Was ist ein HELOC?

Eine der beliebtesten persönlichen Finanzierungsoptionen der letzten Jahrzehnte war die HELOC.

Was ist ein HELOC? Es ist eine Art Kreditfazilität, die es Ihnen ermöglicht, auf das Eigenkapital in Ihrem Zuhause zuzugreifen. aber zu möglichst flexiblen Konditionen.

HELOCs sind nur lose mit Hypotheken verbunden, , dass sie auch durch Ihren persönlichen Wohnsitz gesichert sind. Aber davon mal abgesehen, sie funktionieren eher wie Kreditkarten. Anstatt einen pauschalen Kreditbetrag mit festen monatlichen Raten und einem festen Zinssatz aufzunehmen, stattdessen, Sie erhalten eine Kreditlinie, die von Ihrem Zuhause gesichert ist.

HELOCs haben viele Vorteile, einschließlich niedriger Zinsen, hohe Kreditlimits, kostengünstig, und leichte Zugänglichkeit. Was ist mehr, HELOCs sind von vielen verschiedenen Kreditquellen erhältlich, Sie haben viele Möglichkeiten, einen Kreditgeber zu finden, der Ihnen die besten Kreditbedingungen und Preise bietet.

Aber bei all ihren Vorteilen, HELOCs beinhalten einige Risiken, die Sie beachten müssen. Richtig verwendet, HELOCs sind eine der besten Möglichkeiten, Geld zu leihen. Aber gerade weil sie so flexibel und benutzerfreundlich sind, können HELOCs auch riskant sein. Aber wenn Sie sich dieser Risiken bewusst sind, HELOCs können eines der besten Tools in Ihrem Finanzdienstleistungsportfolio sein.

Was ist ein HELOC?

Ein HELOC, auch bekannt als a Eigenheimkreditlinie, ist im Wesentlichen eine Kreditlinie, die von Ihrem Haus gesichert wird. Und weil es so ist, Sie erhalten in der Regel eine viel größere Kreditlinie als bei einer völlig ungesicherten Kreditlinie. wie eine Kreditkarte.

Der Zinssatz wird auch viel niedriger sein als bei anderen Kreditlinienarten. Zum Beispiel, während Kreditkarten in der Regel Zinssätze zwischen 13,99 % und 26,99 % haben, HELOC-Zinssätze sind in der Regel im einstelligen Bereich.

National, die durchschnittliche Rate auf einem HELOCs beträgt 5,99 %, aber viele Kreditgeber verlangen noch weniger, vor allem, wenn Sie über eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit und ein starkes Finanzprofil verfügen.

Einer der größten Vorteile eines HELOC ist, dass die Mittel für nahezu jeden Zweck verwendet werden können. Während Sie sie sicherlich verwenden können, um das Haus zu verbessern, das die Kreditlinie sichert, Sie können sie auch für andere Zwecke verwenden, die völlig unabhängig von der Immobilie sind.

Dazu gehört die Konsolidierung hochverzinslicher Kreditkartenschulden, ein Auto kaufen, in ein Unternehmen investieren, oder sogar den Kauf anderer Immobilien.

Wie funktioniert ein HELOC?

Ein HELOC hängt weitgehend von Ihrem Eigenheimkapital ab. Je mehr du hast, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie ein HELOC erhalten, und desto größer wird die Kreditlinie sein.

Jeder Hypothekengeber hat seine eigenen Richtlinien für die Berechnung der Höhe eines HELOC. Am typischsten, Sie verleihen zwischen 80% und 90% des Wertes Ihres Hauses, abzüglich bestehender Schulden.

Zum Beispiel, Nehmen wir an, Ihr Haus ist 500 US-Dollar wert, 000, und Sie schulden derzeit $300, 000 auf die erste Hypothek. Die Bank verleiht bis zu 85 % des Wertes Ihres Hauses, oder $425, 000.

Aber da Sie bereits 300 $ schulden, 000 auf die erste Hypothek, der HELOC wird auf 125 US-Dollar begrenzt sein, 000 (425 $, 000, weniger $300, 000 für die bestehende erste Hypothek).

