzeichen einer Inflation zu erkennen, und im weiteren Verlauf des Jahres 2022 wurde uns klar, dass die Inflation zumindest für die nächsten paar Jahre wahrscheinlich ein ernstes Problem darstellen würde.

Glücklicherweise hatten wir mit unserer 30-jährigen Hypothek mit 2,5 % versehentlich eine Absicherung gegen die Inflation geschaffen.

Langsam änderten sich unsere Überlegungen zur vorzeitigen Rückzahlung unserer Hypothek und nun überlegen wir, diese Hypothek so lange wie möglich beizubehalten.

In den nächsten 30 Jahren werden wir in der Lage sein, unsere Hypothekenzahlungen festzuhalten und weiterhin jeden Monat (hoffentlich immer mehr) auf unser Anlagekonto einzuzahlen.

Mit der Zeit werden unsere 1.600 US-Dollar immer weniger wert sein, und wir hoffen, dass unsere Investitionen immer weiter steigen, damit unsere Altersvorsorgekonten vor und nach Steuern die Kosten einer Hypothek auffangen können. 

• Sollten Sie mehrere Anlagekonten haben?

Was ist die Moral unserer Geschichte?

Man weiß nie genau, was das Leben auf einen zukommt, seien Sie also flexibel!

Während wir zunächst die Sicherheit einer abbezahlten Hypothek schätzten, stellten wir fest, dass sich die Sicherheit einer festgelegten, niedrigeren Hypothekenzahlung angesichts veränderter Umstände wie eine bessere finanzielle Entscheidung anfühlte.

Wir wissen nicht, was die Zukunft bringen wird, aber wir wissen, dass wir über Bargeld verfügen und nur Hypothekenschulden das Leben unserer Familie einfacher gemacht haben. Und wir werden im kommenden Jahrzehnt weiter an unserer finanziellen Unabhängigkeit arbeiten.

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Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.