Ebenfalls, Seien Sie sich bewusst, dass es egal ist, ob die bestehende erste Hypothek bei demselben oder einem anderen Kreditgeber gehalten wird, es wird immer noch vom Gesamtbetrag des verfügbaren Guthabens abgezogen.

HELOC-Zinssätze basieren in der Regel auf einem Index, wie der Leitzins des Kreditgebers (oder der eines anerkannten Dritten), plus eine Marge. Zum Beispiel, der aktuelle Leitzins der Federal Reserve beträgt 3,25% (Stand 8.4.20).

Ein Kreditgeber darf den Leitzins nur von Kreditnehmern mit den besten Kreditprofilen verlangen. Sie können jedoch eine Marge von 1% hinzufügen, 2%, 3%, oder mehr zum Leitzins für Kunden mit niedrigerer Kreditwürdigkeit.

Jedoch, Die HELOC-Zinssätze folgen nicht genau den angegebenen Berechnungen. Sie werden oft mit „Teaser-Raten“ geliefert, die erheblich niedriger sein können als der vollständig indexierte Zinssatz der Kreditlinie.

Zum Beispiel, eine Bank kann einem Kunden mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit ein HELOC mit einem anfänglichen Zinssatz von 2,99 % gewähren. Dieser Satz kann für die ersten sechs Monate gelten, oder ein Jahr ist die Kreditlinie offen. Mehr als alles, Es ist ein Anreiz für den Kreditgeber, Kunden mit Top-Kreditbewertungen anzuziehen.

Zugriff auf HELOC-Fonds

Die Laufzeit eines HELOC kann je nach Kreditgeber und Kreditart variieren. Die Laufzeit des Darlehens kann zwischen 10 und 30 Jahren betragen. Aber das wird in Teile zerlegt. Der erste ist der Ziehungszeitraum , gefolgt von der Rückzahlungszeitraum.

Wie der Name andeutet, der Ziehungszeitraum ist der Zeitraum, in dem Sie auf die Mittel aus der Kreditlinie zugreifen können. Sie können so viel oder so wenig zeichnen, wie Sie möchten, bis zur maximal zulässigen Kreditlinie.

Um auf Ihr Geld zuzugreifen, der Kreditgeber kann Ihnen Papierschecks oder sogar eine Debitkarte zur Verfügung stellen.

Der ausstehende Betrag wird verzinst, und dies geschieht oft mit reinen Zinszahlungen während der Ziehungsperiode. Aber auch wenn die anfängliche Rückzahlung als reine Zinszahlung eingerichtet ist, Sie haben immer die Möglichkeit, den Kapitalbetrag zu zahlen, oder sogar den vollen Betrag des ausstehenden Restbetrags vollständig begleichen. Wenn Sie Ihre Ziehungen gegen die Linie zurückzahlen, Sie stellen das Kreditlimit wieder her.

Letztlich, jedoch, die Ziehungsfrist endet, und Sie geben die Rückzahlungsfrist ein. Während dieser Zeit beginnen Sie, Kapitalzahlungen in einer Höhe zu leisten, die ausreicht, um den ausstehenden Kapitalsaldo zu begleichen. Der Kreditgeber wird während dieser Zeit wahrscheinlich weitere Abhebungen einfrieren. Jedoch, Home-Equity-Kreditlinien sind in der Regel flexible Vereinbarungen, Der Kreditgeber kann also entweder die Ziehungs- oder die Rückzahlungsfrist – oder beides – bis weit in die Kreditlaufzeit hinein anpassen.

In einem typischen HELOC, Sie können mit einer Ziehungsdauer von etwa einem Drittel der gesamten Kreditlaufzeit rechnen, wobei die Rückzahlungsfrist die Differenz deckt. Zum Beispiel, ein HELOC mit einer Laufzeit von 15 Jahren könnte eine fünfjährige Ziehungsfrist und eine zehnjährige Rückzahlungsfrist beinhalten.

Obwohl die HELOC-Darlehensgebühren in der Regel viel niedriger sind als die der ersten Hypotheken, zumindest nach Dollarbetrag, sie können als Prozentsatz der aufgenommenen Kreditsumme ähnlich sein. Was ist mehr, Gebühren für HELOCs variieren je nach Kreditgeber, und sind bei weitem nicht so Standard wie bei ersten Hypotheken. Ein Kreditgeber kann eine der folgenden Gebühren erheben – oder auch nicht:

• Anmeldegebühr, die je nach Kreditgeber variieren oder überhaupt nicht berechnet werden.
• Ein Gutachtenhonorar.
• Titel und Anwaltskosten.
• Kreditvergabegebühren oder -punkte, obwohl diese nicht typisch sind.
• Eine Jahresgebühr, zumindest während der Ziehungszeit – was sehr häufig vorkommt.
• Eine Auslosungsgebühr, die bei jedem Zugriff auf die Kreditlinie belastet werden können.

Aber noch einmal, da HELOCs viel weniger Standard sind als Ersthypotheken, ein Kreditgeber kann für seine besten Kunden auf einige oder alle dieser Gebühren verzichten.

Ist ein HELOC eine gute Idee?

Die Antwort auf diese Frage hängt wirklich von Ihrer persönlichen Situation ab. Wenn Sie über ein hohes Eigenkapital in Ihrem Haus sowie über eine hervorragende Kreditwürdigkeit verfügen, Sie können einen HELOC zu einem sehr niedrigen Zinssatz erhalten.

Und wenn Sie es nur für den kurzfristigen Bedarf verwenden möchten, und Sie haben die Möglichkeit, Kreditlinienziehungen schnell zurückzuzahlen, a HELOC kann die perfekte Alternative zu Hochzins-Kreditkarten sein.

Wie ich bereits in diesem Artikel erwähnt habe, Die Zinsen für HELOCs sind nicht nur niedriger als bei Kreditkarten, aber viel niedriger. Auch bei einem Zinssatz von sagen, 6%, ein $10, 000 Ziehung würde nur $50 pro Monat an Zinsen kosten, und das nur, wenn Sie ein hervorragendes Gleichgewicht halten.

Immer noch, Ein weiterer Vorteil von HELOCs ist die potenziell hohe Kreditlinie. Obwohl es schwierig sein kann, eine Kreditkarte mit einem Kreditrahmen von mehr als 10 USD zu erhalten, 000, es ist möglich, einen HELOC von 100 $ zu erhalten, 000 oder mehr, wenn Ihr Eigenheim über ausreichendes Eigenkapital verfügt.

Gibt es Nachteile bei einem HELOC?

Es gibt Risiken bei der Aufnahme jeglicher Art von Darlehen, und das schließt HELOCs ein. Eigentlich, trotz der attraktiven Konditionen, die üblicherweise mit HELOCs verbunden sind, Sie bergen ein erhöhtes Risiko, da sie durch Ihren Hauptwohnsitz gesichert sind.

Schauen wir uns diese Risiken sowie einige andere Einschränkungen an.

• Die HELOC-Bedingungen können von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren. Sie müssen also wissen, welche spezifischen Regeln für jede Home-Equity-Kreditlinie gelten, die Sie beantragen.
• Obwohl Sie möglicherweise von einem niedrigen Anfangszinssatz angezogen wurden (hauptsächlich aufgrund des sehr niedrigen Zinsumfelds, in dem wir uns gerade befinden), es handelt sich um variabel verzinste Darlehen. Wenn Ihr HELOC an den Basistarif gebunden ist, und das springt um sechs Prozentpunkte, Ihr 3,25% HELOC APR könnte auf 9,25% steigen.
• Die während des Ziehungszeitraums übliche Zinszahlungsstruktur kann Sie dazu verleiten, mehr Kredite gegen Ihre HELOC aufzunehmen, die Sie sich leicht zurückzahlen können.
• HELOCs sind grundsätzlich nur Eigentumswohnungen vorbehalten. Das bedeutet, dass Sie keinen gegen ein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie bekommen können.
• Ein HELOC fügt Ihrem Haus Schulden hinzu. Jedes Mal, wenn Sie die Verschuldung Ihres Hauses erhöhen, ob aus einer ersten Hypothek, zweite Hypothek oder eine HELOC, Sie erhöhen das Risiko für die Immobilie. Eine höhere Verschuldung erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr Eigentum bei einer Zwangsvollstreckung verlieren.
• Wie bei Kreditkarten ist HELOCs können süchtig machen. Die Kombination aus guter Erreichbarkeit und sehr attraktiven Konditionen kann das Aufladen Ihres Kreditrahmens sehr einfach machen.
• Obwohl es unwahrscheinlich ist, dass es passiert, Es besteht die Möglichkeit, dass der Kreditgeber Ihre Kreditlinie einfriert, aufgrund eines Rückgangs Ihrer Kreditwürdigkeit, oder eine ernsthafte Störung der Wirtschaft. Das Einfrieren von HELOC war in der letzten Rezession nach dem Stillstand der Kreditmärkte ziemlich üblich.

Nichts davon soll bedeuten, dass Sie kein HELOC nehmen sollten. Aber wenn du das tust, Sie müssen sich der Risiken bewusst sein, die Sie eingehen.

Und wenn Sie es sind, Sie werden besser in der Lage sein, diese Risiken zu minimieren oder ganz zu vermeiden.

Erfahren Sie mehr: Können Sie ein HELOC refinanzieren?

Wo ist der beste Ort, um ein HELOC zu bekommen?

Nationale Kreditgeber stellen HELOCs zur Verfügung, oft zu sehr preisaggressiven Preisen. Aber ihre Programme sind möglicherweise nicht in allen Staaten verfügbar, und die Preise können von einem Staat zum anderen erheblich variieren.

Allgemein gesagt, Die häufigsten Quellen für HELOCs sind lokale Banken und Kreditgenossenschaften. Sie kennen sich nicht nur gut mit dem lokalen Wohnungsmarkt aus, Sie können aber auch HELOCs verwenden, um neue Kunden zu gewinnen, die andere Konten eröffnen.

Zum Beispiel, gezogen von einer niedrigen Teaser-Rate auf einem HELOC, eine Bank kann einen neuen Kunden gewinnen, der ein Girokonto eröffnet, investiert in Einlagenzertifikate, einen Autokredit beantragen, und nimmt eine Kreditkarte.

Aber egal ob Sie eine Bank benutzen, eine Kreditgenossenschaft, oder ein nationaler Kreditgeber, unbedingt einkaufen. Und genauso wichtig, Sie müssen die Bedingungen jedes HELOC, das Sie in Betracht ziehen, sorgfältig studieren. Das Sprichwort „Der Teufel steckt im Detail“ sollte bei HELOCs nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Achten Sie darauf, über den anfänglichen Kurs hinauszuschauen, das kann nur ein Teaser sein. Stattdessen, Finden Sie heraus, worauf der Preis basiert, damit Sie eine bessere Vorstellung davon haben, wie er auf längere Sicht aussehen wird.

Ebenfalls, schauen Sie sich die Gebühren genau an. Einige Kreditgeber berechnen möglicherweise überhaupt keine, während andere Sie mit einer Reihe scheinbar kleiner Gebühren treffen, die sich über die Laufzeit des HELOC zu ernsthaftem Geld summieren können.

Schließlich, Seien Sie ehrlich zu sich selbst in Bezug auf Ihre Fähigkeit, Kredite zu verwalten. Wenn Ihre Hauptmotivation für die Aufnahme eines HELOC darin besteht, hochverzinsliche Kreditkarten zu konsolidieren, Sie müssen sicherstellen, dass Sie nach der Konsolidierung mit HELOC keine weiteren Kreditkartenschulden aufbauen können.

Schlussendlich, ein HELOC kann eine hervorragende Möglichkeit sein, Kreditkartenzinsen zu sparen, aber es kann nur eine Verzögerung auf dem Weg zum Konkursgericht geben, wenn die HELOC kaum mehr ist als ein vorübergehender Versuch, ein längerfristiges Schuldenproblem zu lösen.